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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (XI)

L’article 32, alinéa 3, CIR/92 prévoit la requalification en revenu professionnel du loyer payé par la société à son dirigeant, pour la part qui excède 5/3 du RC revalorisé. Cela vise donc un rapport de bail d’immeuble entre le dirigeant et sa société.

L’article 7, § 1, CIR/92 distingue les biens immobiliers donnés en location et les biens immobiliers sur lesquels un droit d’emphytéose ou de superficie est constitué.

Il est donc tentant pour le dirigeant de conclure avec sa société non pas un bail simple mais un bail emphytéotique ou un usufruit, afin de prévenir le risque de requalification.

La manœuvre est cependant risquée. S’il apparaît que les parties n’ont pas accepté toutes les conséquences d’un droit d’emphytéose, le fisc peut invoquer la simulation et se prévaloir de l’existence d’un bail pour requalifier en revenus professionnels la partie du loyer excédant 5/3 RC revalorisé.

Rappelons à ce sujet que le bailleur est tenu, à la conclusion du bail, de délivrer un bien conforme à sa destination et, en cours de bail, d’entretenir le bien loué. Ces obligations n’existent pas dans l’emphytéose et le nu-propriétaire n’est tenu que des grosses réparations dans l’usufruit.

Sur la partie du loyer requalifiée, les intérêts d’emprunt pour acquérir l’immeuble ne seront pas déductibles. De plus la majoration des revenus professionnels aura des conséquences sur le brutage des cotisations sociales du dirigeant indépendant.

Si les parties ont correctement assumé les conséquences des actes posés, qui ne peuvent dès lors être requalifiés, il faut encore voir si l’administration ne peut invoquer l’abus fiscal, lequel, rappelons-le, ne suppose ni fraude ni simulation.

L’abus fiscal suppose simplement que le contribuable  se place, en violation des objectifs d’une disposition du Code (l’article 32) en-dehors du champ d’application de cette disposition, sans pouvoir y trouver une justification non fiscale.

Il sera difficile d’éviter une requalification sur pied de l’article 344, § 1, CIR/92. Cela signifie que la base imposable et le calcul de l’impôt sont rétablis en manière telle que l’opération est soumise à un prélèvement conforme à l’objectif de la loi (l’art. 32, al. 3), comme si l’abus n’avait pas eu lieu.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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