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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La vente de la chose d’autrui

En vertu de l’article 1599 du Code civil, la vente de la chose d’autrui est nulle ; elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

La nullité de la vente de la chose d’autrui édictée par l’article 1599 du Code civil a pour seul but de protéger l’acheteur contre un risque d’éviction par le véritable propriétaire.

Cela signifie que seul l’acheteur qui risque d’être évincé par le véritable propriétaire peut l’invoquer.

L’action en nullité fondée sur l’article 1599 du Code civil n’est pas une action en garantie et ne constitue pas davantage une cause de résolution pour manquement à cette garantie, qu’il s’agisse de la garantie d’une possession paisible (garantie d’éviction) ou de celle des défauts cachés et des vices rédhibitoires.

En principe, si le danger d’éviction disparaît, l’action en nullité de la vente sur pied de l’article 1599 du Code civil s’éteint.

Dans une espèce soumise à la Cour de cassation, le pourvoi faisait valoir qu’en matière de bien mobilier corporel, la possession peut constituer un moyen de défense qui fait obstacle à la revendication par le tiers revendiquant (article 2279, alinéa 2, du Code civil).

La Cour de cassation a cependant jugé que la nullité de l’article 1599 du Code civil n’est pas couverte par la possibilité qu’aurait l’acheteur d’opposer l’article 2279, alinéa 2, du Code civil à l’action en revendication susceptible d’être intentée contre lui par le véritable propriétaire de la chose vendue.

Cass., 8 février 2010, rôke n° C.08.0569.F, www.juridat.be.

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Catégorie: Vente

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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