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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Désenclavement malgré une tolérance

L’article 682 du Code civil donne le droit au propriétaire dont le fonds est enclavé de réclamer un passage sur le fonds de ses voisins.

L’article 683 du même Code ajoute que l’assiette du passage pour désenclaver le fonds est fixée par le juge de façon à ce qu’il soit le moins dommageable.

Toutefois, si l’enclave résulte de la division d’un fonds consécutive à une vente, un échange, un partage ou à toute autre circonstance, le passage ne peut être attribué que sur les parcelles qui composaient ce fonds avant sa division, à moins qu’un accès suffisant à la voie publique ne puisse ainsi être réalisé.

Dans un arrêt du 26 septembre 2013 (rôle n° C.13.0059.N, www.juridat.be), la Cour de cassation pose que cette disposition n’est pas écartée si la parcelle prétendument enclavée pouvait disposer à un autre endroit, par simple tolérance, d’un accès à la voie publique, au moment de la division.

Le propriétaire d’une parcelle enclavée ne dispose sans doute pas d’un intérêt actuel pour demander une issue aussi longtemps qu’un passage lui est toléré, mais il reste qu’il ne peut exercer son droit de passage que contre les propriétaires des parcelles divisées lorsque la tolérance est révoquée.

L’intérêt de cette jurisprudence est le suivant : l’enclave est une notion de fait. Selon la Cour de cassation, mais c’est très discutable, elle n’existe pas si le propriétaire dispose d’un accès même si cet accès ne résulte que d’une simple tolérance en principe non constitutive de droit (Cass., 6 avril 2000, rôle n° C970261N, www.juridat.be).

On peut se demander si l’arrêt du 26 septembre 2013 ne revient pas sur cette idée erronée que l’enclave n’existe pas tant qu’une tolérance subsiste.

« Artikel 683, tweede lid, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien de ingeslo-tenheid het gevolg is van de splitsing van een erf na verkoop, ruiling, verdeling of enige andere omstandigheid, de uitweg slechts verleend kan worden over de per-celen die voor de splitsing tot dat erf behoorden, tenzij de openbare weg op die wijze niet voldoende bereikbaar is. De rechter oordeelt naar billijkheid.

Deze wetsbepaling wordt niet buiten werking gesteld als het beweerdelijk ingesloten perceel op het ogenblik van de splitsing, bij wijze van gedoogzaamheid op een andere plaats uitweg kon nemen naar de openbare weg.

De eigenaar van een ingesloten perceel beschikt weliswaar niet over een actueel belang om een uitweg te vorderen zolang hem bij wijze van gedoogzaamheid een uitweg wordt verleend, maar dat belet niet dat als dit gedogen ophoudt, hij zijn recht op uitweg slechts kan uitoefenen tegen de eigenaars van de afgesplitste per-celen.

Het onderdeel dat uitgaat van het tegendeel, faalt naar recht. »

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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