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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vente par mandataire sous réserve de ratification par le vendeur

Un agent immobilier mandaté pour vendre un immeuble peut soumettre le compromis à la ratification ultérieure de son mandant.

En ce cas, que vaut un tel contrat ?

La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1994, p. 242).

Le tribunal de première instance de Bruxelles voit les choses autrement, mais erronément.

Pour le tribunal, il ne s’agit pas d’une condition purement potestative prohibée par l’article 1174 du Code civil puisque la réalisation de la condition (ratification) dépend de la volonté du créancier de l’obligation et non du débiteur (Civ., Brux., 28 novembre 1989, R.G.E.N., 1992, p. 365).

Pour le tribunal, la convention signée sous réserve de ratification est une promesse d’achat qui n’engage immédiatement que les candidats acquéreurs.

C’est oublier que le vente engage les deux parties, et pas seulement l’acheteur.

Dans la vente à ratifier par le vendeur, il est vrai que la condition n’affecte pas l’engagement de l’acheteur, mais le vendeur, lui, ne s’engage par mandataire que s’il ratifie, c’est-à-dire s’il le décide de manière purement potestative.

La nullité de l’engagement du vendeur ne laisse pas survivre celui de l’acheteur ou plutôt du candidat acheteur.

À défaut d’engagement du vendeur, le contrat est dépourvu de cause et est nul à ce titre ; il ne survit donc pas, même comme offre unilatérale de l’acheteur.

Et pourtant, le tribunal de première instance d’Anvers fait la même erreur (Civ., Anvers, 12 octobre 1986, R.G.E.N., 1988, p. 35) : pour le tribunal, il n’y a pas de condition potestative de la part de celui qui s’oblige dans un compromis de vente souscrit avec un agent immobilier sous réserve de l’accord des propriétaires de l’immeuble objet de la convention. Selon le tribunal, ce compromis s’analyserait soit en une promesse de contrat par l' »acheteur », soit en une offre d’achat de ce dernier.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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