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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’offre conditionnelle versus l’offre définitive de conclure une vente conditionnelle

Une offre d’achat peut être assortie de conditions suspensives. Il s’agit alors d’une offre conditionnelle, et non d’une offre définitive.

Il faut bien distinguer l’offre sous condition de l’offre de contracter une vente sous condition[1].

Voyons ici l’offre qui est elle-même conditionnelle.

Une telle offre est parfaitement valable : « l’offrant peut parfaitement, comme pour tout acte juridique, conditionner sa volonté à la survenance d’un évènement futur et incertain » [2].

La particularité de l’offre conditionnelle est qu’elle ne sort ses effets que lorsque les conditions sont réalisées.

Ce n’est qu’à ce moment-là que l’offre conditionnelle peut être acceptée.[3]

Comme le dit le Prof. B. Kohl :

« Lorsque la condition suspensive affecte l’offre de vente (ou d’achat) et non le contrat lui-même, c’est la réalisation du (ou des) évènement(s) mis sous condition qui rendra effectif l’engagement unilatéral de l’offrant. »[4]

La Cour de Cassation confirme cela dans un arrêt du 18 mai 2012 :

« L’offre définitive, dont l’acceptation entraîne la formation du contrat, est celle qui n’est pas assortie d’une condition suspensive ou qui le devient à la suite de la réalisation de cette condition.

Il ressort de l’arrêt que, le 1er septembre 2005, le premier défendeur a fait une offre d’achat de l’immeuble des demandeurs, assortie de diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt hypothécaire.

L’arrêt, qui écarte les conclusions du demandeur faisant valoir que le contrat de vente n’était pas formé puisque l’offre était soumise à diverses conditions et n’était donc pas définitive, considère que, « lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue ».

L’arrêt, qui ne constate pas que les conditions suspensives affectant l’offre se seraient réalisées, de sorte que celle-ci serait devenue définitive, mais qui décide qu’une convention de vente sous condition suspensive a été conclue entre les parties, viole les articles 1101, 1108, et 1582 à 1584 du Code civil. »[5]

De cet arrêt, le Prof. Wéry tire l’enseignement de ce que pareille offre sous conditions suspensives « n’est pas susceptible d’acceptation aussi longtemps que la condition ne s’est pas réalisée »[6].

Il poursuit :

« Selon cette jurisprudence, on doit donc distinguer, d’une part, l’offre définitive de conclure un contrat sous condition suspensive et, d’autre part, l’offre sous condition suspensive de conclure un contrat définitif. Dans le premier cas, l’acceptation qui interviendrait pendente condicione entraine la conclusion d’un contrat sous condition suspensive ; dans le second, une telle acceptation est inopérante »[7].

Le Prof. Biquet-Mathieu relève quant à elle :

« Dans le cas d’espèce, l’enjeu pour l’acheteur qui avait émis son offre sous condition suspensive était l’obtention de dommages et intérêts. Dans la mesure où l’acceptation du vendeur est intervenue préalablement à l’accomplissement de la condition, le contrat n’est pas formé et il n’y a pas de place pour une résolution de la vente accompagnée de dommages et intérêts.

Cela aurait permis à l’acheteur d’obtenir non seulement l’indemnisation du préjudice subi (damnum emergens), mais également la perte du bénéfice escompté du contrat (lucrum cessans).

En l’absence de contrat, l’acheteur peut certes, le cas échéant, rechercher la responsabilité extracontractuelle du vendeur ayant changé subitement d’avis mais en vue d’obtenir l’indemnisation du seul damnum emergens, à l’exclusion du lucrum cessans ».[8]

En conclusion, l’acceptation d’une offre conditionnelle n’est pas possible tant que la condition n’est pas réalisée. Elle ne génère pas d’effet juridique.

L’acception d’une offre définitive de conclure une vente sous condition engendre en revanche des effets juridiques.

Il faut bien distinguer les deux figures juridiques.

La photo : la fameuse enfilade des façades de la rue de Vergnies à Ixelles, typique d’une rue montante au tracé courbe.

[1] M. Berlingin, « La formation dynamique du contrat de vente » in Manuel de la vente, Mechelen, Kluwer, 2010, p. 79.

[2] Y. Ninane, « Chapitre 1 – La vente est parfaite ‘dès qu’on est convenu de la chose et du prix’ : un principe légal simple cachant certaines complexités » in Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils – Actes du colloque du 26 avril 2012 organisé par le ‘Guide de droit immobilier’ et la Chambre de Conciliation, d’Arbitrage et de Médiation en matière Immobilière, Waterloo, Kluwer, 2012, p. 35.

[3] Y. Ninane, op. cit., p. 35.

[4] B. Kohl, D. Grisard, F. Onclin, A. Rigolet et R. Salzburger, « Le contrat de vente immobilière – développements récents » in La vente immobilière, Bruxelles, Larcier, 2015, p. 52.

[5] Cass., 18 mai 2012, rôle n° C.11.0407.F, www. juridat.be.

[6] P. Wéry, « Les sources des obligations extracontractuelles et le régime général des obligations », Rép. not., Tome IV, Les obligations, Livre 1/2, Bruxelles, Larcier, 2016, p. 360.

[7] Ibid.

[8] C. Biquet-Mathieu (avec F. Rozenberg), « Le droit des obligations et du crédit », Chron. not. (Y.-H. Leleu coord.), vol. 59, Bruxelles, Larcier, p. 32, no 10.

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Les fissures

Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché. Par exemple : « L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et […]

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Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché.

Par exemple :

« L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et ne sont pas sous garantie du Promoteur ou de l’entrepreneur. Leur réparation est à charge de l’acquéreur. »

Ou encore :

« A aucun moment, pas même à la réception provisoire, le vendeur ne peut être tenu responsable des fissures d’enduits ou de boiseries ceux-ci subissant nécessairement un retrait normal pendant les mois qui suivent leur mise en œuvre. »

Les fissures sont alors contractuellement vues comme un phénomène prévisible et naturel, presque mécanique, exempt de tout caractère vicieux.

De fait, les fissures ne sont pas nécessairement l’effet d’une pathologie liée à la structure du bâtiment ou à la nature du terrain.

Ces fissures, appelées microfissures, fissures d’enduit ou fissures superficielles, sont généralement filiformes, peu profondes et dépassent rarement 0,2 mm de large.

Elles ne mettent pas en péril la stabilité de l’ouvrage et n’exposent en principe pas le bâtiment au risque d’infiltration d’eau.

Elles n’ont en principe pas les mêmes directions que les fissures structurelles.

Les clauses en question sont-elles licites au regard de la prohibition de l’exonération de la garantie des vices cachés par le vendeur entreprise (avec un consommateur) et par le vendeur fabriquant ou spécialisé ?

Oui, indiscutablement, pour deux raisons :

  1. Ces clauses ne visent pas un vice caché, c’est-à-dire un défaut de la chose, tant qu’elles restent dans le domaine du phénomène non vicieux mais techniquement naturel. Elles n’exonèrent pas le promoteur des fissures structurelles.
  1. De manière plus générales, on doit circonscrire la description de la chose avant d’aborder le registre des garanties. Si le bien vendu est décrit comme un immeuble présentant au début des fissures, c’est cela qui peut être livré (conforme car décrit comme tel) et le régime des garanties ne peut être invoqué lorsque la question est réglée au stade de la délivrance conforme.

Bref, il faut bien distinguer les clauses descriptives des clauses exonératoires de garantie.

Les clauses descriptives, entrées dans le champ contractuel, sont parfaitement licites.

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