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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Quand cesse l’état d’enclave

L’article 684 du Code civil prévoit que « le passage cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire au sens de l’article 682 ou lorsqu’il peut être fixé à un autre endroit qui est devenu moins dommageable que l’assiette assignée ».

Il s’agit de la servitude de passage lorsque le fonds dominant est enclavé. Ce dispositif ne s’applique qu’à la servitude légale de passage.

Cela signifie que si la servitude est conventionnelle, elle survivra à la cessation de l’état d’enclave, sauf si la convention prévoit expressément le contraire (Cass., 15 janvier 1960, Pas., 1960, I, p. 546).

C’est une question d’analyse du contenu de la convention. Si le texte n’est pas clair, il faut interpréter l’acte à la lumière de l’intention des parties.

Le juge peut ainsi déceler dans la convention une condition résolutoire tacite en cas de cessation de la cause de la convention, étant la situation d’enclave à laquelle la convention apporte remède (Cass., 14 décembre 1962, Pas., 1961, I, p. 461).

Si le texte est clair et ne prête pas à interprétation, bien souvent parce qu’il est succinct, pourrait-on faire appel à la théorie de la caducité des conventions ?

La cessation de l’enclavement prive le contrat de cause ce qui entraîne sa dissolution. Toutefois, les arrêts de la Cour de cassations cassation du 21 janvier 2000 (Pas., 2000, I, p. 56) et 12 décembre 2008 (Pas., 2008, I, p. 723) ont restreint la théorie de la caducité aux libéralités.

Il n’empêche, le principe de l’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce qu’une partie exige de l’autre l’exécution d’une disposition contractuelle qui est devenue sans objet et a perdu sa justification.

C’est une application de l’abus de droit et c’est, finalement, toujours la même idée de ce que la convention ne doit pas survivre à ce qui la justifie.

Le législateur s’est inspiré du même principe en adoptant la loi du 22 février 1983, insérant l’article 710bis du Code civil.

Cette disposition prévoit bien opportunément que « à la demande du propriétaire du fonds servant, le juge peut ordonner la suppression d’une servitude, lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant. »

Il ne faut pas oublier que l’on peut constituer des servitudes non perpétuelles.

Le rédacteur d’un acte constitutif de servitude doit donc penser à limiter celle-ci dans la durée, en fonction de son utilité.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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