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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le leasing immobilier « privé »

Les redevances d’emphytéose perçues par une personne physique sont imposables comme revenus de biens immobiliers (art. 7, § 1, 3°, CIR/1992), sauf dans le cas de l’article 10, § 2, CIR/92.

Cette disposition vise « les sommes obtenues pour la concession d’un droit d’usage sur des biens immobiliers bâtis en vertu d’une convention non résiliable d’emphytéose, de superficie ou de droits immobiliers similaires » pour autant que le total des redevances reconstituent le capital et qu’une option d’achat existe en fin de contrat.

En ce cas, seule la quotité d’intérêts comprise dans les redevances sont imposable comme revenu ‘mobilier (art. 19, § 1, 2° CIR/1992).

Le droit d’usage dont question dans l’article 10, § 2, ne doit pas nécessairement constituer un droit réel.

Un dentiste avait conclu avec sa société un leasing immobilier sur la partie professionnelle d’un bâtiment lui appartenant. Le leasing avait une durée de neuf ans et ne s’appuyait donc pas sur un droit d’emphytéose qui a une durée minimale de 27 ans.

L’objectif était évidemment de ne pas être taxé sur les redevances (sauf la partie intérêt), et d’échapper à la requalification en revenu professionnel de dirigeant sur ce qui excède 5/3 du RC revalorisé (art. 32, alinéa 2, 3°, CIR/92).

Le tribunal de première instance d’Hasselt admet que les conditions de l’article 10, 2, CIR/92 sont réunies et que les redevances payées au dentiste par sa société ne sont pas taxables comme revenu immobilier (Civ., Hasselt, 17 juin 2010, Fisc., n° 1231, p. 9). Ce jugement a été confirmé par la Cour d’appel d’Anvers (Appel, Anvers, 20 décembre 2011, Fisc., n° 1298   p. 9).

Un tel montage a récemment passé l’épreuve du ruling (décision anticipée n° 2012.015 du 6 novembre 2012). On notera tout de même que la décision relève que « de voorgenomen verrichting wordt verantwoord door andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelastingen in de zin van artikel 344, § 1, WIB/92. »

D’autre part, on ne perdra pas de vue que depuis le 1er novembre 2012, les entreprises de leasing immobilier doivent elle aussi disposer d’un agrément (article 22 de la loi du 4 mars 2012 relative à la Centrale des Crédits aux Entreprises).

La question se pose de savoir si les personnes ou entreprises qui ne réalisent qu’une opération de leasing immobilier (leasing « privé » comme vu ci-dessus ou entre sociétés liées), doivent désormais faire l’objet d’un agrément.

La loi du 4 mars 2012 ajoute le leasing immobilier à l’arrêté royal n° 55 du 10 novembre 1967. Or l’article 2 de cet arrêté évoque les « personnes qui font profession habituelle de traiter des opérations de location-financement ou « leasing » », ce qui laisse penser l’obligation d’agrément est réservée aux professionnels du leasing et non aux entreprises qui se limitent à une opération (contra S. Ruysschaert, « Constructions de leasing immobilier interne : agrément nécessaire », Fiscalnet, hebdo du 13 juillet 2013).

En revanche, pour l’assujettissement  la TVA, l’administration considère qu’une opération suffit (circulaire AFER 10/2007 du 12 avril 2007) :

« 53. La location-financement d’immeubles est cependant une activité qui, de par sa nature, est exercée durant une longue période et donne lieu au paiement de loyers à des échéances périodiques déterminées. Il s’agit là d’une activité habituelle au sens de l’article 4 du Code, qui donne à celui qui l’exerce (personne physique ou morale) la qualité d’assujetti pratiquant la location-financement ou leasing d’immeubles, au sens de l’article 44, § 3, 2°, b), du Code, même s’il ne conclut qu’une seule fois une telle convention. »

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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