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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La sanction de la méconnaissance du droit de préemption

Revenons à l’arrêt de la Cour de cassation du 27 avril 2006 pour aborder cette fois la sanction de l’inobservation d’un droit de  préemption.

La société AEG a vendu un complexe immobilier à la société Woluwe Corner par acte sous seing privé du 8 avril 1997. Dans ce complexe se trouve notamment un lot n° 2.

Dans un acte du 5 janvier 1982, AEG avait accordé à la société Delacre un droit de préférence sur ce lot n° 2. La société Multimas a été subrogée à Delacre dans ce droit de préférence.

Lors de la vente du complexe immobilier le 8 avril 1997, les parties Woluwe Corner et AEG avaient connaissance de droit de préférence de Multimas. Woluwe Corner et AEG ont convenu un prix exorbitant pour le lot n° 2, spéculant sur l’abandon par Multimas de son droit de préférence.

La Cour d’appel de Bruxelles a vu dans ce comportement une violation par le vendeur AEG de son obligation découlant du droit de préemption. La Cour en a déduit que l’acheteur Woluwe Corner savait que ce droit existait de sorte qu’elle avait participé à cette violation.

La Cour d’appel de Bruxelles a donc annulé l’intégralité de la vente du complexe comprenant le lot n° 2, pour permettre à la société Multimas d’exercer son droit de préemption en nature sur ledit lot n° 2.

Que dit la Cour de cassation ?

En principe, dit-elle, l’inexécution d’un droit de préemption par le vendeur n’aboutit pas à l’annulation de la vente intervenue au mépris de ce droit de préemption. Seuls des dommages et intérêts sont dus.

En revanche, si la responsabilité de l’acheteur est retenue du chef de tierce complicité de l’inexécution contractuelle par le vendeur, et si ce vendeur est à la cause, le juge peut prononcer l’annulation de la vente à titre de réparation en nature du dommage subi par le bénéficiaire du droit de préemption.

La Cour de cassation énonce qu’à cette occasion les juges d’appel n’ont pas davantage méconnu les articles 1142 et 1145 du Code civil. Le pourvoi faisait ici allusion à la jurisprudence française.

Ces dispositions prévoient que l’inexécution d’une obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts.

Et effectivement, la Cour de cassation française se base sur l’article 1142 du Code civil pour justifier sa réticence à forcer la vente au bénéficiaire du droit de préemption violé, à titre de réparation en nature au lieu d’une réparation en argent. L’article 1142 traduit l’adage nemo potest cogi ad factum.

La Cour de cassation française considère que l’on ne peut forcer le vendeur à vendre à une personne à qui il n’a, justement, pas voulu céder son bien (Cass., fr., com., 27 mai 1986, R.T.D.Civ., 1987, p. 90 et les observations de J. Mestre ; Cass., fr., civ., 30 avril 1997, R.T.D.Civ., 1997, p. 673 et les observations de M. Jourdain et p. 685 avec les observations de M. Gautier).

Manifestement la Cour de cassation belge ne suit pas la Cour de cassation française, et elle a raison. En effet, en concédant un droit de préemption, le vendeur a, tout au contraire, marqué son accord pour vendre au bénéficiaire, à certaines conditions.

Si le bénéficiaire exerce le droit de préemption, il y a vente en exécution de la clause accordant un droit de préférence. Il n’est donc pas question de forcer ou non une partie à vendre, mais seulement d’exécuter l’accord prévoyant cette vente.

La Cour de cassation française semble d’ailleurs renoncer à sa jurisprudence et suivre sa consœur belge. Dans un arrêt du 26 mai 2006, elle juge :

« Mais attendu que, si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, c’est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ; qu’ayant retenu qu’il n’était pas démontré que la société Emeraude savait que Mme Y … avait l’intention de se prévaloir de son droit de préférence, la Cour d’appel a exactement déduit de ce seul motif, que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ; » (Cass., fr., chambre mixte, arrêt n° 240 du 26 mai 2006, www.courdecassation.fr).

Notons encore que le droit de préemption avait été accordé « à peine de dommages et intérêt. » Une pareille clause, avait dit la Cour d’appel, n’exclut pas que le bénéficiaire puisse poursuivre la réparation en nature par l’annulation de la vente, car la clause ne signifie pas que le bénéficiaire ait expressément renoncé à cette forme de réparation.

En jugeant ainsi, reconnaît la Cour de cassation, la Cour d’appel n’a nullement violé la foi due à la convention.

Le bénéficiaire du droit de préemption violé peut donc obtenir une réparation qui dépend de l’attitude du tiers acquéreur :

  • Si le tiers acquéreur était au courant du droit consenti, il est tiers complice et doit réparation in solidum avec le vendeur, en nature, par l’annulation de la vente litigieuse. Le juge peut alors ordonner la vente au profit du bénéficiaire du droit de préférence.
  • Si le tiers a revendu le bien à un autre tiers de bonne foi, l’annulation ne peut être tendue à ce dernier.
  • Si le tiers acquéreur n’est pas complice, la vente à son profit ne peut être annulée. Le bénéficiaire ne peut obtenir que des dommages en argent à charge du vendeur.

Cela ne doit pas faire oublier que le bénéficiaire frustré de la vente ne doit pas seulement prouver son droit de préemption et la méconnaissance de ce droit.

Il doit aussi prouver qu’il aurait pu l’exercer, à savoir qu’il disposait des fonds ou de la capacité d’emprunt permettant d’acheter, et que son intérêt à la vente se justifiait objectivement.

Doctrine :

M. Vanwijck-Alexandre et St. Bar, « Le pacte de préférence ou le droit de conclure par priorité », in Le processus de formation des contrats, Larcier, CUP, n° 09/2004, Vol. 72, p. 137 à 187.

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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