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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Du nouveau dans la taxation des dividendes de SICAFI résidentielles

Auparavant, les SICAFI investissant en immobilier résidentiel belge pour au moins 60 % de leur portefeuille bénéficiaient d’une renonciation au précompte mobilier.

C’est ce qui a précipité des SICAFI dans le secteur des maisons de repos (qui peuvent relever du résidentiel), et c’est aussi ce qui a fait leur succès.

En effet, la base imposable des SICAFI est très limitée (les DNA et les avantages anormaux et bénévoles), en sorte qu’elles distribuent un dividende à l’actionnaire (au moins 80 % de leur résultat) pratiquement brut pour net.

La raison de la renonciation au précompte mobilier était de compenser le poids du précompte immobilier qui ne peut être mis à charge du locataire dans le bail résidentiel. Il paraît que cela a convaincu la Commission européenne.

En revanche, celle-ci n’appréciait pas la faveur fiscale à l’investissement en Belgique, qui heurte, il est vrai, le principe de la libre circulation des capitaux.

La loi du 28 décembre 2011 a porté à 21 % le taux du précompte mobilier des dividendes qui étaient soumis au taux de 15 %.

Une cotisation supplémentaire de 4 % a été portée sur les dividendes taxés à 21 %, à charge des contribuables percevant des intérêts et dividendes au-delà de 20.020 € après indexation (ex. 2013, rev. 2012).

Le contribuable pouvait opter pour une retenue à la source par le débiteur du précompte de la cotisation de 4 % dès le premier euro.

Sinon, le contribuable devait effectuer une déclaration de ses revenus mobiliers pour échapper à la cotisation, selon le montant de ses revenus.

A ce propos justement, le Ministre des finances a fait une déclaration le 5 septembre dernier, qui a plongé SICAFI et investisseurs dans la perplexité.

Pour le Ministre, il n’est pas possible de prélever la cotisation de 4 % à la source pour les SICAFI résidentielles (vu qu’elles ne doivent pas retenir le précompte).

Aussi, dit le Ministre, leurs actionnaires sont tenus de déclarer ces revenus dans leur déclaration d’impôts.

Or la cotisation d 4 % porte sur les revenus taxés à 21 % et il n’est pas prévu de taux d’imposition à 0 %.

La position du Ministre signifie-t-elle alors que les dividendes perçus de SICAFI résidentielle seraient taxés à 21% ? Et potentiellement 25 % si les revenus mobiliers dépassent 20.020 € ?

Que devient la renonciation au précompte ?

Et quid d’une discrimination entre bénéficiaires de dividendes puisque ceux de SICAFI résidentielles ne pourraient pas bénéficier de l’anonymat contre la cotisation de 4 % ?

La mauvaise réforme de fin 2011 a fait long feu.

Les articles 80 et 84 de la loi programme I du 27 décembre 2012 (Moniteur Belge du 31 décembre 2012) règlent à présent le sort des SICAFI résidentielles.

Ces dispositions modifient l’article 171, 3°quater CIR/92 relatif au taux du précompte mobilier sur les dividendes distribués par une SICAFI.

Le taux est fixé à 15 % (libératoire) lorsque la SICAFI a pour objet exclusif le placement collectif dans la catégorie « biens immobiliers », aux conditions suivantes :

  • au moins 80 % (et plus 60 %) des biens immobiliers sont investis directement dans des immeubles situés dans l’Espace économique européen (et plus seulement en Belgique).
  • ces immeubles sont affectés ou destinés exclusivement à l’habitation, étant précisé que ce terme recouvre tant l’habitation individuelle que collective comme les maisons de repos.

Pour les autres sociétés d’investissement le taux est fixé à 25 %.

Ces dispositions sont applicables aux revenus attribués ou mis en paiement à partir du 1er janvier 2013.

L’article 95 précise que la condition de 80 % est ramenée à 60 % pour les revenus attribués ou mis en paiement en 2013 et 2014 lorsque les dividendes de la SICAFI bénéficiaient de la renonciation totale à la perception du précompte mobilier.

Il faut évidemment une période transitoire pour permettre aux SICAFI résidentielles existantes d’atteindre le nouveau seuil.

Le dispositif est complété par un arrêté royal du 27 décembre 2012 publié à la même date au Moniteur Belge.

Cet arrêté royal adapte l’AR/CIR 92 en matière de renonciation à la perception du précompte mobilier sur les dividendes distribués par des SICAFI.

L’arrêté organise l’annulation de la renonciation à la perception du précompte mobilier sur les dividendes dont le débiteur est une SICAFI résidentielle.

L’arrêté entre en vigueur le 1er janvier 2013, soit à la même date que les articles 80 et 84 de la loi-programme du 24 décembre 2012.

Cela signifie forcément que pour 2012, la renonciation au précompte est toujours d’application.

Les choses sont donc à présent claires et le doutes de la réformes de 2011 sont levés. Mais les SICAFI résidentielles sont désormais à 15 %.

Terminons par une remarque sur la qualité de SICAFI résidentielle.

Le nouvel article 171, 3°quater, CIR/92 cite pour la notion d’habitation les maisons de repos.

La précision est utile car cette disposition définit d’abord les immeubles d’habitation comme  » affectés ou destinés exclusivement à l’habitation » alors qu’une maison de repos comporte des infrastructures qui ne relèvent pas de l’habitation pure (locaux administratifs, soins du corps, piscine, etc.).

Faut-il en déduire que cette précision rend inutile toute distinction entre les parties affectées à l’habitation et celle affectées aux services généraux ?

A contrario, les résidences avec services (coiffeur, piscine, réception, etc.), qui ne sont pas des maisons de repos agréées, sont-elles inéligibles à investissement d’une SICAFI résidentielle ? Ce serait regrettable, car c’est un marché rentable et en expansion.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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