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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La valeur locative normale et les travaux du locataire

Lorsque le preneur demande le renouvellement de son bail commercial, le bailleur peut subordonner son accord à des conditions relatives au loyer (art. 14 de la loi sur les baux commerciaux).

Il peut ainsi accepter le renouvellement moyennant un loyer sensiblement plus élevé.

Si le locataire n’est pas d’accord avec le nouveau loyer, il doit saisir le juge de paix dans les 30 jours de la réponse du bailleur (art. 18).

Le juge statue en équité, dit l’article 18, alinéa 2.

L’article 19 ajoute que, pour fixer le nouveau loyer, le juge prend notamment en considération le niveau des loyers dans les environs pour des immeubles similaires.

Il aura éventuellement égard à la nature particulière du commerce exercé et au profit tiré par le locataire de la sous-location.

En revanche, le juge n’a pas égard au rendement, favorable ou défavorable, du commerce exercé dans les lieux.

Se pose un problème quand le locataire a réalisé des travaux dans les lieux, qui ont donné une plus-value au bien loué.

Le juge peut-il ou non tenir compte de cette plus-value dans la fixation du nouveau loyer ?

Cela paraît inéquitable car c’est le locataire lui-même qui provoque ainsi l’augmentation de son loyer.

C’est un problème qui se pose souvent et la Cour de cassation vient enfin de donner une réponse.

Dans un jugement du 5 novembre 2014, le tribunal de commerce de Gand, section de Furnes, avait jugé que la valeur locative du bien ne devait pas être vue à la baisse du fait des travaux réalisés par le preneur dans les lieux.

Ce jugement est cassé par arrêt du 29 octobre 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.15.0013.N, www.juridat.be).

La Cour de cassation juge que :

« La valeur locative normale du bien au moment du renouvellement englobe en principe les travaux apportés au bien par le locataire durant la location.

Sur base d’éléments objectifs sans rapport avec la situation des parties, le juge peut cependant décider en équité, pour fixer la valeur locative normale, de ne pas tenir compte des travaux exécutés par le preneur. »

Dans la langue de l’arrêt :

« De normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing omvat in beginsel de door de huurder tijdens de vorige huurperiode aan het goed uitgevoerde werken. De rechter kan echter naar billijkheid, op grond van objectieve elementen die geen verband houden met de toestand van de partijen, oordelen dat bij het bepalen van de normale huurwaarde geen rekening dient te worden gehouden met bepaalde door de huurder aan het goed uitgevoerde werken. »

Les juges d’appel avaient décidé qu’il ne fallait pas fixer la valeur locative à la baisse en considération des investissements consentis par le preneur.

En excluant cette possibilité, alors qu’ils statuaient en équité, les juges d’appel ont violé les articles 18 et 19 de la loi, décida la Cour de cassation.

Cet arrêt est bienvenu. Il est en effet injuste que le bailleur fasse indirectement profit des efforts que le locataire a consenti pour améliorer le bien.

Photo : la cathédrale de Reims.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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