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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction

L’acheteur peut-il fonder son action en résolution sur la garantie d’éviction du fait des tiers, tenant à la présence des infractions d’urbanisme ?

Aux termes de l’article 1636 du Code civil, « si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’elle soit de telle conséquence relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier la vente ».

Monsieur Onclin fait valoir que « l’infraction urbanistique ne constitue pas un cas de (menace) d’éviction proprement dit, dès lors que l’action qui tend à faire ordonner une mesure de réparation ne porte pas atteinte au droit de propriété sur la chose dont l’acheteur est titulaire » (F. Onclin, « Les conséquences civiles des polices administratives sur la vente immobilière. Étude comparée des droits wallon, flamand et bruxellois », Larcier, Bruxelles, 2017, p. 407).

La jurisprudence en a récemment décidé autrement.

La Cour de cassation juge dans un arrêt du 31 mars 2017 (C.16.0084.N, www.juridat.be), qui concernait des infractions au Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, que :

Krachtens artikel 1626 Burgerlijk Wetboek is de verkoper ertoe gehouden de koper te vrijwaren voor rechtsstoornissen uitgaande van derden.

2. Hieruit volgt dat de verkoper de koper moet vrijwaren wanneer een derde beweert een recht te bezitten met betrekking tot het verkochte goed en dit recht afbreuk doet aan het ongestoorde bezit van de koper. Dit is het geval wanneer een derde, wegens het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning, recht heeft om een herstelvordering in de zin van de artikelen 6.1.41, 6.1.42, 6.1.43 en 6.1.44 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening in te stellen.

Het middel dat ervan uitgaat dat door het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning geen rechtsstoornis kan ontstaan, faalt naar recht.”  

Ma traduction :

« Il en découle (de l’article 1626 du Code civil) que le vendeur doit garantir l’acheteur quand un tiers prétend posséder un droit en rapport avec le bien vendu et que ce droit porte préjudice à la jouissance paisible de l’acheteur. C’est le cas lorsque le tiers peut exercer une l’action en remise en état suivant les articles (…) pour défaut de permis d’urbanisme. »

Le pourvoi s’appuyait, justement, sur les travaux de Monsieur Onclin (F. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des vices cachés ? », note sous Liège, 10 mai 2012, R.G.D.C., 2015, p. 28) ; voy. aussi B. Tilleman, « Overeenkomst. Deel 2. Bijzondere overeenkomsten”, in A. Verkoop. Deel 2. Gevolgen van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Kluwer, Mechelen, 2012, p. 729 ; A. Christiaens, “Art. 1626 BW”, in Comm.Bijz.Ov., losbl., 2001, sub titel I. D. 2.a).

Le demandeur en cassation considérait qu’un trouble juridique suppose que soit le vendeur, soit un tiers, fasse valoir une prétention par droit réel ou personnel sur la chose vendue.

Ce n’est évidemment pas le cas de l’autorité administrative compétente en matière de répression des infractions urbanistiques.

Le fonctionnaire compétent pour la répression des infractions d’urbanisme n’émet aucune prétention personnelle et ne porte pas atteinte à la propriété de l’acheteur (mais bien à sa jouissance).

J’avais fait valoir dans un article précédent que le Code civil ne requiert pas expressément qu’un tiers agisse, pourvu qu’un trouble existe, avant, je le reconnais, de me laisser convaincre par Monsieur Onclin.

Dans son avis, l’avocat général Vandewal préconise de détacher le trouble juridique de l’action de la revendication d’un tiers sur la chose vendue.

Pour lui, le trouble juridique ne se limite pas aux prétentions du tiers sur la chose. Un acte de l’administration qui atteint la jouissance du bien, peut constituer un trouble juridique :

“Het bestaan van een rechtsstoornis beperkt zich evenwel niet tot de gevallen waarin een derde  beschikt over een zakelijk of een aan de koper tegenwerpelijk persoonlijk recht. Ook andere juridische aanspraken met betrekking tot de verkochte zaak kunnen een rechtsstoornis uitmaken. Zo wordt in de rechtsleer aangenomen dat de vrijwaringsverplichting van de verkoper ook geldt voor overheidsbeslissingen die werden genomen na de verkoop, maar die gebaseerd zijn op een grond voorafgaand aan de koop.”

