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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Préemption et droits d’enregistrement

Une vente d’immeuble intervient entre deux parties. Or une tierce partie dispose d’un droit de préemption, et elle exerce son droit.

Que deviennent les droits d’enregistrement sur la vente initiale, déjà payés par l’acquéreur ?

Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006, nous rend attentif à cette question.

Dans cette affaire, le tribunal puis la Cour ont jugé que le droit de préemption doit être considéré comme une condition résolutoire de la vente, qui est remplie par l’exercice qui en est fait.

Fort bien, mais l’on sait que pour obtenir la restitution des droits acquittés, il faut agir en justice en résolution de la vente, dans l’année du compromis (art. 209 CDE).

C’est du moins le cas à Bruxelles.

En région flamande et en Wallonie, la résolution de la convention peut intervenir, avant l’acte authentique, par un avenant de dissolution enregistré au droit de 10 €.

Le décret flamand est en vigueur depuis le 1er novembre 2007. En Wallonie, ce système existe depuis 1er juillet 2009. Pas encore à Bruxelles, hélas.

Revenons à notre affaire jugée en Flandre mais concernant une vente antérieure au décret du 23 novembre 2007.

Dans l’affaire en question, l’acheteur avait payé les droits avant de voir la vente remise en cause par le tiers titulaire exerçant son droit de préemption.

L’acheteur avait cité en passation d’acte et subsidiairement en restitution de l’acompte.

Le jugement avait constaté l’accomplissement de la condition résolutoire, mais le demandeur n’avait pas demandé lui-même la résolution judiciaire de la vente.

L’administration a refusé la restitution des droits car les conditions de l’article 209 CDE n’étaient pas réunies.

Elle a obtenu gain de cause car l’article 209, 3° CDE doit être interprété de manière stricte.

Une action en résolution ne se confond pas avec la constatation de la réalisation d’une condition résolutoire.

La situation contraint donc l’acheteur à agir en résolution pour obtenir la restitution des droits déjà acquittés.

Cette situation est singulière : pour obtenir restitution des droits, il doit demander la résolution d’une vente qui est rétroactivement mise à néant par la condition résolutoire que constitue l’exercice du droit de préemption par le tiers … !

Le juge peut-il constater que l’action est sans objet en raison, justement, de l’effet de la condition résolutoire ?

A mon avis, cela n’empêche pas l’acheteur de demander la résolution du contrat pour inexécution de la garantie d’éviction.

Le juge peut en effet prononcer la résolution d’une convention déjà dissoute pour une autre cause (Cass., 19 mai 2011).

Cette jurisprudence conserve toute son actualité à Bruxelles. Dans les autres Régions aussi, mais seulement si l’acte est déjà passé.

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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