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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’angle mort

L’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur revêt aussi un contour juridique en ce sens que, sauf convention expresse, l’immeuble est vendu « pour quitte et libre » d’inscription hypothécaire, ce qui signifie que le vendeur devra purger l’immeuble de toute hypothèque.

De plus le vendeur doit garantir l’acheteur de toute éviction, risque qui existe en cas d’inscription du fait du droit de suite que confère l’hypothèque.

Le notaire doit vérifier la situation hypothécaire du bien.

Ce n’est pas une obligation légale spécifique mais une obligation découlant du devoir de conseil du notaire.

A cet effet, avant la passation de l’acte, le notaire demande un certificat hypothécaire au conservateur des hypothèques.

Il existe toujours un inévitable délai entre la date du certificat, son envoi et la date de la transcription de l’acte, en ce sens qu’il existe toujours un risque qu’une hypothèque ou une saisie ait été inscrite entre la date du certificat et celle de l’acte ou de sa transcription.

On parle à ce sujet d’un « angle mort » si le vendeur s’abstient de révéler au notaire qu’une inscription a été ou risque d’avoir été requise.

Cet angle mort peut entraîne la responsabilité du notaire et les assurances du notariat couvrent systématiquement ce risque

La seule démarche du notaire, pouvant réduire ce risque sans le supprimer tout à fait, est de demander une confirmation de l’état hypothécaire par téléphone, le jour de l’acte.

Comme les mentions marginales (demande d’annulation ou de résolution, expropriation) sont reliées à la transcription, il est d’usage de lever un extrait de matrice cadastrale et de demander un état hypothécaire trentenaire ou remontant au moins à la dernière transcription.

Rappelons que la transcription porte sur les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ou de renonciation à de tels droits, les règlements de copropriété, les baux d’immeuble excédant neuf ans ou contenant quittance d’au moins trois années de loyer et les actes signifiés à l’occasion d’une saisie immobilière.

L’inscription hypothécaire concerne les privilèges immobiliers et les hypothèques.

Les mentions marginales portent sur certains faits juridiques (demande d’annulation ou de résolution, expropriation) énoncés par la loi et relatifs aux actes transcrits ou inscrits.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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