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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (V)

Les vues et les jours font partie des servitudes légales fondées sur l’idée qu’il faut respecter la tranquillité et l’intimité d’autrui.

Une vue laisse passer l’air et la lumière ; elle permet de voir au travers du dispositif qui la crée.

Un jour, en revanche, est une fenêtre non ouvrante qui laisse passer la lumière et pas l’air. Un jour n’implique en principe pas le droit de vue.

Le Code civil prévoit un régime supplétif selon le type de mur où se pratique l’ouverture.

Le mur à distance est régi par les articles 678 et 679 du Code civil. La distance est de minimum 1,90 m pour les vues droites (à angle droit) ; pour les vues obliques (de biais), la distance est de minimum 0,6 m.

Le mur jointif est régi par les articles 676 et 677 du Code civil. Ce mur n’est pas mitoyen et s’avère donc privatif à l’un des deux fonds, mais il sépare les propriétés.

Seuls des jours seront permis avec une hauteur de minimum 2,6 m du sol si c’est au rez de chaussée et de 1,90 m si c’est à un étage.

Pour les murs à faible distance, il faut leur appliquer le régime du mur jointif.

Enfin, le mur mitoyen est régi par l’article 675 du Code civil. Il est interdit d’y pratiquer toute vue ou jour, sauf convention contraire.

Revenons au mur à distance, le seul qui permette de pratiquer des vues (fenêtres d’aspect).

Il est aisé de comprendre qu’il ne faut pas placer de vue donnant perpendiculairement sur le fonds voisin (dominant), à moins de 1,90 m.

Mais qu’en est-il si la fenêtre est un Velux ® placé en toiture, dans un toit en pente ; s’agit-il d’une vue droite ou oblique ?

Si l’on trace une droite perpendiculaire au plan de la fenêtre, on doit bien constater que pour que pareille vue donne sur le fonds voisin, c’est seulement de manière oblique.

C’est ce qu’avait décidé le tribunal de première instance de Furnes, statuant en degré d’appel.  La distance était donc de 0,6 m ce qui contrariait le voisin

Qu’en pense la Cour de cassation (Cass., 23 janvier 2009, rôle n° C.08.0109.N, www.juridat.be) ?

Le pourvoi affirmait que l’on pouvait retirer une vue droite d’une fenêtre Velux sauf bien sur si elle était placée à l’horizontale.

La Cour de cassation approuve avec bon sens :

« Pour apprécier si une vue est droite ou oblique, le fait que l’ouverture ou la fenêtre soit placée dans un toit en pente n’est pas déterminant.

Le jugement attaqué considère que la vue aménagée par le demandeur est oblique ou par côté du fait qu’elle a été placée dans un toit en pente oblique.

Le moyen, en cette branche, est fondé. »

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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