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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les désagréments d’un chantier à Bruxelles

Un chantier s’annonce toujours par l’affichage du permis. L’article 194-2, alinéa 1er, CoBAT dispose en effet que :

« Un avis indiquant que le permis a été délivré doit être affiché sur le terrain par les soins du demandeur, soit, lorsqu’il s’agit de travaux, avant l’ouverture du chantier et pendant toute la durée de ce dernier, soit, dans les autres cas, dès les préparatifs de l’acte ou des actes et tout au long de l’accomplissement de ceux-ci. »

En principe, un chantier se déroule selon les horaires prévus par le droit du travail.

L’avis de chantier dont question à l’article 194-2 ne constitue donc pas une autorisation de mener le chantier le samedi, le dimanche ou durant la nuit.

C’est le RRU (Titre III – Chantiers – art. 4) qui prévoit que les chantiers sont interdit le samedi, le dimanche et les et jours fériés.

En semaine les horaires sont entre 7 heures à 19 heures et entre 7 heures à 16 heures lorsque le battage des pieux, des palplanches, le concassage des débris ou l’utilisation de marteaux piqueurs ont lieu.

Mais cela n’est pas applicable aux travaux réalisés par des particuliers à leur propre habitation et dont les nuisances n’excèdent pas la mesure des inconvénients normaux du voisinage.

Ce n’est pas davantage applicable aux travaux publics (voyez l’ordonnance du 5 mars 1998 relative à la coordination des chantiers en voie publique en Région de Bruxelles-Capitale).

Sauf pour les chantiers soumis à un permis d’environnement, des horaires particuliers peuvent être fixés pour les chantiers ne générant pas de nuisances sonores ou ne pouvant être interrompus pour des raisons techniques ou de sécurité ou de fluidité du trafic (art. 4, § 2, du Titre III du RRU).

Et encore faut-il que la tranquillité, la propreté, la salubrité et la sécurité publique soient assurées.

C’est le bourgmestre qui est compétent pour accorder des horaires dérogatoires.

La demande doit être adressée par lettre recommandée au moins dix jours avant le début du chantier.

Si le bourgmestre ne répond pas à la demande dans les sept jours, les horaires applicables au chantier sont ceux prévus dans la demande.

La demande doit donc être formulée de manière claire car elle vaudra décision en l’absence de réponse.

Le demandeur doit aussi afficher les horaires résultant de sa demande de dérogation à côté de l’affiche relative au permis d’urbanisme.

Il y a donc deux affichages distincts : celui du permis d’urbanisme et celui de l’autorisation relative aux horaires ou de la demande si elle est restée sans réponse.

En outre, il ne faut pas perdre de vue :

  • L’application du droit du travail (par l’entrepreneur à l’égard de ses travailleurs),
  • La solidarité du maître de l’ouvrage dans certains cas, lorsque le personnel de l’entrepreneur n’est pas déclaré,
  • Les règles en matière de trouble de voisinage (responsabilité sans faute),
  • Les déclarations en exécution de l’ordonnance du 5 juin 1997 relative aux permis d’environnement,
  • Les autorisations pour l’occupation de la voie publique (conteneur),
  • Les formalités d’assainissement des sols si le permis d’urbanisme porte sur des travaux d’excavation dans une parcelle située en catégorie 0.

Enfin, un chantier de travaux arrêté depuis plus de douze mois est assimilé à un terrain non bâti.

Il doit être fermé par une clôture d’au moins deux mètres de hauteur, présenter un relief dissuadant l’affichage, être sans danger et muni d’une porte d’accès (art.14 du Titre I du RRU).

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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