Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La bonne foi suppose un contrat

Une personne conclut un bail commercial portant une station-service Fina (à présent Total).

Le bail est conclu sous la condition suspensive d’obtenir les autorisations d’exploitation dans les 18 mois.

Le locataire devait obtenir ces autorisations pour le 7 juillet 1998 ; il les obtint le 27 juillet.

Le Bailleur refusa cependant d’exécuter le bail.

Le locataire avait déployé ses meilleurs efforts.

Il estima que le bailleur commettait un abus de droit pour un retard de 20 jours (sur 18 mois), mais le locataire est débouté.

Le pourvoi est basé sur la violation de l’article 1134, § 3, du Code civil (exécution de bonne foi des obligations).

Que dit la Cour de cassation (arrêt du 11 septembre 2003, rôle C010470N) ?

 » Attendu que le principe de l’article 1134 du Code civil selon lequel les conventions doivent être exécutées de bonne foi, interdit à une partie d’abuser des droits que la convention lui reconnaît ; que, constitue un abus de droit, l’exercice de droits d’une manière qui dépasse manifestement les limites de l’exercice normal de ces droits par une personne prudente et diligente ;

Attendu que dans le cas d’une convention conclue sous condition suspensive, lorsque la condition ne peut plus s’accomplir, la convention cesse d’exister à partir de ce moment et l’obligation conclue sous condition reste sans exécution;

Qu’ainsi l’abus de droits contractuels ne peut trouver à s’appliquer lorsque la convention n’existe plus ;

Attendu qu’en décidant sur la base des faits susmentionnés que la défenderesse ne peut abuser de l’article 3 d’une convention à présent inexistante, le jugement attaqué justifie légalement sa décision ;

Autrement dit, pour devoir exécuter de bonne foi une obligation, il faut que le contrat existe encore … Sinon, il n’y a plus d’obligation donc pas d’excécution de bonne foi de cette obligation.

Or la condition suspensive ne s’est pas réalisée dans le délai, avec pour conséquence que le contrat était dissout. II ne peut donc plus être exécuté, même de bonne foi, et même pour un retard insignifiant.

Ceci est aussi valable pour la formation d’une vente ; si l’acceptation n’a pas exactement rencontré l’offre, il n’y a pas contrat.

Il est donc vain d’appeler le principe d’exécution de bonne foi ou l’abus de droit, puisqu’aucun contrat à exécuter n’a pris naissance.

Il ne pourrait en être autrement que si l’on considère que l’entrée en négociation constitue déjà un contrat en soi, ce qui est souvent difficile à établir.

La photo : le fameux 120 avenue de Tervueren, à présent rétabli mais flanqué d’une construction moderne formant un singulier contraste.

Commentaires

facebook comments:

  1. Et qu’elle solution alternative à la condition suspensive aurait-il fallu utiliser ?

    juillet 17, 2016
  2. Lire ‘quelle’ (fichu correcteur automatique)

    juillet 17, 2016
  3. Ines Wouters, avocat #

    En faveur de qui la condition était elle prévue? Ne pourrait on pas dire que si c’est en faveur du locataire, ce dernier avait le droit d’y renoncer et de considérer le contrat comme valablement conclu, pourvu par exemple que ceci soit fait avant la date prévue au contrat pour la réalisation de la condition. Par ailleurs c’est une disposition contractuelle qui est invoquée par le bailleur pour dire que le contrat n’existe plus. Pourquoi le contrat existerait pour dire que le contrat n’existe plus et en meme temps refuser l’existence du contrat lorsqu’on fait valoir un usage abusif de celui-ci. C’est un peu comme dire une chose et son contraire.

    juillet 17, 2016
    • C’est vrai, Inès, que pour avancer que le contrat est dissout et ne peut plus être exécuté de bonne foi ou pas, il faut appliquer la clause du contrat qui fixe la durée de réalisation de la condition, donc exécuter le contrat…

      juillet 18, 2016
  4. Ines Wouters, avocat #

    qui de prévoir de manière expresse que la condition est prévue en faveur d’une partie qui peut y renoncer, à ses risques et périls bien sûr. Histoire que l’autre partie ne l’invoque pas à son profit et se retrouve en l’espèce avec un bien dont la valeur a augmenté puisqu’il l’autorisation d’exploitation a été obtenue. Quid de la gestion d’affaire ou de l’enrichissement sans cause?

    juillet 18, 2016

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

  • Sitothèque

  • close