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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

vendre un lot avant lotissement

Peut-on vendre un lot d’un lotissement avant la délivrance du permis de lotir, d’un permis d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ?

En droit civil, on peut certes vendre un bien futur, pour autant qu’il soit déterminable.

Mais la réponse est négative, et ce même sous la condition suspensive de l’obtention dudit permis.

Cela résulte d’un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2011 rendu sous le régime de l’ancien article 89, § 1er, du CWATUPE, devenu l’article 88, § 1 (Cass., 24 février 2011, Pas., I, 2011, p. 194 ; P.-Y. Erneux et M. von Kuegelgen, « La singularité de la vente immobilière à l’aune des contraintes  issues du droit administratif ou vers un indispensable retour aux sources du droit des contrats », in Jurim Pratique, n° 2/2014, p. 229 ;  B. Kohl et Fr. Onclin, « Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière », note sous l’arrêt précité in R.C.J.B., 2014, p. 13).

Peut-on alors accorder ou céder une option d’achat sur un lot avant la délivrance d’un permis de lotir, d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ?

La réponse est également négative.

En Région de Bruxelles-Capitale, l’article 103 CoBAT dispose que « nul ne peut, sans un permis préalable écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins, lotir un terrain.  Par « lotir » on entend le fait de diviser un bien en créant un ou plusieurs lots afin de vendre, louer pour plus de neuf ans, céder en emphytéose ou en superficie au moins un des ces lots, ou offrir un de ces modes de cession pour au moins un de ces lots, en vue de la construction d’une habitation ou du placement d’une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l’habitation. »

On ne peut donc ni céder ni offrir de céder.

La convention qui « offre » la vente correspond à la promesse de vente.

Cette opération, même sous condition suspensive, est prohibée avant le lotissement, et la prohibition est d’ordre public .

En Wallonie, l’interdiction vise « l’urbanisation d’un bien, en ce compris la promotion ou la publicité y afférente », notion assez large pour comprendre les promesses de vente.

En Flandre l’article 4.1.1., 14°, V.C.R.O. donne une définition très proche de la réglementation bruxelloise (…te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, … of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden...).

Cett disposition évoque expressément la vente sous condition suspensive dans la définition de l’acte de lotir et l’interdiction est posée par l’article 4.2.15, § 1, V.C.R.O.

Rappelons enfin que la publicité à la vente est pareillement interdite avant la délivrance du permis.

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Examen des incidences pour les PU relatifs à des parkings

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT. Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée. La raison était de […]

Lire plus arrow_forward

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT.

Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée.

La raison était de simplifier les démarches requises pour favoriser les parkings.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour constitutionnelle a annulé, avec effet immédiat, les modifications du CoBAT qui prescrivaient de monter les seuils imposant la réalisation d’une étude d’incidence, en Région de Bruxelles-Capitale, pour les projets immobiliers intégrant des parking couverts ou extérieurs.

Depuis le 20 avril 2019 la situation était la suivante :

Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences

1.      + de 400 emplacements parkings

 Rapport d’incidences

2.      50 – 400 emplacements parkings

Dans l’attente d’une nouvelle intervention du législateur, et sous réserve de plus amples informations, les « anciens seuils » devraient s’appliquer à nouveau :

Anciens seuils (à nouveau d’application) Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences :

3.      Parc de stationnement + de 200 emplacements

Etude incidences

4.      + de 400 emplacements parkings

 

Rapport d’incidences

5.      Parc de stationnement air libre 50 à 200 emplacements ;

6.      Stationnement couvert de 25 à 200 emplacements.

Rapport d’incidences

7.      50 – 400 emplacements parkings

La plus grande prudence est donc de mise pour tous les projets qui n’auraient pas été soumis à évaluation des incidences et qui auraient été délivrés sous couvert de la législation en vigueur depuis le 20 avril 2019 ou qui sont toujours en cours d’instruction  (crédit : nos collègues d’Urbanlaw).

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