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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Servitude (III)

Un arrêt de la Cour de cassation illustre la notion de servitude continue (Cass., 21 mars 2013, rôle n° C.12.0118.F, www.juridat.be).

Le litige concerne deux propriétés voisines, contiguës, dans la région de Charleroi.

À l’origine, les deux propriétés formaient un seul lot. En 1953, un des lots, l’immeuble n° 29, a été vendu aux demandeurs.

A cette occasion, l’acte précise : « le bien est vendu tel et ainsi que ce bien existe et se comporte à ce jour, avec toutes les servitudes actives et passives qui peuvent l’avantager ou le grever, mais sans garantie de la contenance énoncée ni de l’état des constructions. »

Le défendeur acquiert l’immeuble voisin, n° 27, en 1998.

Il existe une canalisation d’eaux usées qui traverse l’immeuble des demandeurs et qui sert à évacuer les eaux usées provenant du fonds du défendeur.

Ce dispositif existait depuis bien avant les mutations. D’ailleurs, la canalisation passe à travers les deux habitations parce qu’à l’origine les deux fonds n’en formaient qu’un.

En 2009, le défendeur poursuit devant le juge de paix la condamnation des demandeurs à autoriser l’accès à la canalisation qui apparaît obstruée.

Les demandeurs contestent l’existence d’une servitude d’eau ménagère à charge de leur immeuble et poursuivent la suppression de la canalisation.

Le juge de paix décide que l’immeuble appartenant au défendeur ne bénéficie d’aucune servitude d’égouttage à charge de l’immeuble voisin.

En appel, le défendeur demande qu’il soit constaté, au profit de son fonds, l’existence d’une servitude par destination du bon père de famille.

Et de fait, le tribunal de première instance de Charleroi constate l’existence d’une servitude d’égouttage par destination du père de famille.

Cette servitude grève le fonds des demandeurs et profite au fonds du défendeur.

Les demandeurs forment un pourvoi en cassation basé sur la violation de l’article 692 du Code civil.

Rappelons que cette disposition prévoit que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

La servitude est apparente au sens de l’article 689, alinéa 2, du Code civil.

En effet, elle « s’annonce par des ouvrages extérieurs », à savoir une canalisation visible.

La question est de savoir si elle est continue.

Selon les demandeurs, la servitude d’écoulement des eaux usées, n’est pas continue ; elle ne peut donc naître de la destination du père de famille.

En effet, d’après l’article 688 du Code civil, est continue la servitude dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme.

Cette disposition ajoute que sont considérés comme des servitudes continues les égouts et les canalisations d’eau.

Mais, selon le pourvoi, la servitude d’évier ou d’écoulement des eaux ménagères est discontinue car pour s’écouler, une telle eau a besoin du fait de l’homme.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour relève qu’il n’est pas contesté que la canalisation sert à évacuer les eaux usées provenant du fonds du défendeur.

« Une telle servitude d’écoulement des eaux ménagères requiert l’intervention actuelle de l’homme pour être exercée et est discontinue. »

Elle ne pouvait donc pas être établie par destination du père de famille et la Cour casse le jugement du tribunal civil de Charleroi.

Qu’en penser ?

Il est vrai que pour que passe des eaux usées, il faut bien que l’homme se soit servi de cette eau et la rejette.

En ce sens une telle servitude requiert l’intervention actuelle de l’homme pour être exercée et est discontinue.

Mais l’article 688, alinéa 2, du Code civil donne des exemples de servitude continue : « les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continu sans avoir besoin du fait actuel de l’homme; tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. »

Ainsi les égouts seraient des servitudes continues mais les servitudes d’écoulement des eaux ménagères ne le seraient pas ?

Oui, et la raison est simple : les égouts évacuent les eaux pluviales dont le passage ne requiert pas l’intervention de l’homme, au contraire des eaux de ménage (J. P. Visé, 23 janvier 2006, J.L.M.B., 2007, p.1483 et la note de M. P. P. Renson).

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Sylvie #

    Maître,
    Une servitude de passage peut-elle être dans des conditions particulières établies par destination du père de famille alors même qu’elle est discontinue ?
    En vous remerciant,

    décembre 21, 2017
  2. Avatar
    Christine #

    Bonjour Maître,
    Une servitude de canalisation d’eaux souterraines pour les eaux usées (non apparentes) doit-elle obligatoirement être actée via une convention, permis ou autres?
    Etant la 2ème propriétaire d’un terrain, je découvre qu’il y a une servitude de la voisine de derrière sur mon terrain , comment puis-je avoir les informations sur les caractéristiques techniques (longueur, profondeur, tracé,…) de cette canalisation?

    En vous remerciant d’avance pour votre réponse

    Bien à vous,

    Christine

    mars 20, 2019
  3. Avatar
    Diana Serviyarian #

    Bonjour Maître,

    Une vanne sur un ru qui sert à faciliter la prise d’eau pour un riverain, rendrait-elle la servitude discontinu pour un autre riverain en aval?

    Je vous remercie d’avance pour un éclairage.

    Bien à vous,

    Diana

    janvier 27, 2020

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La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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