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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un immeuble donné (I)

Les donations sont révocables dans de nombreuses circonstances légales ou conventionnelles (ingratitude, droit de retour).

Par ailleurs, les donations à un héritier sont des avances d’hoiries ce qui signifie qu’elles sont rapportables aux cohéritiers.

Elles sont aussi réductibles si elles excèdent la part du successible ou la quotité disponible si elles sont préciputaires.

Bref, les donations réalisées ne présentent pas un caractère définitif.

Il en résulte que, lorsque le titre du vendeur est une donation d’immeuble, le tiers qui s’en porte acquéreur risque dans certains cas de devoir restituer le bien.

Il achète donc avec un double risque. Le risque d’éviction et le risque d’insolvabilité de son vendeur débiteur de la garantie d’éviction.

Dans quelles circonstances le titre du donataire vendeur présente-t-il ce risque ?

  1. Une donation révocable pour inexécution de charges stipulées, pour autant que le donateur ait conservé son privilège immobilier par inscription (art. 29, L.H.). En ce cas, le tiers acquéreur pourra échapper à la restitution en exécutant lui-même la charge objet du privilège (art. 28, L .H.).
  2. Une donation avec droit de retour conventionnel, par exemple de prédécès du donataire (art. 951 et 952 du Code civil). Mais le donateur peut renoncer au droit de retour. C’est ce qui lui sera demandé lorsque le donataire voudra vendre l’immeuble qu’il a reçu sous cette modalité.
  3. Toute donation entre époux est révocable (art. 1096 du Code civil), même après divorce, sauf si la donation intervient par contrat de mariage.
  4. Les institution contractuelle par contrat de mariage sont irrévocables et rendent donc le bien indisponible pour une aliénation (art. 1083 du Code civil), sauf à modifier le contrat de mariage.
  5. Il y a enfin le cas de la donation réductible car excédant la part ou la quotité disponible tenant compte des réserves (art. 913 et suivants).

Intéressons-nous à cette dernière hypothèse qui est la plus fréquente.

Peut-on faire intervenir les futurs héritiers à la vente pour acter leur renonciation à poursuivre la réduction de la donation au moment de la succession, afin de sécuriser la vente du bien donné ?

Une telle renonciation sera sans effet juridique car elle est frappée de nullité par l’article 1130, alinéa 2, du Code civil (prohibition du pacte sur succession future).

En revanche, les héritiers pourront valablement renoncer à la réduction après l’ouverture de la succession.

Comment va s’opérer le rapport et la réduction, pouvant aboutir à une restitution de l’immeuble ?

Tout d’abord, la réduction se fait en nature, pose l’article 866, « si le retranchement de cet excédent peut s’opérer commodément », ce qui veut dire que l’immeuble est divisible (art. 866, alinéa 1).

Si l’immeuble n’est pas commodément divisible, et que la quotité disponible dépasse la moitié de la valeur de l’immeuble, la réduction se fait en valeur (en moins prenant ou en argent). Sinon, en nature (art. 866, alinéa 2).

L’article 924 permet cependant au donataire successible de s’acquitter avec d’autres biens de même nature s’il y en a assez dans la succession.

Enfin, si le donataire doit restituer en nature, comment se passe l’opération envers le tiers acquéreur ?

Le principe est déposé dans l’article 930 selon lequel « l’action en réduction ou revendication pourra être exercée par les héritiers contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des donations et aliénés par les donataires, de la même manière et dans le même ordre que contre les donataires eux-mêmes (…). »

Mais, ajoute l’article 930 « et discussion préalablement faite de leurs biens », ce qui veut dire que les héritiers doivent d’abord agir sur le patrimoine du tiers acquéreur.

Autrement dit, le tiers acquéreur peut se libérer en argent, s’il en  est capable, et éviter la restitution de l’immeuble.

Par ailleurs, si les héritiers créanciers de réduction doivent revendiquer contre le tiers acquéreur, et que le bien a fait l’objet de plusieurs mutations, par quel acquéreur doivent-ils commencer ?

Ils doivent commencer par l’acquisition la plus récente (art. 930 in fine).

Le tiers acquéreur devra payer sur base de la valeur de l’immeuble à la date du décès et pourra en déduire les impenses réalisées qui ont amélioré l’immeuble.

Tout cela concerne la réduction de la donation qui dépasse la quotité disponible et la réserve de l’héritier donataire.

Le rapport de la donation, quant à lui, lorsqu’elle est faite sans dispense, n’a lieu qu’en moins prenant, dit l’article 860, quand le donataire a aliéné l’immeuble avant l’ouverture de la succession. Il est dû de la valeur de l’immeuble à l’époque de l’ouverture de la succession.

Il existe enfin des circonstances dans lesquelles le titre du vendeur peut se trouver anéanti sans que le tiers acquéreur n’en subisse l’effet.

Il s’agit des cas suivants :

  1. Le retour légal aux ascendants n’intervient, dit l’article 747, que si le bien se retrouve en nature dans le patrimoine du descendant prédécédé. Rappelons que les ascendants héritent prioritairement des biens qu’ils ont donnés à leurs enfants décédés sans postérité.
  2. La révocation pour cause d’ingratitude ne préjudiciera ni aux aliénations faites par le donataire, ni aux hypothèques, prévoit l’article 958.
  3. Lorsqu’un successible acquiert un immeuble en viager ou avec réserve d’usufruit, la vente est regardée comme une donation préciputaire (art. 918), sauf si tous les réservataires consentent à l’opération. Dans ce cas, elle ne fera donc pas l’objet d’une éventuelle réduction.

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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