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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La fiscalité des servitudes (II)

Voyons à présent les servitudes au regard de la TVA.

La livraison de biens immeubles par un assujetti professionnel dans le cadre de son activité habituelle, ou par un assujetti sur option, est une opération dans le champ de la TVA mais exonérée, sauf si le bien est neuf (art. 44, § 3, 1°, a), du Code TVA).

On sait qu’un immeuble est neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de sa mise en service, ou de sa première occupation ou utilisation.

Par livraison, il faut entendre la vente d’un immeuble mais aussi les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, portant sur des biens immeubles par nature.

Qu’est-ce qu’un droit réel au sens de cette disposition ? Il s’agit de l’usufruit, du droit de superficie, des servitudes, du droit d’usage, du droit d’habitation et de l’emphytéose (circulaire du 11 février 1993, Rec. gén., 1993, n° 24.213, p. 174).

Toutefois, pour l’application de la TVA, les droits réels sont uniquement considérés comme des biens lorsqu’ils procurent à leur titulaire un pouvoir d’utilisation sur les biens immeubles. Il s’agit d’un droit d’utilisation économique.

Les servitudes peuvent donc, dans le cadre d’une utilisation économique, également être considérées comme un bien visé par l’article 9, alinéa 2, 2°, du Code TVA (Manuel TVA, n° 20), pour autant que le fonds servant soit neuf.

L’opération doit normalement être rémunérée car l’assujettissement requiert l’exercice d’une activité économique (art. 4).

La servitude doit enfin conférer un droit d’utilisation économique sur le fonds servant (art. 10). Cette condition distingue les servitudes qui seront soumise à la taxe et celles qui ne le seront pas.

Toutes les servitudes ne confèrent pas un droit d’utilisation sur un immeuble, loin s’en faut. Une servitude de vue, une servitude non altius tollendi ou non aedificandi, ne confère pas un tel droit.

En revanche, une servitude d’appui au sol ou à construction, ou une servitude de surplomb peut aboutir à une utilisation économique du fonds servant neuf.

Cela pourra aussi être le cas d’une servitude d’utilité publique de placement d’installations de distribution d’électricité au travers d’un bâtiment neuf ou dans le sol attenant à un bâtiment neuf.

Une servitude de passage, à mon avis, ne confère qu’un droit limité qui ne se confond pas avec une utilisation économique.

Précisons enfin que si la TVA est due, il y a exonération des droits d’enregistrement sauf le droit général fixe pour transcrire l’acte constitutif (art. 2 L.H. et art. 29 C. enreg.).

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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