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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le leasing immobilier « privé »

Les redevances d’emphytéose perçues par une personne physique sont imposables comme revenus de biens immobiliers (art. 7, § 1, 3°, CIR/1992), sauf dans le cas de l’article 10, § 2, CIR/92.

Cette disposition vise « les sommes obtenues pour la concession d’un droit d’usage sur des biens immobiliers bâtis en vertu d’une convention non résiliable d’emphytéose, de superficie ou de droits immobiliers similaires » pour autant que le total des redevances reconstituent le capital et qu’une option d’achat existe en fin de contrat.

En ce cas, seule la quotité d’intérêts comprise dans les redevances sont imposable comme revenu ‘mobilier (art. 19, § 1, 2° CIR/1992).

Le droit d’usage dont question dans l’article 10, § 2, ne doit pas nécessairement constituer un droit réel.

Un dentiste avait conclu avec sa société un leasing immobilier sur la partie professionnelle d’un bâtiment lui appartenant. Le leasing avait une durée de neuf ans et ne s’appuyait donc pas sur un droit d’emphytéose qui a une durée minimale de 27 ans.

L’objectif était évidemment de ne pas être taxé sur les redevances (sauf la partie intérêt), et d’échapper à la requalification en revenu professionnel de dirigeant sur ce qui excède 5/3 du RC revalorisé (art. 32, alinéa 2, 3°, CIR/92).

Le tribunal de première instance d’Hasselt admet que les conditions de l’article 10, 2, CIR/92 sont réunies et que les redevances payées au dentiste par sa société ne sont pas taxables comme revenu immobilier (Civ., Hasselt, 17 juin 2010, Fisc., n° 1231, p. 9). Ce jugement a été confirmé par la Cour d’appel d’Anvers (Appel, Anvers, 20 décembre 2011, Fisc., n° 1298   p. 9).

Un tel montage a récemment passé l’épreuve du ruling (décision anticipée n° 2012.015 du 6 novembre 2012). On notera tout de même que la décision relève que « de voorgenomen verrichting wordt verantwoord door andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelastingen in de zin van artikel 344, § 1, WIB/92. »

D’autre part, on ne perdra pas de vue que depuis le 1er novembre 2012, les entreprises de leasing immobilier doivent elle aussi disposer d’un agrément (article 22 de la loi du 4 mars 2012 relative à la Centrale des Crédits aux Entreprises).

La question se pose de savoir si les personnes ou entreprises qui ne réalisent qu’une opération de leasing immobilier (leasing « privé » comme vu ci-dessus ou entre sociétés liées), doivent désormais faire l’objet d’un agrément.

La loi du 4 mars 2012 ajoute le leasing immobilier à l’arrêté royal n° 55 du 10 novembre 1967. Or l’article 2 de cet arrêté évoque les « personnes qui font profession habituelle de traiter des opérations de location-financement ou « leasing » », ce qui laisse penser l’obligation d’agrément est réservée aux professionnels du leasing et non aux entreprises qui se limitent à une opération (contra S. Ruysschaert, « Constructions de leasing immobilier interne : agrément nécessaire », Fiscalnet, hebdo du 13 juillet 2013).

En revanche, pour l’assujettissement  la TVA, l’administration considère qu’une opération suffit (circulaire AFER 10/2007 du 12 avril 2007) :

« 53. La location-financement d’immeubles est cependant une activité qui, de par sa nature, est exercée durant une longue période et donne lieu au paiement de loyers à des échéances périodiques déterminées. Il s’agit là d’une activité habituelle au sens de l’article 4 du Code, qui donne à celui qui l’exerce (personne physique ou morale) la qualité d’assujetti pratiquant la location-financement ou leasing d’immeubles, au sens de l’article 44, § 3, 2°, b), du Code, même s’il ne conclut qu’une seule fois une telle convention. »

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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