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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le temps et le dol dans la vente d’immeuble

La vente est un contrat consensuel. Elle est formée par l’échange de consentements valables.

Et pour qu’un consentement soit valable, il ne peut avoir été surpris par dol, dit l’article 1108 du Code civil.

L’article 1116 qui définit le dol comme « une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. »

On l’aura compris, le dol est une tromperie qui a influencé une partie à conclure la vente.

Il existe deux types de dol : le dol principal et le dol incident.  On devrait plutôt dire qu’il y a deux types de sanction au dol.

Le dol principal provoque la nullité de la vente et la restitution des prestations. Le dol incident se répare en dommages et intérêts, mais laisse subsister la vente.

Il n’empêche, que le dol soit principal ou incident, sa nature est identique ; il s’agit d’un quasi-délit, d’une faute, in contrahendo.

L’action en nullité pour dol est régie par l’article 1304 du Code civil.

Selon cette disposition, l’action en nullité pour dol est prescrite par dix ans du jour où le dol a été découvert.

Il s’agit forcément du dol principal puisqu’il est question de nullité de la vente.

L’article 1304 ne dit rien sur le dol incident.

La question se pose alors : le dol incident est-il prescrit comme le dol principal ?

La Cour de cassation a répondu à cette question dans un arrêt du 2 octobre 2009 (rôle n° C.08.0118.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Liège avait considéré que le dol incident constituait une faute quasi délictuelle, puisque destiné à réparer les conséquences dommageables d’un fait fautif précédant la conclusion de la convention.

Elle avait donc appliqué la prescription de cinq ans, applicable à la responsabilité (art. 2262bis, al. 2, du Code civil), et non de dix ans.

Pour la Cour d’appel de Liège, l’article 1304 du Code civil ne vise que l’action en nullité, mode de réparation qui n’était pas sollicité.

Le pourvoi reprochait à l’arrêt d’appliquer au dol incident une prescription différente alors qu’incident ou principal, les deux types de dol ont la même nature.

Seule la sanction diffère.

Le pourvoi expliquait que si l’article 1304 du Code civil ne traite pas explicitement du dol incident, c’est parce qu’il s’agit d’une création doctrinale et jurisprudentielle.

Du reste, ajoutait le pourvoi, la demande de dommages-intérêts est virtuellement comprise dans l’action en nullité de la vente pour dol.

En effet, si le juge constate la tromperie mais ne la considère pas suffisamment grave pour justifier l’annulation de la vente, il peut allouer des dommages.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle s’en tient au texte de l’article 1304 qui n’évoque que l’action en nullité.

Pour la Cour, toute autre action, même sur un fondement identique, répond à sa propre prescription.

Citons l’arrêt :

« (…) la prescription décennale établie par (l’article 1304) ne concerne que les actions en nullité et en rescision, telle celle qui est prévue à l’article 1117 du Code civil.

Le moyen, qui soutient que l’action en dommages et intérêts en réparation d’un dol incident entachant la conclusion d’une convention est fondée sur l’article 1304, alinéas 1er et 2, du Code civil, comme l’action en nullité qui serait exercée en cas de dol principal, et qu’elle est dès lors soumise à la prescription décennale établie par cette disposition et non à la prescription quinquennale de l’article 2262bis, § 1er, du même code, manque en droit. »

Il en résulte que, même si la tromperie est identique :

  • L’action en nullité pour dol (principal) se prescrit par dix ans.
  • L’action en dommages et intérêts pour dol (incident) se prescrit par cinq ans.

On peut alors se demander s’il n’existe-t-il pas une inégalité de traitement entre le demandeur sur dol incident et le demandeur sur dol principal.

Leurs actions subissent en effet une prescription différente, pour un fondement identique.

La Cour de cassation, sur base de ce qui précède, a refusé de poser la question à la Cour constitutionnelle.

La question est importante lorsque, dans le courant de la procédure, le demandeur veut garder la vente et se limite à poursuivre des dommages, ou si le juge estime que la manœuvre dolosive n’est pas grave assez pour justifier la nullité.

Le demandeur, qui a agi dans le délai de dix ans mais plus de cinq ans après le dol, peut voir son action prescrite.

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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