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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’effet de la transcription de donations d’immeubles sur l’action paulienne

Des personnes effectuent de nombreuses donations de terrains et d’immeubles bâtis.

Un créancier estime que cet acte porte atteinte au gage commun en raison de l’appauvrissement qui en résulte.

Ce créancier poursuit l’inopposabilité des donations sur base de l’action paulienne.

L’article 1167 du Code civil permet en effet aux créanciers d’attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits.

Lorsque l’acte est à titre gratuit comme en l’espèce, il n’est pas requis de prouver le concert frauduleux entre le débiteur et son cocontractant (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. III, Bruylant, Bruxelles, 1967, p. 248).

Quelle est la prescription de l’action paulienne et à partir de quand court-elle ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 26 avril 2012 (rôle n° C.11.0143.N, www.juridat.be) répond à cette question.

L’action paulienne constitue une application de l’article 1382 du Code civil.

Il s’agit, dès lors, d’une action personnelle ayant un certain effet réel mais qui ne constitue pas une action réelle ou mixte.

Dès lors que l’action paulienne constitue une application de l’article 1382 du Code civil, elle est soumise aux délais de prescription de l’article 2262bis, alinéas 2 et 3, du Code civil.

Le délai de prescription est donc de cinq ans à dater du lendemain du moment auquel la victime a connaissance de l’auteur et du dommage.

Justement, quand le créancier a-t-il connaissance des donations litigieuses ?

Est-ce au moment où elles sont transcrites dans le registre de la conservation des hypothèques ?

Oui, estime la Cour d’appel d’Anvers.

Les juges d’appel décident que le créancier  est censé avoir connaissance des actes litigieux et des personnes impliquées, et du caractère éventuellement frauduleux et dommageable de ces actes, par leur transcription obligatoire conformément à l’article 1er de la loi hypothécaire.

Aussi, dit la Cour d’appel, le délai de prescription commence, en principe, à courir à la date de la transcription.

La Cour de cassation n’est pas d’accord.

Selon elle, il ressort de la genèse de l’article 2262bis, § 1er, alinéa 2, du Code civil que le législateur a fixé le point de départ de la prescription au jour où la personne lésée a eu effectivement connaissance du dommage et non au jour où elle doit être présumée en avoir eu connaissance.

L’article 1er de la loi hypothécaire rend les actes visés par cette disposition opposables aux tiers à partir de leur transcription sur un registre à ce destiné au bureau de la conservation des hypothèques.

Il résulte de la transcription que les tiers ayant un droit litigieux ne peuvent plus invoquer leur bonne foi à partir de ce moment-là.

Ce n’est pas parce que la transcription rend un acte opposable que les tiers en ont nécessairement connaissance.

Il ne résulte pas de la transcription de l’acte que quiconque a la connaissance requise par l’article 2262bis, § 1er, alinéa 2, du Code civil à partir du moment de la transcription.

Donc, conclut la Cour de cassation, le délai de prescription d’une action paulienne exercée contre un acte qui a été transcrit ne commence pas à courir par le simple fait de cette transcription.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers est donc cassé.

Cet arrêt nous rappelle les effets de la transcription d’un acte dans le registre de la conservation des hypothèques.

Entre les parties, la transcription est sans effet sur la validité et l’efficacité des actes qui en font l’objet.

Les actes non transcrits sont parfaitement valables.

La formalité ne fait que rendre ces actes opposables aux tiers si l’auteur de l’acte si de bonne foi au moment de l’acte.

Comme le dit Madame Grégoire, la transcription n’est pas constitutive de droits entre parties mais confortative de ces droits à l’égard des tiers (« Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 40).

La transcription oblige les tiers à reconnaître l’existence de l’acte et ses effets externes, mais ne peut évidemment leur imposer le contenu de l’acte.

Et on ajoutera, dans la ligne de l’arrêt précité, que la transcription n’est pas une présomption de connaissance de l’acte.

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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