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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’offre conditionnelle versus l’offre définitive de conclure une vente conditionnelle

Une offre d’achat peut être assortie de conditions suspensives. Il s’agit alors d’une offre conditionnelle, et non d’une offre définitive.

Il faut bien distinguer l’offre sous condition de l’offre de contracter une vente sous condition[1].

Voyons ici l’offre qui est elle-même conditionnelle.

Une telle offre est parfaitement valable : « l’offrant peut parfaitement, comme pour tout acte juridique, conditionner sa volonté à la survenance d’un évènement futur et incertain » [2].

La particularité de l’offre conditionnelle est qu’elle ne sort ses effets que lorsque les conditions sont réalisées.

Ce n’est qu’à ce moment-là que l’offre conditionnelle peut être acceptée.[3]

Comme le dit le Prof. B. Kohl :

« Lorsque la condition suspensive affecte l’offre de vente (ou d’achat) et non le contrat lui-même, c’est la réalisation du (ou des) évènement(s) mis sous condition qui rendra effectif l’engagement unilatéral de l’offrant. »[4]

La Cour de Cassation confirme cela dans un arrêt du 18 mai 2012 :

« L’offre définitive, dont l’acceptation entraîne la formation du contrat, est celle qui n’est pas assortie d’une condition suspensive ou qui le devient à la suite de la réalisation de cette condition.

Il ressort de l’arrêt que, le 1er septembre 2005, le premier défendeur a fait une offre d’achat de l’immeuble des demandeurs, assortie de diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt hypothécaire.

L’arrêt, qui écarte les conclusions du demandeur faisant valoir que le contrat de vente n’était pas formé puisque l’offre était soumise à diverses conditions et n’était donc pas définitive, considère que, « lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue ».

L’arrêt, qui ne constate pas que les conditions suspensives affectant l’offre se seraient réalisées, de sorte que celle-ci serait devenue définitive, mais qui décide qu’une convention de vente sous condition suspensive a été conclue entre les parties, viole les articles 1101, 1108, et 1582 à 1584 du Code civil. »[5]

De cet arrêt, le Prof. Wéry tire l’enseignement de ce que pareille offre sous conditions suspensives « n’est pas susceptible d’acceptation aussi longtemps que la condition ne s’est pas réalisée »[6].

Il poursuit :

« Selon cette jurisprudence, on doit donc distinguer, d’une part, l’offre définitive de conclure un contrat sous condition suspensive et, d’autre part, l’offre sous condition suspensive de conclure un contrat définitif. Dans le premier cas, l’acceptation qui interviendrait pendente condicione entraine la conclusion d’un contrat sous condition suspensive ; dans le second, une telle acceptation est inopérante »[7].

Le Prof. Biquet-Mathieu relève quant à elle :

« Dans le cas d’espèce, l’enjeu pour l’acheteur qui avait émis son offre sous condition suspensive était l’obtention de dommages et intérêts. Dans la mesure où l’acceptation du vendeur est intervenue préalablement à l’accomplissement de la condition, le contrat n’est pas formé et il n’y a pas de place pour une résolution de la vente accompagnée de dommages et intérêts.

Cela aurait permis à l’acheteur d’obtenir non seulement l’indemnisation du préjudice subi (damnum emergens), mais également la perte du bénéfice escompté du contrat (lucrum cessans).

En l’absence de contrat, l’acheteur peut certes, le cas échéant, rechercher la responsabilité extracontractuelle du vendeur ayant changé subitement d’avis mais en vue d’obtenir l’indemnisation du seul damnum emergens, à l’exclusion du lucrum cessans ».[8]

En conclusion, l’acceptation d’une offre conditionnelle n’est pas possible tant que la condition n’est pas réalisée. Elle ne génère pas d’effet juridique.

L’acception d’une offre définitive de conclure une vente sous condition engendre en revanche des effets juridiques.

Il faut bien distinguer les deux figures juridiques.

La photo : la fameuse enfilade des façades de la rue de Vergnies à Ixelles, typique d’une rue montante au tracé courbe.

[1] M. Berlingin, « La formation dynamique du contrat de vente » in Manuel de la vente, Mechelen, Kluwer, 2010, p. 79.

[2] Y. Ninane, « Chapitre 1 – La vente est parfaite ‘dès qu’on est convenu de la chose et du prix’ : un principe légal simple cachant certaines complexités » in Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils – Actes du colloque du 26 avril 2012 organisé par le ‘Guide de droit immobilier’ et la Chambre de Conciliation, d’Arbitrage et de Médiation en matière Immobilière, Waterloo, Kluwer, 2012, p. 35.

[3] Y. Ninane, op. cit., p. 35.

[4] B. Kohl, D. Grisard, F. Onclin, A. Rigolet et R. Salzburger, « Le contrat de vente immobilière – développements récents » in La vente immobilière, Bruxelles, Larcier, 2015, p. 52.

[5] Cass., 18 mai 2012, rôle n° C.11.0407.F, www. juridat.be.

[6] P. Wéry, « Les sources des obligations extracontractuelles et le régime général des obligations », Rép. not., Tome IV, Les obligations, Livre 1/2, Bruxelles, Larcier, 2016, p. 360.

[7] Ibid.

[8] C. Biquet-Mathieu (avec F. Rozenberg), « Le droit des obligations et du crédit », Chron. not. (Y.-H. Leleu coord.), vol. 59, Bruxelles, Larcier, p. 32, no 10.

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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