Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’offre conditionnelle versus l’offre définitive de conclure une vente conditionnelle

Une offre d’achat peut être assortie de conditions suspensives. Il s’agit alors d’une offre conditionnelle, et non d’une offre définitive.

Il faut bien distinguer l’offre sous condition de l’offre de contracter une vente sous condition[1].

Voyons ici l’offre qui est elle-même conditionnelle.

Une telle offre est parfaitement valable : « l’offrant peut parfaitement, comme pour tout acte juridique, conditionner sa volonté à la survenance d’un évènement futur et incertain » [2].

La particularité de l’offre conditionnelle est qu’elle ne sort ses effets que lorsque les conditions sont réalisées.

Ce n’est qu’à ce moment-là que l’offre conditionnelle peut être acceptée.[3]

Comme le dit le Prof. B. Kohl :

« Lorsque la condition suspensive affecte l’offre de vente (ou d’achat) et non le contrat lui-même, c’est la réalisation du (ou des) évènement(s) mis sous condition qui rendra effectif l’engagement unilatéral de l’offrant. »[4]

La Cour de Cassation confirme cela dans un arrêt du 18 mai 2012 :

« L’offre définitive, dont l’acceptation entraîne la formation du contrat, est celle qui n’est pas assortie d’une condition suspensive ou qui le devient à la suite de la réalisation de cette condition.

Il ressort de l’arrêt que, le 1er septembre 2005, le premier défendeur a fait une offre d’achat de l’immeuble des demandeurs, assortie de diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt hypothécaire.

L’arrêt, qui écarte les conclusions du demandeur faisant valoir que le contrat de vente n’était pas formé puisque l’offre était soumise à diverses conditions et n’était donc pas définitive, considère que, « lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue ».

L’arrêt, qui ne constate pas que les conditions suspensives affectant l’offre se seraient réalisées, de sorte que celle-ci serait devenue définitive, mais qui décide qu’une convention de vente sous condition suspensive a été conclue entre les parties, viole les articles 1101, 1108, et 1582 à 1584 du Code civil. »[5]

De cet arrêt, le Prof. Wéry tire l’enseignement de ce que pareille offre sous conditions suspensives « n’est pas susceptible d’acceptation aussi longtemps que la condition ne s’est pas réalisée »[6].

Il poursuit :

« Selon cette jurisprudence, on doit donc distinguer, d’une part, l’offre définitive de conclure un contrat sous condition suspensive et, d’autre part, l’offre sous condition suspensive de conclure un contrat définitif. Dans le premier cas, l’acceptation qui interviendrait pendente condicione entraine la conclusion d’un contrat sous condition suspensive ; dans le second, une telle acceptation est inopérante »[7].

Le Prof. Biquet-Mathieu relève quant à elle :

« Dans le cas d’espèce, l’enjeu pour l’acheteur qui avait émis son offre sous condition suspensive était l’obtention de dommages et intérêts. Dans la mesure où l’acceptation du vendeur est intervenue préalablement à l’accomplissement de la condition, le contrat n’est pas formé et il n’y a pas de place pour une résolution de la vente accompagnée de dommages et intérêts.

Cela aurait permis à l’acheteur d’obtenir non seulement l’indemnisation du préjudice subi (damnum emergens), mais également la perte du bénéfice escompté du contrat (lucrum cessans).

En l’absence de contrat, l’acheteur peut certes, le cas échéant, rechercher la responsabilité extracontractuelle du vendeur ayant changé subitement d’avis mais en vue d’obtenir l’indemnisation du seul damnum emergens, à l’exclusion du lucrum cessans ».[8]

En conclusion, l’acceptation d’une offre conditionnelle n’est pas possible tant que la condition n’est pas réalisée. Elle ne génère pas d’effet juridique.

L’acception d’une offre définitive de conclure une vente sous condition engendre en revanche des effets juridiques.

Il faut bien distinguer les deux figures juridiques.

La photo : la fameuse enfilade des façades de la rue de Vergnies à Ixelles, typique d’une rue montante au tracé courbe.

[1] M. Berlingin, « La formation dynamique du contrat de vente » in Manuel de la vente, Mechelen, Kluwer, 2010, p. 79.

[2] Y. Ninane, « Chapitre 1 – La vente est parfaite ‘dès qu’on est convenu de la chose et du prix’ : un principe légal simple cachant certaines complexités » in Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils – Actes du colloque du 26 avril 2012 organisé par le ‘Guide de droit immobilier’ et la Chambre de Conciliation, d’Arbitrage et de Médiation en matière Immobilière, Waterloo, Kluwer, 2012, p. 35.

[3] Y. Ninane, op. cit., p. 35.

[4] B. Kohl, D. Grisard, F. Onclin, A. Rigolet et R. Salzburger, « Le contrat de vente immobilière – développements récents » in La vente immobilière, Bruxelles, Larcier, 2015, p. 52.

[5] Cass., 18 mai 2012, rôle n° C.11.0407.F, www. juridat.be.

[6] P. Wéry, « Les sources des obligations extracontractuelles et le régime général des obligations », Rép. not., Tome IV, Les obligations, Livre 1/2, Bruxelles, Larcier, 2016, p. 360.

[7] Ibid.

[8] C. Biquet-Mathieu (avec F. Rozenberg), « Le droit des obligations et du crédit », Chron. not. (Y.-H. Leleu coord.), vol. 59, Bruxelles, Larcier, p. 32, no 10.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

  • Sitothèque

  • close