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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

En cas de poursuites pénales, on ne va pas en prison pour une infraction d’urbanisme mais on risque une autre peine souvent très lourde, la confiscation des loyers.

Ce sera le cas lors que les travaux ou la division en plusieurs logements, non couverts par un permis d’urbanisme, ont généré des loyers que le propriétaire n’aurait pu obtenir sans ces actes et travaux irrégulier.

C’est l’article 42 du Code pénal qui traite de la confiscation spéciale. Elle s’applique :

1° Aux choses formant l’objet de l’infraction et à celles qui ont servi à la commettre,

2° Aux choses qui ont été produites par l’infraction.

3° Aux avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction.

Imaginons une maison unifamiliale divisée en trois logements moyennant des travaux d’équipement accompagnant la division, le tout sans permis.

Le juge constate que le prévenu a perçu trois loyers au lieu d’un, et que la somme des trois loyers est supérieure au loyer unique d’une (trop) grande unifamiliale.

Doit-il confisquer les loyers dans la mesure de la différence ?

L’article 43 du Code pénal dispose que la confiscation spéciale s’appliquant aux choses visées aux 1° et 2° de l’article 42 sera toujours prononcée pour un délit.

Autrement dit, si l’on considère que les loyers sont « produits » par l’infraction urbanistique, la confiscation est obligatoire pour le juge.

En revanche, pour les choses visées à l’article 42, 3°, étant les « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction », la situation est différente.

Le juge pourra ordonner la confiscation des loyers, si le Procureur du Roi le requiert, mais il n’y sera pas obligé. Il garde un pouvoir d’appréciation.

Aussi, dès lors que l’on considère que les loyers sont des avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction de division irrégulière, la confiscation des loyers est possible mais pas automatique (art. 43bis).

On mesure toute l’importance de cette question depuis que la loi du 11 février 2014 a supprimé la possibilité d’octroyer un sursis sur la peine complémentaire de confiscation.

Cette loi est entrée en vigueur le 18 avril 2014 : il faut donc bien vérifier la période infractionnelle pour déterminer si un sursis peut être octroyé.

Généralement, les loyers d’une maison grevée d’une infraction urbanistique ne sont pas des « choses qui ont été produites par l’infraction » mais plutôt des « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction ».

Il faut que l’avantage soit tiré « directement » de l’infraction urbanistique ; le juge devra constater une relation de causalité nécessaire et limiter la confiscation dans cette mesure.

Si le juge constate que le prévenu aurait pu louer l’immeuble sans nécessairement avoir commis l’infraction urbanistique, il ne peut prononcer la confiscation.

À cet égard, on ne perdra pas de vue que la modification du nombre de logements dans un immeuble n’est un acte soumis à permis d’urbanisme que depuis le 1er janvier 2010.

Auparavant, depuis le 9 février 1996, seuls certains travaux accompagnant une division étaient soumis à la délivrance préalable d’un permis.

Si la multiplication des loyers est permise par l’ajout de logements, l’est-elle encore tout aussi « directement » du seul fait des travaux accompagnant la division ?

À mon sens le caractère direct existe sans doute avec la division, mais pas nécessairement avec les seuls travaux.

Enfin, à mon sens la notion d’avantage patrimonial s’entend naturellement net de charges.

Le coût des travaux ou le remboursement du financement laissera un loyer net éventuellement confiscable. Je ne vois pas comment considérer qu’un « avantage » est distrait des charges qui le génèrent.

Par ailleurs, il existe heureusement des tempéraments.

L’article 43bis dispose que le juge diminue au besoin le montant des avantages patrimoniaux afin de ne pas soumettre le condamné à une peine déraisonnablement lourde.

Ce sera par exemple le cas lorsque les loyers ont été utilisés pour rembourser le prêt ce qui force le condamner à vendre son bien pour faire face à la confiscation.

Mais cela vaut pour les avantages patrimoniaux (art. 42, 3°) et non pour les sommes produites par l’infraction (art. 42, 2°).

Concernant ces sommes, la Cour constitutionnelle s’est prononcée sur le caractère automatique de la confiscation (arrêt n° 12/2017 du 9 février 201.

Pour la Cour, cela n’est pas conforme avec le principe d’égalité ni surtout avec le droit au respect de la propriété garanti par l’article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme.

Le grief d’inconstitutionnalité existera, reconnait la Cour, lorsque l’obligation de prononcer la confiscation de la chose qui a servi à commettre un crime ou un délit, constitue une peine qui porte une atteinte telle à la situation financière de la personne à laquelle elle est infligée, qu’elle constitue une violation du droit de propriété.

Cet arrêt restitue donc au juge une possibilité de tempérer la confiscation (dans l’art. 42, 1° et 2°) lorsque la loi lui en faisait obligation, sans sursis.

Mais ne pensez pas que cet arrêt vous permettra de lever une confiscation déjà prononcée.

La Cour a maintenu les effets de la disposition en cause pour les affaires dans lesquelles le juge a prononcé la confiscation par décision définitive.

La photo : le quartier de la place du Béguinage et de la rue du Grand Hospice. Quand ce Bruxelles un peu méconnu prend des air de Montmartre. Encore un quartier qui revit.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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