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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le locataire reçoit une remise de loyer pour travaux

Si le bailleur consent une remise de loyer contre des travaux, accorde-t-il au locataire un avantage anormal ou bénévole, dont le montant serait ajouté  à ses revenus imposables suivant l’article 26 CIR/92 ?

En principe, non si le locataire est un contribuable taxé en Belgique et, de toute façon, il n’existe un avantage que si la remise de loyer est supérieure à la valeur des travaux.

Entre des parties indépendantes l’une de l’autre, l’opération est le fruit d’une négociation dans le cadre normal du marché, ce qui enlève le caractère anormal de l’avantage.

La valeur des travaux constitue-t-elle un avantage locatif taxable comme revenu immobilier dans le chef du bailleur ?

Le bailleur ne bénéficiera de l’accession qu’à titre éventuel et en fin de bail, en sorte qu’il fait se placer à ce moment pour déterminer et évaluer un avantage.

De plus, si le bien requiert des travaux pour être loué, son revenu locatif n’est pas le loyer facial mais le loyer réellement payé, c’est-à-dire en tenant compte de la réduction étalée sur la durée du bail.

Il n’est irait autrement que si les parties exprimait dans le bail, ou dans une convention postérieure, que les prestations se compensent. En ce cas, les travaux constituent un loyer payé en nature et taxable.

En matière de TVA, la location immobilière est une opération dans le champ mais exonérée ce qui signifie que le bailleur subit la non déductibilité de la TVA payée sur les frais relatifs à l’immeuble loué.

La TVA payée sur les travaux d’aménagement, de rénovation et de transformation n’est donc pas déductible.

C’est pour cette raison que les propriétaires tentent souvent de mettre ces travaux à charge de leurs locataires contre une diminution de loyer ; Cette pratique est bien connue de l’administration (décision n° ET18709 du 26 juillet 1974 et ET9284 du 27 janvier 1972).

Ces décisions prévoient que « Si les dépenses engagées par le locataire lui sont remboursées, en tout ou en partie, sous l’une ou l’autre forme, par le propriétaire (…), il est censé, en vertu de l’article 20 du Code, avoir fourni un service à ce propriétaire (…), dans la mesure où les travaux effectués ont été supportés par ces derniers. Le locataire doit délivrer une facture (…). La base de perception est formée par la rémunération en argent, ou à défaut, par la valeur normale de la contrepartie, que celle-ci consiste en l’obligation de diminuer le montant du loyer, (…). Dans cette mesure, le locataire peut déduire la taxe payée à l’entrepreneur (…). Il va de soi que la taxe réclamée par le locataire au propriétaire (…) ne peut en aucun cas être déduite par ces derniers, étant donné que la location immobilière ne rentre pas dans le champ d’application de la taxe. »

En TVA la réalité prévaut sur le libellé des conventions.  Si, d’une manière ou d’une autre, l’administration peut lier la réduction de loyer aux travaux, elle exigera le paiement de la TVA due sur la contrepartie (à savoir le montant de la réduction de loyer).

La position administrative se fonde sur la fiction dite « du commissionnaire » prévue à l’article 20 du Code TVA.

Cette fiction était généralement appliquée par les cours et tribunaux (par ex. Civ., Brux., 7 mars 2001, rôle n° 97/9293/A), mais cela va sans doute changer à la suite de l’arrêt « De Nekkerhal » de la Cour de Cassation du 15 mars 2013 (rôle n° F.11.0079.N).

La Cour de cassation pose que « le preneur qui procède à des travaux de transformation dans le bien loué, permettant une meilleure exploitation de celui-ci, et qui en contrepartie est exempté par le propriétaire du paiement du loyer, bénéficie pendant la durée du contrat en cours de la jouissance des améliorations apportées au bien. Le preneur n’agit pas ainsi en tant que commissionnaire et ne peut pas davantage être considéré comme intermédiaire fournissant des services dans l’intérêt du propriétaire ».

La Cour fonde son raisonnement sur le fait que le locataire n’agit pas « lui-même » comme prestataire de services.

L’administration ne semble pas avoir encore commenté cet arrêt.

Je ne suis pas certain que l’administration s’incline car l’arrêt est critiquable.

Le raisonnement de la Cour de cassation fait en effet l’impasse sur le droit que la Belgique s’est vue reconnaître de maintenir, dans sa législation TVA, les extensions existant, en 1978, à la notion de commissionnaire.

Or, c’est justement sur cette extension que l’administration se fonde pour taxer la diminution de loyer octroyée en contrepartie de travaux.  Le débat est assez technique.

C’est pourquoi il reste prudent de conseiller aux bailleurs de négocier une réduction de loyer amputée de la charge que représente la TVA non déductible.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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