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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La fiscalité des servitudes (II)

Voyons à présent les servitudes au regard de la TVA.

La livraison de biens immeubles par un assujetti professionnel dans le cadre de son activité habituelle, ou par un assujetti sur option, est une opération dans le champ de la TVA mais exonérée, sauf si le bien est neuf (art. 44, § 3, 1°, a), du Code TVA).

On sait qu’un immeuble est neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de sa mise en service, ou de sa première occupation ou utilisation.

Par livraison, il faut entendre la vente d’un immeuble mais aussi les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, portant sur des biens immeubles par nature.

Qu’est-ce qu’un droit réel au sens de cette disposition ? Il s’agit de l’usufruit, du droit de superficie, des servitudes, du droit d’usage, du droit d’habitation et de l’emphytéose (circulaire du 11 février 1993, Rec. gén., 1993, n° 24.213, p. 174).

Toutefois, pour l’application de la TVA, les droits réels sont uniquement considérés comme des biens lorsqu’ils procurent à leur titulaire un pouvoir d’utilisation sur les biens immeubles. Il s’agit d’un droit d’utilisation économique.

Les servitudes peuvent donc, dans le cadre d’une utilisation économique, également être considérées comme un bien visé par l’article 9, alinéa 2, 2°, du Code TVA (Manuel TVA, n° 20), pour autant que le fonds servant soit neuf.

L’opération doit normalement être rémunérée car l’assujettissement requiert l’exercice d’une activité économique (art. 4).

La servitude doit enfin conférer un droit d’utilisation économique sur le fonds servant (art. 10). Cette condition distingue les servitudes qui seront soumise à la taxe et celles qui ne le seront pas.

Toutes les servitudes ne confèrent pas un droit d’utilisation sur un immeuble, loin s’en faut. Une servitude de vue, une servitude non altius tollendi ou non aedificandi, ne confère pas un tel droit.

En revanche, une servitude d’appui au sol ou à construction, ou une servitude de surplomb peut aboutir à une utilisation économique du fonds servant neuf.

Cela pourra aussi être le cas d’une servitude d’utilité publique de placement d’installations de distribution d’électricité au travers d’un bâtiment neuf ou dans le sol attenant à un bâtiment neuf.

Une servitude de passage, à mon avis, ne confère qu’un droit limité qui ne se confond pas avec une utilisation économique.

Précisons enfin que si la TVA est due, il y a exonération des droits d’enregistrement sauf le droit général fixe pour transcrire l’acte constitutif (art. 2 L.H. et art. 29 C. enreg.).

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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