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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (V)

Les vues et les jours font partie des servitudes légales fondées sur l’idée qu’il faut respecter la tranquillité et l’intimité d’autrui.

Une vue laisse passer l’air et la lumière ; elle permet de voir au travers du dispositif qui la crée.

Un jour, en revanche, est une fenêtre non ouvrante qui laisse passer la lumière et pas l’air. Un jour n’implique en principe pas le droit de vue.

Le Code civil prévoit un régime supplétif selon le type de mur où se pratique l’ouverture.

Le mur à distance est régi par les articles 678 et 679 du Code civil. La distance est de minimum 1,90 m pour les vues droites (à angle droit) ; pour les vues obliques (de biais), la distance est de minimum 0,6 m.

Le mur jointif est régi par les articles 676 et 677 du Code civil. Ce mur n’est pas mitoyen et s’avère donc privatif à l’un des deux fonds, mais il sépare les propriétés.

Seuls des jours seront permis avec une hauteur de minimum 2,6 m du sol si c’est au rez de chaussée et de 1,90 m si c’est à un étage.

Pour les murs à faible distance, il faut leur appliquer le régime du mur jointif.

Enfin, le mur mitoyen est régi par l’article 675 du Code civil. Il est interdit d’y pratiquer toute vue ou jour, sauf convention contraire.

Revenons au mur à distance, le seul qui permette de pratiquer des vues (fenêtres d’aspect).

Il est aisé de comprendre qu’il ne faut pas placer de vue donnant perpendiculairement sur le fonds voisin (dominant), à moins de 1,90 m.

Mais qu’en est-il si la fenêtre est un Velux ® placé en toiture, dans un toit en pente ; s’agit-il d’une vue droite ou oblique ?

Si l’on trace une droite perpendiculaire au plan de la fenêtre, on doit bien constater que pour que pareille vue donne sur le fonds voisin, c’est seulement de manière oblique.

C’est ce qu’avait décidé le tribunal de première instance de Furnes, statuant en degré d’appel.  La distance était donc de 0,6 m ce qui contrariait le voisin

Qu’en pense la Cour de cassation (Cass., 23 janvier 2009, rôle n° C.08.0109.N, www.juridat.be) ?

Le pourvoi affirmait que l’on pouvait retirer une vue droite d’une fenêtre Velux sauf bien sur si elle était placée à l’horizontale.

La Cour de cassation approuve avec bon sens :

« Pour apprécier si une vue est droite ou oblique, le fait que l’ouverture ou la fenêtre soit placée dans un toit en pente n’est pas déterminant.

Le jugement attaqué considère que la vue aménagée par le demandeur est oblique ou par côté du fait qu’elle a été placée dans un toit en pente oblique.

Le moyen, en cette branche, est fondé. »

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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