Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Du nouveau dans la taxation des dividendes de SICAFI résidentielles

Auparavant, les SICAFI investissant en immobilier résidentiel belge pour au moins 60 % de leur portefeuille bénéficiaient d’une renonciation au précompte mobilier.

C’est ce qui a précipité des SICAFI dans le secteur des maisons de repos (qui peuvent relever du résidentiel), et c’est aussi ce qui a fait leur succès.

En effet, la base imposable des SICAFI est très limitée (les DNA et les avantages anormaux et bénévoles), en sorte qu’elles distribuent un dividende à l’actionnaire (au moins 80 % de leur résultat) pratiquement brut pour net.

La raison de la renonciation au précompte mobilier était de compenser le poids du précompte immobilier qui ne peut être mis à charge du locataire dans le bail résidentiel. Il paraît que cela a convaincu la Commission européenne.

En revanche, celle-ci n’appréciait pas la faveur fiscale à l’investissement en Belgique, qui heurte, il est vrai, le principe de la libre circulation des capitaux.

La loi du 28 décembre 2011 a porté à 21 % le taux du précompte mobilier des dividendes qui étaient soumis au taux de 15 %.

Une cotisation supplémentaire de 4 % a été portée sur les dividendes taxés à 21 %, à charge des contribuables percevant des intérêts et dividendes au-delà de 20.020 € après indexation (ex. 2013, rev. 2012).

Le contribuable pouvait opter pour une retenue à la source par le débiteur du précompte de la cotisation de 4 % dès le premier euro.

Sinon, le contribuable devait effectuer une déclaration de ses revenus mobiliers pour échapper à la cotisation, selon le montant de ses revenus.

A ce propos justement, le Ministre des finances a fait une déclaration le 5 septembre dernier, qui a plongé SICAFI et investisseurs dans la perplexité.

Pour le Ministre, il n’est pas possible de prélever la cotisation de 4 % à la source pour les SICAFI résidentielles (vu qu’elles ne doivent pas retenir le précompte).

Aussi, dit le Ministre, leurs actionnaires sont tenus de déclarer ces revenus dans leur déclaration d’impôts.

Or la cotisation d 4 % porte sur les revenus taxés à 21 % et il n’est pas prévu de taux d’imposition à 0 %.

La position du Ministre signifie-t-elle alors que les dividendes perçus de SICAFI résidentielle seraient taxés à 21% ? Et potentiellement 25 % si les revenus mobiliers dépassent 20.020 € ?

Que devient la renonciation au précompte ?

Et quid d’une discrimination entre bénéficiaires de dividendes puisque ceux de SICAFI résidentielles ne pourraient pas bénéficier de l’anonymat contre la cotisation de 4 % ?

La mauvaise réforme de fin 2011 a fait long feu.

Les articles 80 et 84 de la loi programme I du 27 décembre 2012 (Moniteur Belge du 31 décembre 2012) règlent à présent le sort des SICAFI résidentielles.

Ces dispositions modifient l’article 171, 3°quater CIR/92 relatif au taux du précompte mobilier sur les dividendes distribués par une SICAFI.

Le taux est fixé à 15 % (libératoire) lorsque la SICAFI a pour objet exclusif le placement collectif dans la catégorie « biens immobiliers », aux conditions suivantes :

  • au moins 80 % (et plus 60 %) des biens immobiliers sont investis directement dans des immeubles situés dans l’Espace économique européen (et plus seulement en Belgique).
  • ces immeubles sont affectés ou destinés exclusivement à l’habitation, étant précisé que ce terme recouvre tant l’habitation individuelle que collective comme les maisons de repos.

Pour les autres sociétés d’investissement le taux est fixé à 25 %.

Ces dispositions sont applicables aux revenus attribués ou mis en paiement à partir du 1er janvier 2013.

L’article 95 précise que la condition de 80 % est ramenée à 60 % pour les revenus attribués ou mis en paiement en 2013 et 2014 lorsque les dividendes de la SICAFI bénéficiaient de la renonciation totale à la perception du précompte mobilier.

Il faut évidemment une période transitoire pour permettre aux SICAFI résidentielles existantes d’atteindre le nouveau seuil.

Le dispositif est complété par un arrêté royal du 27 décembre 2012 publié à la même date au Moniteur Belge.

Cet arrêté royal adapte l’AR/CIR 92 en matière de renonciation à la perception du précompte mobilier sur les dividendes distribués par des SICAFI.

L’arrêté organise l’annulation de la renonciation à la perception du précompte mobilier sur les dividendes dont le débiteur est une SICAFI résidentielle.

L’arrêté entre en vigueur le 1er janvier 2013, soit à la même date que les articles 80 et 84 de la loi-programme du 24 décembre 2012.

Cela signifie forcément que pour 2012, la renonciation au précompte est toujours d’application.

Les choses sont donc à présent claires et le doutes de la réformes de 2011 sont levés. Mais les SICAFI résidentielles sont désormais à 15 %.

Terminons par une remarque sur la qualité de SICAFI résidentielle.

Le nouvel article 171, 3°quater, CIR/92 cite pour la notion d’habitation les maisons de repos.

La précision est utile car cette disposition définit d’abord les immeubles d’habitation comme  » affectés ou destinés exclusivement à l’habitation » alors qu’une maison de repos comporte des infrastructures qui ne relèvent pas de l’habitation pure (locaux administratifs, soins du corps, piscine, etc.).

Faut-il en déduire que cette précision rend inutile toute distinction entre les parties affectées à l’habitation et celle affectées aux services généraux ?

A contrario, les résidences avec services (coiffeur, piscine, réception, etc.), qui ne sont pas des maisons de repos agréées, sont-elles inéligibles à investissement d’une SICAFI résidentielle ? Ce serait regrettable, car c’est un marché rentable et en expansion.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

Lire plus arrow_forward

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

  • Sitothèque

  • close