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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les dangers de l’acquisition d’un immeuble dans une succession

L’article 84 du Code des droits de succession établit, au profit du trésor, une hypothèque légale sur les immeubles dépendant de la succession, en garantie du paiement des droits de succession.

L’article 86 précise que cette hypothèque légale est opposable aux tiers, sans inscription, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date du décès.

Quand prend rang cette hypothèque ?

Elle conserve ses effets, à compter du décès, si l’inscription est requise avant l’expiration du délai de dix-huit mois.

Après l’expiration de ce délai de dix-huit mois, elle ne prend rang qu’à compter du jour de l’inscription.

C’est pour cela que l’on appelle cette garantie l’hypothèque occulte. Elle peut sortir ses effets sans être inscrite et donc sans être repérable par les tiers.

La déclaration de succession doit être déposée par les héritiers dans les 5 mois du décès.

Pour les tiers qui acquièrent un bien immeuble de la succession, la  période sensible se situe dans les 18 mois qui suivent le décès.

L’hypothèque a d’effets vis-à-vis des tiers :

  • à concurrence des droits et accessoires qui sont dus sur la déclaration déposée,
  • à concurrence des droits supplémentaires et des accessoires qui, au moment où le tiers a contracté, sont dus sur une déclaration complémentaire déposée,
  • ou qui font l’objet d’une poursuite judiciaire ou d’une inscription déjà prise au profit de l’Etat.

C’est pour cette raison que l’article 90, alinéa 3, donne droit au notaire instrumentant une vente, ou aux héritiers vendeurs, d’obtenir du receveur une attestation des montants dus par les héritiers du chef des déclarations.

Cela permet au tiers acquéreur de savoir s’il court un risque.

Le notaire doit évidemment procéder à cette vérification lorsqu’il est requis d’instrumenter une vente à un héritier d’un immeuble dont il a hérité.

Si les droits ne sont pas acquittés, les héritiers peuvent « affranchir de l’hypothèque », comme le dit l’article 92, en donnant d’autres sûretés au trésor.

Cela aussi confère au tiers les apaisements voulus pour réaliser l’acquisition.

Notons enfin que l’article 92 ajoute que l’hypothèque légale ne préjudicie pas aux droits « précédemment » acquis à des tiers, c’est-à-dire acquis avant la prise de rang de l’hypothèque légale.

Cela signifie que l’hypothèque inscrite dans les dix-huit mois du décès ne peut nuire aux tiers ont acquis avant le décès.

Cela signifie aussi que l’hypothèque légale pour laquelle une inscription a été prise plus de dix-huit mois après le décès, ne peut porter préjudice aux droits acquis par des tiers après le décès, mais avant le moment où l’inscription a été prise.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. si la maison est hypothéquée avant le décès
    .Quid des droits de succession à payer

    décembre 12, 2016

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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