Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente par mandataire sous réserve de ratification par le vendeur

Un agent immobilier mandaté pour vendre un immeuble peut soumettre le compromis à la ratification ultérieure de son mandant.

En ce cas, que vaut un tel contrat ?

La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1994, p. 242).

Le tribunal de première instance de Bruxelles voit les choses autrement, mais erronément.

Pour le tribunal, il ne s’agit pas d’une condition purement potestative prohibée par l’article 1174 du Code civil puisque la réalisation de la condition (ratification) dépend de la volonté du créancier de l’obligation et non du débiteur (Civ., Brux., 28 novembre 1989, R.G.E.N., 1992, p. 365).

Pour le tribunal, la convention signée sous réserve de ratification est une promesse d’achat qui n’engage immédiatement que les candidats acquéreurs.

C’est oublier que le vente engage les deux parties, et pas seulement l’acheteur.

Dans la vente à ratifier par le vendeur, il est vrai que la condition n’affecte pas l’engagement de l’acheteur, mais le vendeur, lui, ne s’engage par mandataire que s’il ratifie, c’est-à-dire s’il le décide de manière purement potestative.

La nullité de l’engagement du vendeur ne laisse pas survivre celui de l’acheteur ou plutôt du candidat acheteur.

À défaut d’engagement du vendeur, le contrat est dépourvu de cause et est nul à ce titre ; il ne survit donc pas, même comme offre unilatérale de l’acheteur.

Et pourtant, le tribunal de première instance d’Anvers fait la même erreur (Civ., Anvers, 12 octobre 1986, R.G.E.N., 1988, p. 35) : pour le tribunal, il n’y a pas de condition potestative de la part de celui qui s’oblige dans un compromis de vente souscrit avec un agent immobilier sous réserve de l’accord des propriétaires de l’immeuble objet de la convention. Selon le tribunal, ce compromis s’analyserait soit en une promesse de contrat par l' »acheteur », soit en une offre d’achat de ce dernier.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

Lire plus arrow_forward

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

  • Sitothèque

  • close