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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La condition résolutoire (I)

La condition résolutoire de la vente d’immeuble est une modalité des obligations. On la définit comme un évènement futur et incertain, étranger aux obligations, et dont dépend la dissolution du contrat.

Cette figure est rare dans les ventes d’immeuble qui sont des transactions dont l’importance requiert la stabilité ; on ne conclut une telle transaction donc que définitivement, au moment où les circonstances le permettent.

On ne rencontre en réalité des conditions résolutoires que pour assurer l’efficacité d’un objectif de la vente : une vente sous la condition résolutoire de ce que l’acheteur n’affecte pas le bien à telle activité ou à la conclusion d’un leasing immobilier.

On rencontre aussi une condition résolutoire en matière familiale dans la figure du droit de retour conventionnel, comme dans la donation sous condition résolutoire de prédécès du donataire, d’apport en communauté ou d’affectation à un culte ou une secte.

La vente sous condition résolutoire présente tous les effets d’une vente définitive. Elle doit être authentifiée, enregistrée, transcrite et exécutée sans réserve. La propriété est transférée et le bien est aux risques de l’acheteur. Le seul pouvoir résiduaire du vendeur est celui de prendre des mesures conservatoires, comme assurer l’immeuble (art. 1180 C. civ.).

Comme la vente est complète, l’acheteur sous conditions résolutoire peut revendre le bien mais la revente sera précarisée par la condition, suivant l’adage nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet. On trouve un exemple de ce principe dans l’article  74 de la loi hypothécaire qui dispose que « ceux qui n’ont sur l’immeuble qu’un droit suspendu par une condition ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu’une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision. » Cela provoque un effet d’inaliénabilité relative.

Enfin, comme déjà dit, la vente sous condition résolutoire doit être enregistrée au droit proportionnel et, ainsi qu’on le verra, les droits ne sont pas restituables lors de la réalisation de la condition.

Cela explique que, lorsqu’une condition extrinsèque doit encore affecter la vente, il n’est pas recommandé de conclure la transaction sous condition résolutoire. Il est préférable de convenir de promesses réciproques valables durant le temps que l’évènement peut prendre à survenir.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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