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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La servitude d’égout des toits

L’article 681 du Code civil dispose que tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

Il faut circonscrire l’obligation de l’article 681.

Le propriétaire ne peut obliger son voisin à recevoir directement les eaux pluviales de ruissellement de sa toiture.

Mais il peut les transmettre indirectement, après les avoir recueillies sur son propre fonds, sous la double condition de ce que (Appel, Gand, 7 décembre 1871, B.J., 1872, col. 414) :

  • La pente naturelle du sol les conduise vers le fonds voisin,
  • Les eaux ainsi dirigées ne produisent pas davantage de dommages que l’écoulement naturel si le fonds était nu.

Autrement dit, l’article 681 ne règle que le sort des eaux qui viennent du toit, pas celle qui, venant du toit, arrivent par la terre chez le voisin. En effet, cette dernière hypothèse est déjà rencontrée par l’article 640 du Code civil.

C’est parce qu’il faut contenir les eaux pluviales de ruissellement du toit que ceux-ci doivent être équipés de gouttières et descentes. De plus, un ruissellement de façade donne rapidement un air « fatigué » à une façade.

Cela explique aussi qu’il arrive que des gouttières et chenaux apparaissent en saillie sur le fonds voisin. Généralement les RCU réglementent ces équipements.

On peut donc faire verser les eaux de toitures sur la voie publique. Que faut-il entendre par voie publique ? S’agit-il de toutes les voies publiques ?

Cette question est importante car toutes les voies ne sont pas équipées d’égouts permettant de canaliser l’eau et ce qu’elle peut charrier.

De plus, la voie publique n’est pas seulement un chemin ou une route mais aussi les rivières navigables et les voies ferrées.

Une ancienne jurisprudence limite cette notion aux rues, places et carrefours des villes, faubourg et villages qui sont spécialement aménagés pour assurer l’écoulement des eaux (Civ., Marche, 8 janvier 1937, Pas., III, 1938, p. 26).

Monsieur De Page enseigne que la notion doit être appréciée en fonction de la destination des biens (« Traité élémentaire de droit civil belge », T. VI, Bruylant, Bruxelles, 1972, p. 477).

À le suivre, si les voies ferrées sont exclues, toutes les voies publiques longeant les habitations, isolées ou agglomérées, sont appelées à recevoir les eaux de toiture.

La doctrine moderne va plus loin et considère que la notion de voie publique vise sans restriction tous les types de voies publiques longeant une ou plusieurs habitations, même les voies de chemin de fer (P. P. Renson, « La servitude d’égout des toits et la servitude d’écoulement des eaux ménagères », J.L.M.B., 2007, p. 1483).

Les Communes mal équipées peuvent réglementer l’écoulement par des RCU.

Par exemple, à Woluwé Saint Pierre, un PPAS impose que les façades à rue soient pourvues d’une corniche, gouttière ou couronnement dans le plan de la façade avec une saillie de maximum 50 cm.

L’article 10 du Titre I du RRU règlemente les éléments en saillie sur la façade à rue (gouttières) des immeubles neufs.

L’article 16 impose la collecte des eaux pluviales de ruissellement issues de toutes les surfaces imperméables. Dans le cas d’une nouvelle construction, la pose d’une citerne est imposée afin notamment d’éviter une surcharge du réseau d’égouts.

Le RRU prescrit à cet effet une contenance de 33 litres par mètre carré de toiture.

Il ne faut pas confondre les eaux pluviales avec les eaux ménagères. Le propriétaire doit recueillir les eaux usées et pourvoir adéquatement à leur évacuation, en veillant à ce qu’elles ne s’écoulent pas sur le fonds voisin (P. P. Renson, op. cité) car il s’agit d’eaux artificielles exclues du champ d’application de l’article 640 du code civil.

Enfin, une servitude d’écoulement des toits est continue et apparente ; elle peut donc être acquise par prescription (J.P., Grâce-Hollogne, 9 mai 2000, J.L.M.B., 2001, p. 659).

Elle est plus souvent le résultat d’une servitude par destination du père de famille après division d’une propriété, ou encore d’une convention. La matière n’est évidemment pas d’ordre public.

