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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Servitude (V)

Les vues et les jours font partie des servitudes légales fondées sur l’idée qu’il faut respecter la tranquillité et l’intimité d’autrui.

Une vue laisse passer l’air et la lumière ; elle permet de voir au travers du dispositif qui la crée.

Un jour, en revanche, est une fenêtre non ouvrante qui laisse passer la lumière et pas l’air. Un jour n’implique en principe pas le droit de vue.

Le Code civil prévoit un régime supplétif selon le type de mur où se pratique l’ouverture.

Le mur à distance est régi par les articles 678 et 679 du Code civil. La distance est de minimum 1,90 m pour les vues droites (à angle droit) ; pour les vues obliques (de biais), la distance est de minimum 0,6 m.

Le mur jointif est régi par les articles 676 et 677 du Code civil. Ce mur n’est pas mitoyen et s’avère donc privatif à l’un des deux fonds, mais il sépare les propriétés.

Seuls des jours seront permis avec une hauteur de minimum 2,6 m du sol si c’est au rez de chaussée et de 1,90 m si c’est à un étage.

Pour les murs à faible distance, il faut leur appliquer le régime du mur jointif.

Enfin, le mur mitoyen est régi par l’article 675 du Code civil. Il est interdit d’y pratiquer toute vue ou jour, sauf convention contraire.

Revenons au mur à distance, le seul qui permette de pratiquer des vues (fenêtres d’aspect).

Il est aisé de comprendre qu’il ne faut pas placer de vue donnant perpendiculairement sur le fonds voisin (dominant), à moins de 1,90 m.

Mais qu’en est-il si la fenêtre est un Velux ® placé en toiture, dans un toit en pente ; s’agit-il d’une vue droite ou oblique ?

Si l’on trace une droite perpendiculaire au plan de la fenêtre, on doit bien constater que pour que pareille vue donne sur le fonds voisin, c’est seulement de manière oblique.

C’est ce qu’avait décidé le tribunal de première instance de Furnes, statuant en degré d’appel.  La distance était donc de 0,6 m ce qui contrariait le voisin

Qu’en pense la Cour de cassation (Cass., 23 janvier 2009, rôle n° C.08.0109.N, www.juridat.be) ?

Le pourvoi affirmait que l’on pouvait retirer une vue droite d’une fenêtre Velux sauf bien sur si elle était placée à l’horizontale.

La Cour de cassation approuve avec bon sens :

« Pour apprécier si une vue est droite ou oblique, le fait que l’ouverture ou la fenêtre soit placée dans un toit en pente n’est pas déterminant.

Le jugement attaqué considère que la vue aménagée par le demandeur est oblique ou par côté du fait qu’elle a été placée dans un toit en pente oblique.

Le moyen, en cette branche, est fondé. »

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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