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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La valeur locative normale et les travaux du locataire

Lorsque le preneur demande le renouvellement de son bail commercial, le bailleur peut subordonner son accord à des conditions relatives au loyer (art. 14 de la loi sur les baux commerciaux).

Il peut ainsi accepter le renouvellement moyennant un loyer sensiblement plus élevé.

Si le locataire n’est pas d’accord avec le nouveau loyer, il doit saisir le juge de paix dans les 30 jours de la réponse du bailleur (art. 18).

Le juge statue en équité, dit l’article 18, alinéa 2.

L’article 19 ajoute que, pour fixer le nouveau loyer, le juge prend notamment en considération le niveau des loyers dans les environs pour des immeubles similaires.

Il aura éventuellement égard à la nature particulière du commerce exercé et au profit tiré par le locataire de la sous-location.

En revanche, le juge n’a pas égard au rendement, favorable ou défavorable, du commerce exercé dans les lieux.

Se pose un problème quand le locataire a réalisé des travaux dans les lieux, qui ont donné une plus-value au bien loué.

Le juge peut-il ou non tenir compte de cette plus-value dans la fixation du nouveau loyer ?

Cela paraît inéquitable car c’est le locataire lui-même qui provoque ainsi l’augmentation de son loyer.

C’est un problème qui se pose souvent et la Cour de cassation vient enfin de donner une réponse.

Dans un jugement du 5 novembre 2014, le tribunal de commerce de Gand, section de Furnes, avait jugé que la valeur locative du bien ne devait pas être vue à la baisse du fait des travaux réalisés par le preneur dans les lieux.

Ce jugement est cassé par arrêt du 29 octobre 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.15.0013.N, www.juridat.be).

La Cour de cassation juge que :

« La valeur locative normale du bien au moment du renouvellement englobe en principe les travaux apportés au bien par le locataire durant la location.

Sur base d’éléments objectifs sans rapport avec la situation des parties, le juge peut cependant décider en équité, pour fixer la valeur locative normale, de ne pas tenir compte des travaux exécutés par le preneur. »

Dans la langue de l’arrêt :

« De normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing omvat in beginsel de door de huurder tijdens de vorige huurperiode aan het goed uitgevoerde werken. De rechter kan echter naar billijkheid, op grond van objectieve elementen die geen verband houden met de toestand van de partijen, oordelen dat bij het bepalen van de normale huurwaarde geen rekening dient te worden gehouden met bepaalde door de huurder aan het goed uitgevoerde werken. »

Les juges d’appel avaient décidé qu’il ne fallait pas fixer la valeur locative à la baisse en considération des investissements consentis par le preneur.

En excluant cette possibilité, alors qu’ils statuaient en équité, les juges d’appel ont violé les articles 18 et 19 de la loi, décida la Cour de cassation.

Cet arrêt est bienvenu. Il est en effet injuste que le bailleur fasse indirectement profit des efforts que le locataire a consenti pour améliorer le bien.

Photo : la cathédrale de Reims.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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