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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction

L’acheteur peut-il fonder son action en résolution sur la garantie d’éviction du fait des tiers, tenant à la présence des infractions d’urbanisme ?

Aux termes de l’article 1636 du Code civil, « si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’elle soit de telle conséquence relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier la vente ».

Monsieur Onclin fait valoir que « l’infraction urbanistique ne constitue pas un cas de (menace) d’éviction proprement dit, dès lors que l’action qui tend à faire ordonner une mesure de réparation ne porte pas atteinte au droit de propriété sur la chose dont l’acheteur est titulaire » (F. Onclin, « Les conséquences civiles des polices administratives sur la vente immobilière. Étude comparée des droits wallon, flamand et bruxellois », Larcier, Bruxelles, 2017, p. 407).

La jurisprudence en a récemment décidé autrement.

La Cour de cassation juge dans un arrêt du 31 mars 2017 (C.16.0084.N, www.juridat.be), qui concernait des infractions au Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, que :

Krachtens artikel 1626 Burgerlijk Wetboek is de verkoper ertoe gehouden de koper te vrijwaren voor rechtsstoornissen uitgaande van derden.

2. Hieruit volgt dat de verkoper de koper moet vrijwaren wanneer een derde beweert een recht te bezitten met betrekking tot het verkochte goed en dit recht afbreuk doet aan het ongestoorde bezit van de koper. Dit is het geval wanneer een derde, wegens het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning, recht heeft om een herstelvordering in de zin van de artikelen 6.1.41, 6.1.42, 6.1.43 en 6.1.44 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening in te stellen.

Het middel dat ervan uitgaat dat door het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning geen rechtsstoornis kan ontstaan, faalt naar recht.”  

Ma traduction :

« Il en découle (de l’article 1626 du Code civil) que le vendeur doit garantir l’acheteur quand un tiers prétend posséder un droit en rapport avec le bien vendu et que ce droit porte préjudice à la jouissance paisible de l’acheteur. C’est le cas lorsque le tiers peut exercer une l’action en remise en état suivant les articles (…) pour défaut de permis d’urbanisme. »

Le pourvoi s’appuyait, justement, sur les travaux de Monsieur Onclin (F. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des vices cachés ? », note sous Liège, 10 mai 2012, R.G.D.C., 2015, p. 28) ; voy. aussi B. Tilleman, « Overeenkomst. Deel 2. Bijzondere overeenkomsten”, in A. Verkoop. Deel 2. Gevolgen van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Kluwer, Mechelen, 2012, p. 729 ; A. Christiaens, “Art. 1626 BW”, in Comm.Bijz.Ov., losbl., 2001, sub titel I. D. 2.a).

Le demandeur en cassation considérait qu’un trouble juridique suppose que soit le vendeur, soit un tiers, fasse valoir une prétention par droit réel ou personnel sur la chose vendue.

Ce n’est évidemment pas le cas de l’autorité administrative compétente en matière de répression des infractions urbanistiques.

Le fonctionnaire compétent pour la répression des infractions d’urbanisme n’émet aucune prétention personnelle et ne porte pas atteinte à la propriété de l’acheteur (mais bien à sa jouissance).

J’avais fait valoir dans un article précédent que le Code civil ne requiert pas expressément qu’un tiers agisse, pourvu qu’un trouble existe, avant, je le reconnais, de me laisser convaincre par Monsieur Onclin.

Dans son avis, l’avocat général Vandewal préconise de détacher le trouble juridique de l’action de la revendication d’un tiers sur la chose vendue.

Pour lui, le trouble juridique ne se limite pas aux prétentions du tiers sur la chose. Un acte de l’administration qui atteint la jouissance du bien, peut constituer un trouble juridique :

“Het bestaan van een rechtsstoornis beperkt zich evenwel niet tot de gevallen waarin een derde  beschikt over een zakelijk of een aan de koper tegenwerpelijk persoonlijk recht. Ook andere juridische aanspraken met betrekking tot de verkochte zaak kunnen een rechtsstoornis uitmaken. Zo wordt in de rechtsleer aangenomen dat de vrijwaringsverplichting van de verkoper ook geldt voor overheidsbeslissingen die werden genomen na de verkoop, maar die gebaseerd zijn op een grond voorafgaand aan de koop.”

L’avocat général évoque ainsi des faits de l’autorité publique qui sont reconnus en doctrine comme cause d’éviction, par exemple la suspension ou le retrait d’un permis d’urbanisme.

En ce cas, dit l’avocat général, l’administration ne prétend pas disposer d’un droit sur la chose mais exerce seulement un droit dont la loi l’investit, et qui trouble l’acheteur dans la jouissance paisible de la chose.

Il ajoute que le Code flamand de l’urbanisme, le V.C.R.O., investit l’inspecteur de l’urbanisme du droit de réclamer la remise en état.  Un tiers préjudicié peut aussi requérir ce mode de réparation dans certaines circonstances.

