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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (III)

Un arrêt de la Cour de cassation illustre la notion de servitude continue (Cass., 21 mars 2013, rôle n° C.12.0118.F, www.juridat.be).

Le litige concerne deux propriétés voisines, contiguës, dans la région de Charleroi.

À l’origine, les deux propriétés formaient un seul lot. En 1953, un des lots, l’immeuble n° 29, a été vendu aux demandeurs.

A cette occasion, l’acte précise : « le bien est vendu tel et ainsi que ce bien existe et se comporte à ce jour, avec toutes les servitudes actives et passives qui peuvent l’avantager ou le grever, mais sans garantie de la contenance énoncée ni de l’état des constructions. »

Le défendeur acquiert l’immeuble voisin, n° 27, en 1998.

Il existe une canalisation d’eaux usées qui traverse l’immeuble des demandeurs et qui sert à évacuer les eaux usées provenant du fonds du défendeur.

Ce dispositif existait depuis bien avant les mutations. D’ailleurs, la canalisation passe à travers les deux habitations parce qu’à l’origine les deux fonds n’en formaient qu’un.

En 2009, le défendeur poursuit devant le juge de paix la condamnation des demandeurs à autoriser l’accès à la canalisation qui apparaît obstruée.

Les demandeurs contestent l’existence d’une servitude d’eau ménagère à charge de leur immeuble et poursuivent la suppression de la canalisation.

Le juge de paix décide que l’immeuble appartenant au défendeur ne bénéficie d’aucune servitude d’égouttage à charge de l’immeuble voisin.

En appel, le défendeur demande qu’il soit constaté, au profit de son fonds, l’existence d’une servitude par destination du bon père de famille.

Et de fait, le tribunal de première instance de Charleroi constate l’existence d’une servitude d’égouttage par destination du père de famille.

Cette servitude grève le fonds des demandeurs et profite au fonds du défendeur.

Les demandeurs forment un pourvoi en cassation basé sur la violation de l’article 692 du Code civil.

Rappelons que cette disposition prévoit que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

La servitude est apparente au sens de l’article 689, alinéa 2, du Code civil.

En effet, elle « s’annonce par des ouvrages extérieurs », à savoir une canalisation visible.

La question est de savoir si elle est continue.

Selon les demandeurs, la servitude d’écoulement des eaux usées, n’est pas continue ; elle ne peut donc naître de la destination du père de famille.

En effet, d’après l’article 688 du Code civil, est continue la servitude dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme.

Cette disposition ajoute que sont considérés comme des servitudes continues les égouts et les canalisations d’eau.

Mais, selon le pourvoi, la servitude d’évier ou d’écoulement des eaux ménagères est discontinue car pour s’écouler, une telle eau a besoin du fait de l’homme.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour relève qu’il n’est pas contesté que la canalisation sert à évacuer les eaux usées provenant du fonds du défendeur.

« Une telle servitude d’écoulement des eaux ménagères requiert l’intervention actuelle de l’homme pour être exercée et est discontinue. »

Elle ne pouvait donc pas être établie par destination du père de famille et la Cour casse le jugement du tribunal civil de Charleroi.

Qu’en penser ?

Il est vrai que pour que passe des eaux usées, il faut bien que l’homme se soit servi de cette eau et la rejette.

En ce sens une telle servitude requiert l’intervention actuelle de l’homme pour être exercée et est discontinue.

Mais l’article 688, alinéa 2, du Code civil donne des exemples de servitude continue : « les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continu sans avoir besoin du fait actuel de l’homme; tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. »

Ainsi les égouts seraient des servitudes continues mais les servitudes d’écoulement des eaux ménagères ne le seraient pas ?

Oui, et la raison est simple : les égouts évacuent les eaux pluviales dont le passage ne requiert pas l’intervention de l’homme, au contraire des eaux de ménage (J. P. Visé, 23 janvier 2006, J.L.M.B., 2007, p.1483 et la note de M. P. P. Renson).

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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