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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Préemption et droits d’enregistrement

Une vente d’immeuble intervient entre deux parties. Or une tierce partie dispose d’un droit de préemption, et elle exerce son droit.

Que deviennent les droits d’enregistrement sur la vente initiale, déjà payés par l’acquéreur ?

Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006, nous rend attentif à cette question.

Dans cette affaire, le tribunal puis la Cour ont jugé que le droit de préemption doit être considéré comme une condition résolutoire de la vente, qui est remplie par l’exercice qui en est fait.

Fort bien, mais l’on sait que pour obtenir la restitution des droits acquittés, il faut agir en justice en résolution de la vente, dans l’année du compromis (art. 209 CDE).

C’est du moins le cas à Bruxelles.

En région flamande et en Wallonie, la résolution de la convention peut intervenir, avant l’acte authentique, par un avenant de dissolution enregistré au droit de 10 €.

Le décret flamand est en vigueur depuis le 1er novembre 2007. En Wallonie, ce système existe depuis 1er juillet 2009. Pas encore à Bruxelles, hélas.

Revenons à notre affaire jugée en Flandre mais concernant une vente antérieure au décret du 23 novembre 2007.

Dans l’affaire en question, l’acheteur avait payé les droits avant de voir la vente remise en cause par le tiers titulaire exerçant son droit de préemption.

L’acheteur avait cité en passation d’acte et subsidiairement en restitution de l’acompte.

Le jugement avait constaté l’accomplissement de la condition résolutoire, mais le demandeur n’avait pas demandé lui-même la résolution judiciaire de la vente.

L’administration a refusé la restitution des droits car les conditions de l’article 209 CDE n’étaient pas réunies.

Elle a obtenu gain de cause car l’article 209, 3° CDE doit être interprété de manière stricte.

Une action en résolution ne se confond pas avec la constatation de la réalisation d’une condition résolutoire.

La situation contraint donc l’acheteur à agir en résolution pour obtenir la restitution des droits déjà acquittés.

Cette situation est singulière : pour obtenir restitution des droits, il doit demander la résolution d’une vente qui est rétroactivement mise à néant par la condition résolutoire que constitue l’exercice du droit de préemption par le tiers … !

Le juge peut-il constater que l’action est sans objet en raison, justement, de l’effet de la condition résolutoire ?

A mon avis, cela n’empêche pas l’acheteur de demander la résolution du contrat pour inexécution de la garantie d’éviction.

Le juge peut en effet prononcer la résolution d’une convention déjà dissoute pour une autre cause (Cass., 19 mai 2011).

Cette jurisprudence conserve toute son actualité à Bruxelles. Dans les autres Régions aussi, mais seulement si l’acte est déjà passé.

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Examen des incidences pour les PU relatifs à des parkings

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT. Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée. La raison était de […]

Lire plus arrow_forward

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT.

Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée.

La raison était de simplifier les démarches requises pour favoriser les parkings.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour constitutionnelle a annulé, avec effet immédiat, les modifications du CoBAT qui prescrivaient de monter les seuils imposant la réalisation d’une étude d’incidence, en Région de Bruxelles-Capitale, pour les projets immobiliers intégrant des parking couverts ou extérieurs.

Depuis le 20 avril 2019 la situation était la suivante :

Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences

1.      + de 400 emplacements parkings

 Rapport d’incidences

2.      50 – 400 emplacements parkings

Dans l’attente d’une nouvelle intervention du législateur, et sous réserve de plus amples informations, les « anciens seuils » devraient s’appliquer à nouveau :

Anciens seuils (à nouveau d’application) Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences :

3.      Parc de stationnement + de 200 emplacements

Etude incidences

4.      + de 400 emplacements parkings

 

Rapport d’incidences

5.      Parc de stationnement air libre 50 à 200 emplacements ;

6.      Stationnement couvert de 25 à 200 emplacements.

Rapport d’incidences

7.      50 – 400 emplacements parkings

La plus grande prudence est donc de mise pour tous les projets qui n’auraient pas été soumis à évaluation des incidences et qui auraient été délivrés sous couvert de la législation en vigueur depuis le 20 avril 2019 ou qui sont toujours en cours d’instruction  (crédit : nos collègues d’Urbanlaw).

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