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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les dangers de l’acquisition d’un immeuble dans une succession

L’article 84 du Code des droits de succession établit, au profit du trésor, une hypothèque légale sur les immeubles dépendant de la succession, en garantie du paiement des droits de succession.

L’article 86 précise que cette hypothèque légale est opposable aux tiers, sans inscription, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date du décès.

Quand prend rang cette hypothèque ?

Elle conserve ses effets, à compter du décès, si l’inscription est requise avant l’expiration du délai de dix-huit mois.

Après l’expiration de ce délai de dix-huit mois, elle ne prend rang qu’à compter du jour de l’inscription.

C’est pour cela que l’on appelle cette garantie l’hypothèque occulte. Elle peut sortir ses effets sans être inscrite et donc sans être repérable par les tiers.

La déclaration de succession doit être déposée par les héritiers dans les 5 mois du décès.

Pour les tiers qui acquièrent un bien immeuble de la succession, la  période sensible se situe dans les 18 mois qui suivent le décès.

L’hypothèque a d’effets vis-à-vis des tiers :

  • à concurrence des droits et accessoires qui sont dus sur la déclaration déposée,
  • à concurrence des droits supplémentaires et des accessoires qui, au moment où le tiers a contracté, sont dus sur une déclaration complémentaire déposée,
  • ou qui font l’objet d’une poursuite judiciaire ou d’une inscription déjà prise au profit de l’Etat.

C’est pour cette raison que l’article 90, alinéa 3, donne droit au notaire instrumentant une vente, ou aux héritiers vendeurs, d’obtenir du receveur une attestation des montants dus par les héritiers du chef des déclarations.

Cela permet au tiers acquéreur de savoir s’il court un risque.

Le notaire doit évidemment procéder à cette vérification lorsqu’il est requis d’instrumenter une vente à un héritier d’un immeuble dont il a hérité.

Si les droits ne sont pas acquittés, les héritiers peuvent « affranchir de l’hypothèque », comme le dit l’article 92, en donnant d’autres sûretés au trésor.

Cela aussi confère au tiers les apaisements voulus pour réaliser l’acquisition.

Notons enfin que l’article 92 ajoute que l’hypothèque légale ne préjudicie pas aux droits « précédemment » acquis à des tiers, c’est-à-dire acquis avant la prise de rang de l’hypothèque légale.

Cela signifie que l’hypothèque inscrite dans les dix-huit mois du décès ne peut nuire aux tiers ont acquis avant le décès.

Cela signifie aussi que l’hypothèque légale pour laquelle une inscription a été prise plus de dix-huit mois après le décès, ne peut porter préjudice aux droits acquis par des tiers après le décès, mais avant le moment où l’inscription a été prise.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. si la maison est hypothéquée avant le décès
    .Quid des droits de succession à payer

    décembre 12, 2016

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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