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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (III)

Un arrêt de la Cour de cassation illustre la notion de servitude continue (Cass., 21 mars 2013, rôle n° C.12.0118.F, www.juridat.be).

Le litige concerne deux propriétés voisines, contiguës, dans la région de Charleroi.

À l’origine, les deux propriétés formaient un seul lot. En 1953, un des lots, l’immeuble n° 29, a été vendu aux demandeurs.

A cette occasion, l’acte précise : « le bien est vendu tel et ainsi que ce bien existe et se comporte à ce jour, avec toutes les servitudes actives et passives qui peuvent l’avantager ou le grever, mais sans garantie de la contenance énoncée ni de l’état des constructions. »

Le défendeur acquiert l’immeuble voisin, n° 27, en 1998.

Il existe une canalisation d’eaux usées qui traverse l’immeuble des demandeurs et qui sert à évacuer les eaux usées provenant du fonds du défendeur.

Ce dispositif existait depuis bien avant les mutations. D’ailleurs, la canalisation passe à travers les deux habitations parce qu’à l’origine les deux fonds n’en formaient qu’un.

En 2009, le défendeur poursuit devant le juge de paix la condamnation des demandeurs à autoriser l’accès à la canalisation qui apparaît obstruée.

Les demandeurs contestent l’existence d’une servitude d’eau ménagère à charge de leur immeuble et poursuivent la suppression de la canalisation.

Le juge de paix décide que l’immeuble appartenant au défendeur ne bénéficie d’aucune servitude d’égouttage à charge de l’immeuble voisin.

En appel, le défendeur demande qu’il soit constaté, au profit de son fonds, l’existence d’une servitude par destination du bon père de famille.

Et de fait, le tribunal de première instance de Charleroi constate l’existence d’une servitude d’égouttage par destination du père de famille.

Cette servitude grève le fonds des demandeurs et profite au fonds du défendeur.

Les demandeurs forment un pourvoi en cassation basé sur la violation de l’article 692 du Code civil.

Rappelons que cette disposition prévoit que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

La servitude est apparente au sens de l’article 689, alinéa 2, du Code civil.

En effet, elle « s’annonce par des ouvrages extérieurs », à savoir une canalisation visible.

La question est de savoir si elle est continue.

Selon les demandeurs, la servitude d’écoulement des eaux usées, n’est pas continue ; elle ne peut donc naître de la destination du père de famille.

En effet, d’après l’article 688 du Code civil, est continue la servitude dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme.

Cette disposition ajoute que sont considérés comme des servitudes continues les égouts et les canalisations d’eau.

Mais, selon le pourvoi, la servitude d’évier ou d’écoulement des eaux ménagères est discontinue car pour s’écouler, une telle eau a besoin du fait de l’homme.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour relève qu’il n’est pas contesté que la canalisation sert à évacuer les eaux usées provenant du fonds du défendeur.

« Une telle servitude d’écoulement des eaux ménagères requiert l’intervention actuelle de l’homme pour être exercée et est discontinue. »

Elle ne pouvait donc pas être établie par destination du père de famille et la Cour casse le jugement du tribunal civil de Charleroi.

Qu’en penser ?

Il est vrai que pour que passe des eaux usées, il faut bien que l’homme se soit servi de cette eau et la rejette.

En ce sens une telle servitude requiert l’intervention actuelle de l’homme pour être exercée et est discontinue.

Mais l’article 688, alinéa 2, du Code civil donne des exemples de servitude continue : « les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continu sans avoir besoin du fait actuel de l’homme; tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. »

Ainsi les égouts seraient des servitudes continues mais les servitudes d’écoulement des eaux ménagères ne le seraient pas ?

Oui, et la raison est simple : les égouts évacuent les eaux pluviales dont le passage ne requiert pas l’intervention de l’homme, au contraire des eaux de ménage (J. P. Visé, 23 janvier 2006, J.L.M.B., 2007, p.1483 et la note de M. P. P. Renson).

Commentaires

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  1. Avatar
    Sylvie #

    Maître,
    Une servitude de passage peut-elle être dans des conditions particulières établies par destination du père de famille alors même qu’elle est discontinue ?
    En vous remerciant,

    décembre 21, 2017
  2. Avatar
    Christine #

    Bonjour Maître,
    Une servitude de canalisation d’eaux souterraines pour les eaux usées (non apparentes) doit-elle obligatoirement être actée via une convention, permis ou autres?
    Etant la 2ème propriétaire d’un terrain, je découvre qu’il y a une servitude de la voisine de derrière sur mon terrain , comment puis-je avoir les informations sur les caractéristiques techniques (longueur, profondeur, tracé,…) de cette canalisation?

    En vous remerciant d’avance pour votre réponse

    Bien à vous,

    Christine

    mars 20, 2019

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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