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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La sanction du retrait irrégulier d’une promesse de vente

La promesse unilatérale de vente engendre dans le chef du promettant une obligation de faire, à savoir réaliser la vente si le bénéficiaire exprime la volonté d’acquérir le bien (Cass., 9 janvier 1975, Pas., 1975, I, p. 482).

Cette promesse génère une option d’achat et doit être complète (éléments essentiels et substantiels), ferme, extériorisée et arrivée à destination pour lier le promettant (aussi appelé le pollicitant).

Celui-ci devra maintenir sa promesse durant la durée de validité, ou à défaut de durée, pendant un délai raisonnable permettant au destinataire de réagir (C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat », R.G.D.C., 2005, p. 6, n° 5).

Il ne faut pas confondre la rétractation d’une promesse et le retrait de la promesse.

La rétractation intervient avant que la promesse n’ait atteint son destinataire ; elle est licite et l’offre est censée n’avoir jamais existé.

Le retrait intervient après que le destinataire en ait eu connaissance. Le retrait ne peut intervenir durant le délai de validité de la promesse ; il ne peut être réalisé que moyennant un préavis si la promesse n’est pas assortie d’un délai.

Que se passe-t-il lorsque le pollicitant retire son offre intempestivement ?

Cela concerne donc la situation où l’offre extériorisée est toujours dans son délai de validité, et qu’elle est retirée avant que le bénéficiaire ne l’ait levée.

Si le bénéficiaire a levé l’offre, il n’y a en effet plus de promesse mais déjà une vente. C’est alors un litige sur l’exécution de la vente qui surgit, mais le transfert de propriété est déjà acquis, la vente étant purement consensuelle.

Le bénéficiaire de la promesse, devenu acheteur par l’exercice de son option, pourra alors agir en délivrance au moyen d’une action en passation d’acte (P. Wéry, « Droit des obligations, », vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 178).

Toute autre est la situation où le promettant, durant le délai de validité de sa promesse, se refuse à l’exécuter avant que le bénéficiaire n’en ait fait usage.

Le pollicitant engage indiscutablement sa responsabilité s’il rétracte sa promesse avant terme. Cette rétractation sera juridiquement inefficace car fautive.

Quelle responsabilité ? Extracontractuelle car le contrat ne sera formé qu’au moment de l’acceptation de l’offre ? ou contractuelle si l’on considère que l’opération est un avant-contrat qui n’engage qu’une partie ?

Comme la source de l’obligation ne réside pas dans les articles  1382 et 1383 du Code civil, il faut à mon sens mettre en avant le caractère contractuel de l’avant-contrat ou des négociations précontractuelles. La question est cependant toute théorique.

La rétractation fautive est donc juridiquement inefficace. Cela signifie que le pollicitant demeure tenu et que le contrat se formera si le bénéficiaire décide de lever l’offre dans le délai, en dépit du retrait irrégulier (P. Van Ommeslaghe, opus cité, p. 484).

En France, la Cour de cassation voit les choses autrement.

Un bail contient une promesse de vente. Le bailleur notifie sa décision de ne plus consentir à la vente, ce qui est suivi par la levée de l’option.

Qu’en pense la Cour de cassation française (Cass., 3ième ch., civ., 12 juin 2013, www.legifrance.com) ?

« Attendu que, pour juger la vente parfaite et ordonner sa réalisation, l’arrêt retient que M. X était lié par son engagement contractuel (promesse de vente) jusqu’à son terme et que les époux Y ont levé l’option dans le délai ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

Autrement dit, le retrait de la promesse, fut-il irrégulier, supprime toute possibilité d’échange des consentements pour réaliser ultérieurement la vente, ce qui signifie que le retrait sera sanctionné par des dommages et intérêts sans que la vente ne puisse être forcée.

Cette jurisprudence française est constante : Cass., fr., 3ième ch. civ., 15 décembre 1993, 3ième ch. civ., 11 mai 2011, www.legifrance.com.

En France donc, si le pollicitant retire son offre, même irrégulièrement, cela révèle sa volonté de ne pas vendre, et la vente est impossible par défaut de consentement.

En Belgique, si le retrait irrégulier est privé effet, le consentement à la vente procède de la promesse qui subsiste, et il n’est pas requis de vérifier si ce consentement existe au moment de l’acceptation.

Comme le dit Madame Delforge « seule l’existence de deux consentements convergents relativement à un même objet paraît devoir être recherché, non leur simultanéité temporelle » (« L’offre de contracter et la formation du contrat (2ième partie) », R.G.D.C., 2005, p. 10).

Pourquoi une telle divergence entre la doctrine belge et la jurisprudence française, alors que les principes sont partagés ?

La promesse engendre, on l’a dit, une obligation de faire. Or l’article 1142 du Code civil (belge et français) dispose que « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur. »

De là vient la réticence de la jurisprudence française à sanctionner en nature le retrait fautif de la promesse, en privant le retrait de tout effet.

On retrouvera demain la même réticence dans la sanction de la méconnaissance du droit de préemption.

Et justement, en Belgique, la jurisprudence applique l’article 1142 de manière très restrictive. C’est seulement si l’exécution en nature n’est plus possible, que l’inexécution de l’obligation de faire est sanctionnée en équivalent.

Dans les autres cas, elle est sanctionnée en nature (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 370).

Doctrine :

  • T. Starosselets, « Offre et acceptation : principes et quelques questions spéciales », in Le processus de formation du contrat, Larcier, CUP, Vol. 72, 09/2004, p. 27.
  • C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat (1ère partie) », R.G.D.C., 2004, p. 550.
  • C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat (2ième partie) », R.G.D.C., 2005, p. 5.
  • Y. Ninane, « La vente est parfaite « dès qu’on est convenu de la chose et du prix » : un principe légal simple cachant certaines complexités », in Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils – actes de colloque, Kluwer, 2012, p.21.
  • M. Vanwijk-Alexandre et A. Mahy-Leclercq, « Le processus de la formation du contrat : aspects juridiques », in La négociation immobilière. L’apport du notariat, Bruxelles, Bruylant, 1998, p. 147.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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