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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qu’est-ce qu’un fonds enclavé ?

La Cour de cassation apporte des précisions sur la servitude légale de désenclavement entre voisins lorsque le propriétaire du fonds enclavé est propriétaire de plusieurs parcelles (Cass., 3 mai 2013, rôle n° C.12.0503.N, www.juridat.be).

L’article 682, § 2, du Code civil dispose que « le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Il résulte de cette disposition que le propriétaire d’une parcelle qui elle-même n’a pas d’accès à la voirie, peut seulement réclamer un passage sur le fonds de son voisin si sa parcelle est enclavée.

La parcelle qui n’a pas elle-même un accès à la voirie n’est pas enclavée si elle peut prendre accès à la voirie sur le fonds du propriétaire de cette parcelle.

A cet égard, il est nécessaire et suffisant que l’accès par le terrain du propriétaire de la parcelle qui ne reçoit pas d’issue à la voirie, puisse être aménagé sans frais ni inconvénients excessifs soit sur la parcelle pour laquelle une issue est demandé, soit sur le fonds du même propriétaire où l’issue peut être prise.

Il ne faut pas, dit la Cour de cassation, que les travaux d’adaptation qui sont nécessaires pour réaliser l’issue doivent être nécessairement exécutés sur la parcelle considérée comme enclavée.

Dans la mesure où le moyen considère que le juge d’appel ne pouvait pas décider que la parcelle des demandeurs n’était pas enclavée parce que ceux-ci avaient eux-mêmes créé l’enclavement en érigeant un garage sur leur fonds, alors que cela avait été fait avant que les demandeurs deviennent propriétaires de la parcelle pour laquelle ils demandent une issue, ce moyen attaque une motivation superflue

La décision des juges d’appel reste justifiée par leur considération de ce que les demandeurs pouvaient prendre issue sur leur propre fonds en effectuant des travaux plutôt limités et en empiétant de manière raisonnablement acceptable à l’arrière de leur garage.

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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