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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La sanction du retrait irrégulier d’une promesse de vente

La promesse unilatérale de vente engendre dans le chef du promettant une obligation de faire, à savoir réaliser la vente si le bénéficiaire exprime la volonté d’acquérir le bien (Cass., 9 janvier 1975, Pas., 1975, I, p. 482).

Cette promesse génère une option d’achat et doit être complète (éléments essentiels et substantiels), ferme, extériorisée et arrivée à destination pour lier le promettant (aussi appelé le pollicitant).

Celui-ci devra maintenir sa promesse durant la durée de validité, ou à défaut de durée, pendant un délai raisonnable permettant au destinataire de réagir (C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat », R.G.D.C., 2005, p. 6, n° 5).

Il ne faut pas confondre la rétractation d’une promesse et le retrait de la promesse.

La rétractation intervient avant que la promesse n’ait atteint son destinataire ; elle est licite et l’offre est censée n’avoir jamais existé.

Le retrait intervient après que le destinataire en ait eu connaissance. Le retrait ne peut intervenir durant le délai de validité de la promesse ; il ne peut être réalisé que moyennant un préavis si la promesse n’est pas assortie d’un délai.

Que se passe-t-il lorsque le pollicitant retire son offre intempestivement ?

Cela concerne donc la situation où l’offre extériorisée est toujours dans son délai de validité, et qu’elle est retirée avant que le bénéficiaire ne l’ait levée.

Si le bénéficiaire a levé l’offre, il n’y a en effet plus de promesse mais déjà une vente. C’est alors un litige sur l’exécution de la vente qui surgit, mais le transfert de propriété est déjà acquis, la vente étant purement consensuelle.

Le bénéficiaire de la promesse, devenu acheteur par l’exercice de son option, pourra alors agir en délivrance au moyen d’une action en passation d’acte (P. Wéry, « Droit des obligations, », vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 178).

Toute autre est la situation où le promettant, durant le délai de validité de sa promesse, se refuse à l’exécuter avant que le bénéficiaire n’en ait fait usage.

Le pollicitant engage indiscutablement sa responsabilité s’il rétracte sa promesse avant terme. Cette rétractation sera juridiquement inefficace car fautive.

Quelle responsabilité ? Extracontractuelle car le contrat ne sera formé qu’au moment de l’acceptation de l’offre ? ou contractuelle si l’on considère que l’opération est un avant-contrat qui n’engage qu’une partie ?

Comme la source de l’obligation ne réside pas dans les articles  1382 et 1383 du Code civil, il faut à mon sens mettre en avant le caractère contractuel de l’avant-contrat ou des négociations précontractuelles. La question est cependant toute théorique.

La rétractation fautive est donc juridiquement inefficace. Cela signifie que le pollicitant demeure tenu et que le contrat se formera si le bénéficiaire décide de lever l’offre dans le délai, en dépit du retrait irrégulier (P. Van Ommeslaghe, opus cité, p. 484).

En France, la Cour de cassation voit les choses autrement.

Un bail contient une promesse de vente. Le bailleur notifie sa décision de ne plus consentir à la vente, ce qui est suivi par la levée de l’option.

Qu’en pense la Cour de cassation française (Cass., 3ième ch., civ., 12 juin 2013, www.legifrance.com) ?

« Attendu que, pour juger la vente parfaite et ordonner sa réalisation, l’arrêt retient que M. X était lié par son engagement contractuel (promesse de vente) jusqu’à son terme et que les époux Y ont levé l’option dans le délai ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

Autrement dit, le retrait de la promesse, fut-il irrégulier, supprime toute possibilité d’échange des consentements pour réaliser ultérieurement la vente, ce qui signifie que le retrait sera sanctionné par des dommages et intérêts sans que la vente ne puisse être forcée.

Cette jurisprudence française est constante : Cass., fr., 3ième ch. civ., 15 décembre 1993, 3ième ch. civ., 11 mai 2011, www.legifrance.com.

En France donc, si le pollicitant retire son offre, même irrégulièrement, cela révèle sa volonté de ne pas vendre, et la vente est impossible par défaut de consentement.

En Belgique, si le retrait irrégulier est privé effet, le consentement à la vente procède de la promesse qui subsiste, et il n’est pas requis de vérifier si ce consentement existe au moment de l’acceptation.

Comme le dit Madame Delforge « seule l’existence de deux consentements convergents relativement à un même objet paraît devoir être recherché, non leur simultanéité temporelle » (« L’offre de contracter et la formation du contrat (2ième partie) », R.G.D.C., 2005, p. 10).

Pourquoi une telle divergence entre la doctrine belge et la jurisprudence française, alors que les principes sont partagés ?

La promesse engendre, on l’a dit, une obligation de faire. Or l’article 1142 du Code civil (belge et français) dispose que « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur. »

De là vient la réticence de la jurisprudence française à sanctionner en nature le retrait fautif de la promesse, en privant le retrait de tout effet.

On retrouvera demain la même réticence dans la sanction de la méconnaissance du droit de préemption.

Et justement, en Belgique, la jurisprudence applique l’article 1142 de manière très restrictive. C’est seulement si l’exécution en nature n’est plus possible, que l’inexécution de l’obligation de faire est sanctionnée en équivalent.

Dans les autres cas, elle est sanctionnée en nature (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 370).

Doctrine :

  • T. Starosselets, « Offre et acceptation : principes et quelques questions spéciales », in Le processus de formation du contrat, Larcier, CUP, Vol. 72, 09/2004, p. 27.
  • C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat (1ère partie) », R.G.D.C., 2004, p. 550.
  • C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat (2ième partie) », R.G.D.C., 2005, p. 5.
  • Y. Ninane, « La vente est parfaite « dès qu’on est convenu de la chose et du prix » : un principe légal simple cachant certaines complexités », in Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils – actes de colloque, Kluwer, 2012, p.21.
  • M. Vanwijk-Alexandre et A. Mahy-Leclercq, « Le processus de la formation du contrat : aspects juridiques », in La négociation immobilière. L’apport du notariat, Bruxelles, Bruylant, 1998, p. 147.

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Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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