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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les dangers de l’acquisition d’un immeuble dans une succession

L’article 84 du Code des droits de succession établit, au profit du trésor, une hypothèque légale sur les immeubles dépendant de la succession, en garantie du paiement des droits de succession.

L’article 86 précise que cette hypothèque légale est opposable aux tiers, sans inscription, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date du décès.

Quand prend rang cette hypothèque ?

Elle conserve ses effets, à compter du décès, si l’inscription est requise avant l’expiration du délai de dix-huit mois.

Après l’expiration de ce délai de dix-huit mois, elle ne prend rang qu’à compter du jour de l’inscription.

C’est pour cela que l’on appelle cette garantie l’hypothèque occulte. Elle peut sortir ses effets sans être inscrite et donc sans être repérable par les tiers.

La déclaration de succession doit être déposée par les héritiers dans les 5 mois du décès.

Pour les tiers qui acquièrent un bien immeuble de la succession, la  période sensible se situe dans les 18 mois qui suivent le décès.

L’hypothèque a d’effets vis-à-vis des tiers :

  • à concurrence des droits et accessoires qui sont dus sur la déclaration déposée,
  • à concurrence des droits supplémentaires et des accessoires qui, au moment où le tiers a contracté, sont dus sur une déclaration complémentaire déposée,
  • ou qui font l’objet d’une poursuite judiciaire ou d’une inscription déjà prise au profit de l’Etat.

C’est pour cette raison que l’article 90, alinéa 3, donne droit au notaire instrumentant une vente, ou aux héritiers vendeurs, d’obtenir du receveur une attestation des montants dus par les héritiers du chef des déclarations.

Cela permet au tiers acquéreur de savoir s’il court un risque.

Le notaire doit évidemment procéder à cette vérification lorsqu’il est requis d’instrumenter une vente à un héritier d’un immeuble dont il a hérité.

Si les droits ne sont pas acquittés, les héritiers peuvent « affranchir de l’hypothèque », comme le dit l’article 92, en donnant d’autres sûretés au trésor.

Cela aussi confère au tiers les apaisements voulus pour réaliser l’acquisition.

Notons enfin que l’article 92 ajoute que l’hypothèque légale ne préjudicie pas aux droits « précédemment » acquis à des tiers, c’est-à-dire acquis avant la prise de rang de l’hypothèque légale.

Cela signifie que l’hypothèque inscrite dans les dix-huit mois du décès ne peut nuire aux tiers ont acquis avant le décès.

Cela signifie aussi que l’hypothèque légale pour laquelle une inscription a été prise plus de dix-huit mois après le décès, ne peut porter préjudice aux droits acquis par des tiers après le décès, mais avant le moment où l’inscription a été prise.

Commentaires

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  1. Avatar

    si la maison est hypothéquée avant le décès
    .Quid des droits de succession à payer

    décembre 12, 2016

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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