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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le leasing immobilier « privé »

Les redevances d’emphytéose perçues par une personne physique sont imposables comme revenus de biens immobiliers (art. 7, § 1, 3°, CIR/1992), sauf dans le cas de l’article 10, § 2, CIR/92.

Cette disposition vise « les sommes obtenues pour la concession d’un droit d’usage sur des biens immobiliers bâtis en vertu d’une convention non résiliable d’emphytéose, de superficie ou de droits immobiliers similaires » pour autant que le total des redevances reconstituent le capital et qu’une option d’achat existe en fin de contrat.

En ce cas, seule la quotité d’intérêts comprise dans les redevances sont imposable comme revenu ‘mobilier (art. 19, § 1, 2° CIR/1992).

Le droit d’usage dont question dans l’article 10, § 2, ne doit pas nécessairement constituer un droit réel.

Un dentiste avait conclu avec sa société un leasing immobilier sur la partie professionnelle d’un bâtiment lui appartenant. Le leasing avait une durée de neuf ans et ne s’appuyait donc pas sur un droit d’emphytéose qui a une durée minimale de 27 ans.

L’objectif était évidemment de ne pas être taxé sur les redevances (sauf la partie intérêt), et d’échapper à la requalification en revenu professionnel de dirigeant sur ce qui excède 5/3 du RC revalorisé (art. 32, alinéa 2, 3°, CIR/92).

Le tribunal de première instance d’Hasselt admet que les conditions de l’article 10, 2, CIR/92 sont réunies et que les redevances payées au dentiste par sa société ne sont pas taxables comme revenu immobilier (Civ., Hasselt, 17 juin 2010, Fisc., n° 1231, p. 9). Ce jugement a été confirmé par la Cour d’appel d’Anvers (Appel, Anvers, 20 décembre 2011, Fisc., n° 1298   p. 9).

Un tel montage a récemment passé l’épreuve du ruling (décision anticipée n° 2012.015 du 6 novembre 2012). On notera tout de même que la décision relève que « de voorgenomen verrichting wordt verantwoord door andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelastingen in de zin van artikel 344, § 1, WIB/92. »

D’autre part, on ne perdra pas de vue que depuis le 1er novembre 2012, les entreprises de leasing immobilier doivent elle aussi disposer d’un agrément (article 22 de la loi du 4 mars 2012 relative à la Centrale des Crédits aux Entreprises).

La question se pose de savoir si les personnes ou entreprises qui ne réalisent qu’une opération de leasing immobilier (leasing « privé » comme vu ci-dessus ou entre sociétés liées), doivent désormais faire l’objet d’un agrément.

La loi du 4 mars 2012 ajoute le leasing immobilier à l’arrêté royal n° 55 du 10 novembre 1967. Or l’article 2 de cet arrêté évoque les « personnes qui font profession habituelle de traiter des opérations de location-financement ou « leasing » », ce qui laisse penser l’obligation d’agrément est réservée aux professionnels du leasing et non aux entreprises qui se limitent à une opération (contra S. Ruysschaert, « Constructions de leasing immobilier interne : agrément nécessaire », Fiscalnet, hebdo du 13 juillet 2013).

En revanche, pour l’assujettissement  la TVA, l’administration considère qu’une opération suffit (circulaire AFER 10/2007 du 12 avril 2007) :

« 53. La location-financement d’immeubles est cependant une activité qui, de par sa nature, est exercée durant une longue période et donne lieu au paiement de loyers à des échéances périodiques déterminées. Il s’agit là d’une activité habituelle au sens de l’article 4 du Code, qui donne à celui qui l’exerce (personne physique ou morale) la qualité d’assujetti pratiquant la location-financement ou leasing d’immeubles, au sens de l’article 44, § 3, 2°, b), du Code, même s’il ne conclut qu’une seule fois une telle convention. »

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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