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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (IX)

La constitution d’un droit d’emphytéose de 99 ans sur un immeuble situé en Belgique correspond économiquement au même avantage, pratiquement, qu’une vente en propriété.

En revanche, sur le plan de la charge fiscale, l’avantage est non négligeable (0,2 % pour l’emphytéose versus 10 % ou 12,5 % en cas de vente).

Mais l’administration veille … elle voit d’un mauvais œil la constitution de droit d’emphytéose alternatif à la vente, avec la tentation de poursuivre la simulation de l’opération et de faire prévaloir l’acte réel, c’est-à-dire la vente soumise au droit de l’article 44 C. enreg.

L’administration peut invoquer la simulation lorsque la constitution ou la cession d’un droit d’emphytéose intervient pour un canon unique correspondant à la valeur vénale du bien, et s’accompagne d’une option d’achat pour un prix faible ou dérisoire.

En ce cas, l’administration considère que la levée de l’option entre déjà dans l’intention des parties et que l’acte simule une vente avec transfert différé de la propriété.

Ce raisonnement est plus une simple déduction qu’une véritable démonstration. En effet, selon la fameuse jurisprudence Brepols (Cass., 6 juin 1961, Pas., 1961, I, p. 1082 ; Cass., 22 mars 1990, J.D.F.., 1990, p. 116), si les parties respectent toutes les conséquences de l’acte qu’elles ont posé, la simulation ne sera pas établie même si le contexte rend vraisemblable la volonté des parties d’éviter les droits de la vente.

C’est pourquoi le législateur a amélioré, si l’on ose dire, l’arme de la requalification par la loi du 29 mars  2012 (nouvel art. 18, § 2, C. enreg.).

L’abus fiscal suppose que l’administration démontre, « à la lumière de circonstances objectives » un élément objectif, à savoir que le redevable choisit un acte juridique qui lui permet de se placer dans une situation contraire aux objectifs d’une disposition du Code, et un élément subjectif, étant que le redevable choisit cet acte dans le but essentiel d’obtenir un avantage fiscal.

On voit que dans une constitution d’emphytéose moyennant un canon proche de la valeur du bien, la tâche de l’administration est grandement facilitée par la théorie nouvelle de l’abus fiscal.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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