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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente viagère d’un immeuble (II)

La rente

Les parties fixent librement le montant de la rente en fonction des critères suivants (article 1976 du Code civil) :

  • de l’âge du vendeur,
  • de l’espérance de vie du crédirentier,
  • de la valeur de l’immeuble,
  • de la rentabilité de l’immeuble,
  • de la présence ou non d’une clause de réserve d’usufruit,
  • de la durée maximale (si elle est déterminée) de la rente,
  • de la réversibilité éventuelle de la rente, …

Le lieu et la date de paiement des arriérages doivent être prévus dans l’acte et même dans la promesse de vente.

Comme tous fruits civils, la rente s’acquiert jour par jour. Dès lors en cas de décès du crédirentier au cours d’une période déterminée, la rente est acquise dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu.

Dans la pratique, il est convenu que la rente sera payable d’avance et mensuellement au domicile du crédirentier (art. 1980, al. 2, du Code civil).

Dans cette hypothèse, tout terme dû est acquis dans sa totalité à dater du jour de l’échéance.

La possibilité existe également de ne convertir qu’une partie du prix en rente viagère.

Cela sera d’ailleurs souvent le cas. La partie du prix payée immédiatement s’appelle le bouquet.

D’autre part les parties sont également libres de prévoir l’indexation de la rente.

Si rien n’est prévu dans la convention, il n’y aura pas d’indexation possible sans l’accord du débirentier.

Il est également courant de rencontrer dans le contrat de vente moyennant rente viagère une clause majorant les arrérages de la rente de 10 ou 15% en cas de retard de paiement du débirentier.

Cette clause est licite (art. 1231 du Code civil) sous réserve de réduction éventuelle par le juge si la majoration contractuelle apparait excéder manifestement le montant que les parties pouvaient fixer pour réparer le dommage résultant du non-paiement.

Les garanties

Dans la vente payée par une rente viagère, le prix reste par hypothèse dû après l’acte, au moins en partie si un bouquet est payé.

En principe, le privilège du vendeur impayé s’applique du fait de la transcription de l’acte (art. 26 de la loi hypothécaire) et l’article 35 oblige le conservateur a procéder à l’inscription du privilège.

Dans un arrêt du 21 novembre 1986 (Pas., I, 1987, p.368), la Cour de cassation a cependant jugé que le vendeur ne peut faire valoir son privilège sur le bien vendu, pour la rente qu’il a stipulée que s’il est constaté, dans l’acte transcrit ou dans un bordereau d’inscription déposé en vertu de cet acte, que cette rente ou ces frais sont encore dus et à concurrence de quel montant.

La simple circonstance que le vente est viagère ne suffit donc pas pour conserver le privilège et il faut encore que la publicité foncière décrive et quantifie le prix.

Les parties peuvent, dans l’acte, dispenser le conservateur de l’inscription d’office.

Cette dispense n’est pas sans conséquence car, en ce cas, le vendeur sera déchu du privilège et de l’action résolutoire ou en reprise pour le partage.

Mais le vendeur pourra prendre, en vertu de son titre, une inscription hypothécaire qui n’aura rang qu’à sa date (art. 36, alinéa 2).

Le vendeur, on le verra plus loin, n’a pas intérêt à perdre l’action résolutoire.

C’est la raison pour laquelle, si l’hypothèque est retenue, l’acte contient un pacte résolutoire exprès.

L’action résolutoire mettant en œuvre un pacte commissoire exprès, procède du registre de la condition résolutoire et non de l’action résolutoire pour faute. De plus, pareil pacte figure dans l’acte ce qui lui assure une publicité.

Le vendeur n’est donc pas déchu de l’action s’appuyant sur un pacte commissoire exprès même s’il a dispensé le conservateur d’inscrire le privilège (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûreté réelle et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 646 ; R.P.D.B., v° « Hypothèques et privilèges immobiliers », compl. VII, n° 403).

La clause résolutoire

Selon l’article 1978 du Code civil le seul défaut de payement des arrérages de la rente n’autorise pas le crédirentier, à demander le remboursement du capital ou la résolution de la vente.

Le crédirentier n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur afin de bénéficier d’une somme suffisante pour couvrir les arriérés.

Cette disposition n’est cependant pas une disposition d’ordre public.

Une clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente peut dès lors être insérée dans le contrat.

Or, la résolution d’un contrat synallagmatique a pour effet que les cocontractants doivent être replacés dans la situation qui était la leur avant la conclusion du contrat.

