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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

L’acte et le certificat d’hérédité et la sécurité des transactions immobilières

Le Moniteur Belge du 8 août 2022 publie la loi du 30 juillet 2022 « visant à rendre la justice plus humaine, plus rapide et plus ferme II », titre qui en soi constitue tout un programme …

L’article 20 de la loi remplace l’article 4.59 du nouveau Code civil en matière de certificat d’hérédité.

Toute personne appelée à la succession en tant que successible, ou y ayant la qualité d’héritier, ou encore en tant que légataire particulier, peut prouver cette qualité en présentant un acte ou un certificat d’hérédité.

C’est également valable pour le conjoint survivant.

Celui-ci peut, par la présentation d’un acte ou d’un certificat d’hérédité, prouver quels droits il acquiert en vertu de son régime matrimonial à la suite de la dissolution de celui-ci par le décès, même si l’acte ou le certificat n’indique pas la dévolution de la succession de son conjoint défunt.

Le mécanisme est créateur d’une apparence génératrice de droit.

En effet, l’article 4.59, § 6, dispose que toutes les personnes désignées dans l’acte ou le certificat d’hérédité sont censées avoir la qualité qui est mentionnée dans l’acte ou le certificat, et pouvoir exercer les droits et les pouvoirs qui y sont rattachés.

Toute personne agissant de bonne foi sur la base de l’information mentionnée dans l’acte ou le certificat d’hérédité avec une personne désignée dans cet acte ou ce certificat, est censée agir avec une personne ayant la qualité mentionnée dans cet acte ou ce certificat.

On constate qu’à nouveau, c’est la bonne foi qui est le moteur de l’apparence génératrice de droit.

D’un même contexte, la loi ajoute que, sauf disposition légale contraire, le paiement des avoirs du défunt est libératoire s’il est fait par le débiteur de bonne foi, soit aux ou sur instruction des personnes désignées par cet acte ou ce certificat d’hérédité comme étant celles qui y ont droit, soit à ou sur instruction d’un mandataire judiciaire.

En matière immobilière, l’opposabilité aux tiers d’un droit réel requiert la transcription au bureau de sécurité juridique.

L’acte ou le certificat d’hérédité prouvant la mutation par décès, doit donc pouvoir être transcrit, comme tout autre titre d’acquisition par mode dérivé d’un droit immobilier.

C’est l’objet de l’article 3.30, § 1, 7°, du nouveau Code civil.

L’article 4.59, § 4, prévoit d’abord que si un acte d’hérédité constate l’acquisition pour cause de mort de droits réels portant sur des immeubles, le notaire ou le bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale peut en délivrer un extrait littéral qui sera transcrit au bureau de sécurité juridique territorialement compétent.

Logiquement, l’article 3.30, § 1, 7°, du nouveau Code civil désigne, parmi les actes juridiques soumis à transcription, les actes d’hérédité constatant qu’une personne a acquis un droit réel immobilier pour cause de mort.

C’est une grande nouveauté du livre 3.

Le § 2 de l’article 3.30 porte les effets de la transcription : à défaut de transcription, l’acte portant sur un droit immobilier est inopposable aux tiers de bonne foi qui disposent d’un droit concurrent sur le bien immobilier.

Cette règle est cependant relative pour les actes d’hérédité. 

En effet, les actes visés au § 1, 7°, autre que les privilèges et hypothèques, émanant d’une personne qui n’est pas désignée dans l’acte d’hérédité transcrit, n’est opposable ni à ceux qui sont désignés dans ledit acte, ni à leurs ayants cause.

En outre, un acte ou une décision judiciaire constitutif, translatif ou déclaratif d’un droit réel immobilier peut uniquement être transcrit dans les registres de l’A.G.D.P. si un acte d’hérédité désignant le disposant ou un acte de partage a été transcrit.

La question de la qualité apparente de celui qui dispose d’un droit immobilier acquis par décès a toujours été une source de difficulté ; citons :

  • La question de l’héritier apparent,
  • La successible exclu pour cause d’indignité après qu’il ait disposé,
  • Les actes du curateur à succession vacante à l’égard de l’héritier renonçant qui se trouve dans les conditions pour accepter finalement la succession,
  • Les héritiers, dont les liens de parenté avec le défunt ne sont pas établis et qui n’ont  pas revendiqué leurs droits dans les six mois du décès, qui ne peuvent réclamer leur part en nature dans les biens aliénés ou partagés après ce délai,
  • La réapparition de l’absent et la succession à laquelle il aurait dû être appelé, et les actes de disposition réalisés avant qu’il ne réapparaisse, etc.

La loi rencontre parfois les impératifs de la protection des tiers dans ces situations, parfois insuffisamment.

Le certificat d’hérédité apporte une solution génératrice d’une véritable sécurité juridique.

L’évolution était déjà en route avec le certificat.

Le Règlement de l’Union européenne du 4 juillet 2012 en matière de succession crée par ses articles 62 et suivants le certificat successoral européen.

Selon l’article 69, paragraphe 3, du Règlement : « Toute personne qui, agissant sur la base des informations certifiées dans un certificat, effectue des paiements ou remet des biens à une personne désignée dans le certificat comme étant habilitée à accepter des paiements ou des biens est réputée avoir conclu une transaction avec une personne ayant le pouvoir d’accepter des paiements ou des biens, sauf si elle sait que le contenu du certificat ne correspond pas à la réalité ou si elle l’ignore en raison d’une négligence grave. »

Pour J.-F. Taymans, « l’acquéreur d’un bien successoral, pour autant qu’il soit de bonne foi, peut traiter en toute sécurité avec les ayants cause désignés dans pareil certificat, peu importe que l’héritier véritable établisse ultérieurement ses droits sur le bien vendu » J.-F. TAYMANS, « Droit successoral et sécurité des tiers (saison 2) », Rev. not., 2019/5, n° 3139, p. 404).

Aujourd’hui, en droit national, l’article 3.30, § 2, in fine, protège pareillement les tiers puisqu’un acte de disposition sur un droit réel ne peut être transcrit que si un acte d’hérédité désignant le disposant a été transcrit.

La photo :  la Galerie de Waterloo est une rue en intérieur d’îlot reliant la chaussée de Waterloo à la rue Camille Lemonnier, bordée de 14 maisons avec zone de recul, par deux passages couverts (architecte Léon David, 1912 et 1925-27).

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