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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La condition résolutoire (I)

La condition résolutoire de la vente d’immeuble est une modalité des obligations. On la définit comme un évènement futur et incertain, étranger aux obligations, et dont dépend la dissolution du contrat.

Cette figure est rare dans les ventes d’immeuble qui sont des transactions dont l’importance requiert la stabilité ; on ne conclut une telle transaction donc que définitivement, au moment où les circonstances le permettent.

On ne rencontre en réalité des conditions résolutoires que pour assurer l’efficacité d’un objectif de la vente : une vente sous la condition résolutoire de ce que l’acheteur n’affecte pas le bien à telle activité ou à la conclusion d’un leasing immobilier.

On rencontre aussi une condition résolutoire en matière familiale dans la figure du droit de retour conventionnel, comme dans la donation sous condition résolutoire de prédécès du donataire, d’apport en communauté ou d’affectation à un culte ou une secte.

La vente sous condition résolutoire présente tous les effets d’une vente définitive. Elle doit être authentifiée, enregistrée, transcrite et exécutée sans réserve. La propriété est transférée et le bien est aux risques de l’acheteur. Le seul pouvoir résiduaire du vendeur est celui de prendre des mesures conservatoires, comme assurer l’immeuble (art. 1180 C. civ.).

Comme la vente est complète, l’acheteur sous conditions résolutoire peut revendre le bien mais la revente sera précarisée par la condition, suivant l’adage nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet. On trouve un exemple de ce principe dans l’article  74 de la loi hypothécaire qui dispose que « ceux qui n’ont sur l’immeuble qu’un droit suspendu par une condition ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu’une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision. » Cela provoque un effet d’inaliénabilité relative.

Enfin, comme déjà dit, la vente sous condition résolutoire doit être enregistrée au droit proportionnel et, ainsi qu’on le verra, les droits ne sont pas restituables lors de la réalisation de la condition.

Cela explique que, lorsqu’une condition extrinsèque doit encore affecter la vente, il n’est pas recommandé de conclure la transaction sous condition résolutoire. Il est préférable de convenir de promesses réciproques valables durant le temps que l’évènement peut prendre à survenir.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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