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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’urbanisme rencontre le droit civil

L’urbanisme et le droit civil se fréquentent de plus en plus, et cela donne parfois lieu à des situations inattendues pour les civilistes.

Commençons par la prescription acquisitive.

L’usucapion peut-elle être neutralisée, comme mode originaire d’accès à la propriété, lorsqu’elle porte sur une situation infractionnelle sur la plan urbanistique ?

La juge de paix de Fléron répond par l’affirmative (J.P., Fléron, 25 juin 2013, J.J.P., 2015, p. 622).

Citons cette décision :

« Le droit acquis de maintenir un arbre à haute tige âgé de plus de trente ans dans une haie mitoyenne est une servitude continue et apparente.

La prétendue servitude acquise, après trente ans de possession, de maintenir une plantation (…) en deçà de la limite légale ne peut toutefois pas être reconnue car elle est contraire à des normes d’ordre public que sont les dispositions urbanistiques dérivant des législations relatives à l’aménagement du territoire et à l’urbanisme. »

La juge de paix poursuit :

« (…) les législations relatives à l’aménagement du territoire et à l’urbanisme sont d’ordre public (…). La servitude dont Monsieur et Madame H.-M. se prévalent ne peut donc pas leur être reconnue en raison de sa contrariété à l’ordre public puisqu’elle leur permettrait de maintenir une situation contraire aux règles urbanistiques en vigueur. »

On doit donc supposer que planter à cet endroit un arbre à haute tige était un acte soumis à la délivrance préalable d’un permis.

À défaut, la possession de cet arbre, infractionnelle sur le plan urbanistique, ne peut valoir pour acquérir une servitude même après trente ans.

La juge de paix de Herstal a cité en approuvant cette décision par jugement du 30 juin 2017 (J.T., J2019/37, n° 6791, p. 773).

Cette juge décide à son tour : « dans la mesure où, dans la présente espèce, différentes infractions [urbanistiques] sont avérées, l’hypothèse de la prescription acquisitive peut donc être écartée. »

Se pose d’emblée un problème : quand faut-il que la possession, base de la prescription, constitue une infraction d’urbanisme ?

À la prise de possession ? en cours de possession si les règles d’urbanisme changent ?

La possession utile mais infractionnelle sur le plan urbanistique est une question qui concerne en réalité le caractère vicié de la possession.

Pour prescrire, du moins par trente ans, la bonne foi n’est pas requise.

Mais il faut une possession exempte de vice.

C’est ce qu’exprime l’article 2232 du Code civil qui dispose que « les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d’opérer la prescription. »

À suivre la jurisprudence précitée, des actes urbanistiquement irréguliers ne peuvent pas davantage fonder la prescription.

Ils vicient la possession comme la violence.

Bref, le possesseur ne doit pas être de bonne foi mais il ne peut invoquer une possession qui méconnait le droit de l’urbanisme.

Possession viciée et bonne foi sont des choses bien différentes.

La bonne foi ne signifie pas que l’on agit de manière conforme en tout sur le plan juridique.

Cela signifie seulement que l’on pense que l’on est propriétaire du bien possédé ou titulaire du droit réel possédé.

Or la condition de bonne foi n’est pas requise.

Un arrêt récent de la Cour de Cassation du 10 avril 2020 le confirme (rôle n° C.18.0200.F, www.juridat.be) :

« Selon l’article 2262 du Code civil, toutes les actions réelles sont prescrites par trente ans, sans qu’on puisse opposer à celui qui allègue cette prescription l’exception déduite de la mauvaise foi.

En vertu de l’article 2229 de ce code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession à titre de propriétaire. La possession à titre de propriétaire est l’exercice sur une chose du pouvoir de fait du propriétaire dans l’intention de la conserver pour soi. Elle ne requiert pas la conviction d’être propriétaire de cette chose.

En excluant que les auteurs des demandeurs aient pu acquérir la parcelle litigieuse par la prescription trentenaire au motif qu’ils « savaient très bien qu’ils n’étaient pas propriétaires de cette parcelle » et « n’ont dès lors pas pu […] en faire usage en qualité de propriétaire », le jugement attaqué du 30 avril 2002 viole les dispositions légales précitées. »

On ne peut être plus clair : la bonne foi est la croyance d’être propriétaire et cette bonne foi n’est pas requise pour usucaper.

