Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les droits d’hypothèque en cas de refinancement de crédit

Les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit d’enregistrement de 1 % (art. 87 C. enr.). Ce droit est liquidé sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque (art. 94).

Cependant, l’article 92-1 dispose que le droit de 1%, perçu lors de la constitution d’une hypothèque, couvre toute constitution d’hypothèque qui pourrait être consentie par la suite pour sûreté d’une même créance et du même montant garanti. Il faut donc qu’il y ait identité de créance sans augmentation du montant garanti.

Comment appliquer ces règles lorsqu’un crédité contracte un crédit avec hypothèque en deuxième rang pour rembourser un précédent crédit garanti par une inscription en premier rang, auprès de la même banque ?

Pour apprécier si les droit doivent une nouvelle fois être payés au droit proportionnel et non au droit général fixe de 25 €, il faut examiner l’identité des diverses créances et le montant total garanti. L’identité de la créance doit normalement être examinée suivant les principes du droit commun.

Si le refinancement vaut novation au sens de l’article 1271, 1°, du Code civil, il n’y a pas d’identité juridique entre l’ancienne et la nouvelle créance. La nouvelle hypothèque est donc taxable, même si la précédente l’a aussi été.

L’administration considère cependant que les choses sont différentes si, au moment de la novation, sur la base de l’article 1278 C. civil, l’hypothèque liée à l’ancienne créance est expressément réservée par les parties, avec son rang et sa date pour sûreté de la nouvelle obligation. En effet, en ce cas, la créance est fiscalement réputée toujours exister l’administration admet qu’il y a identité de créance.

Il faut aussi que le montant ne soit pas modifié. Or le montant garanti sera modifié, c’est-à-dire augmenté, si les deux hypothèques sont stipulées cumulatives, autrement dit si le montant total garanti corresponde à la somme des montants garantis par chacune des sûretés.

En ce cas, la règle « non bis in idem » ne s’applique pas car les montants s’ajoutent et ne se correspondent pas. Ainsi, lorsque l’intention des parties est de cumuler la sûreté réservée et la nouvelle sûreté, le droit proportionnel d’enregistrement est dû sur la nouvelle constitution de sûreté.

S’il apparaît que la nouvelle hypothèque n’est consentie que pour garantir le nouveau crédit et que l’acte est muet sur le cumul des sûretés, on peut déduire que le montant des deux sûretés est limité au montant du nouveau crédit. En ce cas la règle de l’article 92-1 peut s’appliquer (non taxation au droit proportionnel de la seconde), sauf si la nouvelle sûreté est consentie pour sûreté d’un montant supérieur à celui garanti par la sûreté initiale. En ce dernier cas, le droit proportionnel d’enregistrement sera dû dans la mesure de cette augmentation.

Et si la nouvelle  hypothèque est consentie pour garantir le nouveau crédit mais aussi « pour toutes sommes due ou à devoir», ce qui inclut les éventuelles dettes futures, il n’y a  plus identité de montant garanti et la taxation s’applique.

On voit que les clauses des actes sont importantes (clause de novation, de maintient de l’inscription en premier rang, de non cumul, la fameuse clause « pour toutes sommes », etc.).

Dans la négociation avec la banque on pense souvent à discuter du taux, mais pas toujours aux coûts de l’hypothèque (10.000 € sur une inscription de 1.000.000 €, ce n’est pas négligeable). On peut faire une économie grâce à l’article 92-1 en étant attentif à ces clauses.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

Lire plus arrow_forward

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

  • Sitothèque

  • close