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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La sanction du retrait irrégulier d’une promesse de vente

La promesse unilatérale de vente engendre dans le chef du promettant une obligation de faire, à savoir réaliser la vente si le bénéficiaire exprime la volonté d’acquérir le bien (Cass., 9 janvier 1975, Pas., 1975, I, p. 482).

Cette promesse génère une option d’achat et doit être complète (éléments essentiels et substantiels), ferme, extériorisée et arrivée à destination pour lier le promettant (aussi appelé le pollicitant).

Celui-ci devra maintenir sa promesse durant la durée de validité, ou à défaut de durée, pendant un délai raisonnable permettant au destinataire de réagir (C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat », R.G.D.C., 2005, p. 6, n° 5).

Il ne faut pas confondre la rétractation d’une promesse et le retrait de la promesse.

La rétractation intervient avant que la promesse n’ait atteint son destinataire ; elle est licite et l’offre est censée n’avoir jamais existé.

Le retrait intervient après que le destinataire en ait eu connaissance. Le retrait ne peut intervenir durant le délai de validité de la promesse ; il ne peut être réalisé que moyennant un préavis si la promesse n’est pas assortie d’un délai.

Que se passe-t-il lorsque le pollicitant retire son offre intempestivement ?

Cela concerne donc la situation où l’offre extériorisée est toujours dans son délai de validité, et qu’elle est retirée avant que le bénéficiaire ne l’ait levée.

Si le bénéficiaire a levé l’offre, il n’y a en effet plus de promesse mais déjà une vente. C’est alors un litige sur l’exécution de la vente qui surgit, mais le transfert de propriété est déjà acquis, la vente étant purement consensuelle.

Le bénéficiaire de la promesse, devenu acheteur par l’exercice de son option, pourra alors agir en délivrance au moyen d’une action en passation d’acte (P. Wéry, « Droit des obligations, », vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 178).

Toute autre est la situation où le promettant, durant le délai de validité de sa promesse, se refuse à l’exécuter avant que le bénéficiaire n’en ait fait usage.

Le pollicitant engage indiscutablement sa responsabilité s’il rétracte sa promesse avant terme. Cette rétractation sera juridiquement inefficace car fautive.

Quelle responsabilité ? Extracontractuelle car le contrat ne sera formé qu’au moment de l’acceptation de l’offre ? ou contractuelle si l’on considère que l’opération est un avant-contrat qui n’engage qu’une partie ?

Comme la source de l’obligation ne réside pas dans les articles  1382 et 1383 du Code civil, il faut à mon sens mettre en avant le caractère contractuel de l’avant-contrat ou des négociations précontractuelles. La question est cependant toute théorique.

La rétractation fautive est donc juridiquement inefficace. Cela signifie que le pollicitant demeure tenu et que le contrat se formera si le bénéficiaire décide de lever l’offre dans le délai, en dépit du retrait irrégulier (P. Van Ommeslaghe, opus cité, p. 484).

En France, la Cour de cassation voit les choses autrement.

Un bail contient une promesse de vente. Le bailleur notifie sa décision de ne plus consentir à la vente, ce qui est suivi par la levée de l’option.

Qu’en pense la Cour de cassation française (Cass., 3ième ch., civ., 12 juin 2013, www.legifrance.com) ?

« Attendu que, pour juger la vente parfaite et ordonner sa réalisation, l’arrêt retient que M. X était lié par son engagement contractuel (promesse de vente) jusqu’à son terme et que les époux Y ont levé l’option dans le délai ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

Autrement dit, le retrait de la promesse, fut-il irrégulier, supprime toute possibilité d’échange des consentements pour réaliser ultérieurement la vente, ce qui signifie que le retrait sera sanctionné par des dommages et intérêts sans que la vente ne puisse être forcée.

Cette jurisprudence française est constante : Cass., fr., 3ième ch. civ., 15 décembre 1993, 3ième ch. civ., 11 mai 2011, www.legifrance.com.

En France donc, si le pollicitant retire son offre, même irrégulièrement, cela révèle sa volonté de ne pas vendre, et la vente est impossible par défaut de consentement.

En Belgique, si le retrait irrégulier est privé effet, le consentement à la vente procède de la promesse qui subsiste, et il n’est pas requis de vérifier si ce consentement existe au moment de l’acceptation.

Comme le dit Madame Delforge « seule l’existence de deux consentements convergents relativement à un même objet paraît devoir être recherché, non leur simultanéité temporelle » (« L’offre de contracter et la formation du contrat (2ième partie) », R.G.D.C., 2005, p. 10).

Pourquoi une telle divergence entre la doctrine belge et la jurisprudence française, alors que les principes sont partagés ?

La promesse engendre, on l’a dit, une obligation de faire. Or l’article 1142 du Code civil (belge et français) dispose que « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur. »

De là vient la réticence de la jurisprudence française à sanctionner en nature le retrait fautif de la promesse, en privant le retrait de tout effet.

On retrouvera demain la même réticence dans la sanction de la méconnaissance du droit de préemption.

Et justement, en Belgique, la jurisprudence applique l’article 1142 de manière très restrictive. C’est seulement si l’exécution en nature n’est plus possible, que l’inexécution de l’obligation de faire est sanctionnée en équivalent.

Dans les autres cas, elle est sanctionnée en nature (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 370).

Doctrine :

  • T. Starosselets, « Offre et acceptation : principes et quelques questions spéciales », in Le processus de formation du contrat, Larcier, CUP, Vol. 72, 09/2004, p. 27.
  • C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat (1ère partie) », R.G.D.C., 2004, p. 550.
  • C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat (2ième partie) », R.G.D.C., 2005, p. 5.
  • Y. Ninane, « La vente est parfaite « dès qu’on est convenu de la chose et du prix » : un principe légal simple cachant certaines complexités », in Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils – actes de colloque, Kluwer, 2012, p.21.
  • M. Vanwijk-Alexandre et A. Mahy-Leclercq, « Le processus de la formation du contrat : aspects juridiques », in La négociation immobilière. L’apport du notariat, Bruxelles, Bruylant, 1998, p. 147.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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