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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acheter un immeuble à la condition d’un vendre un autre

On a vu qu’il existait une controverse sur la question de savoir si l’achat d’un immeuble sous la condition suspensive de la vente d’un autre immeuble constituait une condition purement potestative.

Voyons à présent une autre manière de formuler la même situation, avec d’autres conséquences juridiques.

Monsieur et Madame achètent un immeuble ; ils doivent pour cela vendre deux immeubles qu’ils possèdent déjà. Le compromis contient en conséquence la clause suivante :

« Madame W. déclare être propriétaire d’un immeuble à … et Monsieur G. déclare être propriétaire d’un immeuble à …  Ces immeubles sont actuellement mis en vente. L’acte authentique relatif aux présentes sera passé au plus tard dans les deux mois de la vente des deux immeubles ci-dessus. La partie venderesse marque son accord sur cette condition.

Toutefois, si à la date du …, les immeubles ci-avant décrits n’étaient pas vendus tous les deux par acte authentique, la présente vente serait nulle et non avenue et le vendeur retrouverait la liberté de vendre son bien. »

À la date prévue, les immeubles n’étaient pas vendus.

La question qui se pose est de savoir si cette clause réalise une vente sous la condition purement ou simplement potestative de la vente par l’acheteur d’un bien lui appartenant.

La Cour d’appel de Liège (arrêt du 6 novembre 2012, rôle n° 2011/RG/1404, www.juridat.be) voit les choses différemment.

Elle juge que cette clause doit s’analyser en une condition résolutoire : si, à telle date, les deux immeubles concernés ne sont pas vendus, il est mis fin au contrat.

Cette condition n’est pas purement potestative, dit la Cour, mais simplement potestative, n’étant pas tributaire de la seule volonté des acquéreurs, mais dépendant également des évènements et des tiers.

Cette condition n’est pas stipulée uniquement « à l’avantage » des vendeurs qui retrouvent alors la liberté de vendre leur bien, mais aussi des acheteurs qui n’ont plus l’obligation de verser le prix d’achat.

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le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale vient d’approuver le 14 mai dernier (1), une seconde prolongation de la suspension des délais de rigueur, des délais de recours et de tous les délais dont l’échéance a un effet juridique, et ceci jusqu’au 15 juin 2020.

Par ailleurs, le site internet de URBAN annonce que les enquêtes publiques et les commissions de concertation pourront quant à elles, à nouveau, se tenir à partir du 1er juin 2020 en respectant les mesures de distanciation physique.

Enfin, selon les informations recueillies, afin d’éviter des problèmes de respect des délais de rigueur dans les mois à venir suite notamment à l’engorgement des commissions de concertation, un projet de texte à valeur légale visant à suspendre les délais de rigueur pendant une durée de six mois serait également actuellement à l’étude.

(1) Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 mai 2020 prévoyant une seconde prolongation des délais prévus à l’article 1er de l’arrêté n° 2020/001 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale de pouvoirs spéciaux relatif à la suspension temporaire des délais de rigueur et de recours fixés dans l’ensemble de la législation et la réglementation bruxelloise ou adoptés en vertu de celle-ci (Moniteur belge du 22 mai 2020).

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