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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La valeur locative normale et les travaux du locataire

Lorsque le preneur demande le renouvellement de son bail commercial, le bailleur peut subordonner son accord à des conditions relatives au loyer (art. 14 de la loi sur les baux commerciaux).

Il peut ainsi accepter le renouvellement moyennant un loyer sensiblement plus élevé.

Si le locataire n’est pas d’accord avec le nouveau loyer, il doit saisir le juge de paix dans les 30 jours de la réponse du bailleur (art. 18).

Le juge statue en équité, dit l’article 18, alinéa 2.

L’article 19 ajoute que, pour fixer le nouveau loyer, le juge prend notamment en considération le niveau des loyers dans les environs pour des immeubles similaires.

Il aura éventuellement égard à la nature particulière du commerce exercé et au profit tiré par le locataire de la sous-location.

En revanche, le juge n’a pas égard au rendement, favorable ou défavorable, du commerce exercé dans les lieux.

Se pose un problème quand le locataire a réalisé des travaux dans les lieux, qui ont donné une plus-value au bien loué.

Le juge peut-il ou non tenir compte de cette plus-value dans la fixation du nouveau loyer ?

Cela paraît inéquitable car c’est le locataire lui-même qui provoque ainsi l’augmentation de son loyer.

C’est un problème qui se pose souvent et la Cour de cassation vient enfin de donner une réponse.

Dans un jugement du 5 novembre 2014, le tribunal de commerce de Gand, section de Furnes, avait jugé que la valeur locative du bien ne devait pas être vue à la baisse du fait des travaux réalisés par le preneur dans les lieux.

Ce jugement est cassé par arrêt du 29 octobre 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.15.0013.N, www.juridat.be).

La Cour de cassation juge que :

« La valeur locative normale du bien au moment du renouvellement englobe en principe les travaux apportés au bien par le locataire durant la location.

Sur base d’éléments objectifs sans rapport avec la situation des parties, le juge peut cependant décider en équité, pour fixer la valeur locative normale, de ne pas tenir compte des travaux exécutés par le preneur. »

Dans la langue de l’arrêt :

« De normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing omvat in beginsel de door de huurder tijdens de vorige huurperiode aan het goed uitgevoerde werken. De rechter kan echter naar billijkheid, op grond van objectieve elementen die geen verband houden met de toestand van de partijen, oordelen dat bij het bepalen van de normale huurwaarde geen rekening dient te worden gehouden met bepaalde door de huurder aan het goed uitgevoerde werken. »

Les juges d’appel avaient décidé qu’il ne fallait pas fixer la valeur locative à la baisse en considération des investissements consentis par le preneur.

En excluant cette possibilité, alors qu’ils statuaient en équité, les juges d’appel ont violé les articles 18 et 19 de la loi, décida la Cour de cassation.

Cet arrêt est bienvenu. Il est en effet injuste que le bailleur fasse indirectement profit des efforts que le locataire a consenti pour améliorer le bien.

Photo : la cathédrale de Reims.

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Le failli personne physique peut demander l’effacement de ses dettes. À peine de déchéance, il doit former cette demander dans les trois mois de sa déclaration de faillite. C’est très court et cette période est souvent bousculée pour le failli.

Cette déchéance a des effets pour le conjoint, l’ex-conjoint, le cohabitant légal ou l’ex-cohabitant légal du failli qui est obligé personnellement à la dette contractée par le failli du temps du mariage ou de la cohabitation légale.

L’objectif de la loi est de promouvoir l’entreprenariat de la seconde chance.

Les créanciers, le Ministère public ou le curateur peuvent demander au tribunal, en vertu de l’article XX.173, § 3, du Code de droit économique, de refuser ou de n’accorder l’effacement que partiellement.

Ces parties supportent alors la charge de la preuve des fautes graves et caractérisées qui ont contribué à la faillite qui s’opposent à l’effacement total.

Dans un arrêt du 21 octobre 2021, la Cour constitutionnelle annule l’article XX.173, § 2, du Code de droit économique en ce qu’il prévoit que le failli personne physique qui n’introduit pas une requête en effacement du solde des dettes dans le délai de forclusion de trois mois après la publication du jugement de faillite perd irrévocablement le droit à cet effacement.

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