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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les garanties de la vente en matière de servitudes légales

Le vendeur doit garantir la jouissance utile (vice caché) et paisible de la vente (éviction).

L’éviction peut survenir, par exemple, lorsque le bien est grevé d’une servitude non déclarée à l’acheteur.

Le vendeur peut s’exonérer de garantie (art. 1627 du Code civil), sauf de celle de son fait personnel (art. 1628).

Toutefois, même dans l’hypothèse où le vendeur s’est exonéré de la garantie d’éviction, il est tenu à la restitution du prix (art. 1626 et 1629).

Il n’existe que deux exception à ce principe : lorsqu’il déclare expressément la servitude à l’acheteur (art. 1626 du Code civil) et lorsque la servitude est apparente (art. 1638) ou légale.

Ce système est logique : l’acheteur a pu se convaincre de la situation lors de la conclusion de la vente, soit par déclaration du vendeur, soit parce que la servitude était apparente.

La jurisprudence assimile la servitude légale à la servitude apparente car les servitudes légales constituent la situation normale de l’immeuble, que nul ne peut ignorer.

De plus, les servitudes légales du Code civil sont apparentes (écoulement des eaux de pluie, distance des plantations, jours et vues, etc.).

Il est donc normal que l’acheteur ne puisse reprocher au vendeur l’effet de la loi.

La situation est toutefois plus délicate lorsque la servitude légale n’est nullement apparente et n’est pas destinée à frapper indistinctement toutes les propriétés qui se trouvent dans les situations prévues par le législateur.

C’est le cas des servitudes de placement de canalisations en sous-sol.

Ces servitudes entraînent une restriction à l’usage de la propriété en ce sens que les travaux d’excavation, à l’endroit ou à proximité de l’assiette du passage, sont interdits.

Il peut en résulter l’impossibilité de réaliser un projet immobilier pour lequel l’acquisition a été faite.

Bien souvent ces servitudes ne sont pas commodément apparentes.

À cet égard, les notaires devraient automatiser une recherche sur le site www.klim-cicc.be avant toute vente.

Que faut-il penser de l’exclusion de garantie d’éviction dans le cas d’une servitude légale de placement de câble ou canalisation en sous-sol ?

Je pense que la garantie ne devrait pas être exclue.

En effet, cette exclusion n’est pas expressément prévue par la loi ; elle ne se justifie que parce que les servitudes légales procèdent de la situation des lieux et sont donc manifeste.

Ou encore, se justifie-t-elle par la circonstance que l’on ne peut ignorer la loi et que le vendeur ne doit pas être tenu à garantir ce que le législateur a voulu.

Certes, mais dans le cas d’une servitude d’impétrant, il n’existe pas de caractère manifeste, du moins dans certains cas.

Et la loi ne s’applique pas nécessairement à toutes les propriétés qui se trouveraient dans une situation décrite par la loi.

Pour ces servitudes que la loi n’impose pas indistinctement et manifestement à toutes les propriétés, qui sont donc imprévisibles, la  garantie ne doit pas être exclue.

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Attestation d’assurance

L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à […]

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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