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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les droits d’hypothèque en cas de refinancement de crédit

Les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit d’enregistrement de 1 % (art. 87 C. enr.). Ce droit est liquidé sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque (art. 94).

Cependant, l’article 92-1 dispose que le droit de 1%, perçu lors de la constitution d’une hypothèque, couvre toute constitution d’hypothèque qui pourrait être consentie par la suite pour sûreté d’une même créance et du même montant garanti. Il faut donc qu’il y ait identité de créance sans augmentation du montant garanti.

Comment appliquer ces règles lorsqu’un crédité contracte un crédit avec hypothèque en deuxième rang pour rembourser un précédent crédit garanti par une inscription en premier rang, auprès de la même banque ?

Pour apprécier si les droit doivent une nouvelle fois être payés au droit proportionnel et non au droit général fixe de 25 €, il faut examiner l’identité des diverses créances et le montant total garanti. L’identité de la créance doit normalement être examinée suivant les principes du droit commun.

Si le refinancement vaut novation au sens de l’article 1271, 1°, du Code civil, il n’y a pas d’identité juridique entre l’ancienne et la nouvelle créance. La nouvelle hypothèque est donc taxable, même si la précédente l’a aussi été.

L’administration considère cependant que les choses sont différentes si, au moment de la novation, sur la base de l’article 1278 C. civil, l’hypothèque liée à l’ancienne créance est expressément réservée par les parties, avec son rang et sa date pour sûreté de la nouvelle obligation. En effet, en ce cas, la créance est fiscalement réputée toujours exister l’administration admet qu’il y a identité de créance.

Il faut aussi que le montant ne soit pas modifié. Or le montant garanti sera modifié, c’est-à-dire augmenté, si les deux hypothèques sont stipulées cumulatives, autrement dit si le montant total garanti corresponde à la somme des montants garantis par chacune des sûretés.

En ce cas, la règle « non bis in idem » ne s’applique pas car les montants s’ajoutent et ne se correspondent pas. Ainsi, lorsque l’intention des parties est de cumuler la sûreté réservée et la nouvelle sûreté, le droit proportionnel d’enregistrement est dû sur la nouvelle constitution de sûreté.

S’il apparaît que la nouvelle hypothèque n’est consentie que pour garantir le nouveau crédit et que l’acte est muet sur le cumul des sûretés, on peut déduire que le montant des deux sûretés est limité au montant du nouveau crédit. En ce cas la règle de l’article 92-1 peut s’appliquer (non taxation au droit proportionnel de la seconde), sauf si la nouvelle sûreté est consentie pour sûreté d’un montant supérieur à celui garanti par la sûreté initiale. En ce dernier cas, le droit proportionnel d’enregistrement sera dû dans la mesure de cette augmentation.

Et si la nouvelle  hypothèque est consentie pour garantir le nouveau crédit mais aussi « pour toutes sommes due ou à devoir», ce qui inclut les éventuelles dettes futures, il n’y a  plus identité de montant garanti et la taxation s’applique.

On voit que les clauses des actes sont importantes (clause de novation, de maintient de l’inscription en premier rang, de non cumul, la fameuse clause « pour toutes sommes », etc.).

Dans la négociation avec la banque on pense souvent à discuter du taux, mais pas toujours aux coûts de l’hypothèque (10.000 € sur une inscription de 1.000.000 €, ce n’est pas négligeable). On peut faire une économie grâce à l’article 92-1 en étant attentif à ces clauses.

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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