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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le temps et le dol dans la vente d’immeuble

La vente est un contrat consensuel. Elle est formée par l’échange de consentements valables.

Et pour qu’un consentement soit valable, il ne peut avoir été surpris par dol, dit l’article 1108 du Code civil.

L’article 1116 qui définit le dol comme « une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. »

On l’aura compris, le dol est une tromperie qui a influencé une partie à conclure la vente.

Il existe deux types de dol : le dol principal et le dol incident.  On devrait plutôt dire qu’il y a deux types de sanction au dol.

Le dol principal provoque la nullité de la vente et la restitution des prestations. Le dol incident se répare en dommages et intérêts, mais laisse subsister la vente.

Il n’empêche, que le dol soit principal ou incident, sa nature est identique ; il s’agit d’un quasi-délit, d’une faute, in contrahendo.

L’action en nullité pour dol est régie par l’article 1304 du Code civil.

Selon cette disposition, l’action en nullité pour dol est prescrite par dix ans du jour où le dol a été découvert.

Il s’agit forcément du dol principal puisqu’il est question de nullité de la vente.

L’article 1304 ne dit rien sur le dol incident.

La question se pose alors : le dol incident est-il prescrit comme le dol principal ?

La Cour de cassation a répondu à cette question dans un arrêt du 2 octobre 2009 (rôle n° C.08.0118.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Liège avait considéré que le dol incident constituait une faute quasi délictuelle, puisque destiné à réparer les conséquences dommageables d’un fait fautif précédant la conclusion de la convention.

Elle avait donc appliqué la prescription de cinq ans, applicable à la responsabilité (art. 2262bis, al. 2, du Code civil), et non de dix ans.

Pour la Cour d’appel de Liège, l’article 1304 du Code civil ne vise que l’action en nullité, mode de réparation qui n’était pas sollicité.

Le pourvoi reprochait à l’arrêt d’appliquer au dol incident une prescription différente alors qu’incident ou principal, les deux types de dol ont la même nature.

Seule la sanction diffère.

Le pourvoi expliquait que si l’article 1304 du Code civil ne traite pas explicitement du dol incident, c’est parce qu’il s’agit d’une création doctrinale et jurisprudentielle.

Du reste, ajoutait le pourvoi, la demande de dommages-intérêts est virtuellement comprise dans l’action en nullité de la vente pour dol.

En effet, si le juge constate la tromperie mais ne la considère pas suffisamment grave pour justifier l’annulation de la vente, il peut allouer des dommages.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle s’en tient au texte de l’article 1304 qui n’évoque que l’action en nullité.

Pour la Cour, toute autre action, même sur un fondement identique, répond à sa propre prescription.

Citons l’arrêt :

« (…) la prescription décennale établie par (l’article 1304) ne concerne que les actions en nullité et en rescision, telle celle qui est prévue à l’article 1117 du Code civil.

Le moyen, qui soutient que l’action en dommages et intérêts en réparation d’un dol incident entachant la conclusion d’une convention est fondée sur l’article 1304, alinéas 1er et 2, du Code civil, comme l’action en nullité qui serait exercée en cas de dol principal, et qu’elle est dès lors soumise à la prescription décennale établie par cette disposition et non à la prescription quinquennale de l’article 2262bis, § 1er, du même code, manque en droit. »

Il en résulte que, même si la tromperie est identique :

  • L’action en nullité pour dol (principal) se prescrit par dix ans.
  • L’action en dommages et intérêts pour dol (incident) se prescrit par cinq ans.

On peut alors se demander s’il n’existe-t-il pas une inégalité de traitement entre le demandeur sur dol incident et le demandeur sur dol principal.

Leurs actions subissent en effet une prescription différente, pour un fondement identique.

La Cour de cassation, sur base de ce qui précède, a refusé de poser la question à la Cour constitutionnelle.

La question est importante lorsque, dans le courant de la procédure, le demandeur veut garder la vente et se limite à poursuivre des dommages, ou si le juge estime que la manœuvre dolosive n’est pas grave assez pour justifier la nullité.

Le demandeur, qui a agi dans le délai de dix ans mais plus de cinq ans après le dol, peut voir son action prescrite.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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