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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Dol, annulation et divisibilité des contrats

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2017, rôle n° C.17.0389.N (www.juridat.be) reconnait qu’une convention peut être partiellement annulée pour dol principal.

La nullité pour dol comme cause de vice de consentement, sur base des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, n’exclut pas l’annulation d’une partie du contrat lorsque le dol a porté sur une partie du contrat.

Le juge doit alors vérifier si l’annulation partielle est compatible avec l’intention des parties au moment de la conclusion du contrat, par exemple qu’elles avaient accepté la segmentation du contrat.

Le Prof. Fontaine avait déjà fait valoir que la résolution d’un contrat pour faute pouvait être partielle, le critère étant la divisibilité du contrat (M. Fontaine, « La rétroactivité de la résolution des contrats pour inexécution fautive », note sous Cass., 8 octobre 1987, R.C.J.B., 1990, p. 382 et s.).

Il évoquait la restitution partielle des prestations ensuite d’une résolution, n’excluant pas que les restitutions ne concernent pas certaines parties du contrat lorsque celui-ci est divisible.

La notion de divisibilité est traitée différemment par la Cour de cassation dans l’arrêt du 23 novembre 2017.

La Cour insiste sur le fait que le juge doit « vérifier si la nullité partielle est compatible avec l’objectif que les parties poursuivaient à la conclusion du contrat et si cela ne porte pas atteinte aux attentes et aux intérêts justifiés des parties. »

Il s’agit donc d’une notion de divisibilité subjective (l’intention des parties) appréciée à la conclusion du contrat (et non au moment de l’annulation) et commune, soit dans le chef des deux parties (alors que l’annulation sanctionne le dol d’une partie au préjudice de l’autre).

Dans les conventions complexes, à objets multiples, il est important d’adopter des stipulations en matière de contamination de l’annulation ou de la résolution, en affirmant ou rejetant l’indivisibilité du contrat.

Cela peut être fort utile dans le cas de la cession d’un fonds de commerce et de l’immeuble abritant le fonds, lorsque le dol ne porte que sur l’un des deux objets, ou en cas de vente d’un ensemble d’immeubles.

On se rappellera, à ce sujet, de l’arrêt de la blanchisserie à Seraing (Cass., 14 mars 2008, rôle n° C.05.0380.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Liège avait prononcé la nullité de la vente de deux maisons et d’un terrain. Les acheteurs avaient aussi acquis les actions d’une société anonyme qui exploitait une blanchisserie sur la parcelle adjacente.

Les deux maisons étaient insalubres mais elles étaient utiles à l’activité de la blanchisserie, des buses d’évacuation traversant les propriétés, où étaient entreposés des produits de blanchissage.

Après un conflit aigu, les parties avaient résolu la convention de cession d’actions de la société de salon lavoir. Ensuite les acheteurs ont décidé de poursuivre la nullité de la vente des immeubles pour absence de cause.

Ils ont obtenu gain de cause devant la Cour d’appel de Liège : « la résolution d’une convention est une cause de dissolution ex tunc. Tous les effets juridiques desdites conventions, tant pour l’avenir que pour le passé, ont été ainsi anéantis en sorte qu’il convient de constater que la convention de vente portant sur le terrain et les deux immeubles, objet du présent litige, est dépourvue de cause dès sa formation et est donc nulle ».

Ce raisonnement fut validé par la Cour de cassation, le pourvoi portant sur la notion de cause, l’absence de condition et la preuve de la cause par présomption.

Et pourtant l’arrêt liégeois portant sur un contrat mixte ne m’a pas convaincu.

La résolution d’une partie du contrat, la cession d’actions, ne fait pas disparaître ce qui a existé.

La résolution fait seulement naître les obligations de restitution des prestations. La cause a donc existé au moment du contrat et cela suffit. La rétroactivité n’est qu’une fiction.

Certes, la cause de la vente des immeuble a disparu après cette vente, mais elle a existé au moment où elle devait exister.

C’était donc une question de caducité de la vente des immeubles (perte de la cause), mais pas de vente sans cause.

En tout cas, cette affaire illustre la nécessité d’aborder dans l’instrumentum les questions de divisibilité ou d’indivisibilité des éléments du contrat complexe.

Voyons à présent les attendus de l’arrêt du 23 novembre 2017 dans sa langue :

“ Krachtens de artikelen 1108, 1109 en 1116 Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst die door bedrog werd verkregen nietig. 2. Deze nietigheidsgrond sluit niet uit dat wanneer het bedrog betrekking heeft op een onderdeel van een overeenkomst en een gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst mogelijk is, de rechter op verzoek van de benadeelde partij de nietigheid kan beperken tot dat gedeelte van de overeenkomst, voor zover het behoud van de gedeeltelijk vernietigde overeenkomst beantwoordt aan de bedoeling van de partijen. Het onderdeel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting faalt naar recht.

Indien de toestemming van een der partijen is aangetast door bedrog dan kan, wanneer het bedrog betrekking heeft op een onderdeel van de overeenkomst en een gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst mogelijk is, de rechter op verzoek van de benadeelde partij de nietigheid beperken tot dat gedeelte van de overeenkomst, voor zover het behoud van de gedeeltelijk vernietigde overeenkomst beantwoordt aan de bedoeling van de partijen. Hierbij dient de rechter na te gaan of een partiële nietigheid verenigbaar is met het doel dat de partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hadden en of hierdoor geen afbreuk wordt gedaan aan de gerechtvaardigde belangen en verwachtingen van de partijen.”

La photo : un site peu connu à Ixelles : les anciennes Brasseries d’Ixelles reconverties en logements, un véritable village dans la ville, le tout en intérieur d’îlot (chaussée de Vleurgat 82).

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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