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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les garanties de la vente en matière de servitudes légales

Le vendeur doit garantir la jouissance utile (vice caché) et paisible de la vente (éviction).

L’éviction peut survenir, par exemple, lorsque le bien est grevé d’une servitude non déclarée à l’acheteur.

Le vendeur peut s’exonérer de garantie (art. 1627 du Code civil), sauf de celle de son fait personnel (art. 1628).

Toutefois, même dans l’hypothèse où le vendeur s’est exonéré de la garantie d’éviction, il est tenu à la restitution du prix (art. 1626 et 1629).

Il n’existe que deux exception à ce principe : lorsqu’il déclare expressément la servitude à l’acheteur (art. 1626 du Code civil) et lorsque la servitude est apparente (art. 1638) ou légale.

Ce système est logique : l’acheteur a pu se convaincre de la situation lors de la conclusion de la vente, soit par déclaration du vendeur, soit parce que la servitude était apparente.

La jurisprudence assimile la servitude légale à la servitude apparente car les servitudes légales constituent la situation normale de l’immeuble, que nul ne peut ignorer.

De plus, les servitudes légales du Code civil sont apparentes (écoulement des eaux de pluie, distance des plantations, jours et vues, etc.).

Il est donc normal que l’acheteur ne puisse reprocher au vendeur l’effet de la loi.

La situation est toutefois plus délicate lorsque la servitude légale n’est nullement apparente et n’est pas destinée à frapper indistinctement toutes les propriétés qui se trouvent dans les situations prévues par le législateur.

C’est le cas des servitudes de placement de canalisations en sous-sol.

Ces servitudes entraînent une restriction à l’usage de la propriété en ce sens que les travaux d’excavation, à l’endroit ou à proximité de l’assiette du passage, sont interdits.

Il peut en résulter l’impossibilité de réaliser un projet immobilier pour lequel l’acquisition a été faite.

Bien souvent ces servitudes ne sont pas commodément apparentes.

À cet égard, les notaires devraient automatiser une recherche sur le site www.klim-cicc.be avant toute vente.

Que faut-il penser de l’exclusion de garantie d’éviction dans le cas d’une servitude légale de placement de câble ou canalisation en sous-sol ?

Je pense que la garantie ne devrait pas être exclue.

En effet, cette exclusion n’est pas expressément prévue par la loi ; elle ne se justifie que parce que les servitudes légales procèdent de la situation des lieux et sont donc manifeste.

Ou encore, se justifie-t-elle par la circonstance que l’on ne peut ignorer la loi et que le vendeur ne doit pas être tenu à garantir ce que le législateur a voulu.

Certes, mais dans le cas d’une servitude d’impétrant, il n’existe pas de caractère manifeste, du moins dans certains cas.

Et la loi ne s’applique pas nécessairement à toutes les propriétés qui se trouveraient dans une situation décrite par la loi.

Pour ces servitudes que la loi n’impose pas indistinctement et manifestement à toutes les propriétés, qui sont donc imprévisibles, la  garantie ne doit pas être exclue.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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