C’est un trouble à la jouissance paisible de la chose, et cela suffit.

L’arrêt de la Cour de cassation ne dit pas autre chose.

En réalité, notre Cour de cassation s’est inspirée de la jurisprudence française (Cass., fr., 28 avril 1976, Bull. civ. 1976, 117, n° 148 ; Cass., fr., 30 octobre 1984, Bull. civ. 1984, n° 183).

En France, il y a éviction au sens de l’article 1626 du Code civil lorsque la cause d’éviction est antérieure à la vente, comme le retrait du permis d’urbanisme pour fraude du vendeur qui l’avait obtenu (Cass.,fr,. 10 mars 2015, www.legifrance.gouv.fr).

Ou encore lorsque la mesure de remise en état est justifiée par le défaut de permis lorsqu’un tel permis était exigé avant la vente pour construire ou transformer l’immeuble vendu (Cass., fr., 17 juin 1952, D. 1952, p. 616).

Il faut approuver cette jurisprudence même si la doctrine récente était contraire.

En effet, l’éviction ne procède pas seulement de la revendication par un tiers d’un droit sur la chose vendue.

Tout trouble factuel ou juridique du vendeur constitue aussi une cause d’éviction.

Si l’autorité sanctionne à charge de l’acheteur une situation urbanistique irrégulière, c’est à travers elle un acte du vendeur qui vient troubler l’acheteur.

En effet le vendeur a soit commis l’infraction ou il l’a laissé subsister. La répression de l’infraction urbanistique est donc une atteinte à la jouissance paisible de l’acheteur, du fait du vendeur, lorsqu’elle trouve son origine avant la vente.

La question n’est donc pas de savoir si l’inspecteur de l’urbanisme est un tiers prétendant à des droits sur la chose. C’est en définitive le fait du vendeur qui est en cause.

Cette jurisprudence est très importante : il en découle que l’acheteur n’est plus tenu de sa baser sur la garantie des vices cachés qui le protège moins.

En effet,

  • Pas besoin d’agir à bref délai dans la garantie d’éviction,
  • Pas de réparation seulement en argent,
  • Pas de réparation limitée lorsque le vendeur est de mauvaise foi,
  • Et l’éviction peut être invoquée même si l’acheteur pouvait en connaître la cause.

Enfin, l’exclusion contractuelle de la garantie d’éviction est moins aisée. Le vendeur doit mentionner précisément la cause d’éviction dont il s’exonère, il ne peut le faire généralement.

L’arrêt du 31 mars 2017 de la Cour de cassation va donc faciliter les recours en garantie lorsqu’une infraction d’urbanisme affecte le bien vendu.

La photo : la tour bleue avenue Louise à Bruxelles (Montois, 1974-1976). A l’origine, on l’appelait Tour Saifi. Comme le ciel se reflète dans la tour, les bruxellois qui sont poètes, l’appellent la tour bleue. 88 m de hauteur pour 25.000 m² dont se régale Befimmo. Elle a le mérite d’être moins laide que la tour Generali, qui lui fait presque face. C’est son seul mérite. Les tours doivent être confinées dans un quartier d’affaires, comme à Paris ou Francfort. Et une belle et classique avenue doit conserver son identité.

 

Commentaires

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    Victor Bruneau #

    Bonjour,

    Je suis acheteur, j’ai signé une offre pour une maison que nous avons visité. Elle est actuellement sous option pour nous.
    Nous n’avons plus de clauses suspensives (si pas de prêt de la banque) par rapport à cette offre.
    Nous n’avons pas signé le compromis. Nous avons signé une offre de crédit hypothécaire auprès de notre banque.

    Malheureusement le bien comprend un jardin, une maison d’un côté du jardin et une annexe (de 60m² de l’autre côté du jardin avec chambre, sdb et cuisine).

    Cette annexe est en infraction urbanistique, il n’y a pas de plans et de permis la mentionnant au niveau de la commune et la commune ne donne pas de moyens de la régulariser. Nous l’avons appris par nous mêmes, les proprios ne l’avaient pas mentionnés. Et quand nous leur avons posé la question, nous avons senti qu’il y avait un loup mais nous avons entamé comme mentionné de nombreuses procédures.

    Cette annexe est reprise dans l’offre de la maison que j’ai soigneusement enregistré sur mon ordinateur.

    J’ai donc plusieurs questions :

    -Qu’en est-il de mes frais de notaires ?
    -Mon engagement auprès de ma banque ?
    -Mon engagement sur mon offre ?
    -Dois-je signer le compromis pour les mettre en porte-à-faux ?

    Cela fait trois mois que nous avons signé l’offre et j’espère en sortir gagnant après avoir perdu tout ce temps. Mais je sais que malheureusement la réalité n’est parfois pas en adéquation avec les efforts fournis.

    Merci pour vos réponses,

    Victor

    septembre 16, 2019

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

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Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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