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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les travaux d’aménagement intérieur pour accueillir une colocation

Pour organiser une colocation dans une maison unifamiliale ou dans un appartement, il faut souvent transformer certains espaces, un bureau, une buanderie, un salon, en chambre, éventuellement avec salle d’eau.

L’augmentation du nombre d’espaces privatifs et donc du nombre d’occupants permet d’augmenter le revenu locatif du bien.

La démarche est donc financièrement attirante mais est-elle autorisée ou soumise à autorisation urbanistique ?

1. La colocation à travers la jurisprudence du Conseil d’Etat

Entre 2016 et 2019, le Conseil d’Etat a prononcé plusieurs arrêts relatifs à des situations de colocation.

Sans rentrer dans les détails, la Haute juridiction administrative reconnait que la mise en place d’une colocation dans une habitation n’engendre pas de modification de destination et n’est pas créatrice de nouveau logement (CE, 28 avril 2016, n° 234.582, Ville de Liège, CE, 20 avril 2017, ville d’Ottignies-Louvain-la-Neuve, n° 237.973, CE. 22 mai 2019, ville d’Ottignies-Louvain-la-Neuve, n° 244.580 ; voy. toutefois CE, 4 mai 2017, Bicak, n° 238.097).

Les arrêts des 20 avril 2017 et 22 mai 2019 concernaient l’implantation d’une colocation dans une maison unifamiliale. Ils ont été rendus dans un contexte ne soulevant pas de difficulté :

  • L’installation de la colocation était réalisée sans travaux ;
  • Les nouveaux occupants (colocataires) n’étaient pas plus nombreux que si le bien était occupé par une famille traditionnelle.

Les colocations étaient donc réversibles : elles ne rendaient pas impossible le retour à la vocation première d’habitation unifamiliale traditionnelle (il semble que c’était également le cas en ce qui concerne l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 28 avril 2016).

Dans son arrêt du 22 mai 2019, le Conseil d’Etat précise que ce type de colocation n’implique « aucun changement quant à l’organisation et au mode d’occupation actuels de l’immeuble ».

L’opération pourrait donc, a priori, être aisément mise en œuvre, sans devoir poursuivre la délivrance préalable d’un permis d’urbanisme.

On sera toutefois plus prudent dans les situations de colocation plus dense qu’une famille ou lorsque le permis d’urbanisme est très précis quant à une destination spécifique de logement.

Ceci étant dit, qu’en est-il de la colocation qui s’accompagne de travaux ? Un permis d’urbanisme devra-t-il être obtenu préalablement à son installation ?

C’est ce que l’on examinera ci-après, sans évoquer, par souci de concision, les actes et travaux qui sont :

  • Dispensés, ou non, de l’intervention obligatoire d’un architecte (Région de Bruxelles-Capitale et Région wallonne) ;
  • Dispensés, ou non, de consultation préalable : fonctionnaire délégué, Commune, commission de concertation, etc. (Région de Bruxelles-Capitale  et Région wallonne) ;
  • Qualifiés « d’impact limité » (Région wallonne : voy. les art. D.IV.15 et D.IV.48 du CoDT).

2. Colocation et travaux

A Bruxelles

En Région de Bruxelles-Capitale, selon les articles 9 et 13 de l’arrêté « dispense » du 13 novembre 2008, « pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol, à un règlement d’urbanisme (…) »,sont dispensés de permis d’urbanisme :

  • 9, 2° : « les travaux de transformation intérieurs ou les travaux d’aménagement de locaux pour autant qu’ils n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité proprement dit et ne modifient pas le nombre ou la répartition des logements lorsqu’il s’agit d’un immeuble d’habitation (…) et ne s’accompagnent pas d’un changement d’utilisation soumis à permis ou d’un changement de destination autres que ceux dispensés de permis à l’article 13 » ;
  • 13, 2° : « la modification de la destination indiquée dans le permis de bâtir ou d’urbanisme d’une ou des pièces destinées au logement, à la condition que ces pièces restent affectées au logement et que le nombre ou la répartition des logements ne soient pas modifiés ». (nous soulignons)

A l’examen de ces deux dispositions, plusieurs constats peuvent être émis :

  • Dès lors que les travaux mettent en œuvre une solution de stabilité, un permis d’urbanisme sera évidemment requis ;
  • La transformation d’espaces tels qu’une buanderie, un bureau, un salon, etc., en chambres ne modifie assurément pas « l’affectation » de logement.  

