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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Désenclavement malgré une tolérance

L’article 682 du Code civil donne le droit au propriétaire dont le fonds est enclavé de réclamer un passage sur le fonds de ses voisins.

L’article 683 du même Code ajoute que l’assiette du passage pour désenclaver le fonds est fixée par le juge de façon à ce qu’il soit le moins dommageable.

Toutefois, si l’enclave résulte de la division d’un fonds consécutive à une vente, un échange, un partage ou à toute autre circonstance, le passage ne peut être attribué que sur les parcelles qui composaient ce fonds avant sa division, à moins qu’un accès suffisant à la voie publique ne puisse ainsi être réalisé.

Dans un arrêt du 26 septembre 2013 (rôle n° C.13.0059.N, www.juridat.be), la Cour de cassation pose que cette disposition n’est pas écartée si la parcelle prétendument enclavée pouvait disposer à un autre endroit, par simple tolérance, d’un accès à la voie publique, au moment de la division.

Le propriétaire d’une parcelle enclavée ne dispose sans doute pas d’un intérêt actuel pour demander une issue aussi longtemps qu’un passage lui est toléré, mais il reste qu’il ne peut exercer son droit de passage que contre les propriétaires des parcelles divisées lorsque la tolérance est révoquée.

L’intérêt de cette jurisprudence est le suivant : l’enclave est une notion de fait. Selon la Cour de cassation, mais c’est très discutable, elle n’existe pas si le propriétaire dispose d’un accès même si cet accès ne résulte que d’une simple tolérance en principe non constitutive de droit (Cass., 6 avril 2000, rôle n° C970261N, www.juridat.be).

On peut se demander si l’arrêt du 26 septembre 2013 ne revient pas sur cette idée erronée que l’enclave n’existe pas tant qu’une tolérance subsiste.

« Artikel 683, tweede lid, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien de ingeslo-tenheid het gevolg is van de splitsing van een erf na verkoop, ruiling, verdeling of enige andere omstandigheid, de uitweg slechts verleend kan worden over de per-celen die voor de splitsing tot dat erf behoorden, tenzij de openbare weg op die wijze niet voldoende bereikbaar is. De rechter oordeelt naar billijkheid.

Deze wetsbepaling wordt niet buiten werking gesteld als het beweerdelijk ingesloten perceel op het ogenblik van de splitsing, bij wijze van gedoogzaamheid op een andere plaats uitweg kon nemen naar de openbare weg.

De eigenaar van een ingesloten perceel beschikt weliswaar niet over een actueel belang om een uitweg te vorderen zolang hem bij wijze van gedoogzaamheid een uitweg wordt verleend, maar dat belet niet dat als dit gedogen ophoudt, hij zijn recht op uitweg slechts kan uitoefenen tegen de eigenaars van de afgesplitste per-celen.

Het onderdeel dat uitgaat van het tegendeel, faalt naar recht. »

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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