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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les droits d’hypothèque en cas de refinancement de crédit

Les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit d’enregistrement de 1 % (art. 87 C. enr.). Ce droit est liquidé sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque (art. 94).

Cependant, l’article 92-1 dispose que le droit de 1%, perçu lors de la constitution d’une hypothèque, couvre toute constitution d’hypothèque qui pourrait être consentie par la suite pour sûreté d’une même créance et du même montant garanti. Il faut donc qu’il y ait identité de créance sans augmentation du montant garanti.

Comment appliquer ces règles lorsqu’un crédité contracte un crédit avec hypothèque en deuxième rang pour rembourser un précédent crédit garanti par une inscription en premier rang, auprès de la même banque ?

Pour apprécier si les droit doivent une nouvelle fois être payés au droit proportionnel et non au droit général fixe de 25 €, il faut examiner l’identité des diverses créances et le montant total garanti. L’identité de la créance doit normalement être examinée suivant les principes du droit commun.

Si le refinancement vaut novation au sens de l’article 1271, 1°, du Code civil, il n’y a pas d’identité juridique entre l’ancienne et la nouvelle créance. La nouvelle hypothèque est donc taxable, même si la précédente l’a aussi été.

L’administration considère cependant que les choses sont différentes si, au moment de la novation, sur la base de l’article 1278 C. civil, l’hypothèque liée à l’ancienne créance est expressément réservée par les parties, avec son rang et sa date pour sûreté de la nouvelle obligation. En effet, en ce cas, la créance est fiscalement réputée toujours exister l’administration admet qu’il y a identité de créance.

Il faut aussi que le montant ne soit pas modifié. Or le montant garanti sera modifié, c’est-à-dire augmenté, si les deux hypothèques sont stipulées cumulatives, autrement dit si le montant total garanti corresponde à la somme des montants garantis par chacune des sûretés.

En ce cas, la règle « non bis in idem » ne s’applique pas car les montants s’ajoutent et ne se correspondent pas. Ainsi, lorsque l’intention des parties est de cumuler la sûreté réservée et la nouvelle sûreté, le droit proportionnel d’enregistrement est dû sur la nouvelle constitution de sûreté.

S’il apparaît que la nouvelle hypothèque n’est consentie que pour garantir le nouveau crédit et que l’acte est muet sur le cumul des sûretés, on peut déduire que le montant des deux sûretés est limité au montant du nouveau crédit. En ce cas la règle de l’article 92-1 peut s’appliquer (non taxation au droit proportionnel de la seconde), sauf si la nouvelle sûreté est consentie pour sûreté d’un montant supérieur à celui garanti par la sûreté initiale. En ce dernier cas, le droit proportionnel d’enregistrement sera dû dans la mesure de cette augmentation.

Et si la nouvelle  hypothèque est consentie pour garantir le nouveau crédit mais aussi « pour toutes sommes due ou à devoir», ce qui inclut les éventuelles dettes futures, il n’y a  plus identité de montant garanti et la taxation s’applique.

On voit que les clauses des actes sont importantes (clause de novation, de maintient de l’inscription en premier rang, de non cumul, la fameuse clause « pour toutes sommes », etc.).

Dans la négociation avec la banque on pense souvent à discuter du taux, mais pas toujours aux coûts de l’hypothèque (10.000 € sur une inscription de 1.000.000 €, ce n’est pas négligeable). On peut faire une économie grâce à l’article 92-1 en étant attentif à ces clauses.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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