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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vente et option sur immeuble en Flandre : un arrêt important

La Cour de cassation a rendu un arrêt important pour les acteurs flamands de l’immobilier (22 mars 2018, rôle n° C.17.0067.N, www.juridat.be).

Il s’agit d’une convention, d’options réciproques concernant un immeuble situé en Région flamande.

La convention solennise la vente qui peut survenir après levée d’une option.

Le prix de l’option est de 16.000 €.

Jusque-là, rien de bien nouveau.

La convention prévoir des conditions suspensives.

Tant les obligations de la convention d’options réciproques que les obligations résultant de la levée d’une option, sont sous la condition suspensive de l’obtention d’une bodemattest « propre ».

Dans cette affaire, les défendeurs n’avaient pas levé leur option d’achat.

La demanderesse les a cité en paiement du prix de l’option.

Les défendeurs ont résisté au paiement en invoquant la nullité de la convention pour violation du bodemdecreet du 27 octobre 2006.

Le premier juge a rejeté l’argument car il s’agissait de simples options d’achat et de vente, et non d’une aliénation (overdracht van grond).

Au stade des options, dit le premier juge, il n’existe pas encore d’obligation pour le vendeur de délivrer la bodemattest (art. 101).

Aussi, la convention était définitive et le prix de l’option était dû.

Le premier juge décida aussi que, par l’effet de la condition suspensive de bodemattest propre, l’acheteur ne s’engageait pas avant de connaître l’information sur le sol.

Le bodemdecreet n’était donc pas violé.

La Cour d’appel d’Anvers va voir les choses différemment.

Selon elle, la convention d’options réciproques est déjà une convention soumise au bodemdecreet.

C’est déjà une “overeenkomst betreffende de overdracht van gronden” car les défendeurs s’obligeaient déjà à la vente même s’ils ne levaient pas leur option d’achat.

Il est vrai que dans une convention d’options réciproques, chacun promet durant des périodes qui se suivent, l’un d’acheter et l’autre de vendre.

Mais si ni l’un ni l’autre ne lève l’option résultant de la promesse qui lui est faite, il n’y a pas vente.

Bref, pour la Cour d’appel d’Anvers, la convention d’options réciproques génère déjà les obligations de mention du contenu de la bodemattest.

C’est important car bien souvent, si l’on procède par options croisées ou subséquentes, c’est justement pour se garantir la vente sans déjà faire une vente vu que les formalités ne sont pas prêtes.

La position de la Cour d’appel d’Anvers risque donc de changer la pratique.

Revenons à l’affaire en question.

La Cour d’appel relève qu’aucune bodemattest ne fut demandée et donc que la convention ne faisait pas mention du contenu d’une attestation.

Cette convention est donc nulle, dirent les juges d’appel, et ne peut dès lors fonder une demande de paiement du prix de l’option.

On s’en doute, la demanderesse forma un pourvoi en cassation.

Le pourvoi reproche aux juges d’appel d’avoir violé la notion de condition suspensive puisque l’obligation ne doit pas être exécutée tant que la condition n’est pas réalisée.

Notez que la question de savoir si une convention d’options croisées est une convention soumise au bodemdecreet n’a pas été soumise à la Cour de cassation ; cela ne fut pas contesté.

La question est de savoir si, au regard du bodemdecreet, la notification du contenu de la bodemattest peut constituer une condition suspensive d’une vente.

C’est évidemment une question importante.

La doctrine flamande est partagée sur la question de savoir si la délivrance de la bodemattest peut constituer une condition suspensive d’une vente.

L’avocat-général Ria Mortier va remettre à la Cour un avis nuancé.

Elle pose que la question du sol intéresse la protection de l’acheteur. Celui-ci doit être informé à ce sujet avant qu’il ne s’engage ; c’est évident.

Vu cette ratio legis, par “overeenkomst betreffende de overdracht van gronden” au sens du décret, il faut comprendre les actes unilatéraux et bilatéraux par lesquels l’acquéreur s’engage.

Donc les offres d’achat aussi.

Qu’en est-il alors de la condition suspensive affectant ces actes juridiques ?

L’avocat-général relève deux positions.

La première :

Un contrat sous condition suspensive doit être exécuté dès que la condition est réalisée. Le contrat sous condition suspensive suppose donc un contrat valablement conclu.

Il en découle que la condition suspensive ne peut consister dans un élément constitutif et par définition indispensable du contrat.

Aussi, une condition de validité du contrat ne peut être une modalité (condition) des droits et obligations découlant du contrat.

Le seconde :

Ce qui précède est logique mais repose sur une prémisse inexacte.

En effet, l’exécution des obligation du décret est une obligation d’information et non de constitution du contrat.

Son inexécution peut provoquer la nullité du contrat si l’acheteur le demande ; mais ce ne sera pas le cas s’il décide de couvrir la nullité.

On ne peut donc pas parler de condition constitutive du contrat.

Qu’en pense finalement l’avocat-général ?

Il faut bien constater, dit l’avis du Parquet, que le contrat sous condition suspensive oblige déjà l’acheteur, mais son obligation est seulement suspendue.

Or c’est quand il s’oblige qu’il doit être informé.

Mais ce but n’est-il pas réalisé lorsque la condition suspensive est celle d’une bodemattest propre.

