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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La valeur locative normale et les travaux du locataire

Lorsque le preneur demande le renouvellement de son bail commercial, le bailleur peut subordonner son accord à des conditions relatives au loyer (art. 14 de la loi sur les baux commerciaux).

Il peut ainsi accepter le renouvellement moyennant un loyer sensiblement plus élevé.

Si le locataire n’est pas d’accord avec le nouveau loyer, il doit saisir le juge de paix dans les 30 jours de la réponse du bailleur (art. 18).

Le juge statue en équité, dit l’article 18, alinéa 2.

L’article 19 ajoute que, pour fixer le nouveau loyer, le juge prend notamment en considération le niveau des loyers dans les environs pour des immeubles similaires.

Il aura éventuellement égard à la nature particulière du commerce exercé et au profit tiré par le locataire de la sous-location.

En revanche, le juge n’a pas égard au rendement, favorable ou défavorable, du commerce exercé dans les lieux.

Se pose un problème quand le locataire a réalisé des travaux dans les lieux, qui ont donné une plus-value au bien loué.

Le juge peut-il ou non tenir compte de cette plus-value dans la fixation du nouveau loyer ?

Cela paraît inéquitable car c’est le locataire lui-même qui provoque ainsi l’augmentation de son loyer.

C’est un problème qui se pose souvent et la Cour de cassation vient enfin de donner une réponse.

Dans un jugement du 5 novembre 2014, le tribunal de commerce de Gand, section de Furnes, avait jugé que la valeur locative du bien ne devait pas être vue à la baisse du fait des travaux réalisés par le preneur dans les lieux.

Ce jugement est cassé par arrêt du 29 octobre 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.15.0013.N, www.juridat.be).

La Cour de cassation juge que :

« La valeur locative normale du bien au moment du renouvellement englobe en principe les travaux apportés au bien par le locataire durant la location.

Sur base d’éléments objectifs sans rapport avec la situation des parties, le juge peut cependant décider en équité, pour fixer la valeur locative normale, de ne pas tenir compte des travaux exécutés par le preneur. »

Dans la langue de l’arrêt :

« De normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing omvat in beginsel de door de huurder tijdens de vorige huurperiode aan het goed uitgevoerde werken. De rechter kan echter naar billijkheid, op grond van objectieve elementen die geen verband houden met de toestand van de partijen, oordelen dat bij het bepalen van de normale huurwaarde geen rekening dient te worden gehouden met bepaalde door de huurder aan het goed uitgevoerde werken. »

Les juges d’appel avaient décidé qu’il ne fallait pas fixer la valeur locative à la baisse en considération des investissements consentis par le preneur.

En excluant cette possibilité, alors qu’ils statuaient en équité, les juges d’appel ont violé les articles 18 et 19 de la loi, décida la Cour de cassation.

Cet arrêt est bienvenu. Il est en effet injuste que le bailleur fasse indirectement profit des efforts que le locataire a consenti pour améliorer le bien.

Photo : la cathédrale de Reims.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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