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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’effet du contre-préavis du preneur sur le congé du bailleur : revirement de la jurisprudence de la Cour de cassation

L’article 3, § 4, de la loi sur le bail de résidence principale prévoit au profit du bailleur une faculté de résiliation au premier et au deuxième triennat.

Cette faculté est soumise au respect d’un préavis de six mois et au paiement d’une indemnité au preneur.

Cette indemnité correspond à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat.

La loi réserve au preneur le contre-préavis lorsque le bailleur lui a notifié l’exercice de sa faculté de résiliation anticipée.

Ainsi, lorsque le bailleur met fin au bail pour occupation personnelle, pour travaux ou moyennant indemnité comme dit plus haut, le preneur peut à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois (art. 3, § 5, alinéa 4).

Dans ce cas, le preneur ne doit pas payer l’indemnité de de trois mois, deux mois ou un mois de loyer lorsqu’il met fin au bail durant le premier triennat.

Mais le bailleur doit-il encore payer l’indemnité de l’article 3, § 4, de neuf mois ou six mois de loyer selon qu’il renonce au bail à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, dès lors que le preneur donne le contre-préavis ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 12 janvier 2015 répond à cette question (rôle n° C.12.0601.N, www.juridat.be).

Pour la Cour de cassation, le bailleur qui exerce la faculté de résilier le bail sans motif mais moyennant indemnité, doit encore payer cette indemnité même si le preneur donne le contre-préavis et que le bail prend fin du fait de ce contre-préavis.

La Cour se base sur l’historique de la loi et l’intention du législateur de mieux protéger le droit au logement du preneur et sur le fait que le contre-préavis du preneur n’est qu’un accessoire du préavis principal du bailleur, dès lors que le preneur ne peut donner contre-préavis sans que le bailleurs n’ait donné le préavis principal.

Citons l’attendu de la Cour, dans la langue de l’arrêt :

“4. Uit de wetsgeschiedenis, de doelstelling van de wetgever om het recht op huisvesting van de huurder beter te beschermen en het gegeven dat de tegenopzegging door de huurder slechts een accessorium is van de hoofdopzegging door de verhuurder waarbij de huurder de tegenopzegging niet kan betekenen wanneer de verhuurder geen opzegging heeft betekend, volgt dat de verhuurder de in artikel 3, § 4, Woninghuurwet bepaalde vergoeding bij opzegging zonder motivering ook verschuldigd is wanneer de huurder een tegenopzegging geeft en de huur ingevolge deze tegenopzegging eindigt. Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt naar recht.”

Il faut mettre cet arrêt en perspective, car il résulte d’une remarquable évolution.

Rapprochons l’arrêt du 12 janvier 2015 relatif au congé sans motif mais avec indemnité, de la problématique du contre-préavis donné après le congé pour occupation personnelle du bailleur.

La question s’est posée de savoir si le contre-préavis du preneur déliait le bailleur des contraintes liées aux conditions et modalité de ce congé, notamment l’indemnité de 18 mois s’il ne réalise pas l’occupation dans le délai.

Dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 12 octobre 2009, le juge d’appel avançait que le bail n’avait pas pris fin par l’effet du contre-préavis du locataire, mais bien par l’effet combiné de ce contre-préavis et du congé préalable par le bailleur.

Pas du tout, avait dit la Cour de cassation :

« Lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l’expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur. »

La Cour de cassation casse donc le jugement du tribunal de première instance de Bruxelles (Cass., 12 octobre 2009, rôle n° C.08.0533.F, www.juridat.be).

Le raisonnement de la Cour de cassation est le suivant : tant que dure le préavis du bailleur, le bail se poursuit.

Si, durant cette période, le preneur met fin au bail et que son prévis prend fin avant celui du bailleur, c’est son congé qui termine la relation contractuelle.

Aussi, ne peut-on plus parler d’un bail qui prend fin par le fait du bailleur pour occupation personnelle, en sorte que le bailleur ne doit pas subir de sanction s’il ne réalise pas l’occupation personnelle.

Ce raisonnement a déjà été développé par la Cour de cassation dans un arrêt du 15 novembre 2007 de la chambre néerlandophone.

Il s’agissait d’un bail qui avait pris fin de manière anticipée par suite d’un accord entre le bailleur et le preneur, après le congé du bailleur pour occupation personnelle et durant le préavis donné par le bailleur.

Le bailleur n’avait pas occupé effectivement les lieux dans l’année qui suivit le départ du locataire. Devait-il payer l’indemnité de 18 mois ?

Non, a dit la Cour de cassation.

