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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le locataire reçoit une remise de loyer pour travaux

Si le bailleur consent une remise de loyer contre des travaux, accorde-t-il au locataire un avantage anormal ou bénévole, dont le montant serait ajouté  à ses revenus imposables suivant l’article 26 CIR/92 ?

En principe, non si le locataire est un contribuable taxé en Belgique et, de toute façon, il n’existe un avantage que si la remise de loyer est supérieure à la valeur des travaux.

Entre des parties indépendantes l’une de l’autre, l’opération est le fruit d’une négociation dans le cadre normal du marché, ce qui enlève le caractère anormal de l’avantage.

La valeur des travaux constitue-t-elle un avantage locatif taxable comme revenu immobilier dans le chef du bailleur ?

Le bailleur ne bénéficiera de l’accession qu’à titre éventuel et en fin de bail, en sorte qu’il fait se placer à ce moment pour déterminer et évaluer un avantage.

De plus, si le bien requiert des travaux pour être loué, son revenu locatif n’est pas le loyer facial mais le loyer réellement payé, c’est-à-dire en tenant compte de la réduction étalée sur la durée du bail.

Il n’est irait autrement que si les parties exprimait dans le bail, ou dans une convention postérieure, que les prestations se compensent. En ce cas, les travaux constituent un loyer payé en nature et taxable.

En matière de TVA, la location immobilière est une opération dans le champ mais exonérée ce qui signifie que le bailleur subit la non déductibilité de la TVA payée sur les frais relatifs à l’immeuble loué.

La TVA payée sur les travaux d’aménagement, de rénovation et de transformation n’est donc pas déductible.

C’est pour cette raison que les propriétaires tentent souvent de mettre ces travaux à charge de leurs locataires contre une diminution de loyer ; Cette pratique est bien connue de l’administration (décision n° ET18709 du 26 juillet 1974 et ET9284 du 27 janvier 1972).

Ces décisions prévoient que « Si les dépenses engagées par le locataire lui sont remboursées, en tout ou en partie, sous l’une ou l’autre forme, par le propriétaire (…), il est censé, en vertu de l’article 20 du Code, avoir fourni un service à ce propriétaire (…), dans la mesure où les travaux effectués ont été supportés par ces derniers. Le locataire doit délivrer une facture (…). La base de perception est formée par la rémunération en argent, ou à défaut, par la valeur normale de la contrepartie, que celle-ci consiste en l’obligation de diminuer le montant du loyer, (…). Dans cette mesure, le locataire peut déduire la taxe payée à l’entrepreneur (…). Il va de soi que la taxe réclamée par le locataire au propriétaire (…) ne peut en aucun cas être déduite par ces derniers, étant donné que la location immobilière ne rentre pas dans le champ d’application de la taxe. »

En TVA la réalité prévaut sur le libellé des conventions.  Si, d’une manière ou d’une autre, l’administration peut lier la réduction de loyer aux travaux, elle exigera le paiement de la TVA due sur la contrepartie (à savoir le montant de la réduction de loyer).

La position administrative se fonde sur la fiction dite « du commissionnaire » prévue à l’article 20 du Code TVA.

Cette fiction était généralement appliquée par les cours et tribunaux (par ex. Civ., Brux., 7 mars 2001, rôle n° 97/9293/A), mais cela va sans doute changer à la suite de l’arrêt « De Nekkerhal » de la Cour de Cassation du 15 mars 2013 (rôle n° F.11.0079.N).

La Cour de cassation pose que « le preneur qui procède à des travaux de transformation dans le bien loué, permettant une meilleure exploitation de celui-ci, et qui en contrepartie est exempté par le propriétaire du paiement du loyer, bénéficie pendant la durée du contrat en cours de la jouissance des améliorations apportées au bien. Le preneur n’agit pas ainsi en tant que commissionnaire et ne peut pas davantage être considéré comme intermédiaire fournissant des services dans l’intérêt du propriétaire ».

La Cour fonde son raisonnement sur le fait que le locataire n’agit pas « lui-même » comme prestataire de services.

L’administration ne semble pas avoir encore commenté cet arrêt.

Je ne suis pas certain que l’administration s’incline car l’arrêt est critiquable.

Le raisonnement de la Cour de cassation fait en effet l’impasse sur le droit que la Belgique s’est vue reconnaître de maintenir, dans sa législation TVA, les extensions existant, en 1978, à la notion de commissionnaire.

Or, c’est justement sur cette extension que l’administration se fonde pour taxer la diminution de loyer octroyée en contrepartie de travaux.  Le débat est assez technique.

C’est pourquoi il reste prudent de conseiller aux bailleurs de négocier une réduction de loyer amputée de la charge que représente la TVA non déductible.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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