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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La sanction du retrait irrégulier d’une promesse de vente

La promesse unilatérale de vente engendre dans le chef du promettant une obligation de faire, à savoir réaliser la vente si le bénéficiaire exprime la volonté d’acquérir le bien (Cass., 9 janvier 1975, Pas., 1975, I, p. 482).

Cette promesse génère une option d’achat et doit être complète (éléments essentiels et substantiels), ferme, extériorisée et arrivée à destination pour lier le promettant (aussi appelé le pollicitant).

Celui-ci devra maintenir sa promesse durant la durée de validité, ou à défaut de durée, pendant un délai raisonnable permettant au destinataire de réagir (C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat », R.G.D.C., 2005, p. 6, n° 5).

Il ne faut pas confondre la rétractation d’une promesse et le retrait de la promesse.

La rétractation intervient avant que la promesse n’ait atteint son destinataire ; elle est licite et l’offre est censée n’avoir jamais existé.

Le retrait intervient après que le destinataire en ait eu connaissance. Le retrait ne peut intervenir durant le délai de validité de la promesse ; il ne peut être réalisé que moyennant un préavis si la promesse n’est pas assortie d’un délai.

Que se passe-t-il lorsque le pollicitant retire son offre intempestivement ?

Cela concerne donc la situation où l’offre extériorisée est toujours dans son délai de validité, et qu’elle est retirée avant que le bénéficiaire ne l’ait levée.

Si le bénéficiaire a levé l’offre, il n’y a en effet plus de promesse mais déjà une vente. C’est alors un litige sur l’exécution de la vente qui surgit, mais le transfert de propriété est déjà acquis, la vente étant purement consensuelle.

Le bénéficiaire de la promesse, devenu acheteur par l’exercice de son option, pourra alors agir en délivrance au moyen d’une action en passation d’acte (P. Wéry, « Droit des obligations, », vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 178).

Toute autre est la situation où le promettant, durant le délai de validité de sa promesse, se refuse à l’exécuter avant que le bénéficiaire n’en ait fait usage.

Le pollicitant engage indiscutablement sa responsabilité s’il rétracte sa promesse avant terme. Cette rétractation sera juridiquement inefficace car fautive.

Quelle responsabilité ? Extracontractuelle car le contrat ne sera formé qu’au moment de l’acceptation de l’offre ? ou contractuelle si l’on considère que l’opération est un avant-contrat qui n’engage qu’une partie ?

Comme la source de l’obligation ne réside pas dans les articles  1382 et 1383 du Code civil, il faut à mon sens mettre en avant le caractère contractuel de l’avant-contrat ou des négociations précontractuelles. La question est cependant toute théorique.

La rétractation fautive est donc juridiquement inefficace. Cela signifie que le pollicitant demeure tenu et que le contrat se formera si le bénéficiaire décide de lever l’offre dans le délai, en dépit du retrait irrégulier (P. Van Ommeslaghe, opus cité, p. 484).

En France, la Cour de cassation voit les choses autrement.

Un bail contient une promesse de vente. Le bailleur notifie sa décision de ne plus consentir à la vente, ce qui est suivi par la levée de l’option.

Qu’en pense la Cour de cassation française (Cass., 3ième ch., civ., 12 juin 2013, www.legifrance.com) ?

« Attendu que, pour juger la vente parfaite et ordonner sa réalisation, l’arrêt retient que M. X était lié par son engagement contractuel (promesse de vente) jusqu’à son terme et que les époux Y ont levé l’option dans le délai ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

Autrement dit, le retrait de la promesse, fut-il irrégulier, supprime toute possibilité d’échange des consentements pour réaliser ultérieurement la vente, ce qui signifie que le retrait sera sanctionné par des dommages et intérêts sans que la vente ne puisse être forcée.

Cette jurisprudence française est constante : Cass., fr., 3ième ch. civ., 15 décembre 1993, 3ième ch. civ., 11 mai 2011, www.legifrance.com.

En France donc, si le pollicitant retire son offre, même irrégulièrement, cela révèle sa volonté de ne pas vendre, et la vente est impossible par défaut de consentement.

En Belgique, si le retrait irrégulier est privé effet, le consentement à la vente procède de la promesse qui subsiste, et il n’est pas requis de vérifier si ce consentement existe au moment de l’acceptation.

Comme le dit Madame Delforge « seule l’existence de deux consentements convergents relativement à un même objet paraît devoir être recherché, non leur simultanéité temporelle » (« L’offre de contracter et la formation du contrat (2ième partie) », R.G.D.C., 2005, p. 10).

Pourquoi une telle divergence entre la doctrine belge et la jurisprudence française, alors que les principes sont partagés ?

La promesse engendre, on l’a dit, une obligation de faire. Or l’article 1142 du Code civil (belge et français) dispose que « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur. »

De là vient la réticence de la jurisprudence française à sanctionner en nature le retrait fautif de la promesse, en privant le retrait de tout effet.

On retrouvera demain la même réticence dans la sanction de la méconnaissance du droit de préemption.

Et justement, en Belgique, la jurisprudence applique l’article 1142 de manière très restrictive. C’est seulement si l’exécution en nature n’est plus possible, que l’inexécution de l’obligation de faire est sanctionnée en équivalent.

Dans les autres cas, elle est sanctionnée en nature (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 370).

Doctrine :

  • T. Starosselets, « Offre et acceptation : principes et quelques questions spéciales », in Le processus de formation du contrat, Larcier, CUP, Vol. 72, 09/2004, p. 27.
  • C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat (1ère partie) », R.G.D.C., 2004, p. 550.
  • C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat (2ième partie) », R.G.D.C., 2005, p. 5.
  • Y. Ninane, « La vente est parfaite « dès qu’on est convenu de la chose et du prix » : un principe légal simple cachant certaines complexités », in Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils – actes de colloque, Kluwer, 2012, p.21.
  • M. Vanwijk-Alexandre et A. Mahy-Leclercq, « Le processus de la formation du contrat : aspects juridiques », in La négociation immobilière. L’apport du notariat, Bruxelles, Bruylant, 1998, p. 147.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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