Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Du nouveau dans la taxation des dividendes de SICAFI résidentielles

Auparavant, les SICAFI investissant en immobilier résidentiel belge pour au moins 60 % de leur portefeuille bénéficiaient d’une renonciation au précompte mobilier.

C’est ce qui a précipité des SICAFI dans le secteur des maisons de repos (qui peuvent relever du résidentiel), et c’est aussi ce qui a fait leur succès.

En effet, la base imposable des SICAFI est très limitée (les DNA et les avantages anormaux et bénévoles), en sorte qu’elles distribuent un dividende à l’actionnaire (au moins 80 % de leur résultat) pratiquement brut pour net.

La raison de la renonciation au précompte mobilier était de compenser le poids du précompte immobilier qui ne peut être mis à charge du locataire dans le bail résidentiel. Il paraît que cela a convaincu la Commission européenne.

En revanche, celle-ci n’appréciait pas la faveur fiscale à l’investissement en Belgique, qui heurte, il est vrai, le principe de la libre circulation des capitaux.

La loi du 28 décembre 2011 a porté à 21 % le taux du précompte mobilier des dividendes qui étaient soumis au taux de 15 %.

Une cotisation supplémentaire de 4 % a été portée sur les dividendes taxés à 21 %, à charge des contribuables percevant des intérêts et dividendes au-delà de 20.020 € après indexation (ex. 2013, rev. 2012).

Le contribuable pouvait opter pour une retenue à la source par le débiteur du précompte de la cotisation de 4 % dès le premier euro.

Sinon, le contribuable devait effectuer une déclaration de ses revenus mobiliers pour échapper à la cotisation, selon le montant de ses revenus.

A ce propos justement, le Ministre des finances a fait une déclaration le 5 septembre dernier, qui a plongé SICAFI et investisseurs dans la perplexité.

Pour le Ministre, il n’est pas possible de prélever la cotisation de 4 % à la source pour les SICAFI résidentielles (vu qu’elles ne doivent pas retenir le précompte).

Aussi, dit le Ministre, leurs actionnaires sont tenus de déclarer ces revenus dans leur déclaration d’impôts.

Or la cotisation d 4 % porte sur les revenus taxés à 21 % et il n’est pas prévu de taux d’imposition à 0 %.

La position du Ministre signifie-t-elle alors que les dividendes perçus de SICAFI résidentielle seraient taxés à 21% ? Et potentiellement 25 % si les revenus mobiliers dépassent 20.020 € ?

Que devient la renonciation au précompte ?

Et quid d’une discrimination entre bénéficiaires de dividendes puisque ceux de SICAFI résidentielles ne pourraient pas bénéficier de l’anonymat contre la cotisation de 4 % ?

La mauvaise réforme de fin 2011 a fait long feu.

Les articles 80 et 84 de la loi programme I du 27 décembre 2012 (Moniteur Belge du 31 décembre 2012) règlent à présent le sort des SICAFI résidentielles.

Ces dispositions modifient l’article 171, 3°quater CIR/92 relatif au taux du précompte mobilier sur les dividendes distribués par une SICAFI.

Le taux est fixé à 15 % (libératoire) lorsque la SICAFI a pour objet exclusif le placement collectif dans la catégorie « biens immobiliers », aux conditions suivantes :

  • au moins 80 % (et plus 60 %) des biens immobiliers sont investis directement dans des immeubles situés dans l’Espace économique européen (et plus seulement en Belgique).
  • ces immeubles sont affectés ou destinés exclusivement à l’habitation, étant précisé que ce terme recouvre tant l’habitation individuelle que collective comme les maisons de repos.

Pour les autres sociétés d’investissement le taux est fixé à 25 %.

Ces dispositions sont applicables aux revenus attribués ou mis en paiement à partir du 1er janvier 2013.

L’article 95 précise que la condition de 80 % est ramenée à 60 % pour les revenus attribués ou mis en paiement en 2013 et 2014 lorsque les dividendes de la SICAFI bénéficiaient de la renonciation totale à la perception du précompte mobilier.

Il faut évidemment une période transitoire pour permettre aux SICAFI résidentielles existantes d’atteindre le nouveau seuil.

Le dispositif est complété par un arrêté royal du 27 décembre 2012 publié à la même date au Moniteur Belge.

Cet arrêté royal adapte l’AR/CIR 92 en matière de renonciation à la perception du précompte mobilier sur les dividendes distribués par des SICAFI.

L’arrêté organise l’annulation de la renonciation à la perception du précompte mobilier sur les dividendes dont le débiteur est une SICAFI résidentielle.

L’arrêté entre en vigueur le 1er janvier 2013, soit à la même date que les articles 80 et 84 de la loi-programme du 24 décembre 2012.

Cela signifie forcément que pour 2012, la renonciation au précompte est toujours d’application.

Les choses sont donc à présent claires et le doutes de la réformes de 2011 sont levés. Mais les SICAFI résidentielles sont désormais à 15 %.

Terminons par une remarque sur la qualité de SICAFI résidentielle.

Le nouvel article 171, 3°quater, CIR/92 cite pour la notion d’habitation les maisons de repos.

La précision est utile car cette disposition définit d’abord les immeubles d’habitation comme  » affectés ou destinés exclusivement à l’habitation » alors qu’une maison de repos comporte des infrastructures qui ne relèvent pas de l’habitation pure (locaux administratifs, soins du corps, piscine, etc.).

Faut-il en déduire que cette précision rend inutile toute distinction entre les parties affectées à l’habitation et celle affectées aux services généraux ?

A contrario, les résidences avec services (coiffeur, piscine, réception, etc.), qui ne sont pas des maisons de repos agréées, sont-elles inéligibles à investissement d’une SICAFI résidentielle ? Ce serait regrettable, car c’est un marché rentable et en expansion.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

  • Sitothèque

  • close