Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

En cas de poursuites pénales, on ne va pas en prison pour une infraction d’urbanisme mais on risque une autre peine souvent très lourde, la confiscation des loyers.

Ce sera le cas lors que les travaux ou la division en plusieurs logements, non couverts par un permis d’urbanisme, ont généré des loyers que le propriétaire n’aurait pu obtenir sans ces actes et travaux irrégulier.

C’est l’article 42 du Code pénal qui traite de la confiscation spéciale. Elle s’applique :

1° Aux choses formant l’objet de l’infraction et à celles qui ont servi à la commettre,

2° Aux choses qui ont été produites par l’infraction.

3° Aux avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction.

Imaginons une maison unifamiliale divisée en trois logements moyennant des travaux d’équipement accompagnant la division, le tout sans permis.

Le juge constate que le prévenu a perçu trois loyers au lieu d’un, et que la somme des trois loyers est supérieure au loyer unique d’une (trop) grande unifamiliale.

Doit-il confisquer les loyers dans la mesure de la différence ?

L’article 43 du Code pénal dispose que la confiscation spéciale s’appliquant aux choses visées aux 1° et 2° de l’article 42 sera toujours prononcée pour un délit.

Autrement dit, si l’on considère que les loyers sont « produits » par l’infraction urbanistique, la confiscation est obligatoire pour le juge.

En revanche, pour les choses visées à l’article 42, 3°, étant les « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction », la situation est différente.

Le juge pourra ordonner la confiscation des loyers, si le Procureur du Roi le requiert, mais il n’y sera pas obligé. Il garde un pouvoir d’appréciation.

Aussi, dès lors que l’on considère que les loyers sont des avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction de division irrégulière, la confiscation des loyers est possible mais pas automatique (art. 43bis).

On mesure toute l’importance de cette question depuis que la loi du 11 février 2014 a supprimé la possibilité d’octroyer un sursis sur la peine complémentaire de confiscation.

Cette loi est entrée en vigueur le 18 avril 2014 : il faut donc bien vérifier la période infractionnelle pour déterminer si un sursis peut être octroyé.

Généralement, les loyers d’une maison grevée d’une infraction urbanistique ne sont pas des « choses qui ont été produites par l’infraction » mais plutôt des « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction ».

Il faut que l’avantage soit tiré « directement » de l’infraction urbanistique ; le juge devra constater une relation de causalité nécessaire et limiter la confiscation dans cette mesure.

Si le juge constate que le prévenu aurait pu louer l’immeuble sans nécessairement avoir commis l’infraction urbanistique, il ne peut prononcer la confiscation.

À cet égard, on ne perdra pas de vue que la modification du nombre de logements dans un immeuble n’est un acte soumis à permis d’urbanisme que depuis le 1er janvier 2010.

Auparavant, depuis le 9 février 1996, seuls certains travaux accompagnant une division étaient soumis à la délivrance préalable d’un permis.

Si la multiplication des loyers est permise par l’ajout de logements, l’est-elle encore tout aussi « directement » du seul fait des travaux accompagnant la division ?

À mon sens le caractère direct existe sans doute avec la division, mais pas nécessairement avec les seuls travaux.

Enfin, à mon sens la notion d’avantage patrimonial s’entend naturellement net de charges.

Le coût des travaux ou le remboursement du financement laissera un loyer net éventuellement confiscable. Je ne vois pas comment considérer qu’un « avantage » est distrait des charges qui le génèrent.

Par ailleurs, il existe heureusement des tempéraments.

L’article 43bis dispose que le juge diminue au besoin le montant des avantages patrimoniaux afin de ne pas soumettre le condamné à une peine déraisonnablement lourde.

Ce sera par exemple le cas lorsque les loyers ont été utilisés pour rembourser le prêt ce qui force le condamner à vendre son bien pour faire face à la confiscation.

Mais cela vaut pour les avantages patrimoniaux (art. 42, 3°) et non pour les sommes produites par l’infraction (art. 42, 2°).

Concernant ces sommes, la Cour constitutionnelle s’est prononcée sur le caractère automatique de la confiscation (arrêt n° 12/2017 du 9 février 201.

Pour la Cour, cela n’est pas conforme avec le principe d’égalité ni surtout avec le droit au respect de la propriété garanti par l’article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme.

Le grief d’inconstitutionnalité existera, reconnait la Cour, lorsque l’obligation de prononcer la confiscation de la chose qui a servi à commettre un crime ou un délit, constitue une peine qui porte une atteinte telle à la situation financière de la personne à laquelle elle est infligée, qu’elle constitue une violation du droit de propriété.

Cet arrêt restitue donc au juge une possibilité de tempérer la confiscation (dans l’art. 42, 1° et 2°) lorsque la loi lui en faisait obligation, sans sursis.

Mais ne pensez pas que cet arrêt vous permettra de lever une confiscation déjà prononcée.

La Cour a maintenu les effets de la disposition en cause pour les affaires dans lesquelles le juge a prononcé la confiscation par décision définitive.

La photo : le quartier de la place du Béguinage et de la rue du Grand Hospice. Quand ce Bruxelles un peu méconnu prend des air de Montmartre. Encore un quartier qui revit.

Commentaires

facebook comments:

Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar

    « Par l’instauration de l’obligation des réquisitions écrites par le ministère public, le législateur visait à garantir davantage les droits de la défense en évitant qu’un prévenu soit confronté à une confiscation spéciale n’ayant été requise et à l’égard de laquelle il n’avait pu se défendre. Le juge ne peut prendre l’initiative d’une confiscation spéciale mais uniquement après que le prévenu en a été averti par le biais de réquisitions écrites du ministère public. L’article 43bis du Code pénal modifié en ce sens ne requiert toutefois pas que le procureur du Roi procède dans ses réquisitions écrites à l’évaluation monétaire des avantages patrimoniaux ne pouvant plus être trouvés dans le patrimoine du condamné. Au contraire, le législateur laisse cette prérogative au juge. Le juge procède souverainement à l’évaluation monétaire des avantages patrimoniaux ne pouvant plus être trouvés dans le patrimoine du condamné, pour autant qu’il s’agisse des avantages patrimoniaux tirés des préventions énoncées dans les réquisitions écrites du procureur du Roi que le juge a déclaré établies… Il résulte de ce qui précède que, le procureur du Roi ayant procédé à l’évaluation monétaire des avantages patrimoniaux dans ses réquisitions écrites, le juge peut prononcer la confiscation spéciale par équivalent des avantages patrimoniaux pour un montant supérieur au montant énoncé dans ces réquisitions écrites et qu’en pareille occurrence, il n’est pas tenu de permettre préalablement au prévenu d’y opposer sa défense (c’est la cour qui met en italiques) » (Cass., 4 mars 2014, n° P.13.1775.N, Pas., 2014, p. 574).

    avril 10, 2020

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

  • Sitothèque

  • close