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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Désenclavement malgré une tolérance

L’article 682 du Code civil donne le droit au propriétaire dont le fonds est enclavé de réclamer un passage sur le fonds de ses voisins.

L’article 683 du même Code ajoute que l’assiette du passage pour désenclaver le fonds est fixée par le juge de façon à ce qu’il soit le moins dommageable.

Toutefois, si l’enclave résulte de la division d’un fonds consécutive à une vente, un échange, un partage ou à toute autre circonstance, le passage ne peut être attribué que sur les parcelles qui composaient ce fonds avant sa division, à moins qu’un accès suffisant à la voie publique ne puisse ainsi être réalisé.

Dans un arrêt du 26 septembre 2013 (rôle n° C.13.0059.N, www.juridat.be), la Cour de cassation pose que cette disposition n’est pas écartée si la parcelle prétendument enclavée pouvait disposer à un autre endroit, par simple tolérance, d’un accès à la voie publique, au moment de la division.

Le propriétaire d’une parcelle enclavée ne dispose sans doute pas d’un intérêt actuel pour demander une issue aussi longtemps qu’un passage lui est toléré, mais il reste qu’il ne peut exercer son droit de passage que contre les propriétaires des parcelles divisées lorsque la tolérance est révoquée.

L’intérêt de cette jurisprudence est le suivant : l’enclave est une notion de fait. Selon la Cour de cassation, mais c’est très discutable, elle n’existe pas si le propriétaire dispose d’un accès même si cet accès ne résulte que d’une simple tolérance en principe non constitutive de droit (Cass., 6 avril 2000, rôle n° C970261N, www.juridat.be).

On peut se demander si l’arrêt du 26 septembre 2013 ne revient pas sur cette idée erronée que l’enclave n’existe pas tant qu’une tolérance subsiste.

« Artikel 683, tweede lid, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien de ingeslo-tenheid het gevolg is van de splitsing van een erf na verkoop, ruiling, verdeling of enige andere omstandigheid, de uitweg slechts verleend kan worden over de per-celen die voor de splitsing tot dat erf behoorden, tenzij de openbare weg op die wijze niet voldoende bereikbaar is. De rechter oordeelt naar billijkheid.

Deze wetsbepaling wordt niet buiten werking gesteld als het beweerdelijk ingesloten perceel op het ogenblik van de splitsing, bij wijze van gedoogzaamheid op een andere plaats uitweg kon nemen naar de openbare weg.

De eigenaar van een ingesloten perceel beschikt weliswaar niet over een actueel belang om een uitweg te vorderen zolang hem bij wijze van gedoogzaamheid een uitweg wordt verleend, maar dat belet niet dat als dit gedogen ophoudt, hij zijn recht op uitweg slechts kan uitoefenen tegen de eigenaars van de afgesplitste per-celen.

Het onderdeel dat uitgaat van het tegendeel, faalt naar recht. »

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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