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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand le prix ne suffit pas pour lever les hypothèques

Le vendeur ne transmet jamais à l’acquéreur que la propriété et les droits qu’il a lui-même sur d’un immeuble.

Il transmet le bien et ses droits sous l’affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé (art. 109 de la loi hypothécaire).

L’acquéreur a évidemment tout intérêt à purger l’immeuble des privilèges et hypothèques qui le grèvent. La purge hypothécaire est prévue par les articles 107 et 110 et suivants de cette loi.

C’est une procédure par laquelle l’acquéreur offre une somme d’argent aux créanciers inscrits, correspondant à la valeur de l’immeuble, en vue de dégrever le bien, et avec la faculté pour chaque créancier de refuser l’offre s’il ne la juge pas suffisante et de requérir la mise aux enchères de l’immeuble.

Cette procédure s’impose lorsque l’acquéreur a payé un acompte avant de connaître l’état hypothécaire.

S’il réalise que les inscriptions dépassent le prix, et qu’il risque alors de ne pouvoir récupérer son acompte vu la situation du vendeur, il peut dans un premier temps négocier avec les créanciers une mainlevée amiable moyennant délégation du prix.

Si ces démarches amiables échouent ou s’avèrent trop complexe vu le nombre de créanciers, l’acheteur devra soit suppléer le prix soit tenter la procédure de purge pour obtenir la liberté hypothécaire.

Comment se réalise la procédure de purge ?

L’acquéreur qui veut purger le bien, doit notifier l’aliénation acquisition volontaire aux créanciers selon des règles précises.

Il doit notifier aux créanciers :

  1. La date de son titre, le notaire qui a reçu l’acte, l’indication précise de l’immeubles, le prix et les charges de la vente (ou l’évaluation du bien en cas de donation).
  2. L’indication de la date, du volume et du numéro de la transcription.
  3. Un tableau sur trois colonnes (sic), étant la date des hypothèques et des inscriptions avec leurs références, le nom des créanciers et le montant des créances inscrites.

L’acquéreur doit respecter deux délais (art. 110 et 111). Il doit exercer la faculté de purge :

  • Dans l’année de la transcription de son titre d’acquisition.
  • Et avant les poursuites, ou dans les trente jours au plus tard de la première sommation.

Que peuvent faire les créanciers ?

Les créanciers peuvent alors adopter deux attitudes :

  1. Soit tous les créanciers acceptent l’offre de l’acquéreur et leurs droits sont reportés sur le montant du prix, l’acquéreur devenant définitivement propriétaire d’un bien libéré.
  2. Soit l’un des créanciers au moins estime que le prix offert ne représente pas la valeur réelle de l’immeuble et refuse l’offre de purge. Dans ce cas, il doit surenchérir et provoquer une revente sur cette surenchère. L’adjudication a lieu en une seule séance au cours de laquelle le premier acquéreur peut également surenchérir. Cette revente sur surenchère emporte purge de plein droit.

Quel est le traitement fiscal de l’opération ?

La possibilité pour les créanciers de faire usage de la procédure de surenchère sur aliénation volontaire ne peut être considérée comme une condition suspensive à laquelle aurait été subordonnée l’aliénation volontaire.

Les droits sont dus sur l’aliénation volontaire, et le restent.

Mais l’adjudication à laquelle il est procédé à la suite de la surenchère entraîne la résolution de l’aliénation volontaire.

Si l’acquéreur originaire agit dans l’année, en résolution pour éviction (art. 1638 Code civil), il peut obtenir restitution des droits sur base de l’article 209, 3°, C. enr.

La vente sur adjudication échappe quant à elle à la double perception des droits d’enregistrement (art. 159, 2°, alinéa 2, C. enr.).

Par contre, si, lors de l’adjudication sur surenchère, le bien est finalement adjugé à l’acquéreur primitif, le droit est seulement dû, selon le tarif à la date de l’adjudication, sur la différence entre les prix et charges de l’adjudication et la base primitivement imposée (Déc., 1er avril 1993, n° E.E.93.673, faisant application de l’article 13 C. enr. et du principe  « non bis in idem »).

Tout cela est bien complexe et l’acquéreur se passerait bien de courir le risque de la purge.

C’est pourquoi la pratique s’est généralisée de déposer l’acompte entre les mains du notaire.

Cela prémunit l’acquéreur du risque de perdre l’acompte si la situation hypothécaire ne permet pas une vente quitte et libre.

Cette heureuse pratique explique que la purge soit tombée en désuétude.

Il faut dire aussi que la pratique de laisser l’acompte entre les mains du notaire s’impose aussi pour bénéficier de l’assurance décès de l’acheteur, souscrite auprès des Assurances du Notariat.

Il existe une autre technique prémunissant l’acquéreur du risque d’éviction que les inscriptions hypothécaires représentent. C’est la clause dite Van den Eynde, du nom du notaire bien connu.

Cette clause se présente généralement comme suit : « La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers inscrits ou transcrits, soit des créanciers ayant procédé à une saisie-arrêt, soit relatif aux notifications ou significations reçues par le notaire instrumentant, au plus tard à la signature de l’acte authentique de vente. La présente clause est établie dans l’intérêt de l’acquéreur qui seul peut s’en prévaloir. »

La vente est donc conclue sous la condition suspensive de mainlevée des inscriptions ; l’acheteur confronté à des inscriptions dépassant le prix peut donc se défaire commodément de la vente puisqu’elle est simplement dissoute par la non réalisation de la condition.

On peut bien sûr discuter du caractère véritablement conditionnel de cette clause puisque la mainlevée constitue une obligation du vendeur (la délivrance juridique quitte et libre), et une condition doit porter sur un élément adventice au contrat, et non sur une obligation du contrat.

Il n’empêche, cette clause est généralement reconnue comme réalisant une véritable condition (elle dépend de l’accord d’un tiers), et l’administration fiscale la considère telle.

Terminons en précisant que la purge hypothécaire est refusée à l’affectant hypothécaire ou caution réelle, tenu propter rem.

En effet, en hypothéquant librement son bien pour garantir la dette d’un tiers, il a souscrit un engagement personnel auquel il ne peut se soustraire (G. de Leval, « La saisie immobilière », Larcier, Bruxelles, 2002, p. 219).

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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