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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vendre en déclarant l’infraction d’urbanisme à l’acheteur qui déclare en faire son affaire

Dans la relation avec un vendeur professionnel, quelle est l’efficacité juridique d’une clause du type :

« Le vendeur déclare que le bien est affecté d’une infraction urbanistique. L’acquéreur en a pris connaissance et en fera son affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur ».

Peut-on considérer que cette clause recouvre une exonération de vice caché et soit abusive réputée non écrite par l’article VI.83 juncto VI.84 du Code de droit économique ?

Examinons les différents moyens qui se présentent pour l’acquéreur.

La délivrance de la chose conforme

Si la convention décrit le bien comme présentant des actes ou travaux non couverts par une autorisation urbanistique, c’est un tel bien qui peut être délivré.

La chose est contractuellement conforme (à défaut de l’être urbanistiquement) car elle correspond à ce qui a été convenu. L’obligation de délivrance sera ainsi valablement exécutée.

Il n’existe pas d’obligation de délivrance réglementaire conforme (Cass., française, civ., 3ième ch., 9 mai 2012, pourvoi n° 11-12595, www.legifrance.gouv.fr).

La garantie de vice caché

Si la description d’un immeuble présentant des actes ou travaux non couverts par une autorisation urbanistique est faite avant ou au moment de la vente, bref si ce caractère entre dans le champ contractuel, le défaut de la chose n’est pas apparent.

Il n’y aura donc pas lieu à garantie de vice caché (art. 1642 de l’ancien Code civil).

Les clauses descriptives

La question concerne en réalité ce que l’on appelle les clauses descriptives. Par ces clauses, le vendeur déclare la situation et échappe en conséquence à la garantie de vice caché.

Que penser de ces clause au regard de la prohibition de l’exonération de la garantie des vices cachés par le vendeur entreprise (avec un consommateur) et par le vendeur fabriquant ou spécialisé ?

En décrivant le vice, on se dispense effectivement de devoir de garantir.

Cette problématique est peu explorée.

De manière générale, on doit circonscrire la description de la chose avant d’aborder le registre des garanties.

Si le bien vendu est décrit comme un immeuble présentant des infractions, c’est cela qui peut être livré et le régime de la garantie de jouissance utile ne peut être invoqué car la question est réglée au stade de la délivrance conforme.  

Il faut donc bien distinguer les clauses descriptives des clauses exonératoires de garantie. Les clauses descriptive ne subissent pas les limitations liées à l’article VI.83 CDE ou découlant de ce que le vendeur est spécialisé ou fabricant.

Les clauses descriptives sont-elles pour autant totalement hors d’atteinte du dispositif prohibant les clauses abusives, dès lors qu’elles peuvent porter atteinte à « l’équilibre des droits et obligations entre les parties » comme le dit l’article VI.85 ?  

L’article VI.82, al. 3 CDE dispose que :

« Le caractère abusif d’une clause contractuelle est apprécié en tenant compte de la nature des produits qui font l’objet du contrat et en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat, ou d’un autre contrat dont il dépend.

Pour l’appréciation du caractère abusif, il est également tenu compte de l’exigence de clarté et de compréhension visée à l’article VI.37, § 1er .

L’appréciation du caractère abusif des clauses ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat, ni sur l’adéquation entre le prix et la rémunération d’une part, et les biens ou services à fournir en contrepartie, d’autre part, pour autant que ces clauses soient rédigées de manière claire et compréhensible. »

Or, justement, les clauses descriptives portent sur la définition de l’objet principal du contrat.

Les clauses portant sur le bien vendu restent donc en dehors du champ d’application de la prohibition des clauses abusives.

Il y a une réserve importante tenant à l’exigence de stipulations permettant une réelle compréhension de l’acquéreur. En d’autres terme, les clauses descriptives pourront devenir abusives si elles n’informent pas clairement le consommateur de leur portée exacte.

