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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente viagère d’un immeuble (II)

La rente

Les parties fixent librement le montant de la rente en fonction des critères suivants (article 1976 du Code civil) :

  • de l’âge du vendeur,
  • de l’espérance de vie du crédirentier,
  • de la valeur de l’immeuble,
  • de la rentabilité de l’immeuble,
  • de la présence ou non d’une clause de réserve d’usufruit,
  • de la durée maximale (si elle est déterminée) de la rente,
  • de la réversibilité éventuelle de la rente, …

Le lieu et la date de paiement des arriérages doivent être prévus dans l’acte et même dans la promesse de vente.

Comme tous fruits civils, la rente s’acquiert jour par jour. Dès lors en cas de décès du crédirentier au cours d’une période déterminée, la rente est acquise dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu.

Dans la pratique, il est convenu que la rente sera payable d’avance et mensuellement au domicile du crédirentier (art. 1980, al. 2, du Code civil).

Dans cette hypothèse, tout terme dû est acquis dans sa totalité à dater du jour de l’échéance.

La possibilité existe également de ne convertir qu’une partie du prix en rente viagère.

Cela sera d’ailleurs souvent le cas. La partie du prix payée immédiatement s’appelle le bouquet.

D’autre part les parties sont également libres de prévoir l’indexation de la rente.

Si rien n’est prévu dans la convention, il n’y aura pas d’indexation possible sans l’accord du débirentier.

Il est également courant de rencontrer dans le contrat de vente moyennant rente viagère une clause majorant les arrérages de la rente de 10 ou 15% en cas de retard de paiement du débirentier.

Cette clause est licite (art. 1231 du Code civil) sous réserve de réduction éventuelle par le juge si la majoration contractuelle apparait excéder manifestement le montant que les parties pouvaient fixer pour réparer le dommage résultant du non-paiement.

Les garanties

Dans la vente payée par une rente viagère, le prix reste par hypothèse dû après l’acte, au moins en partie si un bouquet est payé.

En principe, le privilège du vendeur impayé s’applique du fait de la transcription de l’acte (art. 26 de la loi hypothécaire) et l’article 35 oblige le conservateur a procéder à l’inscription du privilège.

Dans un arrêt du 21 novembre 1986 (Pas., I, 1987, p.368), la Cour de cassation a cependant jugé que le vendeur ne peut faire valoir son privilège sur le bien vendu, pour la rente qu’il a stipulée que s’il est constaté, dans l’acte transcrit ou dans un bordereau d’inscription déposé en vertu de cet acte, que cette rente ou ces frais sont encore dus et à concurrence de quel montant.

La simple circonstance que le vente est viagère ne suffit donc pas pour conserver le privilège et il faut encore que la publicité foncière décrive et quantifie le prix.

Les parties peuvent, dans l’acte, dispenser le conservateur de l’inscription d’office.

Cette dispense n’est pas sans conséquence car, en ce cas, le vendeur sera déchu du privilège et de l’action résolutoire ou en reprise pour le partage.

Mais le vendeur pourra prendre, en vertu de son titre, une inscription hypothécaire qui n’aura rang qu’à sa date (art. 36, alinéa 2).

Le vendeur, on le verra plus loin, n’a pas intérêt à perdre l’action résolutoire.

C’est la raison pour laquelle, si l’hypothèque est retenue, l’acte contient un pacte résolutoire exprès.

L’action résolutoire mettant en œuvre un pacte commissoire exprès, procède du registre de la condition résolutoire et non de l’action résolutoire pour faute. De plus, pareil pacte figure dans l’acte ce qui lui assure une publicité.

Le vendeur n’est donc pas déchu de l’action s’appuyant sur un pacte commissoire exprès même s’il a dispensé le conservateur d’inscrire le privilège (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûreté réelle et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 646 ; R.P.D.B., v° « Hypothèques et privilèges immobiliers », compl. VII, n° 403).

La clause résolutoire

Selon l’article 1978 du Code civil le seul défaut de payement des arrérages de la rente n’autorise pas le crédirentier, à demander le remboursement du capital ou la résolution de la vente.

Le crédirentier n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur afin de bénéficier d’une somme suffisante pour couvrir les arriérés.

Cette disposition n’est cependant pas une disposition d’ordre public.

Une clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente peut dès lors être insérée dans le contrat.

Or, la résolution d’un contrat synallagmatique a pour effet que les cocontractants doivent être replacés dans la situation qui était la leur avant la conclusion du contrat.

