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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vente et option sur immeuble en Flandre : un arrêt important

La Cour de cassation a rendu un arrêt important pour les acteurs flamands de l’immobilier (22 mars 2018, rôle n° C.17.0067.N, www.juridat.be).

Il s’agit d’une convention, d’options réciproques concernant un immeuble situé en Région flamande.

La convention solennise la vente qui peut survenir après levée d’une option.

Le prix de l’option est de 16.000 €.

Jusque-là, rien de bien nouveau.

La convention prévoir des conditions suspensives.

Tant les obligations de la convention d’options réciproques que les obligations résultant de la levée d’une option, sont sous la condition suspensive de l’obtention d’une bodemattest « propre ».

Dans cette affaire, les défendeurs n’avaient pas levé leur option d’achat.

La demanderesse les a cité en paiement du prix de l’option.

Les défendeurs ont résisté au paiement en invoquant la nullité de la convention pour violation du bodemdecreet du 27 octobre 2006.

Le premier juge a rejeté l’argument car il s’agissait de simples options d’achat et de vente, et non d’une aliénation (overdracht van grond).

Au stade des options, dit le premier juge, il n’existe pas encore d’obligation pour le vendeur de délivrer la bodemattest (art. 101).

Aussi, la convention était définitive et le prix de l’option était dû.

Le premier juge décida aussi que, par l’effet de la condition suspensive de bodemattest propre, l’acheteur ne s’engageait pas avant de connaître l’information sur le sol.

Le bodemdecreet n’était donc pas violé.

La Cour d’appel d’Anvers va voir les choses différemment.

Selon elle, la convention d’options réciproques est déjà une convention soumise au bodemdecreet.

C’est déjà une “overeenkomst betreffende de overdracht van gronden” car les défendeurs s’obligeaient déjà à la vente même s’ils ne levaient pas leur option d’achat.

Il est vrai que dans une convention d’options réciproques, chacun promet durant des périodes qui se suivent, l’un d’acheter et l’autre de vendre.

Mais si ni l’un ni l’autre ne lève l’option résultant de la promesse qui lui est faite, il n’y a pas vente.

Bref, pour la Cour d’appel d’Anvers, la convention d’options réciproques génère déjà les obligations de mention du contenu de la bodemattest.

C’est important car bien souvent, si l’on procède par options croisées ou subséquentes, c’est justement pour se garantir la vente sans déjà faire une vente vu que les formalités ne sont pas prêtes.

La position de la Cour d’appel d’Anvers risque donc de changer la pratique.

Revenons à l’affaire en question.

La Cour d’appel relève qu’aucune bodemattest ne fut demandée et donc que la convention ne faisait pas mention du contenu d’une attestation.

Cette convention est donc nulle, dirent les juges d’appel, et ne peut dès lors fonder une demande de paiement du prix de l’option.

On s’en doute, la demanderesse forma un pourvoi en cassation.

Le pourvoi reproche aux juges d’appel d’avoir violé la notion de condition suspensive puisque l’obligation ne doit pas être exécutée tant que la condition n’est pas réalisée.

Notez que la question de savoir si une convention d’options croisées est une convention soumise au bodemdecreet n’a pas été soumise à la Cour de cassation ; cela ne fut pas contesté.

La question est de savoir si, au regard du bodemdecreet, la notification du contenu de la bodemattest peut constituer une condition suspensive d’une vente.

C’est évidemment une question importante.

La doctrine flamande est partagée sur la question de savoir si la délivrance de la bodemattest peut constituer une condition suspensive d’une vente.

L’avocat-général Ria Mortier va remettre à la Cour un avis nuancé.

Elle pose que la question du sol intéresse la protection de l’acheteur. Celui-ci doit être informé à ce sujet avant qu’il ne s’engage ; c’est évident.

Vu cette ratio legis, par “overeenkomst betreffende de overdracht van gronden” au sens du décret, il faut comprendre les actes unilatéraux et bilatéraux par lesquels l’acquéreur s’engage.

Donc les offres d’achat aussi.

Qu’en est-il alors de la condition suspensive affectant ces actes juridiques ?

L’avocat-général relève deux positions.

La première :

Un contrat sous condition suspensive doit être exécuté dès que la condition est réalisée. Le contrat sous condition suspensive suppose donc un contrat valablement conclu.

Il en découle que la condition suspensive ne peut consister dans un élément constitutif et par définition indispensable du contrat.

Aussi, une condition de validité du contrat ne peut être une modalité (condition) des droits et obligations découlant du contrat.

Le seconde :

Ce qui précède est logique mais repose sur une prémisse inexacte.

En effet, l’exécution des obligation du décret est une obligation d’information et non de constitution du contrat.

Son inexécution peut provoquer la nullité du contrat si l’acheteur le demande ; mais ce ne sera pas le cas s’il décide de couvrir la nullité.

On ne peut donc pas parler de condition constitutive du contrat.

Qu’en pense finalement l’avocat-général ?

Il faut bien constater, dit l’avis du Parquet, que le contrat sous condition suspensive oblige déjà l’acheteur, mais son obligation est seulement suspendue.

Or c’est quand il s’oblige qu’il doit être informé.

Mais ce but n’est-il pas réalisé lorsque la condition suspensive est celle d’une bodemattest propre.

