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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Acheter un immeuble à la condition d’un vendre un autre

On a vu qu’il existait une controverse sur la question de savoir si l’achat d’un immeuble sous la condition suspensive de la vente d’un autre immeuble constituait une condition purement potestative.

Voyons à présent une autre manière de formuler la même situation, avec d’autres conséquences juridiques.

Monsieur et Madame achètent un immeuble ; ils doivent pour cela vendre deux immeubles qu’ils possèdent déjà. Le compromis contient en conséquence la clause suivante :

« Madame W. déclare être propriétaire d’un immeuble à … et Monsieur G. déclare être propriétaire d’un immeuble à …  Ces immeubles sont actuellement mis en vente. L’acte authentique relatif aux présentes sera passé au plus tard dans les deux mois de la vente des deux immeubles ci-dessus. La partie venderesse marque son accord sur cette condition.

Toutefois, si à la date du …, les immeubles ci-avant décrits n’étaient pas vendus tous les deux par acte authentique, la présente vente serait nulle et non avenue et le vendeur retrouverait la liberté de vendre son bien. »

À la date prévue, les immeubles n’étaient pas vendus.

La question qui se pose est de savoir si cette clause réalise une vente sous la condition purement ou simplement potestative de la vente par l’acheteur d’un bien lui appartenant.

La Cour d’appel de Liège (arrêt du 6 novembre 2012, rôle n° 2011/RG/1404, www.juridat.be) voit les choses différemment.

Elle juge que cette clause doit s’analyser en une condition résolutoire : si, à telle date, les deux immeubles concernés ne sont pas vendus, il est mis fin au contrat.

Cette condition n’est pas purement potestative, dit la Cour, mais simplement potestative, n’étant pas tributaire de la seule volonté des acquéreurs, mais dépendant également des évènements et des tiers.

Cette condition n’est pas stipulée uniquement « à l’avantage » des vendeurs qui retrouvent alors la liberté de vendre leur bien, mais aussi des acheteurs qui n’ont plus l’obligation de verser le prix d’achat.

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Attestation d’assurance

L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à […]

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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