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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La condition résolutoire (I)

La condition résolutoire de la vente d’immeuble est une modalité des obligations. On la définit comme un évènement futur et incertain, étranger aux obligations, et dont dépend la dissolution du contrat.

Cette figure est rare dans les ventes d’immeuble qui sont des transactions dont l’importance requiert la stabilité ; on ne conclut une telle transaction donc que définitivement, au moment où les circonstances le permettent.

On ne rencontre en réalité des conditions résolutoires que pour assurer l’efficacité d’un objectif de la vente : une vente sous la condition résolutoire de ce que l’acheteur n’affecte pas le bien à telle activité ou à la conclusion d’un leasing immobilier.

On rencontre aussi une condition résolutoire en matière familiale dans la figure du droit de retour conventionnel, comme dans la donation sous condition résolutoire de prédécès du donataire, d’apport en communauté ou d’affectation à un culte ou une secte.

La vente sous condition résolutoire présente tous les effets d’une vente définitive. Elle doit être authentifiée, enregistrée, transcrite et exécutée sans réserve. La propriété est transférée et le bien est aux risques de l’acheteur. Le seul pouvoir résiduaire du vendeur est celui de prendre des mesures conservatoires, comme assurer l’immeuble (art. 1180 C. civ.).

Comme la vente est complète, l’acheteur sous conditions résolutoire peut revendre le bien mais la revente sera précarisée par la condition, suivant l’adage nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet. On trouve un exemple de ce principe dans l’article  74 de la loi hypothécaire qui dispose que « ceux qui n’ont sur l’immeuble qu’un droit suspendu par une condition ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu’une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision. » Cela provoque un effet d’inaliénabilité relative.

Enfin, comme déjà dit, la vente sous condition résolutoire doit être enregistrée au droit proportionnel et, ainsi qu’on le verra, les droits ne sont pas restituables lors de la réalisation de la condition.

Cela explique que, lorsqu’une condition extrinsèque doit encore affecter la vente, il n’est pas recommandé de conclure la transaction sous condition résolutoire. Il est préférable de convenir de promesses réciproques valables durant le temps que l’évènement peut prendre à survenir.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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