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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qu’est-ce qu’un fonds enclavé ?

La Cour de cassation apporte des précisions sur la servitude légale de désenclavement entre voisins lorsque le propriétaire du fonds enclavé est propriétaire de plusieurs parcelles (Cass., 3 mai 2013, rôle n° C.12.0503.N, www.juridat.be).

L’article 682, § 2, du Code civil dispose que « le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Il résulte de cette disposition que le propriétaire d’une parcelle qui elle-même n’a pas d’accès à la voirie, peut seulement réclamer un passage sur le fonds de son voisin si sa parcelle est enclavée.

La parcelle qui n’a pas elle-même un accès à la voirie n’est pas enclavée si elle peut prendre accès à la voirie sur le fonds du propriétaire de cette parcelle.

A cet égard, il est nécessaire et suffisant que l’accès par le terrain du propriétaire de la parcelle qui ne reçoit pas d’issue à la voirie, puisse être aménagé sans frais ni inconvénients excessifs soit sur la parcelle pour laquelle une issue est demandé, soit sur le fonds du même propriétaire où l’issue peut être prise.

Il ne faut pas, dit la Cour de cassation, que les travaux d’adaptation qui sont nécessaires pour réaliser l’issue doivent être nécessairement exécutés sur la parcelle considérée comme enclavée.

Dans la mesure où le moyen considère que le juge d’appel ne pouvait pas décider que la parcelle des demandeurs n’était pas enclavée parce que ceux-ci avaient eux-mêmes créé l’enclavement en érigeant un garage sur leur fonds, alors que cela avait été fait avant que les demandeurs deviennent propriétaires de la parcelle pour laquelle ils demandent une issue, ce moyen attaque une motivation superflue

La décision des juges d’appel reste justifiée par leur considération de ce que les demandeurs pouvaient prendre issue sur leur propre fonds en effectuant des travaux plutôt limités et en empiétant de manière raisonnablement acceptable à l’arrière de leur garage.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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