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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

vendre un lot avant lotissement

Peut-on vendre un lot d’un lotissement avant la délivrance du permis de lotir, d’un permis d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ?

En droit civil, on peut certes vendre un bien futur, pour autant qu’il soit déterminable.

Mais la réponse est négative, et ce même sous la condition suspensive de l’obtention dudit permis.

Cela résulte d’un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2011 rendu sous le régime de l’ancien article 89, § 1er, du CWATUPE, devenu l’article 88, § 1 (Cass., 24 février 2011, Pas., I, 2011, p. 194 ; P.-Y. Erneux et M. von Kuegelgen, « La singularité de la vente immobilière à l’aune des contraintes  issues du droit administratif ou vers un indispensable retour aux sources du droit des contrats », in Jurim Pratique, n° 2/2014, p. 229 ;  B. Kohl et Fr. Onclin, « Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière », note sous l’arrêt précité in R.C.J.B., 2014, p. 13).

Peut-on alors accorder ou céder une option d’achat sur un lot avant la délivrance d’un permis de lotir, d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ?

La réponse est également négative.

En Région de Bruxelles-Capitale, l’article 103 CoBAT dispose que « nul ne peut, sans un permis préalable écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins, lotir un terrain.  Par « lotir » on entend le fait de diviser un bien en créant un ou plusieurs lots afin de vendre, louer pour plus de neuf ans, céder en emphytéose ou en superficie au moins un des ces lots, ou offrir un de ces modes de cession pour au moins un de ces lots, en vue de la construction d’une habitation ou du placement d’une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l’habitation. »

On ne peut donc ni céder ni offrir de céder.

La convention qui « offre » la vente correspond à la promesse de vente.

Cette opération, même sous condition suspensive, est prohibée avant le lotissement, et la prohibition est d’ordre public .

En Wallonie, l’interdiction vise « l’urbanisation d’un bien, en ce compris la promotion ou la publicité y afférente », notion assez large pour comprendre les promesses de vente.

En Flandre l’article 4.1.1., 14°, V.C.R.O. donne une définition très proche de la réglementation bruxelloise (…te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, … of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden...).

Cett disposition évoque expressément la vente sous condition suspensive dans la définition de l’acte de lotir et l’interdiction est posée par l’article 4.2.15, § 1, V.C.R.O.

Rappelons enfin que la publicité à la vente est pareillement interdite avant la délivrance du permis.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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