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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le droit d’agir de la copropriété

L’ACP

L’article 577-9, du Code civil donne qualité à l’association des copropriétaires pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant.

La loi du 2 juin 2010 a précisé ce pouvoir.

L’ACP a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci.

Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.

Avant la loi du 2 juin 2010, la question de la recevabilité de l’ACP à agir en réparation des parties communes était discutée.

Un arrêt du 18 octobre 2013 (rôle n° C.12.0209.F, www.juridat.be), la Cour de cassation a balayé les doutes : que le litige relève de la loi de 1994 ou de celle de 2010, l’ACP est bien recevable à agir.

Le syndic

Quant au syndic, il est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais.

Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale des actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.

Le syndic dispose ici d’un pouvoir propre et autonome pour prendre des décisions.

Cela signifie, à mon avis, que la ratification de l’assemblée ne doit pas nécessairement intervenir dans le délai (préfix ou de prescription) de l’action.

Le copropriétaire

Enfin, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.

Cette obligation d’information est-elle prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande du copropriétaire ?

Non, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 30 janvier 2014 (rôle n° C.12.0139.N) : “Wanneer de mede-eigenaar die een rechtsvordering betreffende zijn kavel alleen instelt, nalaat de syndicus daarover in te lichten, is zijn vordering om die reden niet onontvankelijk.”

 

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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