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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acheter un immeuble à la condition d’un vendre un autre

On a vu qu’il existait une controverse sur la question de savoir si l’achat d’un immeuble sous la condition suspensive de la vente d’un autre immeuble constituait une condition purement potestative.

Voyons à présent une autre manière de formuler la même situation, avec d’autres conséquences juridiques.

Monsieur et Madame achètent un immeuble ; ils doivent pour cela vendre deux immeubles qu’ils possèdent déjà. Le compromis contient en conséquence la clause suivante :

« Madame W. déclare être propriétaire d’un immeuble à … et Monsieur G. déclare être propriétaire d’un immeuble à …  Ces immeubles sont actuellement mis en vente. L’acte authentique relatif aux présentes sera passé au plus tard dans les deux mois de la vente des deux immeubles ci-dessus. La partie venderesse marque son accord sur cette condition.

Toutefois, si à la date du …, les immeubles ci-avant décrits n’étaient pas vendus tous les deux par acte authentique, la présente vente serait nulle et non avenue et le vendeur retrouverait la liberté de vendre son bien. »

À la date prévue, les immeubles n’étaient pas vendus.

La question qui se pose est de savoir si cette clause réalise une vente sous la condition purement ou simplement potestative de la vente par l’acheteur d’un bien lui appartenant.

La Cour d’appel de Liège (arrêt du 6 novembre 2012, rôle n° 2011/RG/1404, www.juridat.be) voit les choses différemment.

Elle juge que cette clause doit s’analyser en une condition résolutoire : si, à telle date, les deux immeubles concernés ne sont pas vendus, il est mis fin au contrat.

Cette condition n’est pas purement potestative, dit la Cour, mais simplement potestative, n’étant pas tributaire de la seule volonté des acquéreurs, mais dépendant également des évènements et des tiers.

Cette condition n’est pas stipulée uniquement « à l’avantage » des vendeurs qui retrouvent alors la liberté de vendre leur bien, mais aussi des acheteurs qui n’ont plus l’obligation de verser le prix d’achat.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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