Autrement dit, l’acquéreur doit restituer l’immeuble et le vendeur doit, en principe, restituer les rentes déjà perçues.

Ceci serait malvenu pour le vendeur car on a vu que la vente viagère sert à lui procurer un revenu. La rente est donc destinée à être dépensée pour vivre.

Le vendeur ne pouvant restituer ce qu’il a reçu, il hésitera à faire sanctionner la défaillance du débirentier par la résolution de la vente.

Il se trouvera alors relativement démuni.

Cette question est le sujet le plus délicat de la vente viagère et constitue le frein le plus important à son développement en Belgique.

C’est un arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2004 (R.W., 2006-2007, liv. 25, p. 1038 et la note ; R.G.D.C. 2005, liv. 8, p. 485) qui a fixé la matière.

Auparavant la question de la restitution des rentes versées était controversée.

La demanderesse en cassation avançait que la rente avait rémunéré le risque inhérent au caractère aléatoire de la vente viagère.

Le pourvoi posait donc que la restitution des arrérages après la résolution de la convention, revenait à supprimer rétrospectivement l’aléa, ce qui n’est pas possible.

La Cour de cassation ne va pas suivre cette thèse, et va sinspirer de la doctrine de Monsieur De Page (« Traité élémentaire de droit civil belge », T. V, p.336, n° 336).

Selon la Cour de cassation, à la différence des autres contrats aléatoire (assurance, par exemple) le contrat de vente en viager a pour effet que les arrérages sont payés, non pas en contrepartie d’un gain ou d’un service hypothétique et aléatoire, mais en contrepartie du transfert immédiat de la propriété d’un bien.

C’est pourquoi la résolution de la vente viagère entraîne l’obligation pour l’acheteur de rendre l’immeuble et pour le vendeur de restituer les sommes qui ont été payées (T. Starosselets, « Restitution des arriérages en cas de résolution de la vente en viager ou ‘mesure dix fois mais ne coupe qu’une’ », Kluwer, 2005).

Il est donc important de modaliser contractuellement les conséquences de la résolution.

En application de l’article 1184 du Code civil, des dommages et intérêts peuvent être mis à charge du débiteur coupable de non-paiement.

En France, la jurisprudence fixe systématiquement ces indemnités au montant des rentes à restituer, de façon à éviter tout décaissement au crédirentier.

Pour se prémunir de l’obligation de restituer les arrérages, il convient d’insérer dans la convention une clause autorisant le crédirentier en cas de résolution à ne pas restituer les rentes versées.

La Cour de cassation a confirmé la légalité de ce type de clauses (Cass., 28 mai 1964, Pas. 1964, I, p. 1017).

Dans un arrêt du 8 février 2010 (rôle n° C.09.0416.F, www.juridat.be), la Cour de cassation refuse de censurer un arrêt qui avait considéré qu’en appliquant le pacte commissoire exprès, le vendeur ne commettait pas un abus de droit.

On peut cependant se demander si la clause stipulant qu’à titre de dommage le vendeur pourra garder les arrérages, ne pourrait pas être interprétée comme une clause pénale.

Or le juge peut à la demande de l’acheteur ou même d’office, réduire la clause pénale si elle présente un caractère excessif.

La Cour d’appel de Bruxelles précise à cet égard que « pour apprécier si la clause pénale est excessives, il faut se placer au jour de la conclusions du contrat de rente viagère et tenir compte de la nature aléatoire du contrat ; le dommage que la non-exécution du contrat entraine pour la crédirentière ne constitue pas en la perte de la valeur de l’immeuble mais en la perte de toutes rentes qui lui auraient été payées jusqu’à son décès ; que c’est donc au total des rentes restant vraisemblablement à échoir et non à la valeur de l’immeuble au jour de la vente qu’il faut comparer le montant de l’indemnités forfaitaire contractuelle » (Bruxelles, 26 janvier 2001, JT, 2002, p. 218, Fr. Glansdorff, « La constitution d’une charge de rente- Aspects civils », in Les droits de jouissance, Anthemis, 2007, p.91).

Cette jurisprudence incite à un certain optimisme mais elle est encore isolée.

Il est souhaitable que la jurisprudence se fixe en ce sens que le vendeur puisse faire sanctionner la défaillance de l’acquéreur, sans risquer une restitution même partielle des arrérages déjà payés.

A cette condition, il n’existera plus d’obstacle à ce qu’il soit fait un usage plus courant du contrat de vente viagère.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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