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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le temps et le dol dans la vente d’immeuble

La vente est un contrat consensuel. Elle est formée par l’échange de consentements valables.

Et pour qu’un consentement soit valable, il ne peut avoir été surpris par dol, dit l’article 1108 du Code civil.

L’article 1116 qui définit le dol comme « une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. »

On l’aura compris, le dol est une tromperie qui a influencé une partie à conclure la vente.

Il existe deux types de dol : le dol principal et le dol incident.  On devrait plutôt dire qu’il y a deux types de sanction au dol.

Le dol principal provoque la nullité de la vente et la restitution des prestations. Le dol incident se répare en dommages et intérêts, mais laisse subsister la vente.

Il n’empêche, que le dol soit principal ou incident, sa nature est identique ; il s’agit d’un quasi-délit, d’une faute, in contrahendo.

L’action en nullité pour dol est régie par l’article 1304 du Code civil.

Selon cette disposition, l’action en nullité pour dol est prescrite par dix ans du jour où le dol a été découvert.

Il s’agit forcément du dol principal puisqu’il est question de nullité de la vente.

L’article 1304 ne dit rien sur le dol incident.

La question se pose alors : le dol incident est-il prescrit comme le dol principal ?

La Cour de cassation a répondu à cette question dans un arrêt du 2 octobre 2009 (rôle n° C.08.0118.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Liège avait considéré que le dol incident constituait une faute quasi délictuelle, puisque destiné à réparer les conséquences dommageables d’un fait fautif précédant la conclusion de la convention.

Elle avait donc appliqué la prescription de cinq ans, applicable à la responsabilité (art. 2262bis, al. 2, du Code civil), et non de dix ans.

Pour la Cour d’appel de Liège, l’article 1304 du Code civil ne vise que l’action en nullité, mode de réparation qui n’était pas sollicité.

Le pourvoi reprochait à l’arrêt d’appliquer au dol incident une prescription différente alors qu’incident ou principal, les deux types de dol ont la même nature.

Seule la sanction diffère.

Le pourvoi expliquait que si l’article 1304 du Code civil ne traite pas explicitement du dol incident, c’est parce qu’il s’agit d’une création doctrinale et jurisprudentielle.

Du reste, ajoutait le pourvoi, la demande de dommages-intérêts est virtuellement comprise dans l’action en nullité de la vente pour dol.

En effet, si le juge constate la tromperie mais ne la considère pas suffisamment grave pour justifier l’annulation de la vente, il peut allouer des dommages.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle s’en tient au texte de l’article 1304 qui n’évoque que l’action en nullité.

Pour la Cour, toute autre action, même sur un fondement identique, répond à sa propre prescription.

Citons l’arrêt :

« (…) la prescription décennale établie par (l’article 1304) ne concerne que les actions en nullité et en rescision, telle celle qui est prévue à l’article 1117 du Code civil.

Le moyen, qui soutient que l’action en dommages et intérêts en réparation d’un dol incident entachant la conclusion d’une convention est fondée sur l’article 1304, alinéas 1er et 2, du Code civil, comme l’action en nullité qui serait exercée en cas de dol principal, et qu’elle est dès lors soumise à la prescription décennale établie par cette disposition et non à la prescription quinquennale de l’article 2262bis, § 1er, du même code, manque en droit. »

Il en résulte que, même si la tromperie est identique :

  • L’action en nullité pour dol (principal) se prescrit par dix ans.
  • L’action en dommages et intérêts pour dol (incident) se prescrit par cinq ans.

On peut alors se demander s’il n’existe-t-il pas une inégalité de traitement entre le demandeur sur dol incident et le demandeur sur dol principal.

Leurs actions subissent en effet une prescription différente, pour un fondement identique.

La Cour de cassation, sur base de ce qui précède, a refusé de poser la question à la Cour constitutionnelle.

La question est importante lorsque, dans le courant de la procédure, le demandeur veut garder la vente et se limite à poursuivre des dommages, ou si le juge estime que la manœuvre dolosive n’est pas grave assez pour justifier la nullité.

Le demandeur, qui a agi dans le délai de dix ans mais plus de cinq ans après le dol, peut voir son action prescrite.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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