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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

En cas de poursuites pénales, on ne va pas en prison pour une infraction d’urbanisme mais on risque une autre peine souvent très lourde, la confiscation des loyers.

Ce sera le cas lors que les travaux ou la division en plusieurs logements, non couverts par un permis d’urbanisme, ont généré des loyers que le propriétaire n’aurait pu obtenir sans ces actes et travaux irrégulier.

C’est l’article 42 du Code pénal qui traite de la confiscation spéciale. Elle s’applique :

1° Aux choses formant l’objet de l’infraction et à celles qui ont servi à la commettre,

2° Aux choses qui ont été produites par l’infraction.

3° Aux avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction.

Imaginons une maison unifamiliale divisée en trois logements moyennant des travaux d’équipement accompagnant la division, le tout sans permis.

Le juge constate que le prévenu a perçu trois loyers au lieu d’un, et que la somme des trois loyers est supérieure au loyer unique d’une (trop) grande unifamiliale.

Doit-il confisquer les loyers dans la mesure de la différence ?

L’article 43 du Code pénal dispose que la confiscation spéciale s’appliquant aux choses visées aux 1° et 2° de l’article 42 sera toujours prononcée pour un délit.

Autrement dit, si l’on considère que les loyers sont « produits » par l’infraction urbanistique, la confiscation est obligatoire pour le juge.

En revanche, pour les choses visées à l’article 42, 3°, étant les « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction », la situation est différente.

Le juge pourra ordonner la confiscation des loyers, si le Procureur du Roi le requiert, mais il n’y sera pas obligé. Il garde un pouvoir d’appréciation.

Aussi, dès lors que l’on considère que les loyers sont des avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction de division irrégulière, la confiscation des loyers est possible mais pas automatique (art. 43bis).

On mesure toute l’importance de cette question depuis que la loi du 11 février 2014 a supprimé la possibilité d’octroyer un sursis sur la peine complémentaire de confiscation.

Cette loi est entrée en vigueur le 18 avril 2014 : il faut donc bien vérifier la période infractionnelle pour déterminer si un sursis peut être octroyé.

Généralement, les loyers d’une maison grevée d’une infraction urbanistique ne sont pas des « choses qui ont été produites par l’infraction » mais plutôt des « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction ».

Il faut que l’avantage soit tiré « directement » de l’infraction urbanistique ; le juge devra constater une relation de causalité nécessaire et limiter la confiscation dans cette mesure.

Si le juge constate que le prévenu aurait pu louer l’immeuble sans nécessairement avoir commis l’infraction urbanistique, il ne peut prononcer la confiscation.

À cet égard, on ne perdra pas de vue que la modification du nombre de logements dans un immeuble n’est un acte soumis à permis d’urbanisme que depuis le 1er janvier 2010.

Auparavant, depuis le 9 février 1996, seuls certains travaux accompagnant une division étaient soumis à la délivrance préalable d’un permis.

Si la multiplication des loyers est permise par l’ajout de logements, l’est-elle encore tout aussi « directement » du seul fait des travaux accompagnant la division ?

À mon sens le caractère direct existe sans doute avec la division, mais pas nécessairement avec les seuls travaux.

Enfin, à mon sens la notion d’avantage patrimonial s’entend naturellement net de charges.

Le coût des travaux ou le remboursement du financement laissera un loyer net éventuellement confiscable. Je ne vois pas comment considérer qu’un « avantage » est distrait des charges qui le génèrent.

Par ailleurs, il existe heureusement des tempéraments.

L’article 43bis dispose que le juge diminue au besoin le montant des avantages patrimoniaux afin de ne pas soumettre le condamné à une peine déraisonnablement lourde.

Ce sera par exemple le cas lorsque les loyers ont été utilisés pour rembourser le prêt ce qui force le condamner à vendre son bien pour faire face à la confiscation.

Mais cela vaut pour les avantages patrimoniaux (art. 42, 3°) et non pour les sommes produites par l’infraction (art. 42, 2°).

Concernant ces sommes, la Cour constitutionnelle s’est prononcée sur le caractère automatique de la confiscation (arrêt n° 12/2017 du 9 février 201.

Pour la Cour, cela n’est pas conforme avec le principe d’égalité ni surtout avec le droit au respect de la propriété garanti par l’article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme.

Le grief d’inconstitutionnalité existera, reconnait la Cour, lorsque l’obligation de prononcer la confiscation de la chose qui a servi à commettre un crime ou un délit, constitue une peine qui porte une atteinte telle à la situation financière de la personne à laquelle elle est infligée, qu’elle constitue une violation du droit de propriété.

Cet arrêt restitue donc au juge une possibilité de tempérer la confiscation (dans l’art. 42, 1° et 2°) lorsque la loi lui en faisait obligation, sans sursis.

Mais ne pensez pas que cet arrêt vous permettra de lever une confiscation déjà prononcée.

La Cour a maintenu les effets de la disposition en cause pour les affaires dans lesquelles le juge a prononcé la confiscation par décision définitive.

La photo : le quartier de la place du Béguinage et de la rue du Grand Hospice. Quand ce Bruxelles un peu méconnu prend des air de Montmartre. Encore un quartier qui revit.

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Vente sans mandat

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]

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Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

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