Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le leasing immobilier « privé »

Les redevances d’emphytéose perçues par une personne physique sont imposables comme revenus de biens immobiliers (art. 7, § 1, 3°, CIR/1992), sauf dans le cas de l’article 10, § 2, CIR/92.

Cette disposition vise « les sommes obtenues pour la concession d’un droit d’usage sur des biens immobiliers bâtis en vertu d’une convention non résiliable d’emphytéose, de superficie ou de droits immobiliers similaires » pour autant que le total des redevances reconstituent le capital et qu’une option d’achat existe en fin de contrat.

En ce cas, seule la quotité d’intérêts comprise dans les redevances sont imposable comme revenu ‘mobilier (art. 19, § 1, 2° CIR/1992).

Le droit d’usage dont question dans l’article 10, § 2, ne doit pas nécessairement constituer un droit réel.

Un dentiste avait conclu avec sa société un leasing immobilier sur la partie professionnelle d’un bâtiment lui appartenant. Le leasing avait une durée de neuf ans et ne s’appuyait donc pas sur un droit d’emphytéose qui a une durée minimale de 27 ans.

L’objectif était évidemment de ne pas être taxé sur les redevances (sauf la partie intérêt), et d’échapper à la requalification en revenu professionnel de dirigeant sur ce qui excède 5/3 du RC revalorisé (art. 32, alinéa 2, 3°, CIR/92).

Le tribunal de première instance d’Hasselt admet que les conditions de l’article 10, 2, CIR/92 sont réunies et que les redevances payées au dentiste par sa société ne sont pas taxables comme revenu immobilier (Civ., Hasselt, 17 juin 2010, Fisc., n° 1231, p. 9). Ce jugement a été confirmé par la Cour d’appel d’Anvers (Appel, Anvers, 20 décembre 2011, Fisc., n° 1298   p. 9).

Un tel montage a récemment passé l’épreuve du ruling (décision anticipée n° 2012.015 du 6 novembre 2012). On notera tout de même que la décision relève que « de voorgenomen verrichting wordt verantwoord door andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelastingen in de zin van artikel 344, § 1, WIB/92. »

D’autre part, on ne perdra pas de vue que depuis le 1er novembre 2012, les entreprises de leasing immobilier doivent elle aussi disposer d’un agrément (article 22 de la loi du 4 mars 2012 relative à la Centrale des Crédits aux Entreprises).

La question se pose de savoir si les personnes ou entreprises qui ne réalisent qu’une opération de leasing immobilier (leasing « privé » comme vu ci-dessus ou entre sociétés liées), doivent désormais faire l’objet d’un agrément.

La loi du 4 mars 2012 ajoute le leasing immobilier à l’arrêté royal n° 55 du 10 novembre 1967. Or l’article 2 de cet arrêté évoque les « personnes qui font profession habituelle de traiter des opérations de location-financement ou « leasing » », ce qui laisse penser l’obligation d’agrément est réservée aux professionnels du leasing et non aux entreprises qui se limitent à une opération (contra S. Ruysschaert, « Constructions de leasing immobilier interne : agrément nécessaire », Fiscalnet, hebdo du 13 juillet 2013).

En revanche, pour l’assujettissement  la TVA, l’administration considère qu’une opération suffit (circulaire AFER 10/2007 du 12 avril 2007) :

« 53. La location-financement d’immeubles est cependant une activité qui, de par sa nature, est exercée durant une longue période et donne lieu au paiement de loyers à des échéances périodiques déterminées. Il s’agit là d’une activité habituelle au sens de l’article 4 du Code, qui donne à celui qui l’exerce (personne physique ou morale) la qualité d’assujetti pratiquant la location-financement ou leasing d’immeubles, au sens de l’article 44, § 3, 2°, b), du Code, même s’il ne conclut qu’une seule fois une telle convention. »

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

Lire plus arrow_forward

La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
  • Sitothèque

  • close