La Cour de cassation relève en effet que, d’après l’article 3, § 2, de la loi, le preneur n’a droit à l’indemnité de 18 mois que dans le cas de rupture du bail par un congé du bailleur.

Or avant la fin du préavis, les parties ont mis fin au bail de commun accord.

Il ne s’agissait donc plus d’un congé donné par le bailleur en sorte que l’indemnité n’était alors pas due (Cass., 15 novembre 2007, rôle n° C.06.0569.N, www.juridat.be).

Le raisonnement de la Cour de cassation semble correct en droit. Durant le préavis donné par le bailleur, le bail continue de courir.

Si une autre cause, congé ou accord, met fin au bail durant cette période, le bail prend donc fin du fait de cette dernière cause. Certes, mais à ce moment, le bail est tout de même déjà résilié.

Déjà, dans un arrêt du 22 juin 1998 (rôle n C970355N, www.juridat.be), la Cour de cassation avait posé :

« Qu’en cas de congé, le bail prend fin à l’expiration du délai de préavis ; » et « lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l’expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin non pas ensuite du raccourcissement du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur ; »

Citons encore un argument de texte qui confirme cette jurisprudence.

L’article 3 de la loi du 21 février 1990 a été modifié par une loi du 13 avril 1997.

Dans sa version originale, l’article 3, § 2, alinéa 3 disposait que « Les lieux doivent être occupés dans l’année qui suit leur restitution par le preneur (…) »

A présent le texte se lit comme suit : « Les lieux doivent être occupés dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. »

Et la loi du 13 avril 1997 a inséré la faculté de contre-préavis du preneur qui reçoit congé du bailleur notamment pour occupation personnelle (article 3, § 5, alinéa 4).

Cette adaptation a inspiré l’attendu suivant à la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 septembre 2006 (rôle n° C050327N, www.juridat.be) :

« Nonobstant le fait que l’article 3, § 2, alinéa 3, a été remplacé et l’article 3, § 5, alinéa 3, inséré par la même loi du 13 avril 1997 et que le preneur, ensuite du congé donné par le bailleur, peut mettre fin au bail avant l’expiration du congé notifié par le bailleur, l’article 3, § 2, alinéa 3 (aujourd’hui alinéa 4), ne détermine le point de départ de l’occupation obligatoire du bien par le bailleur qu’à partir de l’expiration du congé donné par celui-ci ou à partir de sa prorogation (de l’art. 11), mais non à partir de son raccourcissement. »

Comme le délai de l’occupation personnelle ne tient compte que du congé du bailleur, la possibilité du contre-préavis exclut la sanction du non-respect de ce délai.

La Cour de cassation était donc constante, sa jurisprudence étant fixée par pas moins de quatre arrêts.

La doctrine était partagée (en ce sens B. Louveaux, « Le droit du bail de résidence principale », De Boeck, 1995, p. 174, n° 212 ; contra : J. Vankerckhove et M. Vlies, « Commentaires législatifs: loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux », J.T., 1997, p. 598, n° 12 ; B. Hubeau et M. Dambre, « Woninghuur », A.P.R., 2002, n° 916, p. 345 ; M Dambre, « Knelpunten woninghuur », Intersensia Leuven, 2003, p. 33 ; pour une synthèse, voyez M. De Smedt et M. Higny, « « le bail de droit commun, questions choisies », in Actualités en droit du bail, C.U.P., n° 147, Larcier, Bruxelles, 2014, p. 104).

Puis la Cour constitutionnelle est intervenue (arrêt n° 189/2009 du 26 novembre 2009, www.const-court.be).

C’est le juge de paix du Canton de Namur 2 qui a posé la question de la compatibilité de cette jurisprudence avec les principes constitutionnels d’égalité et du droit au logement.

Plus précisément, le juge de paix demandait si ces dispositions étaient méconnues dès lors que le preneur qui fait usage du contre-préavis perd l’indemnité alors que le preneur qui n’en fait pas usage conserve le droit à l’indemnité.

Le Conseil des ministres admettait dans son mémoire devant la Cour que dans l’interprétation de la Cour de cassation, l’article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991, viole effectivement les articles 10, 11 et 23 de la Constitution.

La Cour constitutionnelle va, elle aussi, considérer qu’il y a une différence de traitement non justifiée entre les preneurs selon qu’ils feraient ou non usage de la faculté de contre-préavis.