Mais la jurisprudence des juges de paix refusant un caractère de possession utile lorsqu’elle revêt un caractère infractionnel sur le plan urbanistique, ne concerne pas la bonne foi.

Cette jurisprudence relève du registre de la possession viciée.

C’est une interprétation extensive de l’article 2233 du Code civil, qui vise la violence, sous le couvert de l’adage fraus omnia corrumpit.

On observera que ce n’est pas un raisonnement aussi naturel qu’on pourrait le penser car la prescription ne protège pas le bon droit, au contraire, même.

Le fondement de la p rescription est de ne pas prolonger la situation pathologique qu’engendre la dissociation de la possession et du droit, dans l’intérêt social, comme le dit le Prof. Durant (« Droit des biens », Larcier, Bruxelles, 2017, p. 247).

Bref, retenons que la prescription ne peut régulariser une possession au prix d’une violation de l’urbanisme.

Cela peut sensiblement réduire l’utilité de la prescription, il faudra y être attentif.

*

Il y a bien d’autres domaines dans lesquels l’urbanisme vient déranger le droit civil.

L’exemple le plus classique est le droit de la responsabilité et celui des troubles de voisinage.

On rencontre trop souvent des condamnations civiles à procéder à des mesures de réparation ou de prévention de dommage, par des travaux immobiliers soumis à permis, et ce à peine d’astreinte.

Les tribunaux négligent le fait que l’exécution de la condamnation (abattre un arbre, démolir un mur qui vacille, ou renforcer un mitoyen) suppose une autorisation urbanistique dont les délais, sinon l’obtention même de l’autorisation, ne dépend pas du condamné.

Même démolir une construction illégale sur le plan civil peut requérir un permis.

L’exécution du jugement sans permis constitue une infraction urbanistique. Le juge doit en tenir compte, et il le fait rarement.

Le délai de délivrance du permis expose le condamné à de lourdes astreintes avec pour seul secours l’article 1385quinquies dont les conditions sont strictes.

En réalité, le juge ne peut que condamner à demander tel permis, pour des travaux couvrant une situation bien définie et correspondant au bon aménagement des lieux, et à mettre le permis en œuvre.

Un jugement qui tiendrait compte de ces particularités devient difficile à rédiger. Mais on le sait, juger est un art difficile.

*

Un autre domaine est le désenclavement.

La servitude de désenclavement ne répond, sur le plan civil, qu’à des conditions purement factuelles : n’avoir « aucune issue ou (…) une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs. »

Or tracer une voie d’accès peut relever d’un  acte soumis à autorisation.

Je ne parle pas ici des voiries ouvertes au public (décret voirie RW du 6 février 2014 ou prescription 2.5 PRAS et art. 98, § 1, 2°/1, et 189/1 CoBAT).

La voie de désenclavement ne profite qu’à une propriété.

Mais les travaux (coffrage et aménagements) peuvent constituer des constructions incorporées au sol visées par l’art. 98, § 1, 2°, donc soumise à permis.

Et, par hypothèse, ces travaux concerne un autre propriétaire puisqu’il faut passer chez lui, avec pour conséquence que le permis doit être demandé par un tiers.

L’autorité dispose d’un pouvoir d’appréciation discrétionnaire qui peut être différente de celle du juge de paix.

De plus, le passage peut traverser un site couvert par un outil planologique comme un PPAS, un lotissement, un permis d’urbanisation voire même un périmètre de remembrement urbain en Wallonie, qui détermine le mode et les tracés de circulation.

Si seul un mode doux est autorisé, ou des dessertes locale dans un lotissement, comment le juge de paix peut-il accorder un passage, fût-il de désenclavement ?

Devrait-il écarter les règlements urbanistiques en faveur de l’article 682 du Code civil, par application de l’article 159 de la Constitution ?

Et encore, il faudrait toujours un permis d’urbanisme pour les travaux.

Comme on le voit, le jugement doit prendre en compte les éléments de faisabilité urbanistique.

Cela peut se révéler considérablement complexe pour le juge et pour les parties.

