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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les désagréments d’un chantier à Bruxelles

Un chantier s’annonce toujours par l’affichage du permis. L’article 194-2, alinéa 1er, CoBAT dispose en effet que :

« Un avis indiquant que le permis a été délivré doit être affiché sur le terrain par les soins du demandeur, soit, lorsqu’il s’agit de travaux, avant l’ouverture du chantier et pendant toute la durée de ce dernier, soit, dans les autres cas, dès les préparatifs de l’acte ou des actes et tout au long de l’accomplissement de ceux-ci. »

En principe, un chantier se déroule selon les horaires prévus par le droit du travail.

L’avis de chantier dont question à l’article 194-2 ne constitue donc pas une autorisation de mener le chantier le samedi, le dimanche ou durant la nuit.

C’est le RRU (Titre III – Chantiers – art. 4) qui prévoit que les chantiers sont interdit le samedi, le dimanche et les et jours fériés.

En semaine les horaires sont entre 7 heures à 19 heures et entre 7 heures à 16 heures lorsque le battage des pieux, des palplanches, le concassage des débris ou l’utilisation de marteaux piqueurs ont lieu.

Mais cela n’est pas applicable aux travaux réalisés par des particuliers à leur propre habitation et dont les nuisances n’excèdent pas la mesure des inconvénients normaux du voisinage.

Ce n’est pas davantage applicable aux travaux publics (voyez l’ordonnance du 5 mars 1998 relative à la coordination des chantiers en voie publique en Région de Bruxelles-Capitale).

Sauf pour les chantiers soumis à un permis d’environnement, des horaires particuliers peuvent être fixés pour les chantiers ne générant pas de nuisances sonores ou ne pouvant être interrompus pour des raisons techniques ou de sécurité ou de fluidité du trafic (art. 4, § 2, du Titre III du RRU).

Et encore faut-il que la tranquillité, la propreté, la salubrité et la sécurité publique soient assurées.

C’est le bourgmestre qui est compétent pour accorder des horaires dérogatoires.

La demande doit être adressée par lettre recommandée au moins dix jours avant le début du chantier.

Si le bourgmestre ne répond pas à la demande dans les sept jours, les horaires applicables au chantier sont ceux prévus dans la demande.

La demande doit donc être formulée de manière claire car elle vaudra décision en l’absence de réponse.

Le demandeur doit aussi afficher les horaires résultant de sa demande de dérogation à côté de l’affiche relative au permis d’urbanisme.

Il y a donc deux affichages distincts : celui du permis d’urbanisme et celui de l’autorisation relative aux horaires ou de la demande si elle est restée sans réponse.

En outre, il ne faut pas perdre de vue :

  • L’application du droit du travail (par l’entrepreneur à l’égard de ses travailleurs),
  • La solidarité du maître de l’ouvrage dans certains cas, lorsque le personnel de l’entrepreneur n’est pas déclaré,
  • Les règles en matière de trouble de voisinage (responsabilité sans faute),
  • Les déclarations en exécution de l’ordonnance du 5 juin 1997 relative aux permis d’environnement,
  • Les autorisations pour l’occupation de la voie publique (conteneur),
  • Les formalités d’assainissement des sols si le permis d’urbanisme porte sur des travaux d’excavation dans une parcelle située en catégorie 0.

Enfin, un chantier de travaux arrêté depuis plus de douze mois est assimilé à un terrain non bâti.

Il doit être fermé par une clôture d’au moins deux mètres de hauteur, présenter un relief dissuadant l’affichage, être sans danger et muni d’une porte d’accès (art.14 du Titre I du RRU).

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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