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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’effet de la transcription de donations d’immeubles sur l’action paulienne

Des personnes effectuent de nombreuses donations de terrains et d’immeubles bâtis.

Un créancier estime que cet acte porte atteinte au gage commun en raison de l’appauvrissement qui en résulte.

Ce créancier poursuit l’inopposabilité des donations sur base de l’action paulienne.

L’article 1167 du Code civil permet en effet aux créanciers d’attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits.

Lorsque l’acte est à titre gratuit comme en l’espèce, il n’est pas requis de prouver le concert frauduleux entre le débiteur et son cocontractant (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. III, Bruylant, Bruxelles, 1967, p. 248).

Quelle est la prescription de l’action paulienne et à partir de quand court-elle ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 26 avril 2012 (rôle n° C.11.0143.N, www.juridat.be) répond à cette question.

L’action paulienne constitue une application de l’article 1382 du Code civil.

Il s’agit, dès lors, d’une action personnelle ayant un certain effet réel mais qui ne constitue pas une action réelle ou mixte.

Dès lors que l’action paulienne constitue une application de l’article 1382 du Code civil, elle est soumise aux délais de prescription de l’article 2262bis, alinéas 2 et 3, du Code civil.

Le délai de prescription est donc de cinq ans à dater du lendemain du moment auquel la victime a connaissance de l’auteur et du dommage.

Justement, quand le créancier a-t-il connaissance des donations litigieuses ?

Est-ce au moment où elles sont transcrites dans le registre de la conservation des hypothèques ?

Oui, estime la Cour d’appel d’Anvers.

Les juges d’appel décident que le créancier  est censé avoir connaissance des actes litigieux et des personnes impliquées, et du caractère éventuellement frauduleux et dommageable de ces actes, par leur transcription obligatoire conformément à l’article 1er de la loi hypothécaire.

Aussi, dit la Cour d’appel, le délai de prescription commence, en principe, à courir à la date de la transcription.

La Cour de cassation n’est pas d’accord.

Selon elle, il ressort de la genèse de l’article 2262bis, § 1er, alinéa 2, du Code civil que le législateur a fixé le point de départ de la prescription au jour où la personne lésée a eu effectivement connaissance du dommage et non au jour où elle doit être présumée en avoir eu connaissance.

L’article 1er de la loi hypothécaire rend les actes visés par cette disposition opposables aux tiers à partir de leur transcription sur un registre à ce destiné au bureau de la conservation des hypothèques.

Il résulte de la transcription que les tiers ayant un droit litigieux ne peuvent plus invoquer leur bonne foi à partir de ce moment-là.

Ce n’est pas parce que la transcription rend un acte opposable que les tiers en ont nécessairement connaissance.

Il ne résulte pas de la transcription de l’acte que quiconque a la connaissance requise par l’article 2262bis, § 1er, alinéa 2, du Code civil à partir du moment de la transcription.

Donc, conclut la Cour de cassation, le délai de prescription d’une action paulienne exercée contre un acte qui a été transcrit ne commence pas à courir par le simple fait de cette transcription.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers est donc cassé.

Cet arrêt nous rappelle les effets de la transcription d’un acte dans le registre de la conservation des hypothèques.

Entre les parties, la transcription est sans effet sur la validité et l’efficacité des actes qui en font l’objet.

Les actes non transcrits sont parfaitement valables.

La formalité ne fait que rendre ces actes opposables aux tiers si l’auteur de l’acte si de bonne foi au moment de l’acte.

Comme le dit Madame Grégoire, la transcription n’est pas constitutive de droits entre parties mais confortative de ces droits à l’égard des tiers (« Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 40).

La transcription oblige les tiers à reconnaître l’existence de l’acte et ses effets externes, mais ne peut évidemment leur imposer le contenu de l’acte.

Et on ajoutera, dans la ligne de l’arrêt précité, que la transcription n’est pas une présomption de connaissance de l’acte.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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