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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La fiscalité des servitudes (II)

Voyons à présent les servitudes au regard de la TVA.

La livraison de biens immeubles par un assujetti professionnel dans le cadre de son activité habituelle, ou par un assujetti sur option, est une opération dans le champ de la TVA mais exonérée, sauf si le bien est neuf (art. 44, § 3, 1°, a), du Code TVA).

On sait qu’un immeuble est neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de sa mise en service, ou de sa première occupation ou utilisation.

Par livraison, il faut entendre la vente d’un immeuble mais aussi les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, portant sur des biens immeubles par nature.

Qu’est-ce qu’un droit réel au sens de cette disposition ? Il s’agit de l’usufruit, du droit de superficie, des servitudes, du droit d’usage, du droit d’habitation et de l’emphytéose (circulaire du 11 février 1993, Rec. gén., 1993, n° 24.213, p. 174).

Toutefois, pour l’application de la TVA, les droits réels sont uniquement considérés comme des biens lorsqu’ils procurent à leur titulaire un pouvoir d’utilisation sur les biens immeubles. Il s’agit d’un droit d’utilisation économique.

Les servitudes peuvent donc, dans le cadre d’une utilisation économique, également être considérées comme un bien visé par l’article 9, alinéa 2, 2°, du Code TVA (Manuel TVA, n° 20), pour autant que le fonds servant soit neuf.

L’opération doit normalement être rémunérée car l’assujettissement requiert l’exercice d’une activité économique (art. 4).

La servitude doit enfin conférer un droit d’utilisation économique sur le fonds servant (art. 10). Cette condition distingue les servitudes qui seront soumise à la taxe et celles qui ne le seront pas.

Toutes les servitudes ne confèrent pas un droit d’utilisation sur un immeuble, loin s’en faut. Une servitude de vue, une servitude non altius tollendi ou non aedificandi, ne confère pas un tel droit.

En revanche, une servitude d’appui au sol ou à construction, ou une servitude de surplomb peut aboutir à une utilisation économique du fonds servant neuf.

Cela pourra aussi être le cas d’une servitude d’utilité publique de placement d’installations de distribution d’électricité au travers d’un bâtiment neuf ou dans le sol attenant à un bâtiment neuf.

Une servitude de passage, à mon avis, ne confère qu’un droit limité qui ne se confond pas avec une utilisation économique.

Précisons enfin que si la TVA est due, il y a exonération des droits d’enregistrement sauf le droit général fixe pour transcrire l’acte constitutif (art. 2 L.H. et art. 29 C. enreg.).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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