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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un immeuble donné (I)

Les donations sont révocables dans de nombreuses circonstances légales ou conventionnelles (ingratitude, droit de retour).

Par ailleurs, les donations à un héritier sont des avances d’hoiries ce qui signifie qu’elles sont rapportables aux cohéritiers.

Elles sont aussi réductibles si elles excèdent la part du successible ou la quotité disponible si elles sont préciputaires.

Bref, les donations réalisées ne présentent pas un caractère définitif.

Il en résulte que, lorsque le titre du vendeur est une donation d’immeuble, le tiers qui s’en porte acquéreur risque dans certains cas de devoir restituer le bien.

Il achète donc avec un double risque. Le risque d’éviction et le risque d’insolvabilité de son vendeur débiteur de la garantie d’éviction.

Dans quelles circonstances le titre du donataire vendeur présente-t-il ce risque ?

  1. Une donation révocable pour inexécution de charges stipulées, pour autant que le donateur ait conservé son privilège immobilier par inscription (art. 29, L.H.). En ce cas, le tiers acquéreur pourra échapper à la restitution en exécutant lui-même la charge objet du privilège (art. 28, L .H.).
  2. Une donation avec droit de retour conventionnel, par exemple de prédécès du donataire (art. 951 et 952 du Code civil). Mais le donateur peut renoncer au droit de retour. C’est ce qui lui sera demandé lorsque le donataire voudra vendre l’immeuble qu’il a reçu sous cette modalité.
  3. Toute donation entre époux est révocable (art. 1096 du Code civil), même après divorce, sauf si la donation intervient par contrat de mariage.
  4. Les institution contractuelle par contrat de mariage sont irrévocables et rendent donc le bien indisponible pour une aliénation (art. 1083 du Code civil), sauf à modifier le contrat de mariage.
  5. Il y a enfin le cas de la donation réductible car excédant la part ou la quotité disponible tenant compte des réserves (art. 913 et suivants).

Intéressons-nous à cette dernière hypothèse qui est la plus fréquente.

Peut-on faire intervenir les futurs héritiers à la vente pour acter leur renonciation à poursuivre la réduction de la donation au moment de la succession, afin de sécuriser la vente du bien donné ?

Une telle renonciation sera sans effet juridique car elle est frappée de nullité par l’article 1130, alinéa 2, du Code civil (prohibition du pacte sur succession future).

En revanche, les héritiers pourront valablement renoncer à la réduction après l’ouverture de la succession.

Comment va s’opérer le rapport et la réduction, pouvant aboutir à une restitution de l’immeuble ?

Tout d’abord, la réduction se fait en nature, pose l’article 866, « si le retranchement de cet excédent peut s’opérer commodément », ce qui veut dire que l’immeuble est divisible (art. 866, alinéa 1).

Si l’immeuble n’est pas commodément divisible, et que la quotité disponible dépasse la moitié de la valeur de l’immeuble, la réduction se fait en valeur (en moins prenant ou en argent). Sinon, en nature (art. 866, alinéa 2).

L’article 924 permet cependant au donataire successible de s’acquitter avec d’autres biens de même nature s’il y en a assez dans la succession.

Enfin, si le donataire doit restituer en nature, comment se passe l’opération envers le tiers acquéreur ?

Le principe est déposé dans l’article 930 selon lequel « l’action en réduction ou revendication pourra être exercée par les héritiers contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des donations et aliénés par les donataires, de la même manière et dans le même ordre que contre les donataires eux-mêmes (…). »

Mais, ajoute l’article 930 « et discussion préalablement faite de leurs biens », ce qui veut dire que les héritiers doivent d’abord agir sur le patrimoine du tiers acquéreur.

Autrement dit, le tiers acquéreur peut se libérer en argent, s’il en  est capable, et éviter la restitution de l’immeuble.

Par ailleurs, si les héritiers créanciers de réduction doivent revendiquer contre le tiers acquéreur, et que le bien a fait l’objet de plusieurs mutations, par quel acquéreur doivent-ils commencer ?

Ils doivent commencer par l’acquisition la plus récente (art. 930 in fine).

Le tiers acquéreur devra payer sur base de la valeur de l’immeuble à la date du décès et pourra en déduire les impenses réalisées qui ont amélioré l’immeuble.

Tout cela concerne la réduction de la donation qui dépasse la quotité disponible et la réserve de l’héritier donataire.

Le rapport de la donation, quant à lui, lorsqu’elle est faite sans dispense, n’a lieu qu’en moins prenant, dit l’article 860, quand le donataire a aliéné l’immeuble avant l’ouverture de la succession. Il est dû de la valeur de l’immeuble à l’époque de l’ouverture de la succession.

Il existe enfin des circonstances dans lesquelles le titre du vendeur peut se trouver anéanti sans que le tiers acquéreur n’en subisse l’effet.

Il s’agit des cas suivants :

  1. Le retour légal aux ascendants n’intervient, dit l’article 747, que si le bien se retrouve en nature dans le patrimoine du descendant prédécédé. Rappelons que les ascendants héritent prioritairement des biens qu’ils ont donnés à leurs enfants décédés sans postérité.
  2. La révocation pour cause d’ingratitude ne préjudiciera ni aux aliénations faites par le donataire, ni aux hypothèques, prévoit l’article 958.
  3. Lorsqu’un successible acquiert un immeuble en viager ou avec réserve d’usufruit, la vente est regardée comme une donation préciputaire (art. 918), sauf si tous les réservataires consentent à l’opération. Dans ce cas, elle ne fera donc pas l’objet d’une éventuelle réduction.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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