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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (III)

Un arrêt de la Cour de cassation illustre la notion de servitude continue (Cass., 21 mars 2013, rôle n° C.12.0118.F, www.juridat.be).

Le litige concerne deux propriétés voisines, contiguës, dans la région de Charleroi.

À l’origine, les deux propriétés formaient un seul lot. En 1953, un des lots, l’immeuble n° 29, a été vendu aux demandeurs.

A cette occasion, l’acte précise : « le bien est vendu tel et ainsi que ce bien existe et se comporte à ce jour, avec toutes les servitudes actives et passives qui peuvent l’avantager ou le grever, mais sans garantie de la contenance énoncée ni de l’état des constructions. »

Le défendeur acquiert l’immeuble voisin, n° 27, en 1998.

Il existe une canalisation d’eaux usées qui traverse l’immeuble des demandeurs et qui sert à évacuer les eaux usées provenant du fonds du défendeur.

Ce dispositif existait depuis bien avant les mutations. D’ailleurs, la canalisation passe à travers les deux habitations parce qu’à l’origine les deux fonds n’en formaient qu’un.

En 2009, le défendeur poursuit devant le juge de paix la condamnation des demandeurs à autoriser l’accès à la canalisation qui apparaît obstruée.

Les demandeurs contestent l’existence d’une servitude d’eau ménagère à charge de leur immeuble et poursuivent la suppression de la canalisation.

Le juge de paix décide que l’immeuble appartenant au défendeur ne bénéficie d’aucune servitude d’égouttage à charge de l’immeuble voisin.

En appel, le défendeur demande qu’il soit constaté, au profit de son fonds, l’existence d’une servitude par destination du bon père de famille.

Et de fait, le tribunal de première instance de Charleroi constate l’existence d’une servitude d’égouttage par destination du père de famille.

Cette servitude grève le fonds des demandeurs et profite au fonds du défendeur.

Les demandeurs forment un pourvoi en cassation basé sur la violation de l’article 692 du Code civil.

Rappelons que cette disposition prévoit que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

La servitude est apparente au sens de l’article 689, alinéa 2, du Code civil.

En effet, elle « s’annonce par des ouvrages extérieurs », à savoir une canalisation visible.

La question est de savoir si elle est continue.

Selon les demandeurs, la servitude d’écoulement des eaux usées, n’est pas continue ; elle ne peut donc naître de la destination du père de famille.

En effet, d’après l’article 688 du Code civil, est continue la servitude dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme.

Cette disposition ajoute que sont considérés comme des servitudes continues les égouts et les canalisations d’eau.

Mais, selon le pourvoi, la servitude d’évier ou d’écoulement des eaux ménagères est discontinue car pour s’écouler, une telle eau a besoin du fait de l’homme.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour relève qu’il n’est pas contesté que la canalisation sert à évacuer les eaux usées provenant du fonds du défendeur.

« Une telle servitude d’écoulement des eaux ménagères requiert l’intervention actuelle de l’homme pour être exercée et est discontinue. »

Elle ne pouvait donc pas être établie par destination du père de famille et la Cour casse le jugement du tribunal civil de Charleroi.

Qu’en penser ?

Il est vrai que pour que passe des eaux usées, il faut bien que l’homme se soit servi de cette eau et la rejette.

En ce sens une telle servitude requiert l’intervention actuelle de l’homme pour être exercée et est discontinue.

Mais l’article 688, alinéa 2, du Code civil donne des exemples de servitude continue : « les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continu sans avoir besoin du fait actuel de l’homme; tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. »

Ainsi les égouts seraient des servitudes continues mais les servitudes d’écoulement des eaux ménagères ne le seraient pas ?

Oui, et la raison est simple : les égouts évacuent les eaux pluviales dont le passage ne requiert pas l’intervention de l’homme, au contraire des eaux de ménage (J. P. Visé, 23 janvier 2006, J.L.M.B., 2007, p.1483 et la note de M. P. P. Renson).

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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