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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’angle mort

L’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur revêt aussi un contour juridique en ce sens que, sauf convention expresse, l’immeuble est vendu « pour quitte et libre » d’inscription hypothécaire, ce qui signifie que le vendeur devra purger l’immeuble de toute hypothèque.

De plus le vendeur doit garantir l’acheteur de toute éviction, risque qui existe en cas d’inscription du fait du droit de suite que confère l’hypothèque.

Le notaire doit vérifier la situation hypothécaire du bien.

Ce n’est pas une obligation légale spécifique mais une obligation découlant du devoir de conseil du notaire.

A cet effet, avant la passation de l’acte, le notaire demande un certificat hypothécaire au conservateur des hypothèques.

Il existe toujours un inévitable délai entre la date du certificat, son envoi et la date de la transcription de l’acte, en ce sens qu’il existe toujours un risque qu’une hypothèque ou une saisie ait été inscrite entre la date du certificat et celle de l’acte ou de sa transcription.

On parle à ce sujet d’un « angle mort » si le vendeur s’abstient de révéler au notaire qu’une inscription a été ou risque d’avoir été requise.

Cet angle mort peut entraîne la responsabilité du notaire et les assurances du notariat couvrent systématiquement ce risque

La seule démarche du notaire, pouvant réduire ce risque sans le supprimer tout à fait, est de demander une confirmation de l’état hypothécaire par téléphone, le jour de l’acte.

Comme les mentions marginales (demande d’annulation ou de résolution, expropriation) sont reliées à la transcription, il est d’usage de lever un extrait de matrice cadastrale et de demander un état hypothécaire trentenaire ou remontant au moins à la dernière transcription.

Rappelons que la transcription porte sur les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ou de renonciation à de tels droits, les règlements de copropriété, les baux d’immeuble excédant neuf ans ou contenant quittance d’au moins trois années de loyer et les actes signifiés à l’occasion d’une saisie immobilière.

L’inscription hypothécaire concerne les privilèges immobiliers et les hypothèques.

Les mentions marginales portent sur certains faits juridiques (demande d’annulation ou de résolution, expropriation) énoncés par la loi et relatifs aux actes transcrits ou inscrits.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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