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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les dangers de l’acquisition d’un immeuble dans une succession

L’article 84 du Code des droits de succession établit, au profit du trésor, une hypothèque légale sur les immeubles dépendant de la succession, en garantie du paiement des droits de succession.

L’article 86 précise que cette hypothèque légale est opposable aux tiers, sans inscription, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date du décès.

Quand prend rang cette hypothèque ?

Elle conserve ses effets, à compter du décès, si l’inscription est requise avant l’expiration du délai de dix-huit mois.

Après l’expiration de ce délai de dix-huit mois, elle ne prend rang qu’à compter du jour de l’inscription.

C’est pour cela que l’on appelle cette garantie l’hypothèque occulte. Elle peut sortir ses effets sans être inscrite et donc sans être repérable par les tiers.

La déclaration de succession doit être déposée par les héritiers dans les 5 mois du décès.

Pour les tiers qui acquièrent un bien immeuble de la succession, la  période sensible se situe dans les 18 mois qui suivent le décès.

L’hypothèque a d’effets vis-à-vis des tiers :

  • à concurrence des droits et accessoires qui sont dus sur la déclaration déposée,
  • à concurrence des droits supplémentaires et des accessoires qui, au moment où le tiers a contracté, sont dus sur une déclaration complémentaire déposée,
  • ou qui font l’objet d’une poursuite judiciaire ou d’une inscription déjà prise au profit de l’Etat.

C’est pour cette raison que l’article 90, alinéa 3, donne droit au notaire instrumentant une vente, ou aux héritiers vendeurs, d’obtenir du receveur une attestation des montants dus par les héritiers du chef des déclarations.

Cela permet au tiers acquéreur de savoir s’il court un risque.

Le notaire doit évidemment procéder à cette vérification lorsqu’il est requis d’instrumenter une vente à un héritier d’un immeuble dont il a hérité.

Si les droits ne sont pas acquittés, les héritiers peuvent « affranchir de l’hypothèque », comme le dit l’article 92, en donnant d’autres sûretés au trésor.

Cela aussi confère au tiers les apaisements voulus pour réaliser l’acquisition.

Notons enfin que l’article 92 ajoute que l’hypothèque légale ne préjudicie pas aux droits « précédemment » acquis à des tiers, c’est-à-dire acquis avant la prise de rang de l’hypothèque légale.

Cela signifie que l’hypothèque inscrite dans les dix-huit mois du décès ne peut nuire aux tiers ont acquis avant le décès.

Cela signifie aussi que l’hypothèque légale pour laquelle une inscription a été prise plus de dix-huit mois après le décès, ne peut porter préjudice aux droits acquis par des tiers après le décès, mais avant le moment où l’inscription a été prise.

Commentaires

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  1. Avatar

    si la maison est hypothéquée avant le décès
    .Quid des droits de succession à payer

    décembre 12, 2016

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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