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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La bonne foi suppose un contrat

Une personne conclut un bail commercial portant une station-service Fina (à présent Total).

Le bail est conclu sous la condition suspensive d’obtenir les autorisations d’exploitation dans les 18 mois.

Le locataire devait obtenir ces autorisations pour le 7 juillet 1998 ; il les obtint le 27 juillet.

Le Bailleur refusa cependant d’exécuter le bail.

Le locataire avait déployé ses meilleurs efforts.

Il estima que le bailleur commettait un abus de droit pour un retard de 20 jours (sur 18 mois), mais le locataire est débouté.

Le pourvoi est basé sur la violation de l’article 1134, § 3, du Code civil (exécution de bonne foi des obligations).

Que dit la Cour de cassation (arrêt du 11 septembre 2003, rôle C010470N) ?

 » Attendu que le principe de l’article 1134 du Code civil selon lequel les conventions doivent être exécutées de bonne foi, interdit à une partie d’abuser des droits que la convention lui reconnaît ; que, constitue un abus de droit, l’exercice de droits d’une manière qui dépasse manifestement les limites de l’exercice normal de ces droits par une personne prudente et diligente ;

Attendu que dans le cas d’une convention conclue sous condition suspensive, lorsque la condition ne peut plus s’accomplir, la convention cesse d’exister à partir de ce moment et l’obligation conclue sous condition reste sans exécution;

Qu’ainsi l’abus de droits contractuels ne peut trouver à s’appliquer lorsque la convention n’existe plus ;

Attendu qu’en décidant sur la base des faits susmentionnés que la défenderesse ne peut abuser de l’article 3 d’une convention à présent inexistante, le jugement attaqué justifie légalement sa décision ;

Autrement dit, pour devoir exécuter de bonne foi une obligation, il faut que le contrat existe encore … Sinon, il n’y a plus d’obligation donc pas d’excécution de bonne foi de cette obligation.

Or la condition suspensive ne s’est pas réalisée dans le délai, avec pour conséquence que le contrat était dissout. II ne peut donc plus être exécuté, même de bonne foi, et même pour un retard insignifiant.

Ceci est aussi valable pour la formation d’une vente ; si l’acceptation n’a pas exactement rencontré l’offre, il n’y a pas contrat.

Il est donc vain d’appeler le principe d’exécution de bonne foi ou l’abus de droit, puisqu’aucun contrat à exécuter n’a pris naissance.

Il ne pourrait en être autrement que si l’on considère que l’entrée en négociation constitue déjà un contrat en soi, ce qui est souvent difficile à établir.

La photo : le fameux 120 avenue de Tervueren, à présent rétabli mais flanqué d’une construction moderne formant un singulier contraste.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar

    Et qu’elle solution alternative à la condition suspensive aurait-il fallu utiliser ?

    juillet 17, 2016
  2. Avatar

    Lire ‘quelle’ (fichu correcteur automatique)

    juillet 17, 2016
  3. Avatar
    Ines Wouters, avocat #

    En faveur de qui la condition était elle prévue? Ne pourrait on pas dire que si c’est en faveur du locataire, ce dernier avait le droit d’y renoncer et de considérer le contrat comme valablement conclu, pourvu par exemple que ceci soit fait avant la date prévue au contrat pour la réalisation de la condition. Par ailleurs c’est une disposition contractuelle qui est invoquée par le bailleur pour dire que le contrat n’existe plus. Pourquoi le contrat existerait pour dire que le contrat n’existe plus et en meme temps refuser l’existence du contrat lorsqu’on fait valoir un usage abusif de celui-ci. C’est un peu comme dire une chose et son contraire.

    juillet 17, 2016
    • Avatar

      C’est vrai, Inès, que pour avancer que le contrat est dissout et ne peut plus être exécuté de bonne foi ou pas, il faut appliquer la clause du contrat qui fixe la durée de réalisation de la condition, donc exécuter le contrat…

      juillet 18, 2016
  4. Avatar
    Ines Wouters, avocat #

    qui de prévoir de manière expresse que la condition est prévue en faveur d’une partie qui peut y renoncer, à ses risques et périls bien sûr. Histoire que l’autre partie ne l’invoque pas à son profit et se retrouve en l’espèce avec un bien dont la valeur a augmenté puisqu’il l’autorisation d’exploitation a été obtenue. Quid de la gestion d’affaire ou de l’enrichissement sans cause?

    juillet 18, 2016

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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