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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (V)

Les vues et les jours font partie des servitudes légales fondées sur l’idée qu’il faut respecter la tranquillité et l’intimité d’autrui.

Une vue laisse passer l’air et la lumière ; elle permet de voir au travers du dispositif qui la crée.

Un jour, en revanche, est une fenêtre non ouvrante qui laisse passer la lumière et pas l’air. Un jour n’implique en principe pas le droit de vue.

Le Code civil prévoit un régime supplétif selon le type de mur où se pratique l’ouverture.

Le mur à distance est régi par les articles 678 et 679 du Code civil. La distance est de minimum 1,90 m pour les vues droites (à angle droit) ; pour les vues obliques (de biais), la distance est de minimum 0,6 m.

Le mur jointif est régi par les articles 676 et 677 du Code civil. Ce mur n’est pas mitoyen et s’avère donc privatif à l’un des deux fonds, mais il sépare les propriétés.

Seuls des jours seront permis avec une hauteur de minimum 2,6 m du sol si c’est au rez de chaussée et de 1,90 m si c’est à un étage.

Pour les murs à faible distance, il faut leur appliquer le régime du mur jointif.

Enfin, le mur mitoyen est régi par l’article 675 du Code civil. Il est interdit d’y pratiquer toute vue ou jour, sauf convention contraire.

Revenons au mur à distance, le seul qui permette de pratiquer des vues (fenêtres d’aspect).

Il est aisé de comprendre qu’il ne faut pas placer de vue donnant perpendiculairement sur le fonds voisin (dominant), à moins de 1,90 m.

Mais qu’en est-il si la fenêtre est un Velux ® placé en toiture, dans un toit en pente ; s’agit-il d’une vue droite ou oblique ?

Si l’on trace une droite perpendiculaire au plan de la fenêtre, on doit bien constater que pour que pareille vue donne sur le fonds voisin, c’est seulement de manière oblique.

C’est ce qu’avait décidé le tribunal de première instance de Furnes, statuant en degré d’appel.  La distance était donc de 0,6 m ce qui contrariait le voisin

Qu’en pense la Cour de cassation (Cass., 23 janvier 2009, rôle n° C.08.0109.N, www.juridat.be) ?

Le pourvoi affirmait que l’on pouvait retirer une vue droite d’une fenêtre Velux sauf bien sur si elle était placée à l’horizontale.

La Cour de cassation approuve avec bon sens :

« Pour apprécier si une vue est droite ou oblique, le fait que l’ouverture ou la fenêtre soit placée dans un toit en pente n’est pas déterminant.

Le jugement attaqué considère que la vue aménagée par le demandeur est oblique ou par côté du fait qu’elle a été placée dans un toit en pente oblique.

Le moyen, en cette branche, est fondé. »

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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