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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand le prix ne suffit pas pour lever les hypothèques

Le vendeur ne transmet jamais à l’acquéreur que la propriété et les droits qu’il a lui-même sur d’un immeuble.

Il transmet le bien et ses droits sous l’affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé (art. 109 de la loi hypothécaire).

L’acquéreur a évidemment tout intérêt à purger l’immeuble des privilèges et hypothèques qui le grèvent. La purge hypothécaire est prévue par les articles 107 et 110 et suivants de cette loi.

C’est une procédure par laquelle l’acquéreur offre une somme d’argent aux créanciers inscrits, correspondant à la valeur de l’immeuble, en vue de dégrever le bien, et avec la faculté pour chaque créancier de refuser l’offre s’il ne la juge pas suffisante et de requérir la mise aux enchères de l’immeuble.

Cette procédure s’impose lorsque l’acquéreur a payé un acompte avant de connaître l’état hypothécaire.

S’il réalise que les inscriptions dépassent le prix, et qu’il risque alors de ne pouvoir récupérer son acompte vu la situation du vendeur, il peut dans un premier temps négocier avec les créanciers une mainlevée amiable moyennant délégation du prix.

Si ces démarches amiables échouent ou s’avèrent trop complexe vu le nombre de créanciers, l’acheteur devra soit suppléer le prix soit tenter la procédure de purge pour obtenir la liberté hypothécaire.

Comment se réalise la procédure de purge ?

L’acquéreur qui veut purger le bien, doit notifier l’aliénation acquisition volontaire aux créanciers selon des règles précises.

Il doit notifier aux créanciers :

  1. La date de son titre, le notaire qui a reçu l’acte, l’indication précise de l’immeubles, le prix et les charges de la vente (ou l’évaluation du bien en cas de donation).
  2. L’indication de la date, du volume et du numéro de la transcription.
  3. Un tableau sur trois colonnes (sic), étant la date des hypothèques et des inscriptions avec leurs références, le nom des créanciers et le montant des créances inscrites.

L’acquéreur doit respecter deux délais (art. 110 et 111). Il doit exercer la faculté de purge :

  • Dans l’année de la transcription de son titre d’acquisition.
  • Et avant les poursuites, ou dans les trente jours au plus tard de la première sommation.

Que peuvent faire les créanciers ?

Les créanciers peuvent alors adopter deux attitudes :

  1. Soit tous les créanciers acceptent l’offre de l’acquéreur et leurs droits sont reportés sur le montant du prix, l’acquéreur devenant définitivement propriétaire d’un bien libéré.
  2. Soit l’un des créanciers au moins estime que le prix offert ne représente pas la valeur réelle de l’immeuble et refuse l’offre de purge. Dans ce cas, il doit surenchérir et provoquer une revente sur cette surenchère. L’adjudication a lieu en une seule séance au cours de laquelle le premier acquéreur peut également surenchérir. Cette revente sur surenchère emporte purge de plein droit.

Quel est le traitement fiscal de l’opération ?

La possibilité pour les créanciers de faire usage de la procédure de surenchère sur aliénation volontaire ne peut être considérée comme une condition suspensive à laquelle aurait été subordonnée l’aliénation volontaire.

Les droits sont dus sur l’aliénation volontaire, et le restent.

Mais l’adjudication à laquelle il est procédé à la suite de la surenchère entraîne la résolution de l’aliénation volontaire.

Si l’acquéreur originaire agit dans l’année, en résolution pour éviction (art. 1638 Code civil), il peut obtenir restitution des droits sur base de l’article 209, 3°, C. enr.

La vente sur adjudication échappe quant à elle à la double perception des droits d’enregistrement (art. 159, 2°, alinéa 2, C. enr.).

Par contre, si, lors de l’adjudication sur surenchère, le bien est finalement adjugé à l’acquéreur primitif, le droit est seulement dû, selon le tarif à la date de l’adjudication, sur la différence entre les prix et charges de l’adjudication et la base primitivement imposée (Déc., 1er avril 1993, n° E.E.93.673, faisant application de l’article 13 C. enr. et du principe  « non bis in idem »).

Tout cela est bien complexe et l’acquéreur se passerait bien de courir le risque de la purge.

C’est pourquoi la pratique s’est généralisée de déposer l’acompte entre les mains du notaire.

Cela prémunit l’acquéreur du risque de perdre l’acompte si la situation hypothécaire ne permet pas une vente quitte et libre.

Cette heureuse pratique explique que la purge soit tombée en désuétude.

Il faut dire aussi que la pratique de laisser l’acompte entre les mains du notaire s’impose aussi pour bénéficier de l’assurance décès de l’acheteur, souscrite auprès des Assurances du Notariat.

Il existe une autre technique prémunissant l’acquéreur du risque d’éviction que les inscriptions hypothécaires représentent. C’est la clause dite Van den Eynde, du nom du notaire bien connu.

Cette clause se présente généralement comme suit : « La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers inscrits ou transcrits, soit des créanciers ayant procédé à une saisie-arrêt, soit relatif aux notifications ou significations reçues par le notaire instrumentant, au plus tard à la signature de l’acte authentique de vente. La présente clause est établie dans l’intérêt de l’acquéreur qui seul peut s’en prévaloir. »

La vente est donc conclue sous la condition suspensive de mainlevée des inscriptions ; l’acheteur confronté à des inscriptions dépassant le prix peut donc se défaire commodément de la vente puisqu’elle est simplement dissoute par la non réalisation de la condition.

On peut bien sûr discuter du caractère véritablement conditionnel de cette clause puisque la mainlevée constitue une obligation du vendeur (la délivrance juridique quitte et libre), et une condition doit porter sur un élément adventice au contrat, et non sur une obligation du contrat.

Il n’empêche, cette clause est généralement reconnue comme réalisant une véritable condition (elle dépend de l’accord d’un tiers), et l’administration fiscale la considère telle.

Terminons en précisant que la purge hypothécaire est refusée à l’affectant hypothécaire ou caution réelle, tenu propter rem.

En effet, en hypothéquant librement son bien pour garantir la dette d’un tiers, il a souscrit un engagement personnel auquel il ne peut se soustraire (G. de Leval, « La saisie immobilière », Larcier, Bruxelles, 2002, p. 219).

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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