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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Préemption et droits d’enregistrement

Une vente d’immeuble intervient entre deux parties. Or une tierce partie dispose d’un droit de préemption, et elle exerce son droit.

Que deviennent les droits d’enregistrement sur la vente initiale, déjà payés par l’acquéreur ?

Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006, nous rend attentif à cette question.

Dans cette affaire, le tribunal puis la Cour ont jugé que le droit de préemption doit être considéré comme une condition résolutoire de la vente, qui est remplie par l’exercice qui en est fait.

Fort bien, mais l’on sait que pour obtenir la restitution des droits acquittés, il faut agir en justice en résolution de la vente, dans l’année du compromis (art. 209 CDE).

C’est du moins le cas à Bruxelles.

En région flamande et en Wallonie, la résolution de la convention peut intervenir, avant l’acte authentique, par un avenant de dissolution enregistré au droit de 10 €.

Le décret flamand est en vigueur depuis le 1er novembre 2007. En Wallonie, ce système existe depuis 1er juillet 2009. Pas encore à Bruxelles, hélas.

Revenons à notre affaire jugée en Flandre mais concernant une vente antérieure au décret du 23 novembre 2007.

Dans l’affaire en question, l’acheteur avait payé les droits avant de voir la vente remise en cause par le tiers titulaire exerçant son droit de préemption.

L’acheteur avait cité en passation d’acte et subsidiairement en restitution de l’acompte.

Le jugement avait constaté l’accomplissement de la condition résolutoire, mais le demandeur n’avait pas demandé lui-même la résolution judiciaire de la vente.

L’administration a refusé la restitution des droits car les conditions de l’article 209 CDE n’étaient pas réunies.

Elle a obtenu gain de cause car l’article 209, 3° CDE doit être interprété de manière stricte.

Une action en résolution ne se confond pas avec la constatation de la réalisation d’une condition résolutoire.

La situation contraint donc l’acheteur à agir en résolution pour obtenir la restitution des droits déjà acquittés.

Cette situation est singulière : pour obtenir restitution des droits, il doit demander la résolution d’une vente qui est rétroactivement mise à néant par la condition résolutoire que constitue l’exercice du droit de préemption par le tiers … !

Le juge peut-il constater que l’action est sans objet en raison, justement, de l’effet de la condition résolutoire ?

A mon avis, cela n’empêche pas l’acheteur de demander la résolution du contrat pour inexécution de la garantie d’éviction.

Le juge peut en effet prononcer la résolution d’une convention déjà dissoute pour une autre cause (Cass., 19 mai 2011).

Cette jurisprudence conserve toute son actualité à Bruxelles. Dans les autres Régions aussi, mais seulement si l’acte est déjà passé.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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