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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Dol, annulation et divisibilité des contrats

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2017, rôle n° C.17.0389.N (www.juridat.be) reconnait qu’une convention peut être partiellement annulée pour dol principal.

La nullité pour dol comme cause de vice de consentement, sur base des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, n’exclut pas l’annulation d’une partie du contrat lorsque le dol a porté sur une partie du contrat.

Le juge doit alors vérifier si l’annulation partielle est compatible avec l’intention des parties au moment de la conclusion du contrat, par exemple qu’elles avaient accepté la segmentation du contrat.

Le Prof. Fontaine avait déjà fait valoir que la résolution d’un contrat pour faute pouvait être partielle, le critère étant la divisibilité du contrat (M. Fontaine, « La rétroactivité de la résolution des contrats pour inexécution fautive », note sous Cass., 8 octobre 1987, R.C.J.B., 1990, p. 382 et s.).

Il évoquait la restitution partielle des prestations ensuite d’une résolution, n’excluant pas que les restitutions ne concernent pas certaines parties du contrat lorsque celui-ci est divisible.

La notion de divisibilité est traitée différemment par la Cour de cassation dans l’arrêt du 23 novembre 2017.

La Cour insiste sur le fait que le juge doit « vérifier si la nullité partielle est compatible avec l’objectif que les parties poursuivaient à la conclusion du contrat et si cela ne porte pas atteinte aux attentes et aux intérêts justifiés des parties. »

Il s’agit donc d’une notion de divisibilité subjective (l’intention des parties) appréciée à la conclusion du contrat (et non au moment de l’annulation) et commune, soit dans le chef des deux parties (alors que l’annulation sanctionne le dol d’une partie au préjudice de l’autre).

Dans les conventions complexes, à objets multiples, il est important d’adopter des stipulations en matière de contamination de l’annulation ou de la résolution, en affirmant ou rejetant l’indivisibilité du contrat.

Cela peut être fort utile dans le cas de la cession d’un fonds de commerce et de l’immeuble abritant le fonds, lorsque le dol ne porte que sur l’un des deux objets, ou en cas de vente d’un ensemble d’immeubles.

On se rappellera, à ce sujet, de l’arrêt de la blanchisserie à Seraing (Cass., 14 mars 2008, rôle n° C.05.0380.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Liège avait prononcé la nullité de la vente de deux maisons et d’un terrain. Les acheteurs avaient aussi acquis les actions d’une société anonyme qui exploitait une blanchisserie sur la parcelle adjacente.

Les deux maisons étaient insalubres mais elles étaient utiles à l’activité de la blanchisserie, des buses d’évacuation traversant les propriétés, où étaient entreposés des produits de blanchissage.

Après un conflit aigu, les parties avaient résolu la convention de cession d’actions de la société de salon lavoir. Ensuite les acheteurs ont décidé de poursuivre la nullité de la vente des immeubles pour absence de cause.

Ils ont obtenu gain de cause devant la Cour d’appel de Liège : « la résolution d’une convention est une cause de dissolution ex tunc. Tous les effets juridiques desdites conventions, tant pour l’avenir que pour le passé, ont été ainsi anéantis en sorte qu’il convient de constater que la convention de vente portant sur le terrain et les deux immeubles, objet du présent litige, est dépourvue de cause dès sa formation et est donc nulle ».

Ce raisonnement fut validé par la Cour de cassation, le pourvoi portant sur la notion de cause, l’absence de condition et la preuve de la cause par présomption.

Et pourtant l’arrêt liégeois portant sur un contrat mixte ne m’a pas convaincu.

La résolution d’une partie du contrat, la cession d’actions, ne fait pas disparaître ce qui a existé.

La résolution fait seulement naître les obligations de restitution des prestations. La cause a donc existé au moment du contrat et cela suffit. La rétroactivité n’est qu’une fiction.

Certes, la cause de la vente des immeuble a disparu après cette vente, mais elle a existé au moment où elle devait exister.

C’était donc une question de caducité de la vente des immeubles (perte de la cause), mais pas de vente sans cause.

En tout cas, cette affaire illustre la nécessité d’aborder dans l’instrumentum les questions de divisibilité ou d’indivisibilité des éléments du contrat complexe.

Voyons à présent les attendus de l’arrêt du 23 novembre 2017 dans sa langue :

“ Krachtens de artikelen 1108, 1109 en 1116 Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst die door bedrog werd verkregen nietig. 2. Deze nietigheidsgrond sluit niet uit dat wanneer het bedrog betrekking heeft op een onderdeel van een overeenkomst en een gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst mogelijk is, de rechter op verzoek van de benadeelde partij de nietigheid kan beperken tot dat gedeelte van de overeenkomst, voor zover het behoud van de gedeeltelijk vernietigde overeenkomst beantwoordt aan de bedoeling van de partijen. Het onderdeel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting faalt naar recht.

Indien de toestemming van een der partijen is aangetast door bedrog dan kan, wanneer het bedrog betrekking heeft op een onderdeel van de overeenkomst en een gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst mogelijk is, de rechter op verzoek van de benadeelde partij de nietigheid beperken tot dat gedeelte van de overeenkomst, voor zover het behoud van de gedeeltelijk vernietigde overeenkomst beantwoordt aan de bedoeling van de partijen. Hierbij dient de rechter na te gaan of een partiële nietigheid verenigbaar is met het doel dat de partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hadden en of hierdoor geen afbreuk wordt gedaan aan de gerechtvaardigde belangen en verwachtingen van de partijen.”

La photo : un site peu connu à Ixelles : les anciennes Brasseries d’Ixelles reconverties en logements, un véritable village dans la ville, le tout en intérieur d’îlot (chaussée de Vleurgat 82).

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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