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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand cesse l’état d’enclave

L’article 684 du Code civil prévoit que « le passage cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire au sens de l’article 682 ou lorsqu’il peut être fixé à un autre endroit qui est devenu moins dommageable que l’assiette assignée ».

Il s’agit de la servitude de passage lorsque le fonds dominant est enclavé. Ce dispositif ne s’applique qu’à la servitude légale de passage.

Cela signifie que si la servitude est conventionnelle, elle survivra à la cessation de l’état d’enclave, sauf si la convention prévoit expressément le contraire (Cass., 15 janvier 1960, Pas., 1960, I, p. 546).

C’est une question d’analyse du contenu de la convention. Si le texte n’est pas clair, il faut interpréter l’acte à la lumière de l’intention des parties.

Le juge peut ainsi déceler dans la convention une condition résolutoire tacite en cas de cessation de la cause de la convention, étant la situation d’enclave à laquelle la convention apporte remède (Cass., 14 décembre 1962, Pas., 1961, I, p. 461).

Si le texte est clair et ne prête pas à interprétation, bien souvent parce qu’il est succinct, pourrait-on faire appel à la théorie de la caducité des conventions ?

La cessation de l’enclavement prive le contrat de cause ce qui entraîne sa dissolution. Toutefois, les arrêts de la Cour de cassations cassation du 21 janvier 2000 (Pas., 2000, I, p. 56) et 12 décembre 2008 (Pas., 2008, I, p. 723) ont restreint la théorie de la caducité aux libéralités.

Il n’empêche, le principe de l’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce qu’une partie exige de l’autre l’exécution d’une disposition contractuelle qui est devenue sans objet et a perdu sa justification.

C’est une application de l’abus de droit et c’est, finalement, toujours la même idée de ce que la convention ne doit pas survivre à ce qui la justifie.

Le législateur s’est inspiré du même principe en adoptant la loi du 22 février 1983, insérant l’article 710bis du Code civil.

Cette disposition prévoit bien opportunément que « à la demande du propriétaire du fonds servant, le juge peut ordonner la suppression d’une servitude, lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant. »

Il ne faut pas oublier que l’on peut constituer des servitudes non perpétuelles.

Le rédacteur d’un acte constitutif de servitude doit donc penser à limiter celle-ci dans la durée, en fonction de son utilité.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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