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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

vendre un lot avant lotissement

Peut-on vendre un lot d’un lotissement avant la délivrance du permis de lotir, d’un permis d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ?

En droit civil, on peut certes vendre un bien futur, pour autant qu’il soit déterminable.

Mais la réponse est négative, et ce même sous la condition suspensive de l’obtention dudit permis.

Cela résulte d’un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2011 rendu sous le régime de l’ancien article 89, § 1er, du CWATUPE, devenu l’article 88, § 1 (Cass., 24 février 2011, Pas., I, 2011, p. 194 ; P.-Y. Erneux et M. von Kuegelgen, « La singularité de la vente immobilière à l’aune des contraintes  issues du droit administratif ou vers un indispensable retour aux sources du droit des contrats », in Jurim Pratique, n° 2/2014, p. 229 ;  B. Kohl et Fr. Onclin, « Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière », note sous l’arrêt précité in R.C.J.B., 2014, p. 13).

Peut-on alors accorder ou céder une option d’achat sur un lot avant la délivrance d’un permis de lotir, d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ?

La réponse est également négative.

En Région de Bruxelles-Capitale, l’article 103 CoBAT dispose que « nul ne peut, sans un permis préalable écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins, lotir un terrain.  Par « lotir » on entend le fait de diviser un bien en créant un ou plusieurs lots afin de vendre, louer pour plus de neuf ans, céder en emphytéose ou en superficie au moins un des ces lots, ou offrir un de ces modes de cession pour au moins un de ces lots, en vue de la construction d’une habitation ou du placement d’une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l’habitation. »

On ne peut donc ni céder ni offrir de céder.

La convention qui « offre » la vente correspond à la promesse de vente.

Cette opération, même sous condition suspensive, est prohibée avant le lotissement, et la prohibition est d’ordre public .

En Wallonie, l’interdiction vise « l’urbanisation d’un bien, en ce compris la promotion ou la publicité y afférente », notion assez large pour comprendre les promesses de vente.

En Flandre l’article 4.1.1., 14°, V.C.R.O. donne une définition très proche de la réglementation bruxelloise (…te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, … of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden...).

Cett disposition évoque expressément la vente sous condition suspensive dans la définition de l’acte de lotir et l’interdiction est posée par l’article 4.2.15, § 1, V.C.R.O.

L’article D.IV.2. § 1er, CoDT dispose en Wallonie qu’ « est soumise à permis d’urbanisation préalable, écrit et exprès de l’autorité compétente, l’urbanisation d’un bien, en ce compris la promotion ou la publicité y afférente. »

Rappelons enfin que la publicité à la vente est pareillement interdite avant la délivrance du permis.

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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