En ce cas, l’acheteur n’est pas préjudicié : si le sol requiert un assainissement, la condition est défaillante et l’acheteur est libéré.

On doit donc valider les conditions suspensives de bodemattest propre.

En ne prenant pas en considération la condition suspensive, les juges d’appel ont dès lors violé les dispositions en la matière (art. 1181 et 1182 du Code civil).

Que va décider la Cour de cassation ?

La Cour reconnait qu’un acte unilatéral dans lequel l’acquéreur s’engage déjà est bien visé par les obligation du bodemdecreet :

“In het licht van deze doelstelling moet onder het begrip “overeenkomst betreffende de overdracht van gronden” ook elke overeenkomst of eenzijdige rechtshandeling worden begrepen waarbij de verwerver zich reeds verbindt tot het aankopen van een grond.”

Concernant la condition suspensive, la Cour de cassation suit l’avis de son avocat-général, en apportant une précision.

Constatant que l’objectif du législateur décrétal est de protéger l’acheteur d’un achat inconscient d’un sol pollué, les parties ne peuvent pas, dit la Cour de cassation, convenir d’une opération sous la condition suspensive de ce que le bien vendu ne va pas apparaître comme affecté de pollution qui donne lieu à des obligations d’assainissement à charge du propriétaire.

Dans un tel cas, l’acheteur s’engage déjà dans l’achat d’un bien sans connaître le contenu de l’attestation de sol, ce que  le décret veut justement éviter.

Mais la Cour de cassation ajoute qu’en revanche, vu l’objectif du législateur, les parties peuvent parfaitement conclure une vente sous la condition suspensive de l’obtention d’une bodemattest propre ou d’une attestation dont il résulte qu’aucune pollution de sol n’existe.

La circonstance que l’acheteur peut en principe poursuivre la nullité d’un contrat dans lequel la bodemattest n’est pas mentionné n’y change rien ; en effet cette information préalable n’est pas un élément constitutif du contrat (ma traduction).

On le voit la Cour de cassation valide la seconde thèse mentionnée plus haut.

Et logiquement, la Cour de cassation casse l’arrêt anversois qui avait tenu pour illégale la condition de bodemattest propre.

C’est un arrêt bienvenu car il met fin à une controverse et parce qu’il balise la matière.

On peut en tirer les enseignements suivants :

  1. Il faut respecter le obligation d’information sol du bodemdecreet déjà au stade des promesses (options) lorsque l’acheteur s’engage.
  2. Mais on peut souscrire ce type d’acte ou un contrat bilatéral sous la condition suspensive de la délivrance d’une bodemattest propre.
  3. En revanche, on ne peut souscrire ce type d’acte ou un contrat bilatéral si la condition est seulement que le bien vendu n’apparaîtra pas comme affecté de pollution ou ne sera pas objet d’obligation d’assainissement.

L’arrêt suscite une controverse : la Cour traite pareillement une blancobodemattest et une properbodemattest, mais ce n’est pas la même chose. L’attest est blanco lorsqu’il n’y a pas (encore) d’information sur la parcelle.

La Cour de cassation pense-t-elle vraiment que l’acheteur est protégé par une condition suspensive de ce que le bien n’est pas encore traité à l’inventaire ? Je ne le pense pas car le contrat peut porter une partie à acquérir un bien qui se révélera peut-être pollué.

Pour terminer, citons les attendus de la Cour dans la langue de l’arrêt :

“Gelet op de voormelde doelstelling van artikel 101, § 1 en § 2 Bodemdecreet, namelijk het beschermen van de verwerver tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond, kunnen de partijen niet rechtsgeldig een overeenkomst betreffende een overdracht van een grond sluiten onder de opschortende voorwaarde dat het overgedragen goed niet zal blijken te zijn aangetast door bodemverontreiniging die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting ten laste van de eigenaar. In dergelijk geval verbindt de verwerver zich immers reeds tot de verwerving van een goed voordat hij kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van een bodemattest waaruit blijkt dat het goed vervuild is, hetgeen de decreetgever precies heeft willen vermijden.

In het licht van de voormelde doelstelling kunnen zij daarentegen wel een overeenkomst betreffende de overdracht van grond sluiten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is.

De omstandigheid dat artikel 116, § 1, Bodemdecreet bepaalt dat de verwerver de nietigheid kan vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met artikel 101, staat hieraan niet in de weg. Het voorafgaand aan de overdracht opvragen en meedelen van een bodemattest en het opnemen van de inhoud ervan in de onderhandse akte zijn immers geen elementen die noodzakelijk zijn voor de totstandkoming van de overeenkomst.”

PS : merci à Elise pour son aide.

La photo : puisque l’on est à Anvers, voici les formidables immeubles de la maison du port (Havenhuis). Le bâtiment ancien est surplombé d’un immeuble moderne, dans un ensemble saisissant (Zaha Hadid et Patrick Schumacher, 2014). Admirez Anvers pour son audace et son sens du prestige, et pleurez Bruxelles. Ce genre de projet est impossible dans notre capitale à l’urbanisme frileux, étriqué et obsédé par le tabou du patrimoine.  En se promenant à Gand, la plus belle ville de Belgique, on est frappé par le mariage du neuf et de l’ancien, dans une joyeuse audace et sans aucun fétichisme patrimonial. Devenons Gantois !

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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