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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente par mandataire sous réserve de ratification par le vendeur

Un agent immobilier mandaté pour vendre un immeuble peut soumettre le compromis à la ratification ultérieure de son mandant.

En ce cas, que vaut un tel contrat ?

La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1994, p. 242).

Le tribunal de première instance de Bruxelles voit les choses autrement, mais erronément.

Pour le tribunal, il ne s’agit pas d’une condition purement potestative prohibée par l’article 1174 du Code civil puisque la réalisation de la condition (ratification) dépend de la volonté du créancier de l’obligation et non du débiteur (Civ., Brux., 28 novembre 1989, R.G.E.N., 1992, p. 365).

Pour le tribunal, la convention signée sous réserve de ratification est une promesse d’achat qui n’engage immédiatement que les candidats acquéreurs.

C’est oublier que le vente engage les deux parties, et pas seulement l’acheteur.

Dans la vente à ratifier par le vendeur, il est vrai que la condition n’affecte pas l’engagement de l’acheteur, mais le vendeur, lui, ne s’engage par mandataire que s’il ratifie, c’est-à-dire s’il le décide de manière purement potestative.

La nullité de l’engagement du vendeur ne laisse pas survivre celui de l’acheteur ou plutôt du candidat acheteur.

À défaut d’engagement du vendeur, le contrat est dépourvu de cause et est nul à ce titre ; il ne survit donc pas, même comme offre unilatérale de l’acheteur.

Et pourtant, le tribunal de première instance d’Anvers fait la même erreur (Civ., Anvers, 12 octobre 1986, R.G.E.N., 1988, p. 35) : pour le tribunal, il n’y a pas de condition potestative de la part de celui qui s’oblige dans un compromis de vente souscrit avec un agent immobilier sous réserve de l’accord des propriétaires de l’immeuble objet de la convention. Selon le tribunal, ce compromis s’analyserait soit en une promesse de contrat par l' »acheteur », soit en une offre d’achat de ce dernier.

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Usucapion d’une servitude de surplomb pour des branches ?

L’article 37, alinéa 1er, du Code rural dispose que celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à couper ces branches. En vertu de l’alinéa 4 du même article, le droit de faire couper les branches est imprescriptible. Il résulte de ces dispositions, dit la Cour de cassation, […]

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L’article 37, alinéa 1er, du Code rural dispose que celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à couper ces branches.

En vertu de l’alinéa 4 du même article, le droit de faire couper les branches est imprescriptible.

Il résulte de ces dispositions, dit la Cour de cassation, que le droit de conserver des branches qui surplombent une propriété voisine ne peut s’acquérir par usucapion.

Le tribunal de première instance du Brabant wallon avait donc jugé à tort que le voisin avait acquis une servitude de surplomb pour ses branches débordant au-delà de la clôture.

Il est intéressant de relever que la Cour de cassation a étendu la cassation du jugement aux racines des mêmes arbres.

Le jugement cassé établissait en effet un lien entre les deux sujets.

Cass., 3 janvier 2020, rôle n° C.19.0171.F, www.juridiat.be.

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