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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le privilège garantissant le paiement du prix de vente de l’immeuble

La loi reconnait au vendeur impayé un privilège sur l’immeuble pour le paiement du prix (article 27, 1°, de la loi hypothécaire).

Ce privilège confère au vendeur impayé un droit de suite sur le bien et, en cas de concours, le droit d’être préféré à tout autre créancier à l’exception des frais de justice, sur le produit de la réalisation du bien.

Ce privilège est donc aussi efficace qu’une hypothèque.

Dans l’échange, les copermutants sont également privilégiés, sur les immeubles réciproquement échangés, pour le payement des soultes et retours, et aussi des dommages et intérêts prévus dans l’acte en cas d’éviction (art. 27, 2°).

Le privilège du vendeur quant à lui garantit le prix, c’est-à-dire tout ce qui constitue la contrepartie du transfert de propriété et qui est exprimé en argent.

Si l’acheteur s’est engagé à d’autres prestations accessoires, non exprimées en argent, la garantie d’exécution de ces prestations ne sera pas couverte par le privilège et le vendeur devra se faire octroyer une hypothèque conventionnelle.

Quant aux intérêts sur le prix, ils sont garantis par le privilège pour trois ans même si l’inscription ne fait pas mention de ceux-ci (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûreté réelle et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 641).

Pour être opposable aux autres créanciers, le privilège du vendeur d’immeuble impayé doit être rendu public par une inscription dans les registres de la conservation des hypothèques (art. 29 de la loi hypothécaire).

Cependant, l’article 30 précise que le vendeur conserve son privilège par la transcription du titre qui a transféré la propriété et qui constate que le prix reste totalement ou partiellement dû.

C’est pourquoi l’article 34 ajoute que la transcription vaudra inscription pour le vendeur ou le copermutant, et le prêteur légalement subrogé à leurs droits.

C’est logique puisqu’avant la transcription, le vendeur reste propriétaire vis-à-vis des tiers et ne risque donc pas que l’acheteur revende à un tiers au mépris des droits de son vendeur impayé (Ph. Van de Wiele, « La vente d’immeuble », Larcier, Bruxelles, 2001, p. 120).

Mais ce n’est pas tout. L’article 35 fait obligation au conservateur des hypothèques de faire d’office, au moment de la transcription, l’inscription sur son registre des créances résultant de l’acte translatif de propriété ou des soultes ou retours de lots résultant de l’acte d’échange ainsi que, dans ce dernier cas, des dommages prévus dans l’acte en cas d’éviction.

Cette formalité vise seulement à faciliter l’information des tiers car le privilège sort déjà ses effets du fait de la transcription.

Cette information s’impose car la publicité foncière donne une fausse idée du patrimoine de l’acheteur si elle n’indique pas que le bien acheté n’est pas payé.

C’est la raison pour laquelle l’article 35 précise que le conservateur doit procéder à l’inscription d’office et à peine de dommages et intérêts envers les tiers.

Dans la vente payée par une rente viagère, le prix reste par hypothèse dû après l’acte, au moins en partie si un bouquet est payé.

Dans un arrêt du 21 novembre 1986 (Pas., I, 1987, p.368), la Cour de cassation a jugé que le vendeur ne peut faire valoir son privilège sur le bien vendu, pour la rente qu’il a stipulée ou pour les frais d’acte qu’il a avancés, que s’il est constaté, dans l’acte transcrit ou dans un bordereau d’inscription déposé en vertu de cet acte, que cette rente ou ces frais sont encore dus et à concurrence de quel montant.

La simple circonstance que le vente est viagère ne suffit donc pas pour conserver le privilège et il faut encore que la publicité foncière décrive et quantifie le prix.

Les parties peuvent, dans l’acte, dispenser le conservateur de l’inscription d’office.

Cette dispense n’est pas sans conséquence car, en ce cas, le vendeur sera déchu du privilège et de l’action résolutoire ou en reprise pour le partage.

Mais le vendeur pourra prendre, en vertu de son titre, une inscription hypothécaire qui n’aura rang qu’à sa date (art. 36, alinéa 2).

En d’autres termes, le sort de l’action résolutoire des articles 1184 et 1654 du Code civil est lié au maintien du privilège du vendeur impayé.

Rappelons que l’action résolutoire est celle par laquelle le vendeur demande la dissolution de la vente, avec éventuellement dommages, pour faute de l’acheteur. Le vendeur doit rendre le prix et l’acheteur doit rendre l’immeuble tel qu’il l’a reçu.

Le système de la loi hypothécaire prévoyant la perte de l’action résolutoire en cas de perte du privilège vise aussi à satisfaire l’information des tiers.

En effet, l’action résolutoire constitue un véritable privilège occulte qu’il ne convient pas de maintenir si le privilège légal disparait (R.P.D.B., v° « Hypothèques et privilèges immobiliers », n° 915).

Et pourtant, la perte de l’action résolutoire en cas de dispense de l’inscription du privilège, n’est pas totale.

La doctrine considère que l’article 28, comme l’article 36 de la loi hypothécaire, ne concernent que l’action résolutoire pour faute fondée sur les articles 1184 et 1654 du Code civil, laissant au juge la faculté d’apprécier si le manquement justifie la résolution de la vente.

En revanche, l’action résolutoire mettant en œuvre un pacte commissoire exprès, procède davantage du registre de la condition résolutoire que de l’action résolutoire pour faute. De plus, pareil pacte figure dans l’acte ce qui lui assure une publicité.

Le vendeur ne serait donc pas déchu de l’action s’appuyant sur un pacte commissoire exprès même s’il a dispensé le conservateur d’inscrire le privilège (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûreté réelle et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 646 ; R.P.D.B., v° « Hypothèques et privilèges immobiliers », compl. VII, n° 403).

On comprend donc toute l’utilité des clause permettant au vendeur de faire constater la résolution de plein droit en cas de faute de l’acheteur, même si pareille clause n’est pas regardée par l’administration comme réalisant une résolution satisfaisant à l’article 209, 3°, C. enr., et provoquant la restitution des droits d’enregistrement.

Ajoutons, toujours sur la dispense d’inscription, que le conservateur ne peut se baser que sur les mentions de l’acte ; si l’acte ne contient pas une quittance, le conservateur procèdera d’office à l’inscription du privilège.

En cas de mandat pour passer l’acte, la procuration doit expressément prévoir la faculté de dispenser le conservateur.

Et enfin, en cas d’élection de command, l’inscription est prise à charge du commandé tant que le command n’a pas accepté la déclaration, mais aussi à charge du command dans l’éventualité où il l’accepterait (R.P.D.B., « Hypothèques et privilèges immobiliers », n° 1017).

L’inscription doit être renouvelée par le vendeur, conformément à l’article 90, c’est-à-dire dans les trente ans.

A défaut de renouvellement, le vendeur n’aura plus qu’une hypothèque qui ne prendra rang que du jour de son inscription.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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