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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La condition résolutoire (I)

La condition résolutoire de la vente d’immeuble est une modalité des obligations. On la définit comme un évènement futur et incertain, étranger aux obligations, et dont dépend la dissolution du contrat.

Cette figure est rare dans les ventes d’immeuble qui sont des transactions dont l’importance requiert la stabilité ; on ne conclut une telle transaction donc que définitivement, au moment où les circonstances le permettent.

On ne rencontre en réalité des conditions résolutoires que pour assurer l’efficacité d’un objectif de la vente : une vente sous la condition résolutoire de ce que l’acheteur n’affecte pas le bien à telle activité ou à la conclusion d’un leasing immobilier.

On rencontre aussi une condition résolutoire en matière familiale dans la figure du droit de retour conventionnel, comme dans la donation sous condition résolutoire de prédécès du donataire, d’apport en communauté ou d’affectation à un culte ou une secte.

La vente sous condition résolutoire présente tous les effets d’une vente définitive. Elle doit être authentifiée, enregistrée, transcrite et exécutée sans réserve. La propriété est transférée et le bien est aux risques de l’acheteur. Le seul pouvoir résiduaire du vendeur est celui de prendre des mesures conservatoires, comme assurer l’immeuble (art. 1180 C. civ.).

Comme la vente est complète, l’acheteur sous conditions résolutoire peut revendre le bien mais la revente sera précarisée par la condition, suivant l’adage nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet. On trouve un exemple de ce principe dans l’article  74 de la loi hypothécaire qui dispose que « ceux qui n’ont sur l’immeuble qu’un droit suspendu par une condition ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu’une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision. » Cela provoque un effet d’inaliénabilité relative.

Enfin, comme déjà dit, la vente sous condition résolutoire doit être enregistrée au droit proportionnel et, ainsi qu’on le verra, les droits ne sont pas restituables lors de la réalisation de la condition.

Cela explique que, lorsqu’une condition extrinsèque doit encore affecter la vente, il n’est pas recommandé de conclure la transaction sous condition résolutoire. Il est préférable de convenir de promesses réciproques valables durant le temps que l’évènement peut prendre à survenir.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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