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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand cesse l’état d’enclave

L’article 684 du Code civil prévoit que « le passage cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire au sens de l’article 682 ou lorsqu’il peut être fixé à un autre endroit qui est devenu moins dommageable que l’assiette assignée ».

Il s’agit de la servitude de passage lorsque le fonds dominant est enclavé. Ce dispositif ne s’applique qu’à la servitude légale de passage.

Cela signifie que si la servitude est conventionnelle, elle survivra à la cessation de l’état d’enclave, sauf si la convention prévoit expressément le contraire (Cass., 15 janvier 1960, Pas., 1960, I, p. 546).

C’est une question d’analyse du contenu de la convention. Si le texte n’est pas clair, il faut interpréter l’acte à la lumière de l’intention des parties.

Le juge peut ainsi déceler dans la convention une condition résolutoire tacite en cas de cessation de la cause de la convention, étant la situation d’enclave à laquelle la convention apporte remède (Cass., 14 décembre 1962, Pas., 1961, I, p. 461).

Si le texte est clair et ne prête pas à interprétation, bien souvent parce qu’il est succinct, pourrait-on faire appel à la théorie de la caducité des conventions ?

La cessation de l’enclavement prive le contrat de cause ce qui entraîne sa dissolution. Toutefois, les arrêts de la Cour de cassations cassation du 21 janvier 2000 (Pas., 2000, I, p. 56) et 12 décembre 2008 (Pas., 2008, I, p. 723) ont restreint la théorie de la caducité aux libéralités.

Il n’empêche, le principe de l’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce qu’une partie exige de l’autre l’exécution d’une disposition contractuelle qui est devenue sans objet et a perdu sa justification.

C’est une application de l’abus de droit et c’est, finalement, toujours la même idée de ce que la convention ne doit pas survivre à ce qui la justifie.

Le législateur s’est inspiré du même principe en adoptant la loi du 22 février 1983, insérant l’article 710bis du Code civil.

Cette disposition prévoit bien opportunément que « à la demande du propriétaire du fonds servant, le juge peut ordonner la suppression d’une servitude, lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant. »

Il ne faut pas oublier que l’on peut constituer des servitudes non perpétuelles.

Le rédacteur d’un acte constitutif de servitude doit donc penser à limiter celle-ci dans la durée, en fonction de son utilité.

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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