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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La servitude d’égout des toits

L’article 681 du Code civil dispose que tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

Il faut circonscrire l’obligation de l’article 681.

Le propriétaire ne peut obliger son voisin à recevoir directement les eaux pluviales de ruissellement de sa toiture.

Mais il peut les transmettre indirectement, après les avoir recueillies sur son propre fonds, sous la double condition de ce que (Appel, Gand, 7 décembre 1871, B.J., 1872, col. 414) :

  • La pente naturelle du sol les conduise vers le fonds voisin,
  • Les eaux ainsi dirigées ne produisent pas davantage de dommages que l’écoulement naturel si le fonds était nu.

Autrement dit, l’article 681 ne règle que le sort des eaux qui viennent du toit, pas celle qui, venant du toit, arrivent par la terre chez le voisin. En effet, cette dernière hypothèse est déjà rencontrée par l’article 640 du Code civil.

C’est parce qu’il faut contenir les eaux pluviales de ruissellement du toit que ceux-ci doivent être équipés de gouttières et descentes. De plus, un ruissellement de façade donne rapidement un air « fatigué » à une façade.

Cela explique aussi qu’il arrive que des gouttières et chenaux apparaissent en saillie sur le fonds voisin. Généralement les RCU réglementent ces équipements.

On peut donc faire verser les eaux de toitures sur la voie publique. Que faut-il entendre par voie publique ? S’agit-il de toutes les voies publiques ?

Cette question est importante car toutes les voies ne sont pas équipées d’égouts permettant de canaliser l’eau et ce qu’elle peut charrier.

De plus, la voie publique n’est pas seulement un chemin ou une route mais aussi les rivières navigables et les voies ferrées.

Une ancienne jurisprudence limite cette notion aux rues, places et carrefours des villes, faubourg et villages qui sont spécialement aménagés pour assurer l’écoulement des eaux (Civ., Marche, 8 janvier 1937, Pas., III, 1938, p. 26).

Monsieur De Page enseigne que la notion doit être appréciée en fonction de la destination des biens (« Traité élémentaire de droit civil belge », T. VI, Bruylant, Bruxelles, 1972, p. 477).

À le suivre, si les voies ferrées sont exclues, toutes les voies publiques longeant les habitations, isolées ou agglomérées, sont appelées à recevoir les eaux de toiture.

La doctrine moderne va plus loin et considère que la notion de voie publique vise sans restriction tous les types de voies publiques longeant une ou plusieurs habitations, même les voies de chemin de fer (P. P. Renson, « La servitude d’égout des toits et la servitude d’écoulement des eaux ménagères », J.L.M.B., 2007, p. 1483).

Les Communes mal équipées peuvent réglementer l’écoulement par des RCU.

Par exemple, à Woluwé Saint Pierre, un PPAS impose que les façades à rue soient pourvues d’une corniche, gouttière ou couronnement dans le plan de la façade avec une saillie de maximum 50 cm.

L’article 10 du Titre I du RRU règlemente les éléments en saillie sur la façade à rue (gouttières) des immeubles neufs.

L’article 16 impose la collecte des eaux pluviales de ruissellement issues de toutes les surfaces imperméables. Dans le cas d’une nouvelle construction, la pose d’une citerne est imposée afin notamment d’éviter une surcharge du réseau d’égouts.

Le RRU prescrit à cet effet une contenance de 33 litres par mètre carré de toiture.

Il ne faut pas confondre les eaux pluviales avec les eaux ménagères. Le propriétaire doit recueillir les eaux usées et pourvoir adéquatement à leur évacuation, en veillant à ce qu’elles ne s’écoulent pas sur le fonds voisin (P. P. Renson, op. cité) car il s’agit d’eaux artificielles exclues du champ d’application de l’article 640 du code civil.

Enfin, une servitude d’écoulement des toits est continue et apparente ; elle peut donc être acquise par prescription (J.P., Grâce-Hollogne, 9 mai 2000, J.L.M.B., 2001, p. 659).

Elle est plus souvent le résultat d’une servitude par destination du père de famille après division d’une propriété, ou encore d’une convention. La matière n’est évidemment pas d’ordre public.

