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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Lever oralement l’option

L’acceptation peut être expresse ou tacite (Cass., 17 octobre 1975, Pas., 1976, I, p. 224). Elle n’est donc pas soumise, pour sa validité, à des conditions de forme. Elle peut ainsi être verbale (par téléphone) ainsi que le montre un arrêt de la Cour de cassation française du 19 décembre 2012 (3ième chambre, n° 08-14225, www.legifrance.gouv.fr).

Il s’agissait d’une promesse de vente qui n’était soumise à aucune forme ou modalité particulière. Elle avait été levée oralement par le notaire du bénéficiaire au notaire des promettant. Ceux-ci contestèrent que la vente fut formée de cette manière et furent cité en perfection de la vente.

La Cour de cassation française constate ceci : « mais attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la levée de l’option n’était soumise à aucune forme ou modalité particulière et que les consorts Y… avaient été informés oralement par leur notaire de la levée de l’option par la société Helvia promotion avant l’échéance du 29 juillet 2005, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que l’option avait été régulièrement levée ; »

Comme la loi n’exige aucune forme, pour éviter les problèmes de preuve liés à cela, bien souvent les actes prévoient des modalités de forme (lettre recommandée, courriel ou fax avec rapport de transmission et lettre recommandée à la poste de confirmation).

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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