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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente de la chose d’autrui

En vertu de l’article 1599 du Code civil, la vente de la chose d’autrui est nulle ; elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

La nullité de la vente de la chose d’autrui édictée par l’article 1599 du Code civil a pour seul but de protéger l’acheteur contre un risque d’éviction par le véritable propriétaire.

Cela signifie que seul l’acheteur qui risque d’être évincé par le véritable propriétaire peut l’invoquer.

L’action en nullité fondée sur l’article 1599 du Code civil n’est pas une action en garantie et ne constitue pas davantage une cause de résolution pour manquement à cette garantie, qu’il s’agisse de la garantie d’une possession paisible (garantie d’éviction) ou de celle des défauts cachés et des vices rédhibitoires.

En principe, si le danger d’éviction disparaît, l’action en nullité de la vente sur pied de l’article 1599 du Code civil s’éteint.

Dans une espèce soumise à la Cour de cassation, le pourvoi faisait valoir qu’en matière de bien mobilier corporel, la possession peut constituer un moyen de défense qui fait obstacle à la revendication par le tiers revendiquant (article 2279, alinéa 2, du Code civil).

La Cour de cassation a cependant jugé que la nullité de l’article 1599 du Code civil n’est pas couverte par la possibilité qu’aurait l’acheteur d’opposer l’article 2279, alinéa 2, du Code civil à l’action en revendication susceptible d’être intentée contre lui par le véritable propriétaire de la chose vendue.

Cass., 8 février 2010, rôke n° C.08.0569.F, www.juridat.be.

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Catégorie: Vente

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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