La photo : l’Hôtel du Dôme, auparavant l’hôtel Cécil (1902). Vestige art-déco d’une époque où la place Rogier était belle. Elle accueillait l’ancienne gare du nord flanquée de beaux hôtels classiques. Regardez l’évolution de cette place (et pleurez) sur http://bruxelles-bruxellons.blogspot.be/2013/01/place-rogier-au-fil-du-temps-symptomes.html.

Commentaires

facebook comments:

  1. BAUDRU #

    Maître bonjour. Je suis vos commentaires depuis un certain temps. Mais pour celui-ci, pourriez-vous apporter plus d’éclaircissements ? En effet, beaucoup de géomètres, de notaire et même d’avocats parlent, dans le cas d’une gouttière débordant sur le fonds voisin, d’une servitude de surplomb. Or, celle-ci n’existe pas en droit belge, mais bien en droit français et encore, dans des cas bien précis. Si beaucoup de confrères mentionnent cela sur leur plan d’indentification de bien, c’est que la volonté est de ne pas créer de conflits ultérieurs entre les futurs voisins. Mais cela n’existe pas, dès lors, comment dans le respect de la légalité, régler ce problème sans pour autant obliger le voisin à ôter la structure débordante depuis des lustres?
    Ce problème est récurrent tant dans nos campagnes que dans nos villes. Je vous remercie pour vos articles. Bonne journée.

    octobre 28, 2016
    • Il n’y a pas en Belgique de servitude légale de surplomb pour une gouttière. On peut l’acquérir par prescription (30 ans) si elle est continue et apparente.
      Selon Madame Lecocq, l’article 553 prévoit les imbrications résultant de voisinage par prescription mais cela ne vise pas expressément les saillies en surplomb.
      A mon avis, sauf prescription, un dispositif de retenue des eaux en surplomb du fonds voisin n’a pas de fondement légal. On peut aussi considérer qu’une tolérance du voisin devient contrat après un certain temps vu l’utilité du dispositif. Tout est question d’appréciation cas par cas.

      octobre 28, 2016
  2. Un lecteur m’écrit ceci : « La jurisprudence est en effet partagée… La plus récente est quand même assez inconséquente (on peut déverser de l’eau pluviale de son toit sur une « voirie publique »sans se soucier si celle-ci est équipée d’égout ou aménagée pour une écoulement harmonieux des eaux. )
    Un juge aura , je pense, quand même tendance à prendre plus en considération une jurisprudence de 2007 que de 1937 ! Or, s’il est normal qu’un fonds servant recueille les eaux pluviales qui ruissellent d’un fonds dominant de manière naturelle, les eaux pluviales issues d’un toit d’un particulier rentrent pas dans cette catégorie et aggravent la situation et augmentent le volume d’eaux à recueillir. »

    octobre 28, 2016
  3. JP #

    Le propriétaire d’un bâtiment sur un terrain de fond, ayant une servitude d’accès, a t-il le droit de raccorder l’évacuation des eaux pluviales de ce bâtiment au réseau d’égouts de la parcelle voisine à front de rue ?

    Est-ce un droit ou faut-il l’autorisation explicite du propriétaire?

    mars 6, 2017
  4. paul #

    bonjour ,
    mon voisin verse les eaux de sa cuisine et sdb dans un petit puit qui est situé dans ma cour, mais à la limite de son jardin,
    son tuyeau eau pluvial descend du bord du mur de sa sdb qui est est à la limite de mon jardin.
    son eau je jette dans mon petit puit situé à 1 m mais qui est sur mon terrain
    je lui ai déjà demandé de ramener son eau à l’arriere de sa maison car le cote gauche de sa mason est libre,( passage de 1m) et les eaux de sa toiture principale se jette dans ce passage.
    de plus, en cachette, il a dévié l’évacuation de sa toiture principale dans mon puit alos que cdepuis 50 ans, cette eau etait raccordée aux égouts .

    septembre 30, 2017
    • Il faut voir s’il n’existe pas une servitude d’écoulement des eaux usées résultant, par exemple, d’une division formant les deux lots, le vôtre et celui de votre voisin. Si non, vous devez saisir le juge de paix.

      octobre 29, 2017

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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