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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand le prix ne suffit pas pour lever les hypothèques

Le vendeur ne transmet jamais à l’acquéreur que la propriété et les droits qu’il a lui-même sur d’un immeuble.

Il transmet le bien et ses droits sous l’affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé (art. 109 de la loi hypothécaire).

L’acquéreur a évidemment tout intérêt à purger l’immeuble des privilèges et hypothèques qui le grèvent. La purge hypothécaire est prévue par les articles 107 et 110 et suivants de cette loi.

C’est une procédure par laquelle l’acquéreur offre une somme d’argent aux créanciers inscrits, correspondant à la valeur de l’immeuble, en vue de dégrever le bien, et avec la faculté pour chaque créancier de refuser l’offre s’il ne la juge pas suffisante et de requérir la mise aux enchères de l’immeuble.

Cette procédure s’impose lorsque l’acquéreur a payé un acompte avant de connaître l’état hypothécaire.

S’il réalise que les inscriptions dépassent le prix, et qu’il risque alors de ne pouvoir récupérer son acompte vu la situation du vendeur, il peut dans un premier temps négocier avec les créanciers une mainlevée amiable moyennant délégation du prix.

Si ces démarches amiables échouent ou s’avèrent trop complexe vu le nombre de créanciers, l’acheteur devra soit suppléer le prix soit tenter la procédure de purge pour obtenir la liberté hypothécaire.

Comment se réalise la procédure de purge ?

L’acquéreur qui veut purger le bien, doit notifier l’aliénation acquisition volontaire aux créanciers selon des règles précises.

Il doit notifier aux créanciers :

  1. La date de son titre, le notaire qui a reçu l’acte, l’indication précise de l’immeubles, le prix et les charges de la vente (ou l’évaluation du bien en cas de donation).
  2. L’indication de la date, du volume et du numéro de la transcription.
  3. Un tableau sur trois colonnes (sic), étant la date des hypothèques et des inscriptions avec leurs références, le nom des créanciers et le montant des créances inscrites.

L’acquéreur doit respecter deux délais (art. 110 et 111). Il doit exercer la faculté de purge :

  • Dans l’année de la transcription de son titre d’acquisition.
  • Et avant les poursuites, ou dans les trente jours au plus tard de la première sommation.

Que peuvent faire les créanciers ?

Les créanciers peuvent alors adopter deux attitudes :

  1. Soit tous les créanciers acceptent l’offre de l’acquéreur et leurs droits sont reportés sur le montant du prix, l’acquéreur devenant définitivement propriétaire d’un bien libéré.
  2. Soit l’un des créanciers au moins estime que le prix offert ne représente pas la valeur réelle de l’immeuble et refuse l’offre de purge. Dans ce cas, il doit surenchérir et provoquer une revente sur cette surenchère. L’adjudication a lieu en une seule séance au cours de laquelle le premier acquéreur peut également surenchérir. Cette revente sur surenchère emporte purge de plein droit.

Quel est le traitement fiscal de l’opération ?

La possibilité pour les créanciers de faire usage de la procédure de surenchère sur aliénation volontaire ne peut être considérée comme une condition suspensive à laquelle aurait été subordonnée l’aliénation volontaire.

Les droits sont dus sur l’aliénation volontaire, et le restent.

Mais l’adjudication à laquelle il est procédé à la suite de la surenchère entraîne la résolution de l’aliénation volontaire.

Si l’acquéreur originaire agit dans l’année, en résolution pour éviction (art. 1638 Code civil), il peut obtenir restitution des droits sur base de l’article 209, 3°, C. enr.

La vente sur adjudication échappe quant à elle à la double perception des droits d’enregistrement (art. 159, 2°, alinéa 2, C. enr.).

Par contre, si, lors de l’adjudication sur surenchère, le bien est finalement adjugé à l’acquéreur primitif, le droit est seulement dû, selon le tarif à la date de l’adjudication, sur la différence entre les prix et charges de l’adjudication et la base primitivement imposée (Déc., 1er avril 1993, n° E.E.93.673, faisant application de l’article 13 C. enr. et du principe  « non bis in idem »).

Tout cela est bien complexe et l’acquéreur se passerait bien de courir le risque de la purge.

C’est pourquoi la pratique s’est généralisée de déposer l’acompte entre les mains du notaire.

Cela prémunit l’acquéreur du risque de perdre l’acompte si la situation hypothécaire ne permet pas une vente quitte et libre.

Cette heureuse pratique explique que la purge soit tombée en désuétude.

Il faut dire aussi que la pratique de laisser l’acompte entre les mains du notaire s’impose aussi pour bénéficier de l’assurance décès de l’acheteur, souscrite auprès des Assurances du Notariat.

Il existe une autre technique prémunissant l’acquéreur du risque d’éviction que les inscriptions hypothécaires représentent. C’est la clause dite Van den Eynde, du nom du notaire bien connu.

Cette clause se présente généralement comme suit : « La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers inscrits ou transcrits, soit des créanciers ayant procédé à une saisie-arrêt, soit relatif aux notifications ou significations reçues par le notaire instrumentant, au plus tard à la signature de l’acte authentique de vente. La présente clause est établie dans l’intérêt de l’acquéreur qui seul peut s’en prévaloir. »

La vente est donc conclue sous la condition suspensive de mainlevée des inscriptions ; l’acheteur confronté à des inscriptions dépassant le prix peut donc se défaire commodément de la vente puisqu’elle est simplement dissoute par la non réalisation de la condition.

On peut bien sûr discuter du caractère véritablement conditionnel de cette clause puisque la mainlevée constitue une obligation du vendeur (la délivrance juridique quitte et libre), et une condition doit porter sur un élément adventice au contrat, et non sur une obligation du contrat.

Il n’empêche, cette clause est généralement reconnue comme réalisant une véritable condition (elle dépend de l’accord d’un tiers), et l’administration fiscale la considère telle.

Terminons en précisant que la purge hypothécaire est refusée à l’affectant hypothécaire ou caution réelle, tenu propter rem.

En effet, en hypothéquant librement son bien pour garantir la dette d’un tiers, il a souscrit un engagement personnel auquel il ne peut se soustraire (G. de Leval, « La saisie immobilière », Larcier, Bruxelles, 2002, p. 219).

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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