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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La condition purement potestative

Une convention de prêt d’argent est conclue le 23 septembre 1997. Il est stipulé que le prêt est remboursable « au plus tard le jour de la vente des 5.000 actions de la société anonyme Cofigraph que détient (l’emprunteur). »

Or cette société Cofigraph est déclarée en faillite le 22 mars 2000. L’emprunteur n’en vend jamais les actions

Le prêteur poursuit la restitution du prêt par citation du 15 avril 2008 seulement ; il se voit opposer la prescription de l’action en nullité du prêt.

Pourquoi ?

Il n’était pas contesté que la clause prévoyant le remboursement au plus tard le jour où l’emprunteur vend un actif lui appartenant, constitue une obligation de remboursement sous condition purement potestative.

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige. »

Or l’action en nullité a été formée plus de dix ans après la conclusion du contrat de prêt (art. 1304 du Code civil).

La Cour d’appel de Mons retient qu’il ne s’agit pas d’une action en nullité soumise au délai de prescription de dix ans, mais une action en restitution de la somme prêtée, la condition suspendant cette obligation étant nulle car purement potestative.

La Cour d’appel de Mons condamne donc l’emprunteur à rembourser.

Or la nullité frappe non pas la condition purement potestative elle-même, mais bien l’obligation qu’elle affecte.

L’emprunteur développe alors le raisonnement suivant dans son pourvoi en cassation (troisième branche du moyen unique).

En vertu de l’article 1108 du Code civil, une condition essentielle pour la validité d’une convention est l’existence d’une cause – licite – à l’obligation.

Or, si l’obligation de remboursement du prêt est nulle car dépendante d’une condition purement potestative, le prêt est sans cause, l’obligation essentielle du contrat disparaissant.

La nullité du contrat pour absence de cause est une nullité relative visée à l’article 1304 du Code civil et soumise à la prescription décennale.

Poursuivant fort logiquement, l’emprunteur ajoute que si seule l’obligation de remboursement est nulle car affectée d’une condition purement potestative, le prêteur ne peut obtenir remboursement.

Il ne peut fonder sa demande de remboursement que sur la nullité du contrat, qui implique les restitutions réciproques.

Or cette nullité devait être demandée dans les dix ans de la conclusion du contrat, ce qui ne fut pas fait…

La Cour de cassation accueille le moyen (Cass., 22 avril 2013, rôle n° N° C.12.0285.F) :

« Si la nullité d’une convention produit ses effets ex tunc, » dit la Cour de cassation, « c’est le jugement qui la prononce qui fait naître des obligations nouvelles, les parties devant restituer ce qu’elles ont obtenu. La nullité de l’obligation de remboursement qui ne s’accompagne pas de l’annulation de la convention de prêt n’entraîne donc aucune obligation de restitution de la part de l’emprunteur. »

Ce qu’il faut retenir de cet arrêt, c’est que la condition purement potestative rend nulle l’obligation qu’elle affecte (art. 1174 du Code civil). Et si cette obligation forme la cause (au sens de la cause objective) du contrat, celui-ci devient à son tour nul (art. 1108 et 1131).

Dans cette affaire, l’obligation de remboursement dépendait de ce que l’emprunteur vende des actions d’une société. Comme la décision de vendre ses actions ne dépendait que de lui, la condition du remboursement était effectivement purement potestative.

Faut-il en déduire que la clause selon laquelle une partie acquiert un immeuble à la condition de vendre celui qu’elle possède déjà est une vente sous condition purement potestative ?

Je ne serais pas aussi catégorique. Tout dépend de la manière de rédiger une pareille clause.

La formulation suivante ne me paraît pas verser dans le caractère purement potestatif : « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur qui s’engage à mettre son immeuble en vente, reçoive une offre ferme d’achat d’un tiers au prix de … € pour le … au plus tard ».

En ce cas la condition ne dépend pas seulement du bon vouloir de l’acheteur.

Il reste que le sujet est controversé. P. Van den Eynde voit dans ce genre de clause vente une condition purement potestative (P. Van den Eynde, « Les conditions suspensives et résolutoires en droit civil », in Le compriomis de vente. Effets civils et fiscaux, Anthemis, Louvain-la-Neuve, 2006, p. 32).

En revanche, B. Kohl n’y voit qu’une condition simplement potestative (B. Kohl, « La vente immobilière ; chronique de jurisprudences 1990-2000 », Larcier, Bruxelles, 2012, p. 193).

Cet auteur fait valoir que l’acheteur doit exécuter le contrat de bonne foi et doit donc déployer les démarches nécessaires pour faire prospérer la condition, fût-elle potestative. À défaut, il sera considéré comme ayant empêché l’accomplissement de la condition en sorte qu’elle sera réputée accomplie par l’article 1178 du Code civil.

Le raisonnement est séduisant mais il faut reconnaître qu’à le suivre, il n’existerait plus de condition purement potestative.

On sera donc prudent et on prévoira dans le contrat l’obligation pour l’acheteur de de mettre en vente son immeuble et on appuiera la réalisation de la condition sur le fait d’un tiers, et non de l’acheteur – vendeur, à savoir qu’une offre soit émise par une tierce partie.

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Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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