D’autant plus que cette notion est définie très largement dans les textes de police urbanistique bruxelloise (dans le glossaire du PRAS, il s’agit d’« un ensemble de locaux ayant été conçus pour l’habitation ou la résidence d’une ou plusieurs personnes, pour autant qu’une autre affectation n’ait pas été légalement implantée, en ce compris les maisons de repos et les lieux d’hébergement agréés ou subventionnés et à l’exclusion des établissements hôteliers » et selon l’art. 2, 3°, du Titre II du RRU, « « ensemble de locaux destinés à l’habitation et formant une unité de résidence ») ;

  • Si l’on s’en tient à la jurisprudence actuelle du Conseil d’Etat, sans oublier le contexte factuel de ces arrêt (voy. supra), l’opération visant à implanter une colocation n’engendre pas de modification du « nombre » de logements ;
  • L’opération est-elle à craindre au titre d’une modification de la « répartition » des logements (le texte utilise le pluriel) ?

Si l’on aménage, par exemple dans un bureau accessoire de logement, une chambre destinée à un futur colocataire, on peut se demander si cet aménagement n’engendre pas une modification de la répartition du logement (ici au singulier).

Or le texte vise le nombre ou la répartition des logements, c’est-à-dire d’un logement vers l’autre, et non la mouvement des fonctions au sein d’un même logement. Bref, si l’on prend une pièce d’un logement pour l’intégrer dans l’autre ou si l’on transforme les combles ou le bel étage d’un des logements, il y a aura modification non pas du nombre mais de la répartition des logements. Cela ne concerne donc pas un mouvement intérieur dans le seul logement de l’immeuble ;

Le statut urbanistique d’un bien reflète la « situation de droit », soit celle qui apparaît sur le dernier permis d’urbanisme ainsi que les plans qui en font partie (si ceux-ci sont incomplets, par exemple parce qu’ils ne concernent qu’une partie du logement ­­– à l’époque, c’était parfois ainsi­­ –, il convient de se reporter aux permis et plans qui les précèdent pour compléter la situation de droit, le statut urbanistique).

Imaginons que le bureau transformé en chambre soit dessiné sur les derniers plans cachetés. La situation de fait (chambre) ne correspond donc plus à la situation de droit (bureau).  L’aménagement de ce local devrait donc, en théorie, requérir au préalable un permis d’urbanisme.

Mais le libellé de l’article 13, 2°, apporte une solution. Pour rappel, est dispensée de permis d’urbanisme « la modification de la destination indiquée dans le permis de bâtir ou d’urbanisme d’une ou des pièces destinées au logement, à la condition que ces pièces restent affectées au logement et que le nombre ou la répartition des logements ne soient pas modifiés ». (nous soulignons)

La modification de la destination d’une pièce du logement, telle qu’elle apparaît dans le dernier permis et/ou les plans qui l’accompagnent, n’entraîne évidemment pas ipso facto une modification de la « répartition » des logements. Précisons néanmoins que cette dernière notion n’est pas définie dans les textes urbanistiques actuellement en vigueur (RRU, PRAS, etc.).

Bref, on retiendra que les articles 9, 2°, et 13, 2°, visent la modification de la répartition des logements et non du logement ou dans le logement. L’implantation d’une colocation se fait donc en principe en maintenant dans le bien une situation de monologement.

On peut dès lors raisonnablement avancer que la dispense de permis d’urbanisme est de mise à Bruxelles.

En Région wallonne

La question des travaux est traitée de manière plus précise et restrictive dans le sud du pays.

L’article D.IV.4, 5°, du CoDT soumet à permis d’urbanisme préalable la transformation d’une construction existante ; par « transformer », on entend « les travaux d’aménagement intérieur ou extérieur d’un bâtiment ou d’un ouvrage, en ce compris les travaux de conservation et d’entretien, qui portent atteinte à ses structures portantes ou qui impliquent une modification de son volume construit ou de son aspect architectural ».

