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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles tagué ‘éviction’

Vendre en déclarant l’infraction d’urbanisme à l’acheteur qui déclare en faire son affaire

Dans la relation avec un vendeur professionnel, quelle est l’efficacité juridique d’une clause du type : « Le vendeur déclare que le bien est affecté d’une infraction urbanistique. L’acquéreur en a pris connaissance et en fera son affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur ». Peut-on considérer que cette clause recouvre une exonération de vice caché et soit […]

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Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction

L’acheteur peut-il fonder son action en résolution sur la garantie d’éviction du fait des tiers, tenant à la présence des infractions d’urbanisme ? Aux termes de l’article 1636 du Code civil, « si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’elle soit de telle conséquence relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans […]

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Clauses types dans les actes et réflexion sur la sanction de l’infraction d’urbanisme dans la vente d’immeuble

Un immeuble situé à La Louvière, destiné à l’activité de garage–atelier, est vendu en 2011 au prix de 900.000 €. L’acte authentique contient une clause que l’on retrouve souvent dans les actes : « Le vendeur déclare garantir à l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a personnellement effectués sur l’immeuble ou fait exécuter par […]

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La vente d’un immeuble donné (I)

Les donations sont révocables dans de nombreuses circonstances légales ou conventionnelles (ingratitude, droit de retour). Par ailleurs, les donations à un héritier sont des avances d’hoiries ce qui signifie qu’elles sont rapportables aux cohéritiers. Elles sont aussi réductibles si elles excèdent la part du successible ou la quotité disponible si elles sont préciputaires. Bref, les […]

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Quand le prix ne suffit pas pour lever les hypothèques

Le vendeur ne transmet jamais à l’acquéreur que la propriété et les droits qu’il a lui-même sur d’un immeuble. Il transmet le bien et ses droits sous l’affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé (art. 109 de la loi hypothécaire). L’acquéreur a évidemment tout intérêt à purger l’immeuble des privilèges et hypothèques […]

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L’angle mort

L’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur revêt aussi un contour juridique en ce sens que, sauf convention expresse, l’immeuble est vendu « pour quitte et libre » d’inscription hypothécaire, ce qui signifie que le vendeur devra purger l’immeuble de toute hypothèque. De plus le vendeur doit garantir l’acheteur de toute éviction, risque qui […]

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La vente de la chose d’autrui

En vertu de l’article 1599 du Code civil, la vente de la chose d’autrui est nulle ; elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui. La nullité de la vente de la chose d’autrui édictée par l’article 1599 du Code civil a pour seul […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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