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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’annulation de la vente d’un immeuble affecté d’une infraction d’urbanisme

Quel est le sort d’une mutation immobilière en cas de découverte d’une infraction urbanistique ?

A Bruxelles, les articles 307 et 310 CoBAT permettent au fonctionnaire délégué ou au collège des bourgmestre et échevins de réclamer devant le tribunal civil ou répressif, la remise en état des lieux ou les travaux nécessaires pour restituer l’aspect antérieur ou le paiement d’une somme représentant la plus-value acquise par le bien à la suite de l’infraction (sauf si le bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé).

Le choix de la réparation de l’infraction lie la partie civile ou la partie lésée.

Cependant, cela ne la prive pas de demander  l’annulation, aux frais du condamné, de son titre d’acquisition ou de location (art. 308 in fine).

En Wallonie les articles 155, § 7, et 157, alinéa 3, CWATUPE instaurent un régime similaire en cas d’infraction urbanistique.

Le fonctionnaire délégué ou le collège des bourgmestre et échevins peuvent poursuivre devant le tribunal correctionnel ou civil la remise en état des lieux, l’exécution d’ouvrages ou de travaux d’aménagement ou le paiement d’une somme représentative de la plus-value acquise par le bien.

Les droits du tiers lésé agissant soit concurremment avec les autorités publiques, soit séparément d’elles sont limités pour la réparation directe à celle choisie par l’autorité compétente, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du condamné.

Cela ne prive pas le tiers lésé acheteur du bien de poursuivre la nullité de la vente.

L’article 155, § 7, dispose en effet qu’à la demande des acquéreurs ou des locataires, le tribunal peut annuler leur titre d’acquisition ou de location, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable.

D’après le Mémento de l’urbanisme en Région wallonne (Kluwer, 2011, p. 465), il faut pour introduire cette action, que l’acte soit passé.

Je ne vois pas pourquoi car, à l’égard du vendeur, le « titre d’acquisition » est le compromis.

Soutenir que l’obligation de délivrance s’exécute usuellement à la passation de l’acte n’est pas davantage pertinent s’il apparaît déjà au compromis que la délivrance de la chose convenue n’est certainement pas possible en raison de l’infraction d’urbanisme.

L’exceptio timoris de l’article 1655 du Code civil permet en effet d’agir avant la date de la délivrance.

De plus cela rattache conceptuellement l’action en annulation à l’obligation de délivrance de l’article 1604 du Code civil, ce qui ne me paraît pas nécessaire.

En réalité, deux questions se posent :

  1. Faut-il faire appel à un fondement dans le Code civil,
  2. Et si oui, à quelle action : l’action en délivrance de la chose conforme ou celle en garantie des vices cachés ?

A mon avis, le choix de la base légale (délivrance ou vice caché) est un faux problème en cas de vente d’immeuble affecté d’une infraction d’urbanisme.

En effet, comme indiqué plus haut, les articles 308 et 310 CoBAT et 155 et 157 CWATUPE créent, quand ils s’appliquent, une action attitrée en faveur de l’acheteur, qui se suffit, sans qu’il faille appeler un fondement tiré dans le droit commun de la vente.

Mais s’il fallait fonder l’action sur le droit commun de la vente, de quelle action s’agit-il finalement ?

L’action de l’acheteur fondée sur une infraction d’urbanisme affectant une vente, est-elle fondée sur l’inexécution de l’obligation de délivrance (art. 1604 du Code civil – livrer la chose conforme) ou sur la garantie des vices cachés (art. 1641) ?

La question n’est pas négligeable car, dans un arrêt du 19 octobre 2007 (rôle n° C.04.0500.F) la Cour de cassation a posé que « en décidant, (…), que, lorsque la chose vendue est affectée d’un vice caché, seule l’action en garantie des vices cachés est ouverte à l’acheteur, à l’exclusion de l’action fondée sur la méconnaissance de l’obligation de délivrance d’une chose conforme à la chose vendue, l’arrêt fait une exacte application des dispositions légales visées au moyen. »

On ne peut donc plus soutenir que si le vendeur livre une chose affectée d’un vice, il manque à son obligation de délivrance.

Mais reconnaissons que s’il s’agit d’un vice fonctionnel, et que la fonctionnalité constitue une prescription contractuelle, les choses sont moins simples qu’il n’y paraît ….

Or un vice d’urbanisme est souvent un vice caché fonctionnel (celui qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné, par exemple une destination de bureau sans permis).

Si la chose livrée n’est pas celle qui a été convenue, l’action doit s’appuyer sur l’obligation de délivrance.

Si la chose livrée est celle qui a été convenue mais que cette chose est affectée d’un vice caché, l’action doit être fondée sur la garantie de vices cachés.

Le problème est qu’il ne paraît pas logique de soutenir que la chose convenue soit une chose viciée… d’où la grande confusion qui règne dans la matière.

La différence d’effet entre les actions est faible : l’acheteur peut résoudre la vente ou se faire délivrer la chose et réclamer les dommages (art. 1610 et 1611 à comparer avec l’art. 1644).

Deux nuances cependant : l’action rédhibitoire (vice caché) ne donne lieu à dommage que si le vendeur non professionnel connaissait le vice, sinon il ne devra que les frais (le vendeur professionnel est supposé avoir connu le vice).

D’autre part, l’action en garantie doit être introduite à bref délai, ce qui n’est pas le cas de celle en délivrance.

Comment en définitive distinguer l’action appropriée en cas de problème d’urbanisme affectant une vente d’immeuble ?

La conformité de la chose vendue dépend de la manière dont elle est décrite dans le contrat.

Si c’est un immeuble de bureau qui est décrit, et qu’aucun permis ne couvre cette affectation, le vendeur est en défaut de délivrer la chose convenue. Ce n’est pas un vice caché.

En revanche, si le bien vendu est un immeuble industriel et que le permis d’exploitation est expiré, nous sommes dans le registre de la garantie du vice caché.

Mais, répétons-le, en cas d’infraction d’urbanisme, l’action peut être fondée sur les article 308 et 310 CoBAT ou 155 et 157 WATUPE, sans nécessairement devoir répondre aux conditions des articles 1604 et 1641 du Code civil.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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