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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Lever oralement l’option

L’acceptation peut être expresse ou tacite (Cass., 17 octobre 1975, Pas., 1976, I, p. 224). Elle n’est donc pas soumise, pour sa validité, à des conditions de forme. Elle peut ainsi être verbale (par téléphone) ainsi que le montre un arrêt de la Cour de cassation française du 19 décembre 2012 (3ième chambre, n° 08-14225, www.legifrance.gouv.fr).

Il s’agissait d’une promesse de vente qui n’était soumise à aucune forme ou modalité particulière. Elle avait été levée oralement par le notaire du bénéficiaire au notaire des promettant. Ceux-ci contestèrent que la vente fut formée de cette manière et furent cité en perfection de la vente.

La Cour de cassation française constate ceci : « mais attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la levée de l’option n’était soumise à aucune forme ou modalité particulière et que les consorts Y… avaient été informés oralement par leur notaire de la levée de l’option par la société Helvia promotion avant l’échéance du 29 juillet 2005, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que l’option avait été régulièrement levée ; »

Comme la loi n’exige aucune forme, pour éviter les problèmes de preuve liés à cela, bien souvent les actes prévoient des modalités de forme (lettre recommandée, courriel ou fax avec rapport de transmission et lettre recommandée à la poste de confirmation).

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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