Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les droits d’hypothèque en cas de refinancement de crédit

Les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit d’enregistrement de 1 % (art. 87 C. enr.). Ce droit est liquidé sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque (art. 94).

Cependant, l’article 92-1 dispose que le droit de 1%, perçu lors de la constitution d’une hypothèque, couvre toute constitution d’hypothèque qui pourrait être consentie par la suite pour sûreté d’une même créance et du même montant garanti. Il faut donc qu’il y ait identité de créance sans augmentation du montant garanti.

Comment appliquer ces règles lorsqu’un crédité contracte un crédit avec hypothèque en deuxième rang pour rembourser un précédent crédit garanti par une inscription en premier rang, auprès de la même banque ?

Pour apprécier si les droit doivent une nouvelle fois être payés au droit proportionnel et non au droit général fixe de 25 €, il faut examiner l’identité des diverses créances et le montant total garanti. L’identité de la créance doit normalement être examinée suivant les principes du droit commun.

Si le refinancement vaut novation au sens de l’article 1271, 1°, du Code civil, il n’y a pas d’identité juridique entre l’ancienne et la nouvelle créance. La nouvelle hypothèque est donc taxable, même si la précédente l’a aussi été.

L’administration considère cependant que les choses sont différentes si, au moment de la novation, sur la base de l’article 1278 C. civil, l’hypothèque liée à l’ancienne créance est expressément réservée par les parties, avec son rang et sa date pour sûreté de la nouvelle obligation. En effet, en ce cas, la créance est fiscalement réputée toujours exister l’administration admet qu’il y a identité de créance.

Il faut aussi que le montant ne soit pas modifié. Or le montant garanti sera modifié, c’est-à-dire augmenté, si les deux hypothèques sont stipulées cumulatives, autrement dit si le montant total garanti corresponde à la somme des montants garantis par chacune des sûretés.

En ce cas, la règle « non bis in idem » ne s’applique pas car les montants s’ajoutent et ne se correspondent pas. Ainsi, lorsque l’intention des parties est de cumuler la sûreté réservée et la nouvelle sûreté, le droit proportionnel d’enregistrement est dû sur la nouvelle constitution de sûreté.

S’il apparaît que la nouvelle hypothèque n’est consentie que pour garantir le nouveau crédit et que l’acte est muet sur le cumul des sûretés, on peut déduire que le montant des deux sûretés est limité au montant du nouveau crédit. En ce cas la règle de l’article 92-1 peut s’appliquer (non taxation au droit proportionnel de la seconde), sauf si la nouvelle sûreté est consentie pour sûreté d’un montant supérieur à celui garanti par la sûreté initiale. En ce dernier cas, le droit proportionnel d’enregistrement sera dû dans la mesure de cette augmentation.

Et si la nouvelle  hypothèque est consentie pour garantir le nouveau crédit mais aussi « pour toutes sommes due ou à devoir», ce qui inclut les éventuelles dettes futures, il n’y a  plus identité de montant garanti et la taxation s’applique.

On voit que les clauses des actes sont importantes (clause de novation, de maintient de l’inscription en premier rang, de non cumul, la fameuse clause « pour toutes sommes », etc.).

Dans la négociation avec la banque on pense souvent à discuter du taux, mais pas toujours aux coûts de l’hypothèque (10.000 € sur une inscription de 1.000.000 €, ce n’est pas négligeable). On peut faire une économie grâce à l’article 92-1 en étant attentif à ces clauses.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

  • Sitothèque

  • close