En réalité, le juge de paix ne pourrait se prononcer que sur base d’un permis produit par le demandeur (dont l’objet est le fonds du défendeur !).

Or l’article 683 du Code civil prévoit que « l’assiette du passage est fixée par le juge de façon à ce qu’il soit le moins dommageable. »

Ce pouvoir d’appréciation pourrait être réduit par l’appréciation discrétionnaire de l’administration délivrant le permis, ce qui est contraire au principe de la séparation des pouvoirs.

*

Le contentieux de la vente et de la location se voit aussi envahir par l’urbanisme.

On connait la sempiternelle question : la vente d’un immeuble grevé d’un infraction d’urbanisme est-elle nulle ?

La nullité d’un contrat pour objet illicite suppose que les obligations du contrat imposent de commettre ou de maintenir une situation infractionnelle.

Ce n’est pas le cas de l’obligation de transférer un droit de propriété, de délivrer un immeuble et de payer un prix.

Aujourd’hui, après bien des discussions et sous réserve de nuances déjà exposées dans ce site, la question est réglée : non, la vente de l’immeuble affecté d’un infraction d’urbanisme n’est pas, en soi, nulle.

Mais l’objet peut être impossible si le bien n’existe pas urbanistiquement (appartement issu d’une division non autorisée, construction en zone non bâtissable, etc.).

Dans le contentieux locatif, c’est beaucoup plus délicat.

L’obligation essentielle du bailleur est de faire jouir le preneur.

Si l’immeuble est loué pour une destination contractuelle qui ne correspond pas à l’affectation ou à la destination urbanistique du bien, l’occupation du preneur est infractionnelle.

Or le bailleur est obligé à assurer cette occupation.

Ce sera le cas d’un bail d’entrepôt dans un immeuble de logement ou de bureau.

Le bail, en ce cas, oblige le bailleur à commettre une infraction urbanistique par changement d’affectation non autorisé.

Ce bail sera nul pour objet illicite.

*

Il y a aussi des situation où c’est le droit civil qui vient déranger l’urbanisme.

On sait que les permis sont délivrés sans préjudicie des droit civils des tiers. Une autorisation de construire n’est jamais une autorisation totale.

La jurisprudence du Conseil d’Etat tient de plus en plus compte des aspects civils, auparavant ignorés, dans le contentieux de l’annulation des permis (M. Delnoy et A. Pirson, « L’évolution jurisprudentielle des rapports entre permis et droits civils », in Chroniques notariales, vol. 57, p. 263).

La jurisprudence exige aujourd’hui que le permis puisse être concrètement mis en œuvre.

Cela suppose que le projet couvert par le permis ne contrevienne pas aux droits des tiers (servitude de vue, par exemple).

Le contexte civil du site entre de la sorte dans l’appréciation du bon aménagement des lieux et c’est fort bien ainsi.

J’ai déjà consacré à cette question un article sur le site, je ne m’étendrai donc pas.

*

Le droit de la propriété immobilière est un droit absolu, dit l’article 544 du Code civil.

C’est tout le contraire.

Le droit de propriété immobilière est le droit qui connait le plus de restriction en raison des contraintes urbanistiques.

Le droit de l’urbanisme est en définitive une large servitude légale d’utilité publique.

Et pourtant, le droit civil et l’urbanisme se sont longtemps ignoré.

Ils pensaient évoluer dans des domaines différents qui ne se rencontraient pas.

Il n’en est rien.  Ces deux domaines du droit sont appelés à une promiscuité de plus en plus grande. Les juges doivent en tenir compte.

La photo : une belle villa de style moderniste avenue du Brésil, dans une sortie du Bois de la Cambre à Bruxelles (Raphaël Delville, 1937).  La façade est couverte de plaques en aggloméré de quartz qu’un propriétaire a jugé bon de peindre en blanc.  La pilastre principale d’entrée était surmontée d’une statue d’athlète, dans le genre de la tour du Palais Stoclet. Les photos d’époque sur irismonument.be révèlent un magnifique immeuble. La statue a disparu mais malheureusement le bas-relief de style classique grec est resté dans l’auvent d’entrée.

Brésil 3

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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