Autrement dit, l’acquéreur doit restituer l’immeuble et le vendeur doit, en principe, restituer les rentes déjà perçues.

Ceci serait malvenu pour le vendeur car on a vu que la vente viagère sert à lui procurer un revenu. La rente est donc destinée à être dépensée pour vivre.

Le vendeur ne pouvant restituer ce qu’il a reçu, il hésitera à faire sanctionner la défaillance du débirentier par la résolution de la vente.

Il se trouvera alors relativement démuni.

Cette question est le sujet le plus délicat de la vente viagère et constitue le frein le plus important à son développement en Belgique.

C’est un arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2004 (R.W., 2006-2007, liv. 25, p. 1038 et la note ; R.G.D.C. 2005, liv. 8, p. 485) qui a fixé la matière.

Auparavant la question de la restitution des rentes versées était controversée.

La demanderesse en cassation avançait que la rente avait rémunéré le risque inhérent au caractère aléatoire de la vente viagère.

Le pourvoi posait donc que la restitution des arrérages après la résolution de la convention, revenait à supprimer rétrospectivement l’aléa, ce qui n’est pas possible.

La Cour de cassation ne va pas suivre cette thèse, et va sinspirer de la doctrine de Monsieur De Page (« Traité élémentaire de droit civil belge », T. V, p.336, n° 336).

Selon la Cour de cassation, à la différence des autres contrats aléatoire (assurance, par exemple) le contrat de vente en viager a pour effet que les arrérages sont payés, non pas en contrepartie d’un gain ou d’un service hypothétique et aléatoire, mais en contrepartie du transfert immédiat de la propriété d’un bien.

C’est pourquoi la résolution de la vente viagère entraîne l’obligation pour l’acheteur de rendre l’immeuble et pour le vendeur de restituer les sommes qui ont été payées (T. Starosselets, « Restitution des arriérages en cas de résolution de la vente en viager ou ‘mesure dix fois mais ne coupe qu’une’ », Kluwer, 2005).

Il est donc important de modaliser contractuellement les conséquences de la résolution.

En application de l’article 1184 du Code civil, des dommages et intérêts peuvent être mis à charge du débiteur coupable de non-paiement.

En France, la jurisprudence fixe systématiquement ces indemnités au montant des rentes à restituer, de façon à éviter tout décaissement au crédirentier.

Pour se prémunir de l’obligation de restituer les arrérages, il convient d’insérer dans la convention une clause autorisant le crédirentier en cas de résolution à ne pas restituer les rentes versées.

La Cour de cassation a confirmé la légalité de ce type de clauses (Cass., 28 mai 1964, Pas. 1964, I, p. 1017).

Dans un arrêt du 8 février 2010 (rôle n° C.09.0416.F, www.juridat.be), la Cour de cassation refuse de censurer un arrêt qui avait considéré qu’en appliquant le pacte commissoire exprès, le vendeur ne commettait pas un abus de droit.

On peut cependant se demander si la clause stipulant qu’à titre de dommage le vendeur pourra garder les arrérages, ne pourrait pas être interprétée comme une clause pénale.

Or le juge peut à la demande de l’acheteur ou même d’office, réduire la clause pénale si elle présente un caractère excessif.

La Cour d’appel de Bruxelles précise à cet égard que « pour apprécier si la clause pénale est excessives, il faut se placer au jour de la conclusions du contrat de rente viagère et tenir compte de la nature aléatoire du contrat ; le dommage que la non-exécution du contrat entraine pour la crédirentière ne constitue pas en la perte de la valeur de l’immeuble mais en la perte de toutes rentes qui lui auraient été payées jusqu’à son décès ; que c’est donc au total des rentes restant vraisemblablement à échoir et non à la valeur de l’immeuble au jour de la vente qu’il faut comparer le montant de l’indemnités forfaitaire contractuelle » (Bruxelles, 26 janvier 2001, JT, 2002, p. 218, Fr. Glansdorff, « La constitution d’une charge de rente- Aspects civils », in Les droits de jouissance, Anthemis, 2007, p.91).

Cette jurisprudence incite à un certain optimisme mais elle est encore isolée.

Il est souhaitable que la jurisprudence se fixe en ce sens que le vendeur puisse faire sanctionner la défaillance de l’acquéreur, sans risquer une restitution même partielle des arrérages déjà payés.

A cette condition, il n’existera plus d’obstacle à ce qu’il soit fait un usage plus courant du contrat de vente viagère.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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