Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’offre conditionnelle versus l’offre définitive de conclure une vente conditionnelle

Une offre d’achat peut être assortie de conditions suspensives. Il s’agit alors d’une offre conditionnelle, et non d’une offre définitive.

Il faut bien distinguer l’offre sous condition de l’offre de contracter une vente sous condition[1].

Voyons ici l’offre qui est elle-même conditionnelle.

Une telle offre est parfaitement valable : « l’offrant peut parfaitement, comme pour tout acte juridique, conditionner sa volonté à la survenance d’un évènement futur et incertain » [2].

La particularité de l’offre conditionnelle est qu’elle ne sort ses effets que lorsque les conditions sont réalisées.

Ce n’est qu’à ce moment-là que l’offre conditionnelle peut être acceptée.[3]

Comme le dit le Prof. B. Kohl :

« Lorsque la condition suspensive affecte l’offre de vente (ou d’achat) et non le contrat lui-même, c’est la réalisation du (ou des) évènement(s) mis sous condition qui rendra effectif l’engagement unilatéral de l’offrant. »[4]

La Cour de Cassation confirme cela dans un arrêt du 18 mai 2012 :

« L’offre définitive, dont l’acceptation entraîne la formation du contrat, est celle qui n’est pas assortie d’une condition suspensive ou qui le devient à la suite de la réalisation de cette condition.

Il ressort de l’arrêt que, le 1er septembre 2005, le premier défendeur a fait une offre d’achat de l’immeuble des demandeurs, assortie de diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt hypothécaire.

L’arrêt, qui écarte les conclusions du demandeur faisant valoir que le contrat de vente n’était pas formé puisque l’offre était soumise à diverses conditions et n’était donc pas définitive, considère que, « lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue ».

L’arrêt, qui ne constate pas que les conditions suspensives affectant l’offre se seraient réalisées, de sorte que celle-ci serait devenue définitive, mais qui décide qu’une convention de vente sous condition suspensive a été conclue entre les parties, viole les articles 1101, 1108, et 1582 à 1584 du Code civil. »[5]

De cet arrêt, le Prof. Wéry tire l’enseignement de ce que pareille offre sous conditions suspensives « n’est pas susceptible d’acceptation aussi longtemps que la condition ne s’est pas réalisée »[6].

Il poursuit :

« Selon cette jurisprudence, on doit donc distinguer, d’une part, l’offre définitive de conclure un contrat sous condition suspensive et, d’autre part, l’offre sous condition suspensive de conclure un contrat définitif. Dans le premier cas, l’acceptation qui interviendrait pendente condicione entraine la conclusion d’un contrat sous condition suspensive ; dans le second, une telle acceptation est inopérante »[7].

Le Prof. Biquet-Mathieu relève quant à elle :

« Dans le cas d’espèce, l’enjeu pour l’acheteur qui avait émis son offre sous condition suspensive était l’obtention de dommages et intérêts. Dans la mesure où l’acceptation du vendeur est intervenue préalablement à l’accomplissement de la condition, le contrat n’est pas formé et il n’y a pas de place pour une résolution de la vente accompagnée de dommages et intérêts.

Cela aurait permis à l’acheteur d’obtenir non seulement l’indemnisation du préjudice subi (damnum emergens), mais également la perte du bénéfice escompté du contrat (lucrum cessans).

En l’absence de contrat, l’acheteur peut certes, le cas échéant, rechercher la responsabilité extracontractuelle du vendeur ayant changé subitement d’avis mais en vue d’obtenir l’indemnisation du seul damnum emergens, à l’exclusion du lucrum cessans ».[8]

En conclusion, l’acceptation d’une offre conditionnelle n’est pas possible tant que la condition n’est pas réalisée. Elle ne génère pas d’effet juridique.

L’acception d’une offre définitive de conclure une vente sous condition engendre en revanche des effets juridiques.

Il faut bien distinguer les deux figures juridiques.

La photo : la fameuse enfilade des façades de la rue de Vergnies à Ixelles, typique d’une rue montante au tracé courbe.

[1] M. Berlingin, « La formation dynamique du contrat de vente » in Manuel de la vente, Mechelen, Kluwer, 2010, p. 79.

[2] Y. Ninane, « Chapitre 1 – La vente est parfaite ‘dès qu’on est convenu de la chose et du prix’ : un principe légal simple cachant certaines complexités » in Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils – Actes du colloque du 26 avril 2012 organisé par le ‘Guide de droit immobilier’ et la Chambre de Conciliation, d’Arbitrage et de Médiation en matière Immobilière, Waterloo, Kluwer, 2012, p. 35.

[3] Y. Ninane, op. cit., p. 35.

[4] B. Kohl, D. Grisard, F. Onclin, A. Rigolet et R. Salzburger, « Le contrat de vente immobilière – développements récents » in La vente immobilière, Bruxelles, Larcier, 2015, p. 52.

[5] Cass., 18 mai 2012, rôle n° C.11.0407.F, www. juridat.be.

[6] P. Wéry, « Les sources des obligations extracontractuelles et le régime général des obligations », Rép. not., Tome IV, Les obligations, Livre 1/2, Bruxelles, Larcier, 2016, p. 360.

[7] Ibid.

[8] C. Biquet-Mathieu (avec F. Rozenberg), « Le droit des obligations et du crédit », Chron. not. (Y.-H. Leleu coord.), vol. 59, Bruxelles, Larcier, p. 32, no 10.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

Lire plus arrow_forward

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

  • Sitothèque

  • close