La photo : l’Hôtel du Dôme, auparavant l’hôtel Cécil (1902). Vestige art-déco d’une époque où la place Rogier était belle. Elle accueillait l’ancienne gare du nord flanquée de beaux hôtels classiques. Regardez l’évolution de cette place (et pleurez) sur http://bruxelles-bruxellons.blogspot.be/2013/01/place-rogier-au-fil-du-temps-symptomes.html.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    BAUDRU #

    Maître bonjour. Je suis vos commentaires depuis un certain temps. Mais pour celui-ci, pourriez-vous apporter plus d’éclaircissements ? En effet, beaucoup de géomètres, de notaire et même d’avocats parlent, dans le cas d’une gouttière débordant sur le fonds voisin, d’une servitude de surplomb. Or, celle-ci n’existe pas en droit belge, mais bien en droit français et encore, dans des cas bien précis. Si beaucoup de confrères mentionnent cela sur leur plan d’indentification de bien, c’est que la volonté est de ne pas créer de conflits ultérieurs entre les futurs voisins. Mais cela n’existe pas, dès lors, comment dans le respect de la légalité, régler ce problème sans pour autant obliger le voisin à ôter la structure débordante depuis des lustres?
    Ce problème est récurrent tant dans nos campagnes que dans nos villes. Je vous remercie pour vos articles. Bonne journée.

    octobre 28, 2016
    • Avatar

      Il n’y a pas en Belgique de servitude légale de surplomb pour une gouttière. On peut l’acquérir par prescription (30 ans) si elle est continue et apparente.
      Selon Madame Lecocq, l’article 553 prévoit les imbrications résultant de voisinage par prescription mais cela ne vise pas expressément les saillies en surplomb.
      A mon avis, sauf prescription, un dispositif de retenue des eaux en surplomb du fonds voisin n’a pas de fondement légal. On peut aussi considérer qu’une tolérance du voisin devient contrat après un certain temps vu l’utilité du dispositif. Tout est question d’appréciation cas par cas.

      octobre 28, 2016
  2. Avatar

    Un lecteur m’écrit ceci : « La jurisprudence est en effet partagée… La plus récente est quand même assez inconséquente (on peut déverser de l’eau pluviale de son toit sur une « voirie publique »sans se soucier si celle-ci est équipée d’égout ou aménagée pour une écoulement harmonieux des eaux. )
    Un juge aura , je pense, quand même tendance à prendre plus en considération une jurisprudence de 2007 que de 1937 ! Or, s’il est normal qu’un fonds servant recueille les eaux pluviales qui ruissellent d’un fonds dominant de manière naturelle, les eaux pluviales issues d’un toit d’un particulier rentrent pas dans cette catégorie et aggravent la situation et augmentent le volume d’eaux à recueillir. »

    octobre 28, 2016
  3. Avatar
    JP #

    Le propriétaire d’un bâtiment sur un terrain de fond, ayant une servitude d’accès, a t-il le droit de raccorder l’évacuation des eaux pluviales de ce bâtiment au réseau d’égouts de la parcelle voisine à front de rue ?

    Est-ce un droit ou faut-il l’autorisation explicite du propriétaire?

    mars 6, 2017
  4. Avatar
    paul #

    bonjour ,
    mon voisin verse les eaux de sa cuisine et sdb dans un petit puit qui est situé dans ma cour, mais à la limite de son jardin,
    son tuyeau eau pluvial descend du bord du mur de sa sdb qui est est à la limite de mon jardin.
    son eau je jette dans mon petit puit situé à 1 m mais qui est sur mon terrain
    je lui ai déjà demandé de ramener son eau à l’arriere de sa maison car le cote gauche de sa mason est libre,( passage de 1m) et les eaux de sa toiture principale se jette dans ce passage.
    de plus, en cachette, il a dévié l’évacuation de sa toiture principale dans mon puit alos que cdepuis 50 ans, cette eau etait raccordée aux égouts .

    septembre 30, 2017
    • Avatar

      Il faut voir s’il n’existe pas une servitude d’écoulement des eaux usées résultant, par exemple, d’une division formant les deux lots, le vôtre et celui de votre voisin. Si non, vous devez saisir le juge de paix.

      octobre 29, 2017
  5. Avatar
    akani feride #

    Bonjour,

    Nous avons un soucis avec notre corniche car en temps de pluie abondante celle -ci déborde très souvent. On nous a conseillé l’installation d’ une gouttière. Nous vivons en région bruxelloise. Faut il un permis d’urbanisme pour installer une gouttière ou une quelconque autorisation de l’administration communale?

    Merci
    F.A

    novembre 5, 2017
    • Avatar

      Pas de permis pour les tuyaux de descentes d’eau de pluie pour autant que ces dispositifs ne soient pas visibles depuis l’espace public.

      décembre 29, 2017
  6. Avatar
    Sadaune #

    Bonjour, je comprend bien que les eaux de pluies provenant du toit doivent être collectées ce qui est le cas chez moi mais je souhaiterais savoir ce qu il en ai pour les eaux provenant d un pignon? Mes voisins se plaignent que les eaux qui frappent mon pignon se déversent sur leur toit. Nos murs ne sont pas mitoyens et un bac en zinc a été installé pour éviter les infiltrations. Pourriez vous m éclairer? Merci

    février 14, 2018

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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