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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’angle mort

L’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur revêt aussi un contour juridique en ce sens que, sauf convention expresse, l’immeuble est vendu « pour quitte et libre » d’inscription hypothécaire, ce qui signifie que le vendeur devra purger l’immeuble de toute hypothèque.

De plus le vendeur doit garantir l’acheteur de toute éviction, risque qui existe en cas d’inscription du fait du droit de suite que confère l’hypothèque.

Le notaire doit vérifier la situation hypothécaire du bien.

Ce n’est pas une obligation légale spécifique mais une obligation découlant du devoir de conseil du notaire.

A cet effet, avant la passation de l’acte, le notaire demande un certificat hypothécaire au conservateur des hypothèques.

Il existe toujours un inévitable délai entre la date du certificat, son envoi et la date de la transcription de l’acte, en ce sens qu’il existe toujours un risque qu’une hypothèque ou une saisie ait été inscrite entre la date du certificat et celle de l’acte ou de sa transcription.

On parle à ce sujet d’un « angle mort » si le vendeur s’abstient de révéler au notaire qu’une inscription a été ou risque d’avoir été requise.

Cet angle mort peut entraîne la responsabilité du notaire et les assurances du notariat couvrent systématiquement ce risque

La seule démarche du notaire, pouvant réduire ce risque sans le supprimer tout à fait, est de demander une confirmation de l’état hypothécaire par téléphone, le jour de l’acte.

Comme les mentions marginales (demande d’annulation ou de résolution, expropriation) sont reliées à la transcription, il est d’usage de lever un extrait de matrice cadastrale et de demander un état hypothécaire trentenaire ou remontant au moins à la dernière transcription.

Rappelons que la transcription porte sur les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ou de renonciation à de tels droits, les règlements de copropriété, les baux d’immeuble excédant neuf ans ou contenant quittance d’au moins trois années de loyer et les actes signifiés à l’occasion d’une saisie immobilière.

L’inscription hypothécaire concerne les privilèges immobiliers et les hypothèques.

Les mentions marginales portent sur certains faits juridiques (demande d’annulation ou de résolution, expropriation) énoncés par la loi et relatifs aux actes transcrits ou inscrits.

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Bonne foi dans l’exécution

On sait que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (art. 1134 du Code civil). Cela signifie-t-il que cette disposition érige en règle générale que, dans un contrat synallagmatique, la partie qui exige l’exécution de son obligation par l’autre partie, doit préalablement démontrer qu’elle pourra bien exécuter la sienne ? Non, répond la Cour […]

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On sait que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (art. 1134 du Code civil).

Cela signifie-t-il que cette disposition érige en règle générale que, dans un contrat synallagmatique, la partie qui exige l’exécution de son obligation par l’autre partie, doit préalablement démontrer qu’elle pourra bien exécuter la sienne ?

Non, répond la Cour de cassation (Cass., 7 juin 2018, rôle n° C.17.0543.N, www.juridat.be).

En réalité, cela n’est pas une règle générale mais cela peut s’appliquer selon les circonstances.

A contrarie, celui qui invoque l’exception d’inexécution, doit-il prouver qu’il est en mesure de l’exécuter ?

Ce n’est pas une condition d’exercice de ce moyen de défense (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 676), mais, une fois encore, cela peut l’être selon les circonstances. 

« 1. Krachtens artikel 1134, derde lid, Burgerlijk Wetboek moeten overeenkomsten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

Uit deze bepaling volgt niet als algemene regel dat een partij bij een wederkerige overeenkomst die van de wederpartij de nakoming vraagt van diens verbintenis, het bewijs dient te leveren dat hijzelf zijn verbintenis zal kunnen uitvoeren wanneer de wederpartij om dat bewijs vraagt.

2. Het onderdeel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt naar recht. « 

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