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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Du nouveau dans la taxation des dividendes de SICAFI résidentielles

Auparavant, les SICAFI investissant en immobilier résidentiel belge pour au moins 60 % de leur portefeuille bénéficiaient d’une renonciation au précompte mobilier.

C’est ce qui a précipité des SICAFI dans le secteur des maisons de repos (qui peuvent relever du résidentiel), et c’est aussi ce qui a fait leur succès.

En effet, la base imposable des SICAFI est très limitée (les DNA et les avantages anormaux et bénévoles), en sorte qu’elles distribuent un dividende à l’actionnaire (au moins 80 % de leur résultat) pratiquement brut pour net.

La raison de la renonciation au précompte mobilier était de compenser le poids du précompte immobilier qui ne peut être mis à charge du locataire dans le bail résidentiel. Il paraît que cela a convaincu la Commission européenne.

En revanche, celle-ci n’appréciait pas la faveur fiscale à l’investissement en Belgique, qui heurte, il est vrai, le principe de la libre circulation des capitaux.

La loi du 28 décembre 2011 a porté à 21 % le taux du précompte mobilier des dividendes qui étaient soumis au taux de 15 %.

Une cotisation supplémentaire de 4 % a été portée sur les dividendes taxés à 21 %, à charge des contribuables percevant des intérêts et dividendes au-delà de 20.020 € après indexation (ex. 2013, rev. 2012).

Le contribuable pouvait opter pour une retenue à la source par le débiteur du précompte de la cotisation de 4 % dès le premier euro.

Sinon, le contribuable devait effectuer une déclaration de ses revenus mobiliers pour échapper à la cotisation, selon le montant de ses revenus.

A ce propos justement, le Ministre des finances a fait une déclaration le 5 septembre dernier, qui a plongé SICAFI et investisseurs dans la perplexité.

Pour le Ministre, il n’est pas possible de prélever la cotisation de 4 % à la source pour les SICAFI résidentielles (vu qu’elles ne doivent pas retenir le précompte).

Aussi, dit le Ministre, leurs actionnaires sont tenus de déclarer ces revenus dans leur déclaration d’impôts.

Or la cotisation d 4 % porte sur les revenus taxés à 21 % et il n’est pas prévu de taux d’imposition à 0 %.

La position du Ministre signifie-t-elle alors que les dividendes perçus de SICAFI résidentielle seraient taxés à 21% ? Et potentiellement 25 % si les revenus mobiliers dépassent 20.020 € ?

Que devient la renonciation au précompte ?

Et quid d’une discrimination entre bénéficiaires de dividendes puisque ceux de SICAFI résidentielles ne pourraient pas bénéficier de l’anonymat contre la cotisation de 4 % ?

La mauvaise réforme de fin 2011 a fait long feu.

Les articles 80 et 84 de la loi programme I du 27 décembre 2012 (Moniteur Belge du 31 décembre 2012) règlent à présent le sort des SICAFI résidentielles.

Ces dispositions modifient l’article 171, 3°quater CIR/92 relatif au taux du précompte mobilier sur les dividendes distribués par une SICAFI.

Le taux est fixé à 15 % (libératoire) lorsque la SICAFI a pour objet exclusif le placement collectif dans la catégorie « biens immobiliers », aux conditions suivantes :

  • au moins 80 % (et plus 60 %) des biens immobiliers sont investis directement dans des immeubles situés dans l’Espace économique européen (et plus seulement en Belgique).
  • ces immeubles sont affectés ou destinés exclusivement à l’habitation, étant précisé que ce terme recouvre tant l’habitation individuelle que collective comme les maisons de repos.

Pour les autres sociétés d’investissement le taux est fixé à 25 %.

Ces dispositions sont applicables aux revenus attribués ou mis en paiement à partir du 1er janvier 2013.

L’article 95 précise que la condition de 80 % est ramenée à 60 % pour les revenus attribués ou mis en paiement en 2013 et 2014 lorsque les dividendes de la SICAFI bénéficiaient de la renonciation totale à la perception du précompte mobilier.

Il faut évidemment une période transitoire pour permettre aux SICAFI résidentielles existantes d’atteindre le nouveau seuil.

Le dispositif est complété par un arrêté royal du 27 décembre 2012 publié à la même date au Moniteur Belge.

Cet arrêté royal adapte l’AR/CIR 92 en matière de renonciation à la perception du précompte mobilier sur les dividendes distribués par des SICAFI.

L’arrêté organise l’annulation de la renonciation à la perception du précompte mobilier sur les dividendes dont le débiteur est une SICAFI résidentielle.

L’arrêté entre en vigueur le 1er janvier 2013, soit à la même date que les articles 80 et 84 de la loi-programme du 24 décembre 2012.

Cela signifie forcément que pour 2012, la renonciation au précompte est toujours d’application.

Les choses sont donc à présent claires et le doutes de la réformes de 2011 sont levés. Mais les SICAFI résidentielles sont désormais à 15 %.

Terminons par une remarque sur la qualité de SICAFI résidentielle.

Le nouvel article 171, 3°quater, CIR/92 cite pour la notion d’habitation les maisons de repos.

La précision est utile car cette disposition définit d’abord les immeubles d’habitation comme  » affectés ou destinés exclusivement à l’habitation » alors qu’une maison de repos comporte des infrastructures qui ne relèvent pas de l’habitation pure (locaux administratifs, soins du corps, piscine, etc.).

Faut-il en déduire que cette précision rend inutile toute distinction entre les parties affectées à l’habitation et celle affectées aux services généraux ?

A contrario, les résidences avec services (coiffeur, piscine, réception, etc.), qui ne sont pas des maisons de repos agréées, sont-elles inéligibles à investissement d’une SICAFI résidentielle ? Ce serait regrettable, car c’est un marché rentable et en expansion.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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