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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’effet de la transcription de donations d’immeubles sur l’action paulienne

Des personnes effectuent de nombreuses donations de terrains et d’immeubles bâtis.

Un créancier estime que cet acte porte atteinte au gage commun en raison de l’appauvrissement qui en résulte.

Ce créancier poursuit l’inopposabilité des donations sur base de l’action paulienne.

L’article 1167 du Code civil permet en effet aux créanciers d’attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits.

Lorsque l’acte est à titre gratuit comme en l’espèce, il n’est pas requis de prouver le concert frauduleux entre le débiteur et son cocontractant (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. III, Bruylant, Bruxelles, 1967, p. 248).

Quelle est la prescription de l’action paulienne et à partir de quand court-elle ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 26 avril 2012 (rôle n° C.11.0143.N, www.juridat.be) répond à cette question.

L’action paulienne constitue une application de l’article 1382 du Code civil.

Il s’agit, dès lors, d’une action personnelle ayant un certain effet réel mais qui ne constitue pas une action réelle ou mixte.

Dès lors que l’action paulienne constitue une application de l’article 1382 du Code civil, elle est soumise aux délais de prescription de l’article 2262bis, alinéas 2 et 3, du Code civil.

Le délai de prescription est donc de cinq ans à dater du lendemain du moment auquel la victime a connaissance de l’auteur et du dommage.

Justement, quand le créancier a-t-il connaissance des donations litigieuses ?

Est-ce au moment où elles sont transcrites dans le registre de la conservation des hypothèques ?

Oui, estime la Cour d’appel d’Anvers.

Les juges d’appel décident que le créancier  est censé avoir connaissance des actes litigieux et des personnes impliquées, et du caractère éventuellement frauduleux et dommageable de ces actes, par leur transcription obligatoire conformément à l’article 1er de la loi hypothécaire.

Aussi, dit la Cour d’appel, le délai de prescription commence, en principe, à courir à la date de la transcription.

La Cour de cassation n’est pas d’accord.

Selon elle, il ressort de la genèse de l’article 2262bis, § 1er, alinéa 2, du Code civil que le législateur a fixé le point de départ de la prescription au jour où la personne lésée a eu effectivement connaissance du dommage et non au jour où elle doit être présumée en avoir eu connaissance.

L’article 1er de la loi hypothécaire rend les actes visés par cette disposition opposables aux tiers à partir de leur transcription sur un registre à ce destiné au bureau de la conservation des hypothèques.

Il résulte de la transcription que les tiers ayant un droit litigieux ne peuvent plus invoquer leur bonne foi à partir de ce moment-là.

Ce n’est pas parce que la transcription rend un acte opposable que les tiers en ont nécessairement connaissance.

Il ne résulte pas de la transcription de l’acte que quiconque a la connaissance requise par l’article 2262bis, § 1er, alinéa 2, du Code civil à partir du moment de la transcription.

Donc, conclut la Cour de cassation, le délai de prescription d’une action paulienne exercée contre un acte qui a été transcrit ne commence pas à courir par le simple fait de cette transcription.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers est donc cassé.

Cet arrêt nous rappelle les effets de la transcription d’un acte dans le registre de la conservation des hypothèques.

Entre les parties, la transcription est sans effet sur la validité et l’efficacité des actes qui en font l’objet.

Les actes non transcrits sont parfaitement valables.

La formalité ne fait que rendre ces actes opposables aux tiers si l’auteur de l’acte si de bonne foi au moment de l’acte.

Comme le dit Madame Grégoire, la transcription n’est pas constitutive de droits entre parties mais confortative de ces droits à l’égard des tiers (« Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 40).

La transcription oblige les tiers à reconnaître l’existence de l’acte et ses effets externes, mais ne peut évidemment leur imposer le contenu de l’acte.

Et on ajoutera, dans la ligne de l’arrêt précité, que la transcription n’est pas une présomption de connaissance de l’acte.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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