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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’annulation de la vente d’un immeuble affecté d’une infraction d’urbanisme

Quel est le sort d’une mutation immobilière en cas de découverte d’une infraction urbanistique ?

A Bruxelles, les articles 307 et 310 CoBAT permettent au fonctionnaire délégué ou au collège des bourgmestre et échevins de réclamer devant le tribunal civil ou répressif, la remise en état des lieux ou les travaux nécessaires pour restituer l’aspect antérieur ou le paiement d’une somme représentant la plus-value acquise par le bien à la suite de l’infraction (sauf si le bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé).

Le choix de la réparation de l’infraction lie la partie civile ou la partie lésée.

Cependant, cela ne la prive pas de demander  l’annulation, aux frais du condamné, de son titre d’acquisition ou de location (art. 308 in fine).

En Wallonie les articles 155, § 7, et 157, alinéa 3, CWATUPE instaurent un régime similaire en cas d’infraction urbanistique.

Le fonctionnaire délégué ou le collège des bourgmestre et échevins peuvent poursuivre devant le tribunal correctionnel ou civil la remise en état des lieux, l’exécution d’ouvrages ou de travaux d’aménagement ou le paiement d’une somme représentative de la plus-value acquise par le bien.

Les droits du tiers lésé agissant soit concurremment avec les autorités publiques, soit séparément d’elles sont limités pour la réparation directe à celle choisie par l’autorité compétente, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du condamné.

Cela ne prive pas le tiers lésé acheteur du bien de poursuivre la nullité de la vente.

L’article 155, § 7, dispose en effet qu’à la demande des acquéreurs ou des locataires, le tribunal peut annuler leur titre d’acquisition ou de location, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable.

D’après le Mémento de l’urbanisme en Région wallonne (Kluwer, 2011, p. 465), il faut pour introduire cette action, que l’acte soit passé.

Je ne vois pas pourquoi car, à l’égard du vendeur, le « titre d’acquisition » est le compromis.

Soutenir que l’obligation de délivrance s’exécute usuellement à la passation de l’acte n’est pas davantage pertinent s’il apparaît déjà au compromis que la délivrance de la chose convenue n’est certainement pas possible en raison de l’infraction d’urbanisme.

L’exceptio timoris de l’article 1655 du Code civil permet en effet d’agir avant la date de la délivrance.

De plus cela rattache conceptuellement l’action en annulation à l’obligation de délivrance de l’article 1604 du Code civil, ce qui ne me paraît pas nécessaire.

En réalité, deux questions se posent :

  1. Faut-il faire appel à un fondement dans le Code civil,
  2. Et si oui, à quelle action : l’action en délivrance de la chose conforme ou celle en garantie des vices cachés ?

A mon avis, le choix de la base légale (délivrance ou vice caché) est un faux problème en cas de vente d’immeuble affecté d’une infraction d’urbanisme.

En effet, comme indiqué plus haut, les articles 308 et 310 CoBAT et 155 et 157 CWATUPE créent, quand ils s’appliquent, une action attitrée en faveur de l’acheteur, qui se suffit, sans qu’il faille appeler un fondement tiré dans le droit commun de la vente.

Mais s’il fallait fonder l’action sur le droit commun de la vente, de quelle action s’agit-il finalement ?

L’action de l’acheteur fondée sur une infraction d’urbanisme affectant une vente, est-elle fondée sur l’inexécution de l’obligation de délivrance (art. 1604 du Code civil – livrer la chose conforme) ou sur la garantie des vices cachés (art. 1641) ?

La question n’est pas négligeable car, dans un arrêt du 19 octobre 2007 (rôle n° C.04.0500.F) la Cour de cassation a posé que « en décidant, (…), que, lorsque la chose vendue est affectée d’un vice caché, seule l’action en garantie des vices cachés est ouverte à l’acheteur, à l’exclusion de l’action fondée sur la méconnaissance de l’obligation de délivrance d’une chose conforme à la chose vendue, l’arrêt fait une exacte application des dispositions légales visées au moyen. »

On ne peut donc plus soutenir que si le vendeur livre une chose affectée d’un vice, il manque à son obligation de délivrance.

Mais reconnaissons que s’il s’agit d’un vice fonctionnel, et que la fonctionnalité constitue une prescription contractuelle, les choses sont moins simples qu’il n’y paraît ….

Or un vice d’urbanisme est souvent un vice caché fonctionnel (celui qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné, par exemple une destination de bureau sans permis).

Si la chose livrée n’est pas celle qui a été convenue, l’action doit s’appuyer sur l’obligation de délivrance.

Si la chose livrée est celle qui a été convenue mais que cette chose est affectée d’un vice caché, l’action doit être fondée sur la garantie de vices cachés.

Le problème est qu’il ne paraît pas logique de soutenir que la chose convenue soit une chose viciée… d’où la grande confusion qui règne dans la matière.

La différence d’effet entre les actions est faible : l’acheteur peut résoudre la vente ou se faire délivrer la chose et réclamer les dommages (art. 1610 et 1611 à comparer avec l’art. 1644).

Deux nuances cependant : l’action rédhibitoire (vice caché) ne donne lieu à dommage que si le vendeur non professionnel connaissait le vice, sinon il ne devra que les frais (le vendeur professionnel est supposé avoir connu le vice).

D’autre part, l’action en garantie doit être introduite à bref délai, ce qui n’est pas le cas de celle en délivrance.

Comment en définitive distinguer l’action appropriée en cas de problème d’urbanisme affectant une vente d’immeuble ?

La conformité de la chose vendue dépend de la manière dont elle est décrite dans le contrat.

Si c’est un immeuble de bureau qui est décrit, et qu’aucun permis ne couvre cette affectation, le vendeur est en défaut de délivrer la chose convenue. Ce n’est pas un vice caché.

En revanche, si le bien vendu est un immeuble industriel et que le permis d’exploitation est expiré, nous sommes dans le registre de la garantie du vice caché.

Mais, répétons-le, en cas d’infraction d’urbanisme, l’action peut être fondée sur les article 308 et 310 CoBAT ou 155 et 157 WATUPE, sans nécessairement devoir répondre aux conditions des articles 1604 et 1641 du Code civil.

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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