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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

vendre un lot avant lotissement

Peut-on vendre un lot d’un lotissement avant la délivrance du permis de lotir, d’un permis d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ?

En droit civil, on peut certes vendre un bien futur, pour autant qu’il soit déterminable.

Mais la réponse est négative, et ce même sous la condition suspensive de l’obtention dudit permis.

Cela résulte d’un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2011 rendu sous le régime de l’ancien article 89, § 1er, du CWATUPE, devenu l’article 88, § 1 (Cass., 24 février 2011, Pas., I, 2011, p. 194 ; P.-Y. Erneux et M. von Kuegelgen, « La singularité de la vente immobilière à l’aune des contraintes  issues du droit administratif ou vers un indispensable retour aux sources du droit des contrats », in Jurim Pratique, n° 2/2014, p. 229 ;  B. Kohl et Fr. Onclin, « Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière », note sous l’arrêt précité in R.C.J.B., 2014, p. 13).

Peut-on alors accorder ou céder une option d’achat sur un lot avant la délivrance d’un permis de lotir, d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ?

La réponse est également négative.

En Région de Bruxelles-Capitale, l’article 103 CoBAT dispose que « nul ne peut, sans un permis préalable écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins, lotir un terrain.  Par « lotir » on entend le fait de diviser un bien en créant un ou plusieurs lots afin de vendre, louer pour plus de neuf ans, céder en emphytéose ou en superficie au moins un des ces lots, ou offrir un de ces modes de cession pour au moins un de ces lots, en vue de la construction d’une habitation ou du placement d’une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l’habitation. »

On ne peut donc ni céder ni offrir de céder.

La convention qui « offre » la vente correspond à la promesse de vente.

Cette opération, même sous condition suspensive, est prohibée avant le lotissement, et la prohibition est d’ordre public .

En Wallonie, l’interdiction vise « l’urbanisation d’un bien, en ce compris la promotion ou la publicité y afférente », notion assez large pour comprendre les promesses de vente.

En Flandre l’article 4.1.1., 14°, V.C.R.O. donne une définition très proche de la réglementation bruxelloise (…te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, … of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden...).

Cett disposition évoque expressément la vente sous condition suspensive dans la définition de l’acte de lotir et l’interdiction est posée par l’article 4.2.15, § 1, V.C.R.O.

L’article D.IV.2. § 1er, CoDT dispose en Wallonie qu’ « est soumise à permis d’urbanisation préalable, écrit et exprès de l’autorité compétente, l’urbanisation d’un bien, en ce compris la promotion ou la publicité y afférente. »

Rappelons enfin que la publicité à la vente est pareillement interdite avant la délivrance du permis.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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