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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qu’est-ce qu’un fonds enclavé ?

La Cour de cassation apporte des précisions sur la servitude légale de désenclavement entre voisins lorsque le propriétaire du fonds enclavé est propriétaire de plusieurs parcelles (Cass., 3 mai 2013, rôle n° C.12.0503.N, www.juridat.be).

L’article 682, § 2, du Code civil dispose que « le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Il résulte de cette disposition que le propriétaire d’une parcelle qui elle-même n’a pas d’accès à la voirie, peut seulement réclamer un passage sur le fonds de son voisin si sa parcelle est enclavée.

La parcelle qui n’a pas elle-même un accès à la voirie n’est pas enclavée si elle peut prendre accès à la voirie sur le fonds du propriétaire de cette parcelle.

A cet égard, il est nécessaire et suffisant que l’accès par le terrain du propriétaire de la parcelle qui ne reçoit pas d’issue à la voirie, puisse être aménagé sans frais ni inconvénients excessifs soit sur la parcelle pour laquelle une issue est demandé, soit sur le fonds du même propriétaire où l’issue peut être prise.

Il ne faut pas, dit la Cour de cassation, que les travaux d’adaptation qui sont nécessaires pour réaliser l’issue doivent être nécessairement exécutés sur la parcelle considérée comme enclavée.

Dans la mesure où le moyen considère que le juge d’appel ne pouvait pas décider que la parcelle des demandeurs n’était pas enclavée parce que ceux-ci avaient eux-mêmes créé l’enclavement en érigeant un garage sur leur fonds, alors que cela avait été fait avant que les demandeurs deviennent propriétaires de la parcelle pour laquelle ils demandent une issue, ce moyen attaque une motivation superflue

La décision des juges d’appel reste justifiée par leur considération de ce que les demandeurs pouvaient prendre issue sur leur propre fonds en effectuant des travaux plutôt limités et en empiétant de manière raisonnablement acceptable à l’arrière de leur garage.

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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