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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Préemption et droits d’enregistrement

Une vente d’immeuble intervient entre deux parties. Or une tierce partie dispose d’un droit de préemption, et elle exerce son droit.

Que deviennent les droits d’enregistrement sur la vente initiale, déjà payés par l’acquéreur ?

Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006, nous rend attentif à cette question.

Dans cette affaire, le tribunal puis la Cour ont jugé que le droit de préemption doit être considéré comme une condition résolutoire de la vente, qui est remplie par l’exercice qui en est fait.

Fort bien, mais l’on sait que pour obtenir la restitution des droits acquittés, il faut agir en justice en résolution de la vente, dans l’année du compromis (art. 209 CDE).

C’est du moins le cas à Bruxelles.

En région flamande et en Wallonie, la résolution de la convention peut intervenir, avant l’acte authentique, par un avenant de dissolution enregistré au droit de 10 €.

Le décret flamand est en vigueur depuis le 1er novembre 2007. En Wallonie, ce système existe depuis 1er juillet 2009. Pas encore à Bruxelles, hélas.

Revenons à notre affaire jugée en Flandre mais concernant une vente antérieure au décret du 23 novembre 2007.

Dans l’affaire en question, l’acheteur avait payé les droits avant de voir la vente remise en cause par le tiers titulaire exerçant son droit de préemption.

L’acheteur avait cité en passation d’acte et subsidiairement en restitution de l’acompte.

Le jugement avait constaté l’accomplissement de la condition résolutoire, mais le demandeur n’avait pas demandé lui-même la résolution judiciaire de la vente.

L’administration a refusé la restitution des droits car les conditions de l’article 209 CDE n’étaient pas réunies.

Elle a obtenu gain de cause car l’article 209, 3° CDE doit être interprété de manière stricte.

Une action en résolution ne se confond pas avec la constatation de la réalisation d’une condition résolutoire.

La situation contraint donc l’acheteur à agir en résolution pour obtenir la restitution des droits déjà acquittés.

Cette situation est singulière : pour obtenir restitution des droits, il doit demander la résolution d’une vente qui est rétroactivement mise à néant par la condition résolutoire que constitue l’exercice du droit de préemption par le tiers … !

Le juge peut-il constater que l’action est sans objet en raison, justement, de l’effet de la condition résolutoire ?

A mon avis, cela n’empêche pas l’acheteur de demander la résolution du contrat pour inexécution de la garantie d’éviction.

Le juge peut en effet prononcer la résolution d’une convention déjà dissoute pour une autre cause (Cass., 19 mai 2011).

Cette jurisprudence conserve toute son actualité à Bruxelles. Dans les autres Régions aussi, mais seulement si l’acte est déjà passé.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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