En ce cas, l’acheteur n’est pas préjudicié : si le sol requiert un assainissement, la condition est défaillante et l’acheteur est libéré.

On doit donc valider les conditions suspensives de bodemattest propre.

En ne prenant pas en considération la condition suspensive, les juges d’appel ont dès lors violé les dispositions en la matière (art. 1181 et 1182 du Code civil).

Que va décider la Cour de cassation ?

La Cour reconnait qu’un acte unilatéral dans lequel l’acquéreur s’engage déjà est bien visé par les obligation du bodemdecreet :

“In het licht van deze doelstelling moet onder het begrip “overeenkomst betreffende de overdracht van gronden” ook elke overeenkomst of eenzijdige rechtshandeling worden begrepen waarbij de verwerver zich reeds verbindt tot het aankopen van een grond.”

Concernant la condition suspensive, la Cour de cassation suit l’avis de son avocat-général, en apportant une précision.

Constatant que l’objectif du législateur décrétal est de protéger l’acheteur d’un achat inconscient d’un sol pollué, les parties ne peuvent pas, dit la Cour de cassation, convenir d’une opération sous la condition suspensive de ce que le bien vendu ne va pas apparaître comme affecté de pollution qui donne lieu à des obligations d’assainissement à charge du propriétaire.

Dans un tel cas, l’acheteur s’engage déjà dans l’achat d’un bien sans connaître le contenu de l’attestation de sol, ce que  le décret veut justement éviter.

Mais la Cour de cassation ajoute qu’en revanche, vu l’objectif du législateur, les parties peuvent parfaitement conclure une vente sous la condition suspensive de l’obtention d’une bodemattest propre ou d’une attestation dont il résulte qu’aucune pollution de sol n’existe.

La circonstance que l’acheteur peut en principe poursuivre la nullité d’un contrat dans lequel la bodemattest n’est pas mentionné n’y change rien ; en effet cette information préalable n’est pas un élément constitutif du contrat (ma traduction).

On le voit la Cour de cassation valide la seconde thèse mentionnée plus haut.

Et logiquement, la Cour de cassation casse l’arrêt anversois qui avait tenu pour illégale la condition de bodemattest propre.

C’est un arrêt bienvenu car il met fin à une controverse et parce qu’il balise la matière.

On peut en tirer les enseignements suivants :

  1. Il faut respecter le obligation d’information sol du bodemdecreet déjà au stade des promesses (options) lorsque l’acheteur s’engage.
  2. Mais on peut souscrire ce type d’acte ou un contrat bilatéral sous la condition suspensive de la délivrance d’une bodemattest propre.
  3. En revanche, on ne peut souscrire ce type d’acte ou un contrat bilatéral si la condition est seulement que le bien vendu n’apparaîtra pas comme affecté de pollution ou ne sera pas objet d’obligation d’assainissement.

L’arrêt suscite une controverse : la Cour traite pareillement une blancobodemattest et une properbodemattest, mais ce n’est pas la même chose. L’attest est blanco lorsqu’il n’y a pas (encore) d’information sur la parcelle.

La Cour de cassation pense-t-elle vraiment que l’acheteur est protégé par une condition suspensive de ce que le bien n’est pas encore traité à l’inventaire ? Je ne le pense pas car le contrat peut porter une partie à acquérir un bien qui se révélera peut-être pollué.

Pour terminer, citons les attendus de la Cour dans la langue de l’arrêt :

“Gelet op de voormelde doelstelling van artikel 101, § 1 en § 2 Bodemdecreet, namelijk het beschermen van de verwerver tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond, kunnen de partijen niet rechtsgeldig een overeenkomst betreffende een overdracht van een grond sluiten onder de opschortende voorwaarde dat het overgedragen goed niet zal blijken te zijn aangetast door bodemverontreiniging die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting ten laste van de eigenaar. In dergelijk geval verbindt de verwerver zich immers reeds tot de verwerving van een goed voordat hij kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van een bodemattest waaruit blijkt dat het goed vervuild is, hetgeen de decreetgever precies heeft willen vermijden.

In het licht van de voormelde doelstelling kunnen zij daarentegen wel een overeenkomst betreffende de overdracht van grond sluiten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is.

De omstandigheid dat artikel 116, § 1, Bodemdecreet bepaalt dat de verwerver de nietigheid kan vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met artikel 101, staat hieraan niet in de weg. Het voorafgaand aan de overdracht opvragen en meedelen van een bodemattest en het opnemen van de inhoud ervan in de onderhandse akte zijn immers geen elementen die noodzakelijk zijn voor de totstandkoming van de overeenkomst.”

PS : merci à Elise pour son aide.

La photo : puisque l’on est à Anvers, voici les formidables immeubles de la maison du port (Havenhuis). Le bâtiment ancien est surplombé d’un immeuble moderne, dans un ensemble saisissant (Zaha Hadid et Patrick Schumacher, 2014). Admirez Anvers pour son audace et son sens du prestige, et pleurez Bruxelles. Ce genre de projet est impossible dans notre capitale à l’urbanisme frileux, étriqué et obsédé par le tabou du patrimoine.  En se promenant à Gand, la plus belle ville de Belgique, on est frappé par le mariage du neuf et de l’ancien, dans une joyeuse audace et sans aucun fétichisme patrimonial. Devenons Gantois !

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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