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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les droits d’hypothèque en cas de refinancement de crédit

Les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit d’enregistrement de 1 % (art. 87 C. enr.). Ce droit est liquidé sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque (art. 94).

Cependant, l’article 92-1 dispose que le droit de 1%, perçu lors de la constitution d’une hypothèque, couvre toute constitution d’hypothèque qui pourrait être consentie par la suite pour sûreté d’une même créance et du même montant garanti. Il faut donc qu’il y ait identité de créance sans augmentation du montant garanti.

Comment appliquer ces règles lorsqu’un crédité contracte un crédit avec hypothèque en deuxième rang pour rembourser un précédent crédit garanti par une inscription en premier rang, auprès de la même banque ?

Pour apprécier si les droit doivent une nouvelle fois être payés au droit proportionnel et non au droit général fixe de 25 €, il faut examiner l’identité des diverses créances et le montant total garanti. L’identité de la créance doit normalement être examinée suivant les principes du droit commun.

Si le refinancement vaut novation au sens de l’article 1271, 1°, du Code civil, il n’y a pas d’identité juridique entre l’ancienne et la nouvelle créance. La nouvelle hypothèque est donc taxable, même si la précédente l’a aussi été.

L’administration considère cependant que les choses sont différentes si, au moment de la novation, sur la base de l’article 1278 C. civil, l’hypothèque liée à l’ancienne créance est expressément réservée par les parties, avec son rang et sa date pour sûreté de la nouvelle obligation. En effet, en ce cas, la créance est fiscalement réputée toujours exister l’administration admet qu’il y a identité de créance.

Il faut aussi que le montant ne soit pas modifié. Or le montant garanti sera modifié, c’est-à-dire augmenté, si les deux hypothèques sont stipulées cumulatives, autrement dit si le montant total garanti corresponde à la somme des montants garantis par chacune des sûretés.

En ce cas, la règle « non bis in idem » ne s’applique pas car les montants s’ajoutent et ne se correspondent pas. Ainsi, lorsque l’intention des parties est de cumuler la sûreté réservée et la nouvelle sûreté, le droit proportionnel d’enregistrement est dû sur la nouvelle constitution de sûreté.

S’il apparaît que la nouvelle hypothèque n’est consentie que pour garantir le nouveau crédit et que l’acte est muet sur le cumul des sûretés, on peut déduire que le montant des deux sûretés est limité au montant du nouveau crédit. En ce cas la règle de l’article 92-1 peut s’appliquer (non taxation au droit proportionnel de la seconde), sauf si la nouvelle sûreté est consentie pour sûreté d’un montant supérieur à celui garanti par la sûreté initiale. En ce dernier cas, le droit proportionnel d’enregistrement sera dû dans la mesure de cette augmentation.

Et si la nouvelle  hypothèque est consentie pour garantir le nouveau crédit mais aussi « pour toutes sommes due ou à devoir», ce qui inclut les éventuelles dettes futures, il n’y a  plus identité de montant garanti et la taxation s’applique.

On voit que les clauses des actes sont importantes (clause de novation, de maintient de l’inscription en premier rang, de non cumul, la fameuse clause « pour toutes sommes », etc.).

Dans la négociation avec la banque on pense souvent à discuter du taux, mais pas toujours aux coûts de l’hypothèque (10.000 € sur une inscription de 1.000.000 €, ce n’est pas négligeable). On peut faire une économie grâce à l’article 92-1 en étant attentif à ces clauses.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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