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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La fiscalité des servitudes (III)

Voyons à présent les servitudes au regard des impôts directs.

L’article 7, § 1er, 3° du Code des impôts sur les revenus définit comme revenus immobiliers « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires. »

La contrepartie d’un droit réel de servitude conventionnelle serait-elle taxable comme revenu immobilier, considérant que ue la servitude est un droit réel similaire à l’emphytéose ou la superficie.

L’emphytéose est un droit de jouissance ; la superficie est  le droit d’avoir des bâtiments ou des ouvrages sur le fonds d’autrui (art. 1er, loi du 10 janvier 1824).

La question est donc de savoir quand une servitude est « similaire » à de tels droits.

Le commentaire administratif expose ceci (ComIr, n° 10/6) : « Par « droits immobiliers similaires », le législateur vise les droits d’usage à long terme portant sur des biens immobiliers (voir Chambre, session 1983-1984, doc. 758/1, p. 8). »

Une servitude peut avoir pour effet que le fonds dominant ait le même avantage qu’un usage. Ce sera le cas d’une servitude conventionnelle d’appui au sol à titre onéreux, par exemple (si on ne la requalifie pas en superficie).

Mais une servitude ne confère pas un droit d’usage. L’article 637 du Code civil pose que la servitude est une charge imposée sur un fonds « pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

 Elle sert à l’usage ou en renforce la commodité, mais elle ne constitue pas l’usage.

Du reste, l’usufruit qui contient bien l’usus n’est pas regardé par l’administration comme un droit immobilier similaire : « Les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’usufruit portant sur un bien immobilier sis en Belgique ou à l’étranger ne constituent pas des revenus de biens immobiliers pour l’application de l’IPP (QP n° 21, 17.6.1988, Sén. de Clippele, Bull. 677, p. 1901) »  (ComIr, n° 10/6).

A fortiori, la servitude ne peut-elle être considérée comme un droit réel similaire à l’emphytéose ou la superficie, et ne devrait pas être taxable comme un revenu immobilier à l’impôt des personnes physiques.

C’est un acte de disposition, pas un revenu.

Notons que dans le cas où la personne physique affecte l’immeuble à l’exercice de son activité professionnelle, le profit résultant du droit constitué constitue un revenu professionnel (art. 37 CIR/92).

Par ailleurs, on peut se demander si la constitution rémunérée d’une servitude peut révéler un revenu divers taxé distinctement au taux de 33 %, si l’opération intervient en dehors d’une activité professionnelle et dépasse la gestion normale du patrimoine (art. 90, 1°, CIR/92).

En principe, ce qui dépasse la gestion normale du patrimoine sont les opérations effectuées dans un but de spéculation ou qui, par leur fréquence, acquièrent le caractère d’une occupation lucrative.

Reconnaissons que ce sera très rarement le cas de la constitution d’une servitude.

Du reste, cette disposition est sans préjudice des points 8° et 10° de l’article 90, qui portent sur les plus-values de cession de droits réels autres que l’emphytéose et la superficie.

Il n’est pas davantage question de cela en constituant une servitude.

Enfin, il ne faut pas perdre de vue la disposition anti-abus qui permet d’écarter un acte pour taxer une opération sur d’autres éléments (art. 344, § 1, CIR/92).

Cela suppose que, ce faisant, le constituant de la servitude se soit placé en violation des objectifs de la loi fiscale dans le but essentiel d’obtenir un avantage fiscal.

Imaginons une servitude de stationnement concédée sur un terrain au bénéfice du fonds voisin affecté à une activité commerciale accueillant des clients motorisé.

La servitude est parfaitement licite mais l’administration pourrait y voir la volonté de se placer en dehors de la taxation de revenus immobiliers et écarter la servitude pour taxer sa contrepartie comme un revenu locatif.

Bref, sauf abus fiscal, la contrepartie d’une servitude ne devrait pas être taxée dans le chef d’une personne physique.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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