Sous cette réserve, les clauses descriptives, valablement entrées dans le champ contractuel, sont parfaitement licites. Mais le débat est reporté sur le devoir d’information complète.

La garantie d’éviction

Au contraire de la matière des vices cachés, il y a matière à garantie d’éviction même si l’acheteur connait la cause d’éviction (Cass., 13 mars 1981, Pas., I, 1981, p. 760).

Une clause descriptive ne sera donc pas nécessairement exonératoire de la garantie d’éviction qui est aujourd’hui appelable en matière d’irrégularité urbanistique.

Toutefois, si la clause, en plus d’informer l’acheteur, met à sa charge l’obligation de régulariser ou de traiter la situation, il ne pourra pas réclamer l’indemnisation de l’exécution de sa propre obligation (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1997, T. IV, n° 165, par A.-M. Meinertzhagen-Limpens).

On peut certes s’exonérer de la garantie d’éviction, mais à la condition de décrire précisément la cause d’éviction, une exonération générale étant impuissante (art. 1629 in fine de l’ancien Code civil).

L’acheteur acquiert alors en connaissance de cause.

On sort du domaine de la garantie puisque l’article 1626 s’applique aux « causes d’éviction ou charges non déclarées » (B. Khol, « la vente immobilière – chronique de jurisprudence 1990-2010 », Larcier, Bruxelles, 2012, p. 258).

Une déclaration précise aura donc un effet exonératoire sur le plan de la garantie d’éviction.

Et cette exonération échappe à la prohibition des clauses abusives car l’article VI.84, 14°, ne porte que sur la garantie des vices cachés et sur l’obligation de délivrance, pas sur la garantie d’éviction.

La nature de la situation infractionnelle

La vente en état infractionnel connu et assumé par l’acquéreur dépend encore d’une autre condition.

Il faut que l’irrégularité soit réparable, soit par la remise en état, soit par des travaux, soit encore par une régularisation.

Cela ne se confond pas avec la situation où le bien n’est pas affecté d’une infraction mais constitue lui-même l’infraction.

Ce sera le cas de l’appartement non couvert par une division sur le plan urbanistique. Ou une construction résidentielle entièrement en zone verte hors clause de sauvegarde.

En ce cas, non seulement la situation n’est pas réparable mais le renversement de la responsabilité sur l’acheteur engendre une obligation impossible.

La nullité du contrat peut même être questionnée car le transfert de propriété porte sur un objet impossible.

Par ailleurs, l’obligation de délivrance du vendeur est vidée de sa substance, et l’on sait que ce type de clause reste sans effet juridique.

On ne peut, en stipulant une clause d’exonération, anéantir l’obligation essentielle qui forme l’objet de la convention, bref on ne peut s’obliger et s’exonérer (S. Stijns, D. Van Gerven et P. Wéry, « Chronique de jurisprudence – Les obligations : les sources», J.T., 1996, pp. 733; Cass., 25 septembre 1959, R.C.J.B., 1960, pp. 5-10, p. 7).

Conclusion

Une clause qui avertit l’acheteur consommateur de ce que le bien présente un caractère infractionnel, et par laquelle le consommateur décharge le vendeur entreprise et prend la situation à sa charge, est licite et sortira ses effets juridiques si :

  • Elle est rédigée d’une manière qui informe complètement l’acheteur de la nature de l’infraction, de ses conséquences et des remèdes possibles.
  • Elle ne concerne pas une infraction radicale, qui se confond avec la substance même du bien.

En jurisprudence, sur ces principes, voyez Appel, Brux., 7 ch., 8 janvier2021, R.C.J.B., 2021, p. 388.

NB : je remercie le notaire Hervé Leclercq, à Villers-la-Ville, qui a initié la réflexion.

La photo : une charmante maison de style moderniste rue du Pinson 114 à Watermael-Boitsfort (J. De Coster, 1935).

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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