L’avocat général évoque ainsi des faits de l’autorité publique qui sont reconnus en doctrine comme cause d’éviction, par exemple la suspension ou le retrait d’un permis d’urbanisme.

En ce cas, dit l’avocat général, l’administration ne prétend pas disposer d’un droit sur la chose mais exerce seulement un droit dont la loi l’investit, et qui trouble l’acheteur dans la jouissance paisible de la chose.

Il ajoute que le Code flamand de l’urbanisme, le V.C.R.O., investit l’inspecteur de l’urbanisme du droit de réclamer la remise en état.  Un tiers préjudicié peut aussi requérir ce mode de réparation dans certaines circonstances.

C’est un trouble à la jouissance paisible de la chose, et cela suffit.

L’arrêt de la Cour de cassation ne dit pas autre chose.

En réalité, notre Cour de cassation s’est inspirée de la jurisprudence française (Cass., fr., 28 avril 1976, Bull. civ. 1976, 117, n° 148 ; Cass., fr., 30 octobre 1984, Bull. civ. 1984, n° 183).

En France, il y a éviction au sens de l’article 1626 du Code civil lorsque la cause d’éviction est antérieure à la vente, comme le retrait du permis d’urbanisme pour fraude du vendeur qui l’avait obtenu (Cass.,fr,. 10 mars 2015, www.legifrance.gouv.fr).

Ou encore lorsque la mesure de remise en état est justifiée par le défaut de permis lorsqu’un tel permis était exigé avant la vente pour construire ou transformer l’immeuble vendu (Cass., fr., 17 juin 1952, D. 1952, p. 616).

Il faut approuver cette jurisprudence même si la doctrine récente était contraire.

En effet, l’éviction ne procède pas seulement de la revendication par un tiers d’un droit sur la chose vendue.

Tout trouble factuel ou juridique du vendeur constitue aussi une cause d’éviction.

Si l’autorité sanctionne à charge de l’acheteur une situation urbanistique irrégulière, c’est à travers elle un acte du vendeur qui vient troubler l’acheteur.

En effet le vendeur a soit commis l’infraction ou il l’a laissé subsister. La répression de l’infraction urbanistique est donc une atteinte à la jouissance paisible de l’acheteur, du fait du vendeur, lorsqu’elle trouve son origine avant la vente.

La question n’est donc pas de savoir si l’inspecteur de l’urbanisme est un tiers prétendant à des droits sur la chose. C’est en définitive le fait du vendeur qui est en cause.

Cette jurisprudence est très importante : il en découle que l’acheteur n’est plus tenu de sa baser sur la garantie des vices cachés qui le protège moins.

En effet,

  • Pas besoin d’agir à bref délai dans la garantie d’éviction,
  • Pas de réparation seulement en argent,
  • Pas de réparation limitée lorsque le vendeur est de mauvaise foi,
  • Et l’éviction peut être invoquée même si l’acheteur pouvait en connaître la cause.

Enfin, l’exclusion contractuelle de la garantie d’éviction est moins aisée. Le vendeur doit mentionner précisément la cause d’éviction dont il s’exonère, il ne peut le faire généralement.

L’arrêt du 31 mars 2017 de la Cour de cassation va donc faciliter les recours en garantie lorsqu’une infraction d’urbanisme affecte le bien vendu.

La photo : la tour bleue avenue Louise à Bruxelles (Montois, 1974-1976). A l’origine, on l’appelait Tour Saifi. Comme le ciel se reflète dans la tour, les bruxellois qui sont poètes, l’appellent la tour bleue. 88 m de hauteur pour 25.000 m² dont se régale Befimmo. Elle a le mérite d’être moins laide que la tour Generali, qui lui fait presque face. C’est son seul mérite. Les tours doivent être confinées dans un quartier d’affaires, comme à Paris ou Francfort. Et une belle et classique avenue doit conserver son identité.

 

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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