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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Servitude (V)

Les vues et les jours font partie des servitudes légales fondées sur l’idée qu’il faut respecter la tranquillité et l’intimité d’autrui.

Une vue laisse passer l’air et la lumière ; elle permet de voir au travers du dispositif qui la crée.

Un jour, en revanche, est une fenêtre non ouvrante qui laisse passer la lumière et pas l’air. Un jour n’implique en principe pas le droit de vue.

Le Code civil prévoit un régime supplétif selon le type de mur où se pratique l’ouverture.

Le mur à distance est régi par les articles 678 et 679 du Code civil. La distance est de minimum 1,90 m pour les vues droites (à angle droit) ; pour les vues obliques (de biais), la distance est de minimum 0,6 m.

Le mur jointif est régi par les articles 676 et 677 du Code civil. Ce mur n’est pas mitoyen et s’avère donc privatif à l’un des deux fonds, mais il sépare les propriétés.

Seuls des jours seront permis avec une hauteur de minimum 2,6 m du sol si c’est au rez de chaussée et de 1,90 m si c’est à un étage.

Pour les murs à faible distance, il faut leur appliquer le régime du mur jointif.

Enfin, le mur mitoyen est régi par l’article 675 du Code civil. Il est interdit d’y pratiquer toute vue ou jour, sauf convention contraire.

Revenons au mur à distance, le seul qui permette de pratiquer des vues (fenêtres d’aspect).

Il est aisé de comprendre qu’il ne faut pas placer de vue donnant perpendiculairement sur le fonds voisin (dominant), à moins de 1,90 m.

Mais qu’en est-il si la fenêtre est un Velux ® placé en toiture, dans un toit en pente ; s’agit-il d’une vue droite ou oblique ?

Si l’on trace une droite perpendiculaire au plan de la fenêtre, on doit bien constater que pour que pareille vue donne sur le fonds voisin, c’est seulement de manière oblique.

C’est ce qu’avait décidé le tribunal de première instance de Furnes, statuant en degré d’appel.  La distance était donc de 0,6 m ce qui contrariait le voisin

Qu’en pense la Cour de cassation (Cass., 23 janvier 2009, rôle n° C.08.0109.N, www.juridat.be) ?

Le pourvoi affirmait que l’on pouvait retirer une vue droite d’une fenêtre Velux sauf bien sur si elle était placée à l’horizontale.

La Cour de cassation approuve avec bon sens :

« Pour apprécier si une vue est droite ou oblique, le fait que l’ouverture ou la fenêtre soit placée dans un toit en pente n’est pas déterminant.

Le jugement attaqué considère que la vue aménagée par le demandeur est oblique ou par côté du fait qu’elle a été placée dans un toit en pente oblique.

Le moyen, en cette branche, est fondé. »

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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