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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’angle mort

L’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur revêt aussi un contour juridique en ce sens que, sauf convention expresse, l’immeuble est vendu « pour quitte et libre » d’inscription hypothécaire, ce qui signifie que le vendeur devra purger l’immeuble de toute hypothèque.

De plus le vendeur doit garantir l’acheteur de toute éviction, risque qui existe en cas d’inscription du fait du droit de suite que confère l’hypothèque.

Le notaire doit vérifier la situation hypothécaire du bien.

Ce n’est pas une obligation légale spécifique mais une obligation découlant du devoir de conseil du notaire.

A cet effet, avant la passation de l’acte, le notaire demande un certificat hypothécaire au conservateur des hypothèques.

Il existe toujours un inévitable délai entre la date du certificat, son envoi et la date de la transcription de l’acte, en ce sens qu’il existe toujours un risque qu’une hypothèque ou une saisie ait été inscrite entre la date du certificat et celle de l’acte ou de sa transcription.

On parle à ce sujet d’un « angle mort » si le vendeur s’abstient de révéler au notaire qu’une inscription a été ou risque d’avoir été requise.

Cet angle mort peut entraîne la responsabilité du notaire et les assurances du notariat couvrent systématiquement ce risque

La seule démarche du notaire, pouvant réduire ce risque sans le supprimer tout à fait, est de demander une confirmation de l’état hypothécaire par téléphone, le jour de l’acte.

Comme les mentions marginales (demande d’annulation ou de résolution, expropriation) sont reliées à la transcription, il est d’usage de lever un extrait de matrice cadastrale et de demander un état hypothécaire trentenaire ou remontant au moins à la dernière transcription.

Rappelons que la transcription porte sur les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ou de renonciation à de tels droits, les règlements de copropriété, les baux d’immeuble excédant neuf ans ou contenant quittance d’au moins trois années de loyer et les actes signifiés à l’occasion d’une saisie immobilière.

L’inscription hypothécaire concerne les privilèges immobiliers et les hypothèques.

Les mentions marginales portent sur certains faits juridiques (demande d’annulation ou de résolution, expropriation) énoncés par la loi et relatifs aux actes transcrits ou inscrits.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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