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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le privilège garantissant le paiement du prix de vente de l’immeuble

La loi reconnait au vendeur impayé un privilège sur l’immeuble pour le paiement du prix (article 27, 1°, de la loi hypothécaire).

Ce privilège confère au vendeur impayé un droit de suite sur le bien et, en cas de concours, le droit d’être préféré à tout autre créancier à l’exception des frais de justice, sur le produit de la réalisation du bien.

Ce privilège est donc aussi efficace qu’une hypothèque.

Dans l’échange, les copermutants sont également privilégiés, sur les immeubles réciproquement échangés, pour le payement des soultes et retours, et aussi des dommages et intérêts prévus dans l’acte en cas d’éviction (art. 27, 2°).

Le privilège du vendeur quant à lui garantit le prix, c’est-à-dire tout ce qui constitue la contrepartie du transfert de propriété et qui est exprimé en argent.

Si l’acheteur s’est engagé à d’autres prestations accessoires, non exprimées en argent, la garantie d’exécution de ces prestations ne sera pas couverte par le privilège et le vendeur devra se faire octroyer une hypothèque conventionnelle.

Quant aux intérêts sur le prix, ils sont garantis par le privilège pour trois ans même si l’inscription ne fait pas mention de ceux-ci (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûreté réelle et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 641).

Pour être opposable aux autres créanciers, le privilège du vendeur d’immeuble impayé doit être rendu public par une inscription dans les registres de la conservation des hypothèques (art. 29 de la loi hypothécaire).

Cependant, l’article 30 précise que le vendeur conserve son privilège par la transcription du titre qui a transféré la propriété et qui constate que le prix reste totalement ou partiellement dû.

C’est pourquoi l’article 34 ajoute que la transcription vaudra inscription pour le vendeur ou le copermutant, et le prêteur légalement subrogé à leurs droits.

C’est logique puisqu’avant la transcription, le vendeur reste propriétaire vis-à-vis des tiers et ne risque donc pas que l’acheteur revende à un tiers au mépris des droits de son vendeur impayé (Ph. Van de Wiele, « La vente d’immeuble », Larcier, Bruxelles, 2001, p. 120).

Mais ce n’est pas tout. L’article 35 fait obligation au conservateur des hypothèques de faire d’office, au moment de la transcription, l’inscription sur son registre des créances résultant de l’acte translatif de propriété ou des soultes ou retours de lots résultant de l’acte d’échange ainsi que, dans ce dernier cas, des dommages prévus dans l’acte en cas d’éviction.

Cette formalité vise seulement à faciliter l’information des tiers car le privilège sort déjà ses effets du fait de la transcription.

Cette information s’impose car la publicité foncière donne une fausse idée du patrimoine de l’acheteur si elle n’indique pas que le bien acheté n’est pas payé.

C’est la raison pour laquelle l’article 35 précise que le conservateur doit procéder à l’inscription d’office et à peine de dommages et intérêts envers les tiers.

Dans la vente payée par une rente viagère, le prix reste par hypothèse dû après l’acte, au moins en partie si un bouquet est payé.

Dans un arrêt du 21 novembre 1986 (Pas., I, 1987, p.368), la Cour de cassation a jugé que le vendeur ne peut faire valoir son privilège sur le bien vendu, pour la rente qu’il a stipulée ou pour les frais d’acte qu’il a avancés, que s’il est constaté, dans l’acte transcrit ou dans un bordereau d’inscription déposé en vertu de cet acte, que cette rente ou ces frais sont encore dus et à concurrence de quel montant.

La simple circonstance que le vente est viagère ne suffit donc pas pour conserver le privilège et il faut encore que la publicité foncière décrive et quantifie le prix.

Les parties peuvent, dans l’acte, dispenser le conservateur de l’inscription d’office.

Cette dispense n’est pas sans conséquence car, en ce cas, le vendeur sera déchu du privilège et de l’action résolutoire ou en reprise pour le partage.

Mais le vendeur pourra prendre, en vertu de son titre, une inscription hypothécaire qui n’aura rang qu’à sa date (art. 36, alinéa 2).

En d’autres termes, le sort de l’action résolutoire des articles 1184 et 1654 du Code civil est lié au maintien du privilège du vendeur impayé.

Rappelons que l’action résolutoire est celle par laquelle le vendeur demande la dissolution de la vente, avec éventuellement dommages, pour faute de l’acheteur. Le vendeur doit rendre le prix et l’acheteur doit rendre l’immeuble tel qu’il l’a reçu.

Le système de la loi hypothécaire prévoyant la perte de l’action résolutoire en cas de perte du privilège vise aussi à satisfaire l’information des tiers.

En effet, l’action résolutoire constitue un véritable privilège occulte qu’il ne convient pas de maintenir si le privilège légal disparait (R.P.D.B., v° « Hypothèques et privilèges immobiliers », n° 915).

Et pourtant, la perte de l’action résolutoire en cas de dispense de l’inscription du privilège, n’est pas totale.

La doctrine considère que l’article 28, comme l’article 36 de la loi hypothécaire, ne concernent que l’action résolutoire pour faute fondée sur les articles 1184 et 1654 du Code civil, laissant au juge la faculté d’apprécier si le manquement justifie la résolution de la vente.

En revanche, l’action résolutoire mettant en œuvre un pacte commissoire exprès, procède davantage du registre de la condition résolutoire que de l’action résolutoire pour faute. De plus, pareil pacte figure dans l’acte ce qui lui assure une publicité.

Le vendeur ne serait donc pas déchu de l’action s’appuyant sur un pacte commissoire exprès même s’il a dispensé le conservateur d’inscrire le privilège (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûreté réelle et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 646 ; R.P.D.B., v° « Hypothèques et privilèges immobiliers », compl. VII, n° 403).

On comprend donc toute l’utilité des clause permettant au vendeur de faire constater la résolution de plein droit en cas de faute de l’acheteur, même si pareille clause n’est pas regardée par l’administration comme réalisant une résolution satisfaisant à l’article 209, 3°, C. enr., et provoquant la restitution des droits d’enregistrement.

Ajoutons, toujours sur la dispense d’inscription, que le conservateur ne peut se baser que sur les mentions de l’acte ; si l’acte ne contient pas une quittance, le conservateur procèdera d’office à l’inscription du privilège.

En cas de mandat pour passer l’acte, la procuration doit expressément prévoir la faculté de dispenser le conservateur.

Et enfin, en cas d’élection de command, l’inscription est prise à charge du commandé tant que le command n’a pas accepté la déclaration, mais aussi à charge du command dans l’éventualité où il l’accepterait (R.P.D.B., « Hypothèques et privilèges immobiliers », n° 1017).

L’inscription doit être renouvelée par le vendeur, conformément à l’article 90, c’est-à-dire dans les trente ans.

A défaut de renouvellement, le vendeur n’aura plus qu’une hypothèque qui ne prendra rang que du jour de son inscription.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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