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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La condition purement potestative

Une convention de prêt d’argent est conclue le 23 septembre 1997. Il est stipulé que le prêt est remboursable « au plus tard le jour de la vente des 5.000 actions de la société anonyme Cofigraph que détient (l’emprunteur). »

Or cette société Cofigraph est déclarée en faillite le 22 mars 2000. L’emprunteur n’en vend jamais les actions

Le prêteur poursuit la restitution du prêt par citation du 15 avril 2008 seulement ; il se voit opposer la prescription de l’action en nullité du prêt.

Pourquoi ?

Il n’était pas contesté que la clause prévoyant le remboursement au plus tard le jour où l’emprunteur vend un actif lui appartenant, constitue une obligation de remboursement sous condition purement potestative.

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige. »

Or l’action en nullité a été formée plus de dix ans après la conclusion du contrat de prêt (art. 1304 du Code civil).

La Cour d’appel de Mons retient qu’il ne s’agit pas d’une action en nullité soumise au délai de prescription de dix ans, mais une action en restitution de la somme prêtée, la condition suspendant cette obligation étant nulle car purement potestative.

La Cour d’appel de Mons condamne donc l’emprunteur à rembourser.

Or la nullité frappe non pas la condition purement potestative elle-même, mais bien l’obligation qu’elle affecte.

L’emprunteur développe alors le raisonnement suivant dans son pourvoi en cassation (troisième branche du moyen unique).

En vertu de l’article 1108 du Code civil, une condition essentielle pour la validité d’une convention est l’existence d’une cause – licite – à l’obligation.

Or, si l’obligation de remboursement du prêt est nulle car dépendante d’une condition purement potestative, le prêt est sans cause, l’obligation essentielle du contrat disparaissant.

La nullité du contrat pour absence de cause est une nullité relative visée à l’article 1304 du Code civil et soumise à la prescription décennale.

Poursuivant fort logiquement, l’emprunteur ajoute que si seule l’obligation de remboursement est nulle car affectée d’une condition purement potestative, le prêteur ne peut obtenir remboursement.

Il ne peut fonder sa demande de remboursement que sur la nullité du contrat, qui implique les restitutions réciproques.

Or cette nullité devait être demandée dans les dix ans de la conclusion du contrat, ce qui ne fut pas fait…

La Cour de cassation accueille le moyen (Cass., 22 avril 2013, rôle n° N° C.12.0285.F) :

« Si la nullité d’une convention produit ses effets ex tunc, » dit la Cour de cassation, « c’est le jugement qui la prononce qui fait naître des obligations nouvelles, les parties devant restituer ce qu’elles ont obtenu. La nullité de l’obligation de remboursement qui ne s’accompagne pas de l’annulation de la convention de prêt n’entraîne donc aucune obligation de restitution de la part de l’emprunteur. »

Ce qu’il faut retenir de cet arrêt, c’est que la condition purement potestative rend nulle l’obligation qu’elle affecte (art. 1174 du Code civil). Et si cette obligation forme la cause (au sens de la cause objective) du contrat, celui-ci devient à son tour nul (art. 1108 et 1131).

Dans cette affaire, l’obligation de remboursement dépendait de ce que l’emprunteur vende des actions d’une société. Comme la décision de vendre ses actions ne dépendait que de lui, la condition du remboursement était effectivement purement potestative.

Faut-il en déduire que la clause selon laquelle une partie acquiert un immeuble à la condition de vendre celui qu’elle possède déjà est une vente sous condition purement potestative ?

Je ne serais pas aussi catégorique. Tout dépend de la manière de rédiger une pareille clause.

La formulation suivante ne me paraît pas verser dans le caractère purement potestatif : « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur qui s’engage à mettre son immeuble en vente, reçoive une offre ferme d’achat d’un tiers au prix de … € pour le … au plus tard ».

En ce cas la condition ne dépend pas seulement du bon vouloir de l’acheteur.

Il reste que le sujet est controversé. P. Van den Eynde voit dans ce genre de clause vente une condition purement potestative (P. Van den Eynde, « Les conditions suspensives et résolutoires en droit civil », in Le compriomis de vente. Effets civils et fiscaux, Anthemis, Louvain-la-Neuve, 2006, p. 32).

En revanche, B. Kohl n’y voit qu’une condition simplement potestative (B. Kohl, « La vente immobilière ; chronique de jurisprudences 1990-2000 », Larcier, Bruxelles, 2012, p. 193).

Cet auteur fait valoir que l’acheteur doit exécuter le contrat de bonne foi et doit donc déployer les démarches nécessaires pour faire prospérer la condition, fût-elle potestative. À défaut, il sera considéré comme ayant empêché l’accomplissement de la condition en sorte qu’elle sera réputée accomplie par l’article 1178 du Code civil.

Le raisonnement est séduisant mais il faut reconnaître qu’à le suivre, il n’existerait plus de condition purement potestative.

On sera donc prudent et on prévoira dans le contrat l’obligation pour l’acheteur de de mettre en vente son immeuble et on appuiera la réalisation de la condition sur le fait d’un tiers, et non de l’acheteur – vendeur, à savoir qu’une offre soit émise par une tierce partie.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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