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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (XI)

L’article 32, alinéa 3, CIR/92 prévoit la requalification en revenu professionnel du loyer payé par la société à son dirigeant, pour la part qui excède 5/3 du RC revalorisé. Cela vise donc un rapport de bail d’immeuble entre le dirigeant et sa société.

L’article 7, § 1, CIR/92 distingue les biens immobiliers donnés en location et les biens immobiliers sur lesquels un droit d’emphytéose ou de superficie est constitué.

Il est donc tentant pour le dirigeant de conclure avec sa société non pas un bail simple mais un bail emphytéotique ou un usufruit, afin de prévenir le risque de requalification.

La manœuvre est cependant risquée. S’il apparaît que les parties n’ont pas accepté toutes les conséquences d’un droit d’emphytéose, le fisc peut invoquer la simulation et se prévaloir de l’existence d’un bail pour requalifier en revenus professionnels la partie du loyer excédant 5/3 RC revalorisé.

Rappelons à ce sujet que le bailleur est tenu, à la conclusion du bail, de délivrer un bien conforme à sa destination et, en cours de bail, d’entretenir le bien loué. Ces obligations n’existent pas dans l’emphytéose et le nu-propriétaire n’est tenu que des grosses réparations dans l’usufruit.

Sur la partie du loyer requalifiée, les intérêts d’emprunt pour acquérir l’immeuble ne seront pas déductibles. De plus la majoration des revenus professionnels aura des conséquences sur le brutage des cotisations sociales du dirigeant indépendant.

Si les parties ont correctement assumé les conséquences des actes posés, qui ne peuvent dès lors être requalifiés, il faut encore voir si l’administration ne peut invoquer l’abus fiscal, lequel, rappelons-le, ne suppose ni fraude ni simulation.

L’abus fiscal suppose simplement que le contribuable  se place, en violation des objectifs d’une disposition du Code (l’article 32) en-dehors du champ d’application de cette disposition, sans pouvoir y trouver une justification non fiscale.

Il sera difficile d’éviter une requalification sur pied de l’article 344, § 1, CIR/92. Cela signifie que la base imposable et le calcul de l’impôt sont rétablis en manière telle que l’opération est soumise à un prélèvement conforme à l’objectif de la loi (l’art. 32, al. 3), comme si l’abus n’avait pas eu lieu.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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