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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Dol, annulation et divisibilité des contrats

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2017, rôle n° C.17.0389.N (www.juridat.be) reconnait qu’une convention peut être partiellement annulée pour dol principal.

La nullité pour dol comme cause de vice de consentement, sur base des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, n’exclut pas l’annulation d’une partie du contrat lorsque le dol a porté sur une partie du contrat.

Le juge doit alors vérifier si l’annulation partielle est compatible avec l’intention des parties au moment de la conclusion du contrat, par exemple qu’elles avaient accepté la segmentation du contrat.

Le Prof. Fontaine avait déjà fait valoir que la résolution d’un contrat pour faute pouvait être partielle, le critère étant la divisibilité du contrat (M. Fontaine, « La rétroactivité de la résolution des contrats pour inexécution fautive », note sous Cass., 8 octobre 1987, R.C.J.B., 1990, p. 382 et s.).

Il évoquait la restitution partielle des prestations ensuite d’une résolution, n’excluant pas que les restitutions ne concernent pas certaines parties du contrat lorsque celui-ci est divisible.

La notion de divisibilité est traitée différemment par la Cour de cassation dans l’arrêt du 23 novembre 2017.

La Cour insiste sur le fait que le juge doit « vérifier si la nullité partielle est compatible avec l’objectif que les parties poursuivaient à la conclusion du contrat et si cela ne porte pas atteinte aux attentes et aux intérêts justifiés des parties. »

Il s’agit donc d’une notion de divisibilité subjective (l’intention des parties) appréciée à la conclusion du contrat (et non au moment de l’annulation) et commune, soit dans le chef des deux parties (alors que l’annulation sanctionne le dol d’une partie au préjudice de l’autre).

Dans les conventions complexes, à objets multiples, il est important d’adopter des stipulations en matière de contamination de l’annulation ou de la résolution, en affirmant ou rejetant l’indivisibilité du contrat.

Cela peut être fort utile dans le cas de la cession d’un fonds de commerce et de l’immeuble abritant le fonds, lorsque le dol ne porte que sur l’un des deux objets, ou en cas de vente d’un ensemble d’immeubles.

On se rappellera, à ce sujet, de l’arrêt de la blanchisserie à Seraing (Cass., 14 mars 2008, rôle n° C.05.0380.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Liège avait prononcé la nullité de la vente de deux maisons et d’un terrain. Les acheteurs avaient aussi acquis les actions d’une société anonyme qui exploitait une blanchisserie sur la parcelle adjacente.

Les deux maisons étaient insalubres mais elles étaient utiles à l’activité de la blanchisserie, des buses d’évacuation traversant les propriétés, où étaient entreposés des produits de blanchissage.

Après un conflit aigu, les parties avaient résolu la convention de cession d’actions de la société de salon lavoir. Ensuite les acheteurs ont décidé de poursuivre la nullité de la vente des immeubles pour absence de cause.

Ils ont obtenu gain de cause devant la Cour d’appel de Liège : « la résolution d’une convention est une cause de dissolution ex tunc. Tous les effets juridiques desdites conventions, tant pour l’avenir que pour le passé, ont été ainsi anéantis en sorte qu’il convient de constater que la convention de vente portant sur le terrain et les deux immeubles, objet du présent litige, est dépourvue de cause dès sa formation et est donc nulle ».

Ce raisonnement fut validé par la Cour de cassation, le pourvoi portant sur la notion de cause, l’absence de condition et la preuve de la cause par présomption.

Et pourtant l’arrêt liégeois portant sur un contrat mixte ne m’a pas convaincu.

La résolution d’une partie du contrat, la cession d’actions, ne fait pas disparaître ce qui a existé.

La résolution fait seulement naître les obligations de restitution des prestations. La cause a donc existé au moment du contrat et cela suffit. La rétroactivité n’est qu’une fiction.

Certes, la cause de la vente des immeuble a disparu après cette vente, mais elle a existé au moment où elle devait exister.

C’était donc une question de caducité de la vente des immeubles (perte de la cause), mais pas de vente sans cause.

En tout cas, cette affaire illustre la nécessité d’aborder dans l’instrumentum les questions de divisibilité ou d’indivisibilité des éléments du contrat complexe.

Voyons à présent les attendus de l’arrêt du 23 novembre 2017 dans sa langue :

“ Krachtens de artikelen 1108, 1109 en 1116 Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst die door bedrog werd verkregen nietig. 2. Deze nietigheidsgrond sluit niet uit dat wanneer het bedrog betrekking heeft op een onderdeel van een overeenkomst en een gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst mogelijk is, de rechter op verzoek van de benadeelde partij de nietigheid kan beperken tot dat gedeelte van de overeenkomst, voor zover het behoud van de gedeeltelijk vernietigde overeenkomst beantwoordt aan de bedoeling van de partijen. Het onderdeel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting faalt naar recht.

Indien de toestemming van een der partijen is aangetast door bedrog dan kan, wanneer het bedrog betrekking heeft op een onderdeel van de overeenkomst en een gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst mogelijk is, de rechter op verzoek van de benadeelde partij de nietigheid beperken tot dat gedeelte van de overeenkomst, voor zover het behoud van de gedeeltelijk vernietigde overeenkomst beantwoordt aan de bedoeling van de partijen. Hierbij dient de rechter na te gaan of een partiële nietigheid verenigbaar is met het doel dat de partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hadden en of hierdoor geen afbreuk wordt gedaan aan de gerechtvaardigde belangen en verwachtingen van de partijen.”

La photo : un site peu connu à Ixelles : les anciennes Brasseries d’Ixelles reconverties en logements, un véritable village dans la ville, le tout en intérieur d’îlot (chaussée de Vleurgat 82).

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Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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