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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qu’est-ce qu’un fonds enclavé ?

La Cour de cassation apporte des précisions sur la servitude légale de désenclavement entre voisins lorsque le propriétaire du fonds enclavé est propriétaire de plusieurs parcelles (Cass., 3 mai 2013, rôle n° C.12.0503.N, www.juridat.be).

L’article 682, § 2, du Code civil dispose que « le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Il résulte de cette disposition que le propriétaire d’une parcelle qui elle-même n’a pas d’accès à la voirie, peut seulement réclamer un passage sur le fonds de son voisin si sa parcelle est enclavée.

La parcelle qui n’a pas elle-même un accès à la voirie n’est pas enclavée si elle peut prendre accès à la voirie sur le fonds du propriétaire de cette parcelle.

A cet égard, il est nécessaire et suffisant que l’accès par le terrain du propriétaire de la parcelle qui ne reçoit pas d’issue à la voirie, puisse être aménagé sans frais ni inconvénients excessifs soit sur la parcelle pour laquelle une issue est demandé, soit sur le fonds du même propriétaire où l’issue peut être prise.

Il ne faut pas, dit la Cour de cassation, que les travaux d’adaptation qui sont nécessaires pour réaliser l’issue doivent être nécessairement exécutés sur la parcelle considérée comme enclavée.

Dans la mesure où le moyen considère que le juge d’appel ne pouvait pas décider que la parcelle des demandeurs n’était pas enclavée parce que ceux-ci avaient eux-mêmes créé l’enclavement en érigeant un garage sur leur fonds, alors que cela avait été fait avant que les demandeurs deviennent propriétaires de la parcelle pour laquelle ils demandent une issue, ce moyen attaque une motivation superflue

La décision des juges d’appel reste justifiée par leur considération de ce que les demandeurs pouvaient prendre issue sur leur propre fonds en effectuant des travaux plutôt limités et en empiétant de manière raisonnablement acceptable à l’arrière de leur garage.

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Congé dans le bail de droit commun

Deux cas de figure : Le bailleur signifie le congé : Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine. Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil). Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la […]

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Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

  • Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
  • Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
  • Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
  • Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

  • Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
  • Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
  • Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).
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