On connaît les étapes du raisonnement de la Cour constitutionnelle :

  • existe-t-il une différence de traitement,
  • entre des catégories de justiciables comparables,
  • cette différence est-elle conforme à l’intention du législateur,
  • cette différence est-elle pertinente
  • et n’est-elle pas disproportionnée par rapport à l’intention du législateur ?

La question se posait sur le caractère pertinent de la différence de traitement qui résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation, par rapport à l’intention du législateur.

L’intention du législateur était, relève d’abord la Cour constitutionnelle, d’assurer la protection du logement en limitant les possibilités de résiliation anticipée du bail.

La Cour retient ensuite que, dans les travaux parlementaires, certains amendements visant à réduire  l’indemnité d’éviction due par le bailleur en cas de résiliation non motivée, après contre-préavis du preneur, avaient été rejetés.

Le Ministre avait déclaré que « cette résiliation occasionne des frais supplémentaires inattendus pour le preneur… » et « il ne serait pas équitable de réduire l’indemnité parce que le preneur a trouvé une solution ».

Cela concernait le cas de figure du congé du  § 4, par le bailleur à l’expiration du premier et du deuxième triennat, et moyennant le versement d’une indemnité.

Mais la Cour constitutionnelle y croit y percevoir le sens général de l’intention du législateur.

La Cour en conclut :

« Dès lors que l’indemnité d’éviction en cause tend à garantir la sécurité de logement du preneur et que cette sécurité de logement est en tout état de cause affectée par un congé donné par le bailleur, indépendamment du moment où le preneur trouve un nouveau logement, le moment où est donné le contre-préavis, ou son  absence, ne peut être considéré comme un élément pertinent pour maintenir ou non l’indemnité d’éviction. »

La Cour constitutionnelle en conclut que la différence de traitement, résultant de la jurisprudence, entre le preneur exerçant la faculté de contre-préavis et le preneur ne l’exerçant pas, n’est pas pertinente au regard de l’intention du législateur ; elle est donc contraire au principe d’égalité et du droit au logement.

La Cour aurait pu s’arrêter là. On ne lui en demandait pas davantage et sa décision est parfaitement justifiable.

Il est donc regrettable que la Cour constitutionnelle ait cru devoir ajouter un argument en droit qui contredit la jurisprudence de la Cour de cassation.

En effet, la Cour constitutionnelle observe que les obligations du bailleur naissent dès la notification du congé et, ajoute-t-elle :

« Le contre-préavis n’est, par conséquent, que l’accessoire du congé principal donné par le bailleur, le preneur ne pouvant notifier ce contre-préavis à défaut pour le bailleur d’avoir notifié le congé pour occupation personnelle du bien. »

Ceci est en contradiction frontale avec la jurisprudence de la Cour de cassation qui affirmait alors que le contre-préavis est en effet un véritable congé qui met fin au bail et dont les effets ne dépendent pas du congé préalable du bailleur.

La Cour constitutionnelle, en affirmant cela, sort inutilement de son rôle et contredit une jurisprudence qui était alors constante de la Cour de cassation.

Ceci étant, la Cour constitutionnelle s’est basée sur la considération de ce que le contre-préavis est l’accessoire du congé du bailleur et sur le fait que l’indemnité d’éviction représente une garantie du droit au logement du preneur.

Manifestement, dans l’arrêt du 12 janvier 2015, la Cour de cassation a entendu l’enseignement de la Cour constitutionnelle et elle a repris les considérations de celle-ci, comme on l’a vu plus haut.

On peut donc parler d’un revirement de jurisprudence de la Cour de cassation inspiré par la Cour constitutionnelle.

Il faut conclure de tout cela que le bailleur doit bien respecter les conditions et modalités de son congé même si le préavis prend fin par l’effet d’un  contre-préavis.

La solution est-elle identique en cas de résiliation amiable du bail durant le préavis du bailleur ?

Sans doute, puisque cette transaction ne constitue finalement qu’un accord sur un contre-préavis.

Mais il faut aussi considérer que les parties ne peuvent déroger aux facultés de résiliation anticipée par le bailleur, dans l’article 3, que dans un sens favorable au preneur.

Notons enfin que, pour le congé motivé par l’occupation personnelle, la Cour constitutionnelle s’est prononcée dans l’interprétation où le contre-préavis expire avant le préavis du bailleur.

Se pose la question de savoir dans quel délai le bailleur doit réaliser ou faire réaliser l’occupation personnelle. Dans l’année qui suit l’expiration du préavis théorique ou de la fin anticipée de celui-ci ?

Le bailleur devra donc se montrer prudent et réaliser l’occupation dans l’année de la résiliation anticipée du prévis.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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