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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Acheter un immeuble à la condition d’un vendre un autre

On a vu qu’il existait une controverse sur la question de savoir si l’achat d’un immeuble sous la condition suspensive de la vente d’un autre immeuble constituait une condition purement potestative.

Voyons à présent une autre manière de formuler la même situation, avec d’autres conséquences juridiques.

Monsieur et Madame achètent un immeuble ; ils doivent pour cela vendre deux immeubles qu’ils possèdent déjà. Le compromis contient en conséquence la clause suivante :

« Madame W. déclare être propriétaire d’un immeuble à … et Monsieur G. déclare être propriétaire d’un immeuble à …  Ces immeubles sont actuellement mis en vente. L’acte authentique relatif aux présentes sera passé au plus tard dans les deux mois de la vente des deux immeubles ci-dessus. La partie venderesse marque son accord sur cette condition.

Toutefois, si à la date du …, les immeubles ci-avant décrits n’étaient pas vendus tous les deux par acte authentique, la présente vente serait nulle et non avenue et le vendeur retrouverait la liberté de vendre son bien. »

À la date prévue, les immeubles n’étaient pas vendus.

La question qui se pose est de savoir si cette clause réalise une vente sous la condition purement ou simplement potestative de la vente par l’acheteur d’un bien lui appartenant.

La Cour d’appel de Liège (arrêt du 6 novembre 2012, rôle n° 2011/RG/1404, www.juridat.be) voit les choses différemment.

Elle juge que cette clause doit s’analyser en une condition résolutoire : si, à telle date, les deux immeubles concernés ne sont pas vendus, il est mis fin au contrat.

Cette condition n’est pas purement potestative, dit la Cour, mais simplement potestative, n’étant pas tributaire de la seule volonté des acquéreurs, mais dépendant également des évènements et des tiers.

Cette condition n’est pas stipulée uniquement « à l’avantage » des vendeurs qui retrouvent alors la liberté de vendre leur bien, mais aussi des acheteurs qui n’ont plus l’obligation de verser le prix d’achat.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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