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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

J’achète l’immeuble au nom d’une société en formation

On peut prendre un engagement au nom d’une société en formation.

Ainsi, on peut acheter 1 % d’un immeuble à titre personnel et 99 % au nom et pour le compte d’une société à constituer.

C’est une forme de porte fort qui est prévu par l’article 60 du Code des sociétés.

Selon cette disposition, la personne qui prend un engagement au nom d’une société qui n’a pas encore acquis la personnalité juridique, en est personnellement et solidairement responsable, sauf si

  • la société acquiert la personnalité juridique dans les deux ans de la naissance de l’engagement,
  • et si ces engagements sont repris par elle dans les deux mois qui suivent.

Si ses conditions sont rencontrées, l’engagement est réputé avoir été contracté par la société dès l’origine.

Mais il peut se passer bien des évènements durant ces deux ans et deux mois (maximum)

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mai 2015 (rôle n° C.14.0248.N, www.juridat.be) nous rappelle que la reprise de l’engagement par la société, dans les conditions précitées, agit comme une condition résolutoire à l’égard du promoteur.

La condition résolutoire agit avec un effet rétroactif (art. 1183 du Code civil).

Le promoteur est celui qui a souscrit l’engagement au nom de la société.

Il en résulte que les biens qui ont été acquis par le promoteur au nom de la société sont considérés comme étant la propriété de la société dès le début.

Quant au promoteur il est considéré comme n’avoir jamais été propriétaire.

Selon la Cour de cassation “ (hij) wordt geacht nooit eigenaar te zijn geweest van de in naam van de vennootschap in oprichting verworven goederen”.

La rétroactivité s’impose à la partie qui ratifie, au porte-fort et au tiers cocontractant de ce porte-fort.

Mais qu’en est-il des autres tiers, par exemple ceux qui ont acquis un droit préférable ex intervallo ?

Dans l’arrêt soumis à la Cour de cassation il était question d’une saisie immobilière à charge du promoteur, transcrite lorsqu’il était encore propriétaire, soit avant la reprise de l’acquisition de l’immeuble par la société constituée.

La Cour d’appel d’Anvers avait décidé que la société avait repris un immeuble grevé de saisie et que la revente du bien par la société n’était pas opposable au créancier saisissant du promoteur.

De fait, on considère qu’en principe l’effet rétroactif de la ratification s’impose sauf si entre-temps des tiers ont acquis un droit (Cass. 19 mai 1994, Pas., 1994, I, p. 252).

Certes, mais lorsque la ratification opère dans un cadre contractuel, son effet rétroactif s’explique entièrement par le mécanisme du porte-fort.

Comme le dit le Professeur Foriers, l’effet rétroactif n’est que la marque de la conclusion du contrat par le porte-fort.

Il faut encore considérer que nous sommes en matière immobilière. La Cour pose que la réalisation de la condition résolutoire présente un effet réel (“heeft zakelijke werking”).

Or les actes translatifs de droit réel doivent être transcrits à la conservation des hypothèques (art. 1er de la loi hypothécaire).

Cette disposition ajoute que, jusque-là, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.

La Cour de cassation décide qu’il résulte de ces principes que si l’acte d’acquisition transcrit mentionne expressément que l’acquisition est faite au nom de la société en formation, cette modalité est opposable aux tiers.

Les droits acquis par les tiers du promoteur ou les saisies qu’ils auraient transcrites à sa charge viennent donc à disparaître (“komen te vervallen”).

L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers est donc cassé par la Cour de cassation.

C’est logique : s’ils sont de bonne foi, les tiers ne peuvent ignorer le mécanisme du porte-fort expressément mentionné dans l’acte signé par le promoteur ni, par conséquent, le mécanisme rétroactif propre à cette figure juridique.

Et en droits d’enregistrement ?

L’acte de vente d’un immeuble situé en Belgique par un porte-fort donne lieu au droit proportionnel.

En revanche, l’acte dressé pour constater que, conformément à l’article 60 du Code des sociétés, une société reprend, après sa constitution, l’acquisition ne donne lieu qu’au droit général.

Qu’en est-il lorsque la société reprend la vente de l’immeuble après l’expiration des délais légaux ?

Le promoteur est responsable de l’acte. La reprise de l’engagement constitue-t-elle une revente à nouveau soumise au droit proportionnel ?

Non, a décidé la Cour d’appel d’Anvers dans un important arrêt du 18 avril 2006 (Rép. R.J., E 12/12-03).

Il faut toutefois être prudent : pour éviter que la clause soit considérée comme une élection de command irrégulière au sens de l’article 159, 1°, C. enreg., il faut éviter (i) qu’existe une incertitude sur la personne qui acquiert et (ii) que cette personne puisse être désignée après la vente par l’acheteur.

C’est pour cette raison qu’il s’indique de désigner la société en formation de manière précise, par sa future forme et dénomination.

Et il faut aussi éviter de mentionner « agissant pour son compte ou, s’il préfère, pour une société à constituer. »

Voyez mon article du 8 mars 2013 à ce sujet.

La photo : le nouveau siège de l’IBGE, construit en face du site de Tour et Taxi et en rupture architecturale complète avec ce dernier. On appelle ce bâtiment « le grille-pain ». A n’en pas douter, une fois intégré dans l’aménagement complet du site, ce sera un bâtiment phare.

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Le vice caché doit exister au moins en germe au moment de la vente

Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe. C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de […]

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Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe.

C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de verkoop.”

Il s’agissait comme souvent d’un problème d’infiltration d’eau dans l’appartement d’un copropriétaire et dans les parties communes.

L’expert incrimine l’entrepreneur en toiture, par une déduction des causes par élimination.

La Cour d’appel d’Anvers n’avait pas exclu que la cause du problème résidait dans des travaux exécutés après la livraison des appartements. s travaux cause du problème.

Les juges d’appel avaient mis hors cause l’entrepreneur en toiture par défaut de preuve d’une faute d’exécution.

Ils avaient en revanche déclaré fondée la demande en garantie des vices cachés contre le promoteur vendeur.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers est cassé par la Cour de cassation.

En effet, en dépit de conclusions en ce sens, les juges d’appel avaient négligé de constater que le vice existait en germe au moment de la vente.

Dans la langue de l’arrêt : “de appelrechters die aldus de eiseres voor een verborgen gebrek aansprakelijk stellen en, ondanks een daartoe strekkende conclusie, nalaten vast te stellen, dat het gebrek op het ogenblik van de verkoop in de kiem aanwezig was, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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