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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La condition purement potestative

Une convention de prêt d’argent est conclue le 23 septembre 1997. Il est stipulé que le prêt est remboursable « au plus tard le jour de la vente des 5.000 actions de la société anonyme Cofigraph que détient (l’emprunteur). »

Or cette société Cofigraph est déclarée en faillite le 22 mars 2000. L’emprunteur n’en vend jamais les actions

Le prêteur poursuit la restitution du prêt par citation du 15 avril 2008 seulement ; il se voit opposer la prescription de l’action en nullité du prêt.

Pourquoi ?

Il n’était pas contesté que la clause prévoyant le remboursement au plus tard le jour où l’emprunteur vend un actif lui appartenant, constitue une obligation de remboursement sous condition purement potestative.

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige. »

Or l’action en nullité a été formée plus de dix ans après la conclusion du contrat de prêt (art. 1304 du Code civil).

La Cour d’appel de Mons retient qu’il ne s’agit pas d’une action en nullité soumise au délai de prescription de dix ans, mais une action en restitution de la somme prêtée, la condition suspendant cette obligation étant nulle car purement potestative.

La Cour d’appel de Mons condamne donc l’emprunteur à rembourser.

Or la nullité frappe non pas la condition purement potestative elle-même, mais bien l’obligation qu’elle affecte.

L’emprunteur développe alors le raisonnement suivant dans son pourvoi en cassation (troisième branche du moyen unique).

En vertu de l’article 1108 du Code civil, une condition essentielle pour la validité d’une convention est l’existence d’une cause – licite – à l’obligation.

Or, si l’obligation de remboursement du prêt est nulle car dépendante d’une condition purement potestative, le prêt est sans cause, l’obligation essentielle du contrat disparaissant.

La nullité du contrat pour absence de cause est une nullité relative visée à l’article 1304 du Code civil et soumise à la prescription décennale.

Poursuivant fort logiquement, l’emprunteur ajoute que si seule l’obligation de remboursement est nulle car affectée d’une condition purement potestative, le prêteur ne peut obtenir remboursement.

Il ne peut fonder sa demande de remboursement que sur la nullité du contrat, qui implique les restitutions réciproques.

Or cette nullité devait être demandée dans les dix ans de la conclusion du contrat, ce qui ne fut pas fait…

La Cour de cassation accueille le moyen (Cass., 22 avril 2013, rôle n° N° C.12.0285.F) :

« Si la nullité d’une convention produit ses effets ex tunc, » dit la Cour de cassation, « c’est le jugement qui la prononce qui fait naître des obligations nouvelles, les parties devant restituer ce qu’elles ont obtenu. La nullité de l’obligation de remboursement qui ne s’accompagne pas de l’annulation de la convention de prêt n’entraîne donc aucune obligation de restitution de la part de l’emprunteur. »

Ce qu’il faut retenir de cet arrêt, c’est que la condition purement potestative rend nulle l’obligation qu’elle affecte (art. 1174 du Code civil). Et si cette obligation forme la cause (au sens de la cause objective) du contrat, celui-ci devient à son tour nul (art. 1108 et 1131).

Dans cette affaire, l’obligation de remboursement dépendait de ce que l’emprunteur vende des actions d’une société. Comme la décision de vendre ses actions ne dépendait que de lui, la condition du remboursement était effectivement purement potestative.

Faut-il en déduire que la clause selon laquelle une partie acquiert un immeuble à la condition de vendre celui qu’elle possède déjà est une vente sous condition purement potestative ?

Je ne serais pas aussi catégorique. Tout dépend de la manière de rédiger une pareille clause.

La formulation suivante ne me paraît pas verser dans le caractère purement potestatif : « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur qui s’engage à mettre son immeuble en vente, reçoive une offre ferme d’achat d’un tiers au prix de … € pour le … au plus tard ».

En ce cas la condition ne dépend pas seulement du bon vouloir de l’acheteur.

Il reste que le sujet est controversé. P. Van den Eynde voit dans ce genre de clause vente une condition purement potestative (P. Van den Eynde, « Les conditions suspensives et résolutoires en droit civil », in Le compriomis de vente. Effets civils et fiscaux, Anthemis, Louvain-la-Neuve, 2006, p. 32).

En revanche, B. Kohl n’y voit qu’une condition simplement potestative (B. Kohl, « La vente immobilière ; chronique de jurisprudences 1990-2000 », Larcier, Bruxelles, 2012, p. 193).

Cet auteur fait valoir que l’acheteur doit exécuter le contrat de bonne foi et doit donc déployer les démarches nécessaires pour faire prospérer la condition, fût-elle potestative. À défaut, il sera considéré comme ayant empêché l’accomplissement de la condition en sorte qu’elle sera réputée accomplie par l’article 1178 du Code civil.

Le raisonnement est séduisant mais il faut reconnaître qu’à le suivre, il n’existerait plus de condition purement potestative.

On sera donc prudent et on prévoira dans le contrat l’obligation pour l’acheteur de de mettre en vente son immeuble et on appuiera la réalisation de la condition sur le fait d’un tiers, et non de l’acheteur – vendeur, à savoir qu’une offre soit émise par une tierce partie.

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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