L’absence de modification du volume construit ou de l’aspect architectural du bâtiment sont des critères qu’on retrouve aussi dans le prescrit de l’article 9 de l’arrêté  dispense en Région de Bruxelles-Capitale, examiné ci-avant.

Pour le reste, « porter atteinte aux structures portantes » d’un bâtiment revient à mettre en œuvre une solution de stabilité (comp. art. 9, 2° de l’arrêté dispenses).

Pour obtenir plus de précisions, il faut se reporter à la partie réglementaire du CoDT et plus exactement à l’article R.IV.1-1, B. Cette disposition envisage plusieurs cas de figure, dont :

  • « Le remplacement de la structure portante d’une toiture sans modification du volume construit et pour autant que les points A1 et A7 soient respectés » (nous soulignons).

Si ces conditions sont réunies, l’opération est exonérée de permis d’urbanisme.

Cette hypothèse n’intéresse pas spécifiquement l’installation d’une colocation.

  • « La transformation sans agrandissement d’une construction existante en vue de créer une ou plusieurs pièces non destinées à l’habitation, pour autant que, le cas échéant, les actes et travaux soient repris aux points A1, A2, A3, A6, A7, A8 et A10 ».

Ce type de travaux est également exonéré de permis d’urbanisme. Ce cas n’est pas davantage spécifique à l’aménagement d’un bien en colocation.

  • « La transformation sans agrandissement d’une construction existante non visée aux points 1 et 2 et qui ne portent pas atteinte à la structure portante de la construction ».

De tels travaux requièrent un permis d’urbanisme mais, étant d’un impact limité, l’avis du fonctionnaire délégué n’est pas exigé.  

On pourrait considérer que ce dernier cas de figure vise les travaux intérieurs accompagnant l’implantation d’une colocation dans un bien, pour autant qu’il s’agisse de transformation.

Une transformation recouvre, au sens de l’article D.IV.4, « … les travaux d’aménagement intérieur ou extérieur d’un bâtiment ou d’un ouvrage, en ce compris les travaux de conservation et d’entretien, qui portent atteinte à ses structures portantes ou qui impliquent une modification de son volume construit ou de son aspect architectural ».

Ce ne sera pas le cas d’une simple modification de la fonction des pièces dans le logement (par exemple le bureau ou la buanderie transformé(e) en chambre).

la réalisation d’une colocation sans travaux d’agrandissement ou de transformation, en modifiant uniquement la fonction même d’une ou plusieurs pièces du logement, ne doit donc pas requérir de permis d’urbanisme.

De plus, cette hypothèse n’est pas reprise dans la liste exhaustive des changements de destination soumis à permis d’urbanisme (voy. l’art. R.IV.4-1, du CoDT).

En revanche, si l’installation d’une colocation est accompagnée de travaux de transformation, agrandissement ou d’une démolition-reconstruction, un permis d’urbanisme sera bien évidemment requis.

Conclusion

En pratique, tant en Région bruxelloise qu’en Région wallonne, la mise en œuvre d’une colocation sans travaux importants ne requièrent en principe pas une autorisation urbanistique.

Retenons que, pour le moment, la jurisprudence du Conseil d’Etat donne des apaisements lorsque les actes et travaux ne font pas obstacle au retour à la vocation première d’habitation unifamiliale traditionnelle et n’ont pas pour effet de modifier — du moins de manière substantielle — la configuration initiale des lieux.

La photo : un bel ensemble mixte de 35 logements et commerce rue Tenbosch 83 à Ixelles (Architecte Urban Platform, 2019). Le maître d’ouvrage est la société d’Ieteren et l’entrepreneur est Herpain (les photos de son site sont bien meilleures que les miennes). Le rue Tenbosch a été tracée par les fameux plans de l’inspecteur-voyer Victor Besme qui préfigurent le Bruxelles moderne, entre la chaussée de Waterloo et l’avenue Louise. Son assiette correspond à un ancien chemin du même nom qui traversait le petit hameau de Den Verkeerde Haan (ce qui devrait se traduire par le hameau du Coq de travers ?!).

Tenbosch
Tenbosch

Commentaires

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  1. Avatar
    Romain #

    Bonjour, merci pour cet article très intéressant et complet. L’analyse est-elle modifiée si la colocation est composée en partie ou exclusivement d’étudiants ? Bien à vous,

    août 13, 2020

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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